楊千玲

中共德陽市委黨校，四川 德陽 618000

居住權(quán)肇始于羅馬法人役權(quán)制度［1］，是指非所有人居住他人房屋的權(quán)利?！睹穹ǖ洹坊诂F(xiàn)實(shí)關(guān)照，首次將居住權(quán)作為新型用益物權(quán)納入“物權(quán)編”，實(shí)屬物權(quán)制度的重大進(jìn)步。然而，現(xiàn)有的居住權(quán)制度囿于文本篇幅的匱乏，致使該規(guī)則在學(xué)術(shù)理解與司法適用上存在模糊性，特別是現(xiàn)有的居住權(quán)制度體系尚無法涵蓋涉居住權(quán)的糾紛實(shí)際。故本文擬從實(shí)證分析的立場出發(fā)，對居住權(quán)制度入典以來四川省司法裁判文書資料庫中涉及居住權(quán)糾紛的案例進(jìn)行梳理分析，以期在居住權(quán)類型化規(guī)則體系的完善上提出創(chuàng)見。

一、涉“居住權(quán)”糾紛的司法裁判類型化現(xiàn)狀

（一）裁判文書中“居住權(quán)”規(guī)范類型的差異化

1.法定居住權(quán)

經(jīng)查閱已公開裁判文書，所涉案例較大比例皆基于特定家庭關(guān)系而形成的居住他人住宅的權(quán)利，此類權(quán)利主要源于親屬間法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)義務(wù)，稱之為法定居住權(quán)［2］。如法院依據(jù)“成年子女對父母有贍養(yǎng)、扶助和保護(hù)的義務(wù)”認(rèn)定原告享有案涉房屋居住權(quán)，而被告作為唯一成年子女，強(qiáng)迫父母搬離案涉房屋并遷居條件低劣的房屋實(shí)則對原告的法定居住權(quán)造成了侵害。

2.意定居住權(quán)

區(qū)別于法定居住權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定，意定居住權(quán)的產(chǎn)生主要基于當(dāng)事人之間的意思自治。意定居住權(quán)的產(chǎn)生設(shè)立源于兩類情形，一類集中在以買賣、贈與、租賃、借用等合同方式建立的債之關(guān)系，如雙方當(dāng)事人簽訂財(cái)產(chǎn)贈與合同，約定所贈財(cái)產(chǎn)用于被贈人購買房屋，但贈與人需享有該房屋的永久居住權(quán)，進(jìn)而通過贈與以債權(quán)債務(wù)關(guān)系設(shè)定居住權(quán)。另一類則是基于居住權(quán)合同而形成的物之關(guān)系。如甲方與乙方簽訂《協(xié)議書》載明：“甲方將房子交乙方一個(gè)人住到百年終生為止?！痹摪赶档湫偷幕诤贤s定直接設(shè)立居住權(quán)而形成的物之關(guān)系。

（二）裁判文書中“居住權(quán)”功能定位的差異化

1.社會性居住權(quán)

社會性居住權(quán)包括兩類，一類是涉及家庭法領(lǐng)域解決家庭成員居住困難的功能定位，在所查閱案例中，有80%的案例均屬于社會性居住權(quán)類型。如男女雙方解除婚姻關(guān)系，簽訂《離婚協(xié)議書》約定女方享有對涉案房屋的居住權(quán)，該行為源于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！钡闹贫仍O(shè)計(jì)。另一類著眼于對無住房群體的社會保障功能的實(shí)現(xiàn)，往往通過自管公房、拆遷安置等方式給予本單位職工、被拆遷戶房屋居住權(quán)。

2.投資性居住權(quán)

投資性居住權(quán)區(qū)別于社會性居住權(quán)的最大特征在于其有償性，其社會功能體現(xiàn)為對財(cái)產(chǎn)的多樣化利用。通過將完整的所有權(quán)進(jìn)行拆分，設(shè)立具有他人居住權(quán)負(fù)擔(dān)的不完整所有權(quán)，以實(shí)現(xiàn)兼具債權(quán)與物權(quán)雙重屬性的居住權(quán)能。如男女雙方簽訂《離婚協(xié)議》約定：“男女雙方婚姻期間以女方名義，由女方出資15萬元購買房屋一套。2年后女方收回15萬元，男方有永久居住權(quán)。”從該協(xié)議看，雙方離婚時(shí)明確約定案涉房屋由男方享有永久居住權(quán)是附條件的約定，即是2年后支付15萬元款項(xiàng)給女方，就此而言，該居住權(quán)屬于有償取得的投資性居住權(quán)，但是該居住權(quán)系以男方終身為限，又兼具社會保障的屬性。

二、《民法典》居住權(quán)制度非類型化界定導(dǎo)致的規(guī)則缺失

如前所述，在司法實(shí)踐中，已經(jīng)出現(xiàn)多類型化與多功能化的涉居住權(quán)糾紛案例，但因現(xiàn)有的居住權(quán)制度刻意回避了其不同類型的司法現(xiàn)狀，導(dǎo)致居住權(quán)具體規(guī)則理解與適用的模糊化。

（一）居住權(quán)內(nèi)容構(gòu)成的模糊性

1.居住權(quán)主體

《民法典》第三百六十六條將居住權(quán)適格民事主體表述為“居住權(quán)人”和“他人”，單從文本敘述無法得出居住權(quán)主體究竟僅限于自然人，或包括法人的明確結(jié)論。但是從第三百六十七條第一款“當(dāng)事人的姓名或名稱”的表述中，可推演出法人及非法人組織亦可成為居住權(quán)主體的立法意圖。對此已有司法判例，如公司將直管公房交予本公司職工居住，體現(xiàn)的正是法人在自有住宅上為自然人設(shè)立居住權(quán)的情形。再結(jié)合客體和權(quán)能來看，第三百六十六條將居住權(quán)客體限定為“住宅”，將設(shè)立居住權(quán)目的限定為“滿足生活居住”的需要，而僅有自然人才存在生活居住的客觀可能性［3］，是否意味著只有自然人才能成為真正行使居住權(quán)的居住權(quán)人，而非自然人只能作為居住權(quán)的設(shè)立主體？此外，享有居住權(quán)的主體除去當(dāng)事人之外，家庭成員如父母、子女或者為居住權(quán)人提供必要照顧的護(hù)理人員是否也同樣享有居住權(quán)益？對此還有待解釋。

2.居住權(quán)客體

《民法典》將居住權(quán)客體定位為“他人的住宅”，基于不同的文本解釋，可對住宅作出有區(qū)別化的內(nèi)涵界定，如從一般字面上作廣義解釋，即以居住為主要功能的房屋，則只包括公寓、別墅、寢室。但若以局部體現(xiàn)居住功能來進(jìn)行解釋，則可涵蓋酒店、民宿等經(jīng)營性用房，基于不同的闡釋角度勢必得出不同的結(jié)論。

3.居住權(quán)權(quán)能

《民法典》第三百六十六條明確居住權(quán)屬于用益物權(quán)，用益物權(quán)通常包括占有、使用、收益三大權(quán)能，但是該條僅規(guī)定了居住權(quán)的“占有、使用”權(quán)能，否認(rèn)了其收益權(quán)能。盡管如此，第三百六十九條卻以但書的形式做出了允許出租的例外性規(guī)定，即雙方當(dāng)事人允許的條件下可做出出租行為。據(jù)此，居住權(quán)人可能通過收取租金的方式實(shí)現(xiàn)其收益權(quán)能，實(shí)際操作層面及例外規(guī)定的收益權(quán)能實(shí)現(xiàn)的可能性與法定無收益權(quán)能權(quán)利定位的矛盾，無益于居住權(quán)制度邏輯理性及法律嚴(yán)謹(jǐn)性自洽。

（二）居住權(quán)設(shè)立規(guī)則的局限性

《民法典》第三百六十七條對居住權(quán)的設(shè)立方式進(jìn)行了明確規(guī)定，即以“書面”的合同形式予以確認(rèn)，由此對居住權(quán)的設(shè)立做出了限制性規(guī)定。但是在實(shí)際案例中，居住權(quán)的設(shè)立卻并不局限在合同形式這一情形，例如［（2010）青白民初字第1293號］朱某民、何某離婚糾紛案中，法院判決兩人共同出資購買的房屋歸二人的女兒所有，朱某民享有該房屋的居住權(quán)，由此通過調(diào)解書的形式設(shè)立了當(dāng)事人的居住權(quán)?？梢?，現(xiàn)有的居住權(quán)設(shè)立方式尚不能涵蓋所有的現(xiàn)實(shí)情形。

（三）居住權(quán)轉(zhuǎn)移后法律后果的模糊性

《民法典》第三百六十九條明確規(guī)定“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承”，但是并未規(guī)定居住權(quán)人將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或遺贈給第三人的法律后果，由此會產(chǎn)生對于居住權(quán)合同效力的不同理解。若將法條中的“不得”理解為強(qiáng)制性規(guī)定，那么根據(jù)《民法典》第一百五十三條則應(yīng)直接認(rèn)定居住權(quán)轉(zhuǎn)移行為無效；但是若將其認(rèn)定為效力待定的警示性規(guī)范，即提醒當(dāng)事人基于該種行為可能產(chǎn)生不利的法律后果，但是實(shí)際后果則要根據(jù)當(dāng)事人的行為性質(zhì)進(jìn)行判斷，例如是否造成了對住宅所有人權(quán)利的侵犯、是否得到其同意等。

三、居住權(quán)制度類型化完善的設(shè)想展開

（一）居住權(quán)功能定位的類型化

根據(jù)《民法典》增設(shè)居住權(quán)這一新型用益物權(quán)的立法意圖，是為了解決“住房保障”問題，也就是無住房者的居住問題，此類居住權(quán)的功能定位為社會性居住權(quán)。但是，社會性居住權(quán)則更多的屬于法定居住權(quán)，即在當(dāng)事人未約定的情況下依據(jù)婚姻家庭領(lǐng)域的法律規(guī)定自動取得。［4］居住權(quán)現(xiàn)有的功能定位與居住權(quán)由“意定”產(chǎn)生的權(quán)利形成方式之間存在矛盾。因?yàn)椤耙舛ā痹O(shè)立的居住權(quán)，不限于親屬這一主體，還可以發(fā)生在陌生人之間，該類擺脫人身專屬性限制的居住權(quán)則不局限于無償，更多實(shí)現(xiàn)的是房產(chǎn)投資的功能。因而居住權(quán)的功能定位除去社會保障外，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其投資功能的實(shí)現(xiàn)。此功能定位也是進(jìn)行居住權(quán)制度類型化設(shè)計(jì)的邏輯起點(diǎn)。

（二）居住權(quán)設(shè)立方式的類型化

在認(rèn)可居住權(quán)制度應(yīng)當(dāng)既包括社會性功能又包括投資性功能的前提下，可以參照德國的立法模式設(shè)立兩種具有不同功能屬性的居住權(quán)制度。根據(jù)比較法，德國首先通過《德國民法典》設(shè)置了受限制的人役權(quán)制度，該居住權(quán)緊緊捆綁于居住權(quán)人身上，具有嚴(yán)格的不可流轉(zhuǎn)性。此項(xiàng)權(quán)利所聚焦的即是居住權(quán)人的住房保障。為了彌補(bǔ)居住權(quán)權(quán)能受限的遺憾，發(fā)揮該項(xiàng)用益物權(quán)的收益性權(quán)能，德國在《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》中又創(chuàng)設(shè)了可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可出租的長期居住權(quán)，以實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的財(cái)產(chǎn)功能。在中國的法律語境下，則可通過設(shè)置法定居住權(quán)與意定居住權(quán)兩類居住權(quán)制度達(dá)到立法目的。法定居住權(quán)主要基于婚姻、監(jiān)護(hù)、贍養(yǎng)等人身關(guān)系獲得，體現(xiàn)社會保障功能，依靠法律規(guī)定設(shè)立而非合同方式；意定居住權(quán)則體現(xiàn)投資等經(jīng)濟(jì)價(jià)值，主要基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系實(shí)現(xiàn)，以簽訂合同方式設(shè)立。

（三）居住權(quán)內(nèi)容構(gòu)成的類型化

1.居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)大化理解

對于非自然人主體能否成為居住權(quán)人存在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為居住權(quán)人只能是自然人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為自然人、法人、非法人組織均能成為居住權(quán)人［5］。筆者認(rèn)為，雖然居住權(quán)的設(shè)定目的為“滿足生活居住的需要”，意味著住宅只能用于居住，而非經(jīng)營，其直接作用人只能是自然人，但是并不排除法人或非法人組織作為居住權(quán)人與他人簽訂居住權(quán)合同的情形，如現(xiàn)實(shí)中也大量存在公司與他人簽訂房屋租賃合同，將所租房屋給予本公司職工居住的案例。同理，非自然人亦可在獲得居住權(quán)后，將房屋給予自然人居住，此種行為與居住權(quán)客體用于“生活居住”的立法目的并不矛盾。

此外，居住權(quán)利益主體應(yīng)當(dāng)作擴(kuò)大化理解，如《德國民法典》第一千零九十三條，將居住權(quán)益的行使主體擴(kuò)張至“家庭成員以外的服務(wù)和護(hù)理人員（如保姆等）”，這一規(guī)定是保障居住權(quán)人“生活居住需要”的制度設(shè)計(jì)，因?yàn)樯钚枨蟀ㄉ嫘枨笈c精神需求兩個(gè)層面，當(dāng)體弱多病者需要特定人員進(jìn)行生活的照料與護(hù)理時(shí)，則滿足了其生存需求；當(dāng)需要配偶、父母等親人陪伴時(shí)，則滿足了精神需求，故無論基于何種需求滿足，都與居住權(quán)設(shè)立目的相契合。我國法律同樣可借鑒《德國民法典》對于主體的擴(kuò)大化適用規(guī)定，賦予居住權(quán)人根據(jù)需要選擇與其共同生活的實(shí)際居住人的權(quán)利。

2.居住權(quán)客體的分類界定

對于居住權(quán)客體的理解，應(yīng)當(dāng)從居住權(quán)類型出發(fā)。一方面，法定居住權(quán)是保障弱勢群體的基本住房需求的權(quán)利類型，因此在客體的范圍界定時(shí)應(yīng)當(dāng)做限制性理解，即只能是非經(jīng)營性地滿足最低居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅；另一方面，意定居住權(quán)主要是為了滿足多功能的住房需求，若僅僅將其限制在基本住宅則無法滿足不同人群的住房需求，特別是在有償設(shè)立的情況下，居住權(quán)人更應(yīng)當(dāng)享有多類型房屋居住選擇的權(quán)利，正如德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》同樣認(rèn)可了“住宅之外不以居住為目的的長期使用權(quán)”，也是為了拓展居住權(quán)的功能外延［6］?；诖?，在意定居住權(quán)的類型下，應(yīng)將居住權(quán)客體適當(dāng)拓展，認(rèn)可酒店、民宿等具有居住功能的經(jīng)營性用房的客體資格。

3.意定居住權(quán)權(quán)能的合理拓展

區(qū)別于法定居住權(quán)提供最低居住需求保障的特殊性考量，意定居住權(quán)在滿足住房居住外，還有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的功能，而這一功能主要通過出租等形式實(shí)現(xiàn)。例如房屋面積較大，或者居住權(quán)人因故較長時(shí)間不在該房屋居住，居住權(quán)人則可將多余房屋轉(zhuǎn)租給他人，以此獲取收益。然現(xiàn)有居住權(quán)制度雖在權(quán)利種類上將其定性為用益物權(quán)，但卻將居住權(quán)權(quán)能限制在人役權(quán)中使用權(quán)權(quán)能范圍之內(nèi)，否定了其作為用益權(quán)的收益權(quán)能，雖具有創(chuàng)新性，但無法實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，也有礙居住權(quán)人物權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，有必要拓展意定居住權(quán)的權(quán)能范圍，認(rèn)定其為具有“占有、使用、收益”權(quán)能的用益物權(quán)。

（四）居住權(quán)轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定的類型化

根據(jù)比較法，大陸法系的民法均通過明示或默示的方式確立了居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼承效力。但是我國的居住權(quán)制度卻明令禁止居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，此種限制性規(guī)定將有損意定居住權(quán)財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，對于純財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的意定居住權(quán)，當(dāng)事人可自由約定是否允許轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，如房屋所有人同意，則居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒烧J(rèn)可。需要說明的是，對于法定居住權(quán)，原則上對于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力不予認(rèn)可，一般通過解除居住權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利變更。