■劉 勇 張貴強(qiáng) 郭 昱

（湖北永信行房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司，湖北武漢 430000）

一、項(xiàng)目背景

A 公司將自有的房屋出租給B 公司，租期10年。B 公司在租賃期內(nèi)將該房屋約15,000 平方米轉(zhuǎn)租給C 公司做酒店經(jīng)營(yíng)，租期9 年。B 公司與C 公司簽訂租賃合同約定，免租期即酒店裝修期為3 個(gè)月，由C 公司自行裝修并投入相應(yīng)的酒店經(jīng)營(yíng)設(shè)施等自主經(jīng)營(yíng)，租賃期限9 年到期后，由C 公司自行騰退移交房屋，且附著在建筑物及所使用土地上的不可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備等由C 公司投入的資產(chǎn)歸B 公司所有，其他可移動(dòng)的資產(chǎn)由C 公司自行搬遷騰退，經(jīng)營(yíng)的債權(quán)和債務(wù)等由C 公司承擔(dān)。C 公司租賃該房屋后，對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝修改造和投入其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備等，并加盟某連鎖酒店開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。目前該酒店處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)中，C 公司經(jīng)營(yíng)該酒店主要的投入包括裝修、空調(diào)系統(tǒng)、家具家電、酒店日常用品及其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備等有形資產(chǎn)和酒店管理系統(tǒng)等無(wú)形資產(chǎn)。

現(xiàn)A 公司因土地要被政府提前收回，需與B 公司提前解除租賃關(guān)系，致使B 公司也要與C 公司提前解除租賃關(guān)系。各方當(dāng)事人因補(bǔ)償?shù)姆秶皟?nèi)容等存在較大的爭(zhēng)議，C 公司因B 公司提前解除租賃關(guān)系對(duì)自己造成的損失補(bǔ)償與B 公司及A 公司進(jìn)行協(xié)商的需要，委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的損失進(jìn)行評(píng)估咨詢(xún)。

二、終止經(jīng)營(yíng)角度的損失估算

（一）損失的范圍

在以往實(shí)踐中，類(lèi)似因出租人提前解除租賃關(guān)系，對(duì)承租人的損失補(bǔ)償案例也很多，在雙方當(dāng)事人基本能夠達(dá)成一致的情況下，損失補(bǔ)償?shù)姆秶饕ǔ凶馊送度氲牟豢梢苿?dòng)資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償、可移動(dòng)資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)損失。在實(shí)踐中，也有將可移動(dòng)的資產(chǎn)移交補(bǔ)償人，對(duì)可移動(dòng)資產(chǎn)給予資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，不再另行補(bǔ)償搬遷費(fèi)用。此外，可能還存在根據(jù)租賃合同出租人需要按條款約定支付相關(guān)的違約金。

（二）估算的技術(shù)思路

對(duì)于不可移動(dòng)的資產(chǎn)，鑒于主要為房屋的裝修改造及其他經(jīng)營(yíng)的附屬設(shè)備設(shè)施，一般采用成本法估算其價(jià)值。對(duì)可移動(dòng)資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用，一般包含拆除、包裝、搬運(yùn)、重新安裝等費(fèi)用，根據(jù)資產(chǎn)的類(lèi)型、搬遷的距離、搬遷方式及安裝調(diào)試的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算。也有部分地方政府部門(mén)出臺(tái)了征收時(shí)相應(yīng)的搬遷費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參考該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。經(jīng)營(yíng)損失，一般包括職工安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失，職工安置費(fèi)一般按一定期限的職工實(shí)際工資水平估算，停產(chǎn)停業(yè)損失一般按確定期限的近三年的平均利潤(rùn)水平估算，經(jīng)營(yíng)損失的估算期限由委托人或雙方當(dāng)事人進(jìn)行明確。

（三）C 公司損失范圍爭(zhēng)議

針對(duì)C 公司的情況，在傳統(tǒng)終止經(jīng)營(yíng)的條件下，損失范圍與上述的內(nèi)容沒(méi)有太大差異，包括不可移動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值、可移動(dòng)資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)損失。雙方對(duì)不可移動(dòng)的資產(chǎn)補(bǔ)償沒(méi)有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是可移動(dòng)的資產(chǎn)（如：家具家電、酒店日常用品及其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備等）和經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償。

A、B 公司認(rèn)為可移動(dòng)的資產(chǎn)C 公司可以再利用，而C 公司認(rèn)為短期內(nèi)無(wú)法找到類(lèi)似規(guī)模的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，且即使找到合適的地方存放也需要較長(zhǎng)的時(shí)間，A、B 公司也不能提供臨時(shí)存放地點(diǎn)和找到類(lèi)似規(guī)模的物業(yè)重新開(kāi)辦酒店。

C 公司認(rèn)為經(jīng)營(yíng)損失包括解除職工勞動(dòng)合同的安置費(fèi)或至少1 年的職工工資（從找到新的位置及裝修期限至少要1 年）、剩余租賃期的停業(yè)損失（經(jīng)營(yíng)收益）等。A、B 公司認(rèn)為職工已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)失業(yè)保險(xiǎn)有相關(guān)失業(yè)保障不需額外安置補(bǔ)償，且酒店停止經(jīng)營(yíng)后職工不用上班也不用給工資；資產(chǎn)已經(jīng)按價(jià)值考慮補(bǔ)償，裝修期也不收取租金，不應(yīng)該給經(jīng)營(yíng)損失，即使考慮經(jīng)營(yíng)損失也只能是裝修期的經(jīng)營(yíng)收益。顯然，雙方為了各自的利益，其觀點(diǎn)均有失偏頗。雙方的意見(jiàn)不能達(dá)成一致，也不能合理確定經(jīng)營(yíng)損失的口徑及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

三、持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度的損失估算

鑒于上述雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)及相關(guān)租賃合同的簽訂情況，建議當(dāng)事人從該酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的角度考慮整體的損失補(bǔ)償估算。

（一）損失范圍的考慮

C 公司系為了經(jīng)營(yíng)該酒店而成立的新公司，僅經(jīng)營(yíng)該酒店，實(shí)質(zhì)上屬于項(xiàng)目公司，賬面的流動(dòng)資產(chǎn)主要為貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨等，非流動(dòng)資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)（設(shè)備、家具家電和其他設(shè)施設(shè)備等）、待攤費(fèi)用（裝修費(fèi)用、酒店日常用品及加盟費(fèi)）等，負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債。從該酒店項(xiàng)目所涉及的租賃合同及持續(xù)經(jīng)營(yíng)至租賃期限屆滿(mǎn)角度考慮，C 公司的損失范圍就是經(jīng)營(yíng)該酒店的經(jīng)營(yíng)性非流動(dòng)資產(chǎn)或不含流動(dòng)資產(chǎn)的資產(chǎn)組，資產(chǎn)范圍包括賬面反映的固定資產(chǎn)、待攤費(fèi)用及賬面沒(méi)有反映但實(shí)際可能存在的人力資源、客戶(hù)資源及其他前期發(fā)生費(fèi)用而沉沒(méi)且可能形成的未來(lái)租賃期經(jīng)營(yíng)需要的資產(chǎn)，但從價(jià)值內(nèi)涵或組成范圍的角度，不含租賃到期后該資產(chǎn)組的剩余價(jià)值（租賃到期后資產(chǎn)價(jià)值的折現(xiàn)值）。因租賃合同約定，租賃期限到期后，由C 公司自行騰退移交房屋，且附著在建筑物及所使用土地上不可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備等C 公司投入的資產(chǎn)歸B 公司所有，其他可移動(dòng)的資產(chǎn)由C 公司自行搬遷騰退，經(jīng)營(yíng)的債權(quán)和債務(wù)等由C 公司承擔(dān)。所以，從持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益的角度，損失的范圍實(shí)質(zhì)性為C 公司經(jīng)營(yíng)該酒店剩余租賃期限的經(jīng)營(yíng)收益的現(xiàn)值，即剩余租賃期限的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值。

（二）估算技術(shù)思路

根據(jù)上述的分析，對(duì)于持續(xù)經(jīng)營(yíng)的該酒店項(xiàng)目，損失的資產(chǎn)范圍為經(jīng)營(yíng)該酒店的經(jīng)營(yíng)性非流動(dòng)資產(chǎn)或不含流動(dòng)資產(chǎn)的資產(chǎn)組，其價(jià)值表現(xiàn)為剩余租賃期限的經(jīng)營(yíng)收益的現(xiàn)值，即剩余租賃期限的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值。

從C 公司經(jīng)營(yíng)該酒店項(xiàng)目的資產(chǎn)組成及結(jié)構(gòu)出發(fā)，基本上均為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，所以，損失價(jià)值的估算，可從企業(yè)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)思路出發(fā)，進(jìn)而通過(guò)轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的組成來(lái)考慮。具體技術(shù)思路公式推導(dǎo)如下：

全部資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)+非流動(dòng)資產(chǎn)=股東權(quán)益+流動(dòng)負(fù)債

營(yíng)運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債

補(bǔ)償損失=非流動(dòng)資產(chǎn)=股東權(quán)益+流動(dòng)負(fù)債-流動(dòng)資產(chǎn)=股東權(quán)益-（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）=股東權(quán)益-營(yíng)運(yùn)資金

所以，該損失估算，實(shí)際上變?yōu)橹饕菍?duì)股東權(quán)益和營(yíng)運(yùn)資金的估算。

全部股東權(quán)益僅為剩余租賃經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)形成的，租賃期限屆滿(mǎn)后，不可移動(dòng)的資產(chǎn)歸出租人，流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債等由承租人自行解決處理或承擔(dān)，無(wú)需考慮租賃期限屆滿(mǎn)后的流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債。營(yíng)運(yùn)資金為該酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)正常需要的資金，無(wú)需考慮租賃期限屆滿(mǎn)后的回收，因其包含在自行解決處理的資產(chǎn)和負(fù)債中。則：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營(yíng)股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營(yíng)運(yùn)資金

上述的估算思路中，在租賃期屆滿(mǎn)后，可移動(dòng)的資產(chǎn)由C 公司處理，但估算收益中已經(jīng)包含可移動(dòng)資產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的收益，基于該酒店的開(kāi)辦年限及可移動(dòng)資產(chǎn)的類(lèi)型，主要為家具家電等，雖然在租賃期限屆滿(mǎn)后基本需要重新更換或僅有殘值，且還要進(jìn)行騰退和處理，一般情況下可視同剩余價(jià)值與處理費(fèi)用趨同而不再單獨(dú)考慮。

如果確實(shí)存在租賃到期后有相關(guān)資產(chǎn)存在一定的價(jià)值，就需要考慮租賃到期后可移動(dòng)資產(chǎn)的剩余價(jià)值或殘余價(jià)值的折現(xiàn)值?？梢栽诠浪阕詈笠荒昴┑默F(xiàn)金流測(cè)算中予以加上考慮。這樣，酒店現(xiàn)有的除流動(dòng)資產(chǎn)以外的全部經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交給出租人，相當(dāng)于出租人購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)營(yíng)該酒店項(xiàng)目的資產(chǎn)。

該酒店加盟連鎖酒店的權(quán)益因酒店在租賃期屆滿(mǎn)后停止經(jīng)營(yíng)而滅失。此類(lèi)酒店加盟，一般約定的是固定的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，開(kāi)辦期初繳納一定的費(fèi)用，以后每年繳納一定的管理費(fèi)。因該權(quán)益由酒店承租人解決，故若終止經(jīng)營(yíng)存在相關(guān)的權(quán)益及其他的資產(chǎn)權(quán)益，也應(yīng)一并考慮在最后一年的現(xiàn)金流中扣除。

不可移動(dòng)資產(chǎn)的折舊或待攤年限均應(yīng)考慮租賃期限限制，可使用年限短于租賃期限的，應(yīng)考慮正常的資本性或費(fèi)用支出。

（三）可移動(dòng)資產(chǎn)處理方式影響

1.在實(shí)踐中，對(duì)可移動(dòng)的資產(chǎn)，出租人一般難易接受承租人全部移交，而要求由承租人搬遷及處理。在此情況下，根據(jù)該部分資產(chǎn)由投資人處理的方式，考慮對(duì)損失范圍或價(jià)值的影響進(jìn)行處理，也就是在估算承租人損失額的基礎(chǔ)上扣除該部分資產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的價(jià)值，即扣除該部分資產(chǎn)在原地持續(xù)使用條件下的價(jià)值。

但從承租人角度，如果短期內(nèi)不能找到合適的物業(yè)重新開(kāi)辦新的酒店，重新利用該資產(chǎn)，也只能在二手市場(chǎng)上處置。因此，應(yīng)按非原地使用轉(zhuǎn)讓為前提對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行估值考慮，也就是現(xiàn)狀條件下的處置價(jià)值。則可移動(dòng)資產(chǎn)由承租人不移交而自行處理時(shí)：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營(yíng)股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營(yíng)運(yùn)資金-可移動(dòng)資產(chǎn)現(xiàn)狀條件下的處置價(jià)值

2.若已經(jīng)有明確的新址搬遷重新能夠開(kāi)辦新的酒店，則承租人繼續(xù)利用可移動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，則：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營(yíng)股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營(yíng)運(yùn)資金-原地持續(xù)使用條件下的價(jià)值+可移動(dòng)資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用

四、總結(jié)及建議

1.基于上述分析，該酒店損失估算技術(shù)思路與全部股東權(quán)益的評(píng)估技術(shù)思路一致，只不過(guò)需要考慮扣除營(yíng)運(yùn)資金，同時(shí)需要考慮現(xiàn)有可移動(dòng)資產(chǎn)的處理方式不同進(jìn)行不同的技術(shù)處理，并合理考慮酒店提前停止經(jīng)營(yíng)是否存在相關(guān)其他權(quán)益影響。不可移動(dòng)資產(chǎn)的折舊或待攤年限均應(yīng)考慮租賃期限限制，可使用年限短于租賃期限的，應(yīng)考慮正常的資本性或費(fèi)用支出。

2.在相關(guān)的資產(chǎn)全部移交給出租人的評(píng)估技術(shù)思路中無(wú)需再考慮酒店存在的職工安置、資產(chǎn)的搬遷、經(jīng)營(yíng)損失等因素，該技術(shù)思路以雙方履行完成簽訂的租賃合同為基礎(chǔ)進(jìn)行估算，就不存在提前解除合同的違約責(zé)任，因此合同約定的違約金就不應(yīng)該再考慮支付。

3.該技術(shù)思路測(cè)算過(guò)程中所涉及的資產(chǎn)及負(fù)債，均應(yīng)為經(jīng)營(yíng)性的，存在非經(jīng)營(yíng)性或溢余的，應(yīng)全部剝離，且在估算中不再單獨(dú)考慮，因該部分資產(chǎn)或負(fù)債與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，保持資產(chǎn)與現(xiàn)金流的口徑一致。另外，如果所涉及的承租人并非只經(jīng)營(yíng)該一家酒店或一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)將被評(píng)估的酒店視作獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行考慮，從資產(chǎn)及負(fù)債中剝離或模擬出該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債，保持口徑的一致性，實(shí)質(zhì)上是將該項(xiàng)目視作獨(dú)立的項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)，且不考慮有息負(fù)債，因此處實(shí)際估算的資產(chǎn)價(jià)值，與資產(chǎn)形成的資金來(lái)源構(gòu)成并無(wú)必然的關(guān)系，資產(chǎn)購(gòu)建形成的負(fù)債或者有息負(fù)債視同股東的投入。

4.該技術(shù)思路主要適用于前期固定投入較大而后期基本無(wú)需固定投入或后期投入較少且經(jīng)營(yíng)期穩(wěn)定及剩余租賃期限不是太長(zhǎng)的項(xiàng)目。因前期固定投入較少及剩余租賃期較長(zhǎng)的情況下，整個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)購(gòu)建相對(duì)容易及重新開(kāi)辦也相對(duì)較容易，經(jīng)營(yíng)收益可能依賴(lài)的不主要是已經(jīng)投入的資產(chǎn)或形成的資產(chǎn)，從而很難進(jìn)行合理的剝離。

5.提前解除租賃關(guān)系的損失范圍，相關(guān)的法律法規(guī)均沒(méi)有具體的規(guī)定。首先，該問(wèn)題屬于法律問(wèn)題，而不是簡(jiǎn)單的評(píng)估問(wèn)題，需要相關(guān)當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)、租賃合同的約定和相關(guān)當(dāng)事人的意愿進(jìn)行協(xié)商明確。如果相關(guān)當(dāng)事人未能對(duì)提前終止租賃關(guān)系所涉及的補(bǔ)償損失范圍及內(nèi)容等進(jìn)行具體的約定或協(xié)商明確，建議按委托人的委托，并結(jié)合相關(guān)規(guī)定及租賃合同的約定內(nèi)容進(jìn)行具體的估算，并將估算的前提及存在的特殊事項(xiàng)等如實(shí)披露。

6.在現(xiàn)實(shí)中，租賃雙方在簽訂合同時(shí)如未能合理約定提前解除租賃關(guān)系對(duì)承租人損失補(bǔ)償?shù)姆秶皹?biāo)準(zhǔn)等，在如何合理界定損失范圍及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，雙方經(jīng)常爭(zhēng)議較大且容易出現(xiàn)矛盾或糾紛。為了避免日后因提前解除租賃關(guān)系而就補(bǔ)償產(chǎn)生較大的糾紛，建議租賃雙方在簽訂租賃合同時(shí)，就提前解除租賃關(guān)系而補(bǔ)償損失的范圍及標(biāo)準(zhǔn)等予以明確。