鐘婉秋

西南科技大學(xué)，四川 綿陽 621010

居住權(quán)益由特定主體對房屋享有的占有和使用的權(quán)利，不論在西方國家或是在我國，居住權(quán)制度設(shè)立的首要目的都是保護弱勢群體的生存權(quán)利，能夠有效維護社會穩(wěn)定。發(fā)展至今，居住權(quán)制度早已被西方數(shù)國納入民法立法中，體系發(fā)展相對完備。我國《民法典》雖打破了學(xué)界中是否應(yīng)設(shè)居住權(quán)的爭論，將居住權(quán)納入《民法典》物權(quán)編中，但相關(guān)規(guī)定還不甚完善，仍需從適用主體、權(quán)利屬性、權(quán)利沖突等多個方面進行分析。通過比較分析國外居住權(quán)制度，對我國居住權(quán)立法和司法適用的完善有積極作用。

一、羅馬法的居住權(quán)制度

居住權(quán)的出現(xiàn)以羅馬《十二表法》頒布以后通行的無夫權(quán)婚姻為標志[1]。在無夫權(quán)婚姻中，女子出嫁以后并不完全脫離原生父家長權(quán)，即有權(quán)繼承生父家長財產(chǎn)，但無權(quán)繼承丈夫家長財產(chǎn)，如生父家長未將財產(chǎn)居所等給予女子，丈夫去世后又無權(quán)獲得遺產(chǎn)，那必然出現(xiàn)女子無家可歸、無法生活的情況；不僅如此，在奴隸被解放之后因無法依附于家主生存，也會出現(xiàn)無家可歸的情況?；诖耍煞蛸x予妻子、家主賦予奴隸居住權(quán)以保障其生存需求的制度便出現(xiàn)了。

在羅馬，居住權(quán)制度具有很強的社會性與人身性，是從社會習(xí)慣演變?yōu)榱?xí)慣法，再被納入成文法體系中的法律制度。在羅馬法的物權(quán)體系中，居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)以及奴畜使用權(quán)并屬于人役權(quán)，為特定人對特定物享有的使用、占有的權(quán)利，無法脫離于“人”而單獨存在。在羅馬法居住權(quán)的適用情形中，居住權(quán)必然發(fā)生在具有身份關(guān)系的特定主體之間，例如具有婚姻關(guān)系的丈夫和妻子之間、具有主仆關(guān)系的家主和奴隸之間，但其并不因脫離身份關(guān)系而消滅，即便設(shè)權(quán)人亡故，居住權(quán)也能一直存續(xù)。

羅馬法居住權(quán)與同隸屬于“人役權(quán)”的用益權(quán)、使用權(quán)，權(quán)利性質(zhì)相似，但其權(quán)利標的物、范圍、主體等又有所不同（如表1所示）：

居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、效力問題、適用范圍經(jīng)歷從混亂到確定的過程，前期存在很多法律問題。例如居住權(quán)人能否同意他人居住？能否利用居住權(quán)獲得收益？能否轉(zhuǎn)贈繼承等？對于這些爭論，優(yōu)士丁尼通過公元530年頒布的關(guān)于居住權(quán)的諭令作出了解釋[2]。諭令確定，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)贈繼承他人；允許將居住房屋租與他人并獲得出租收益；允許配偶、近親屬同住等。

二、大陸法系的居住權(quán)制度

（一）德國

以大陸法系的代表國家德國來說，其法律制度大多承繼于羅馬法，居住權(quán)制度也不例外。德國傳統(tǒng)物權(quán)體系將用益物權(quán)分為地上權(quán)、役權(quán)與土地負擔三種，役權(quán)吸收羅馬法人役權(quán)與地役權(quán)分類，并在此基礎(chǔ)上作調(diào)整，將役權(quán)細分為用益權(quán)與限制的人役權(quán)兩類。其中，住房權(quán)為限制的人役權(quán)的主要表現(xiàn)形式。

德國傳統(tǒng)的住房權(quán)制度功能同樣以救助為主，保障弱勢群體生活所需。是特定主體對建筑物“以居住為目的”的占有、使用的權(quán)利，排除了建筑物所有權(quán)人的使用權(quán)。從德國立法看，德國住房權(quán)與羅馬法居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)差異不大，原則上仍不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承，只能由特定主體對特定之物加以使用。不同于隸屬于人役權(quán)的用益權(quán)，住房權(quán)僅以不動產(chǎn)物作權(quán)利標的物，而用益權(quán)客體包括物、權(quán)利和財產(chǎn)。

在住房權(quán)的演進過程中，《德國民法典》規(guī)定的傳統(tǒng)的住房權(quán)制度因其不可轉(zhuǎn)讓性，已經(jīng)無法滿足德國現(xiàn)代經(jīng)濟需求[3]，在1951年，德國頒布了《住宅所有權(quán)與長期居住法》，創(chuàng)設(shè)了“長期居住權(quán)”，詳細闡明了房屋所有權(quán)人與居住區(qū)權(quán)人之間的法律義務(wù)關(guān)系，包括居住權(quán)人對于房屋享有保持維護、滅失重建等義務(wù)，在房屋減損時，所有權(quán)人對居住區(qū)權(quán)人享有損害賠償請求權(quán)等；并通過立法肯定了長期居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性，賦予了居住權(quán)人可出租房屋獲得收益的權(quán)利等。德國立法采用這種做法，在一定程度發(fā)揮了居住權(quán)的市場流通價值，多樣化了居住權(quán)功能，改善了居住權(quán)人的生活質(zhì)量。

（二）法國

在法國，傳統(tǒng)居住權(quán)制度的設(shè)立目的為的是解決喪夫妻子的居住問題，滿足無房產(chǎn)又無繼承權(quán)的妻子的基本生存條件。同羅馬一樣，早期《法國民法典》規(guī)定只有在丈夫無任何近親屬、旁系親屬時，妻子才能獲得遺產(chǎn)，其繼承權(quán)受到了極大的限制。這種男女不平等的現(xiàn)象，也造成女性利益的巨大損害。因此，喪夫婦女的居住問題非常嚴重，為保障弱勢婦女的生存利益，法國立法確定，丈夫能夠通過遺贈方式給妻子設(shè)立居住權(quán)。

德國、法國民法一脈相承于羅馬法，兩國在物權(quán)體系的劃分上均吸收羅馬法。與《德國民法典》不同，法國役權(quán)體系完全承繼羅馬法，將役權(quán)劃分為用益權(quán)、居住權(quán)、使用權(quán)與地役權(quán)。相比于具有強烈人身性的羅馬法居住權(quán)制度，將居住權(quán)的設(shè)立方式限制在具有身份關(guān)系的特定主體之間，法國立法增加以契約方式設(shè)立居住權(quán)的情形，突破了身份關(guān)系的限制，將居住權(quán)制度納入契約自由原則的適用范圍中，既保留了對弱勢群體的保護功能，也能促使財產(chǎn)物盡其用，發(fā)揮其價值。

法國居住權(quán)制度的發(fā)展不僅僅停留在私法領(lǐng)域，更是上升到憲法領(lǐng)域中。法國政府于2007年通過了“可抗辯居住權(quán)”法案，可抗辯居住權(quán)即特定的五類住房困難戶能夠通過法律手段向政府提出住房需求，如問題得不到解決，有向行政法院提起訴訟的權(quán)利。以憲法手段賦予無家可歸之人能夠獲得住房的權(quán)利，是有利于社會穩(wěn)定和提升公民素質(zhì)的。

（三）意大利

《意大利民法典》將居住權(quán)闡述為“在自己和家庭需要的限度內(nèi)享用房屋”的權(quán)利，并對家庭范圍的限度作明確解釋，即允許居住權(quán)人的子女、提供服務(wù)的人員一同生活；明確居住權(quán)人在享有權(quán)利的同時，還應(yīng)當承擔“按享用比例承擔修繕費、稅費”之義務(wù)。

不同于德國、法國，意大利在居住權(quán)流通功能的立法選擇上采保守做法，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃。僅從其居住權(quán)制度看，居住權(quán)權(quán)能是被限制在特定主體之間“僅享有房屋”之中的，不符合現(xiàn)代經(jīng)濟社會物盡其用的觀念，而從用益權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系中看，居住權(quán)并非絕對的不具有流通性。《意大利民法典》第九百八十條將用益權(quán)與居住權(quán)的法律適用規(guī)則相銜接，轉(zhuǎn)讓房屋用益權(quán)時，可以約定受讓人對房屋僅有居住權(quán)利，無收益、租賃等法定的用益權(quán)權(quán)能，第一千零二十六條采用兜底條款，由用益權(quán)規(guī)定填補居住權(quán)規(guī)定之空白，在一定程度上補強了居住權(quán)的流通性。

三、居住權(quán)制度的比較考察對我國的啟示

（一）物權(quán)體系下居住權(quán)建構(gòu)

大陸法系國家民法物權(quán)體系大多承繼于羅馬法，將居住權(quán)歸于用益物權(quán)編中，認為居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)一樣，都是特定主體為了利益對他物占有、使用或者收益的權(quán)利，同屬于役權(quán)中的人役權(quán)。居住權(quán)是占有、使用房屋的權(quán)利，其權(quán)能范圍狹于用益權(quán)，不具有收益權(quán)能[4]；較于使用權(quán)，居住權(quán)標的物又僅限于特定建筑物。因此，在用益權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系上，用益權(quán)涵括居住權(quán)的權(quán)能與適用范圍，但又為何另行單獨規(guī)定居住權(quán)？

我國在2020年《民法典》中新增居住權(quán)，納入物權(quán)體系具有正當性。從羅馬法開始，設(shè)立居住權(quán)的目的均圍繞著保護弱勢群體的生存權(quán)利，用益物權(quán)雖能以“使用”“占有”涵括居住權(quán)權(quán)能，但無法強調(diào)特定主體“居住”的權(quán)利[5]。當今社會下，居住權(quán)爭議案件越發(fā)常見，房屋所有權(quán)人對于權(quán)利行使的程度與區(qū)分越發(fā)細致，傳統(tǒng)的用益物權(quán)已無法滿足需求。通過《民法典》立法確定居住權(quán)，使居住權(quán)物權(quán)化，能夠彌補社會發(fā)展帶來的立法空白，提供法律手段解決糾紛。

（二）居住權(quán)人義務(wù)之拓展

居住權(quán)的權(quán)利與義務(wù)應(yīng)當同時存在。羅馬法規(guī)定了權(quán)利人的善良家長義務(wù)；德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第三十三條明確可以將維護修繕義務(wù)、訂立保險義務(wù)、毀壞重建義務(wù)等列入居住協(xié)議中[6]；在居住權(quán)人毀壞減損房屋時，賦予所有權(quán)人物權(quán)請求權(quán)；不僅如此，《意大利民法典》還規(guī)定了居住權(quán)人的修繕保護義務(wù)之程度范圍，明確居住權(quán)人與其他用益權(quán)人按照享用孳息或房屋的比例承擔修繕費用以及房屋稅費。

居住權(quán)人的義務(wù)應(yīng)當從消極和積極兩方面完善。在消極方面，居住權(quán)人在權(quán)利存續(xù)期間不得轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃房屋；不得造成房屋毀損；不得改變房屋建構(gòu)；不得以居住權(quán)設(shè)立任何權(quán)利負擔。從積極方面看，居住權(quán)人應(yīng)當妥善保管房屋以及附屬品等；承擔房屋的修繕費用、稅費等；當造成房屋減損時，有義務(wù)向所有權(quán)人賠償；權(quán)利到期時，應(yīng)主動返還房屋等。

（三）可流通性的價值選擇

商業(yè)社會下的大多數(shù)物之權(quán)利都具有轉(zhuǎn)讓以獲收益的功能，以流通方式達到物盡其用的目的。德國、法國的居住權(quán)制度，都在傳統(tǒng)的僅具有占有、使用權(quán)能的基礎(chǔ)上，發(fā)展了租賃、讓與權(quán)能，這種多元化的發(fā)展依賴于德國、法國的經(jīng)濟背景，源于民事主體對財富利用形式的需求變化，居住權(quán)的設(shè)立目的不再是單一的救助，而是集合救助、流通、獲益等等。

我國不宜承認居住權(quán)可流通性。在我國的社會環(huán)境下，居住權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)，其設(shè)立目的及功能僅圍繞著救助、恩惠，通過交付居住權(quán)以獲得收益需求的情形不常見，并且這種恩惠的權(quán)利與身份關(guān)系密切聯(lián)系，一旦按居住權(quán)人意思發(fā)生轉(zhuǎn)移，將會違背設(shè)權(quán)目的，有悖于社會善良風(fēng)俗。在我國物權(quán)體系之下，居住權(quán)應(yīng)當具有特殊性，若被賦予收益權(quán)能，那與用益物權(quán)一般規(guī)定有何差別，在對抗用益物權(quán)人、所有權(quán)人之特殊性何在？居住權(quán)之功能應(yīng)當著重于“提供居住場所、滿足生存需求”[7]，而肯定其流通性勢必會減弱其救助功能。

（四）同住家庭成員范圍限制

以《意大利民法典》家庭的范圍之規(guī)定為例，居住權(quán)人可以與子女、配偶、提供必要服務(wù)的人員（例如保姆等）同住。我國居住權(quán)制度中未有對同住家庭成員范圍之規(guī)定，僅提到訂立居住權(quán)合同之條款中的當事人，此當事人僅指居住權(quán)人，而不涵括家庭成員。

我國的居住權(quán)設(shè)立方式主要有二：合同約定與遺贈。第一種，在合同約定的情形中，筆者認為，當事人可以約定居住權(quán)人家庭成員、必要人員與居住權(quán)人同住的條款，遵循意思自治原則；而在第二種遺贈的情形中，遺贈人往往未能明確居住權(quán)人的同住人員范圍，在遺贈人亡故后，居住權(quán)人是否能有同住人員以及同住人員范圍為何應(yīng)當從兩個方面考量：第一，繼承人的同意。遺贈人亡故后，居住權(quán)人就居住事由可以與房屋繼承人商議，在征得繼承人同意后，可以與子女、配偶、保姆等具有身份關(guān)系的人同住。第二，同住人員必要性。例如居住權(quán)人身患疾病，不宜單獨居住時，出于人道主義可以與必要照護人員同住。

四、結(jié)語

社會的發(fā)展伴隨著需求的變化，這種變化當然會涉及到法律領(lǐng)域，居住權(quán)制度的興起從本質(zhì)上來說，就是人類對于物質(zhì)支配的需求變化。因此，建構(gòu)居住權(quán)一方面滿足了所有權(quán)人對于物的支配需求，一方面又保障了無家可歸之人的生存需求，對于維護物權(quán)人與弱勢群體的合法權(quán)益起著積極作用。

因司法實務(wù)中居住權(quán)糾紛案件越發(fā)常見，我國《民法典》為解決此類糾紛提供了法律手段，并明確居住權(quán)的設(shè)立方式、設(shè)立主體、存續(xù)期間、權(quán)能限制等。而對上述各國居住權(quán)制度的立法考察，我們不難發(fā)現(xiàn)，各國均以國情為基礎(chǔ)，改造形成了具有本國特色的居住權(quán)制度，德國補充規(guī)定《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》；法國立法改變單一的無償居住權(quán)，增設(shè)以有償契約設(shè)立居住權(quán)的方式。我國在居住權(quán)制度之構(gòu)建，可以借鑒學(xué)習(xí)他國發(fā)展較為成熟的居住權(quán)制度，但不能一味照搬，應(yīng)當圍繞公民需求以及社會需求作出合理回應(yīng)，以完善我國居住權(quán)制度。