郭金福

樂山師范學院政法學院，四川 樂山 614004

近些年來，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控的影響，國內(nèi)住房已經(jīng)出現(xiàn)了回歸其本位即“房子是用來住的”的良好趨勢，在這種背景下，商品房市場交易量逐漸出現(xiàn)下降的趨勢，開發(fā)商面臨著資金緊張甚至所投入的資金難以收回的局面。為了解決資金難題，不少開發(fā)商就打著按揭“零首付”的旗號開始大力促銷其所開發(fā)的樓盤。但這種銷售方式不僅“違法”，而且對整個金融市場都帶來很大的隱蔽風險。更為復雜的是，一旦出現(xiàn)難以還貸的糾紛，在司法上對于“零首付”案件，在處理上也是非常棘手的。甚至導致不同法院對此類案件都有不同的判決，甚至上下級法院對此類問題都有不同的認識。例如，九江市中級人民法院所作出的（2017）九中民一初字第40號民事判決，和江西省高級人民法院所作出的（2017）贛民終339號民事判決，兩級法院所闡述的判決理由和結(jié)論即是存在沖突的。（具體案情請查閱“中國裁判文書網(wǎng)”）之所以如此，就在于兩級法院對于商品房買賣合同和按揭貸款合同的效力以及二位被告所應承擔的責任劃分有不同的觀點。因此，結(jié)合此案例，對商品房按揭“零首付”法律問題進行深入研究是非常必要，也是非常重要的。下面，筆者就從以下角度對商品房按揭“零首付”法律問題進行探討。

一、商品房按揭“零首付”的界定和特征

（一）概念

對于商品房按揭“零首付”的概念，我國法律目前為止并沒有作出明確界定。但是，參照住建部所頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，我們可以把商品房按揭“零首付”下如下定義，即商品房按揭“零首付”是指購房人在“未支付或者僅支付較小比例”的首付購房款情況下，由開發(fā)商出具虛假的首付款證明，以誘使貸款銀行代其支付其余的購房款，并將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。簡單地理解，所謂“零首付”或者是“低首付”，就是在一些開發(fā)商或房產(chǎn)中介的幫助之下，購房者不用支付或者是支付較少的首付款就可以辦理銀行貸款手續(xù)，完成購房。從表面上看，“零首付”“低首付”緩解了部分購房者籌集首付款的壓力，可以幫助他們早點擁有自己的房子。［1］因此，商品房按揭“零首付”作為客觀存在的一種表現(xiàn)形式，不僅被個別開發(fā)商所利用，甚至有些地方為了搞樓市“去庫存化”，不惜出臺類似的政策。例如，2016年3月1日沈陽市人民政府辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》公布，共22條措施，就包括鼓勵大學生等購房、“零首付”等內(nèi)容。［2］由于“零首付”現(xiàn)象大量存在，就導致各地糾紛持續(xù)不斷，但同時由于理論上的爭議，也給法官處理此類案件帶來了難度。

（二）特征

從以上概念可見，商品房按揭“零首付”具有以下幾個特征：

1.購房人并未支付或者僅支付較小比例的首付款

為了防控金融風險，保證銀行資金安全，我國法律對于商品房按揭貸款問題，一直強調(diào)“購房人只有在支付相應比例的首付款后，才具備向銀行申請貸款以支付剩余房款的資格”。追根溯源，從20世紀90年代開始，國務院為推動住房貨幣化、商品化，決定擴大個人住房貸款范圍，為此在1997年中國人民銀行制定的《個人住房擔保貸款試行辦法》第二條將“個人住房擔保貸款”定義為，“是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款?！钡谒臈l規(guī)定，“銀行發(fā)放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：……四、在商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行開立儲蓄存款戶或交納住房公積金存款的，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首期付款”。

由以上可見，如果開發(fā)商推出“零首付”購房方式以銷售商品房，那么，顯然是違反上述中國人民銀行、住建部及銀保監(jiān)會的有關規(guī)定的。但在本文中，我們所研究的“零首付”應當從廣義上去理解，即可以把“零首付”分為兩種情形：一是絕對“零首付”，即購房人并未支付“任何”首付款；二是相對“零首付”，即購房人僅支付較小比例的首付款。所以，購房人未支付或者僅支付較小比例的首付款，應當是商品房按揭“零首付”的本質(zhì)特征。

2.開發(fā)商向銀行出具了虛假的首付款證明

對于購房人未向自己支付首付款或者僅支付一部分，開發(fā)商在主觀上顯然是明知的。在此情況下，為了能夠盡快銷售樓盤，以盡快回籠資金，開發(fā)商在整個購房過程中都是起到了積極的幫助作用。比較關鍵的一步即是向銀行出具虛假的首付款證明，這是商品房按揭“零首付”的重要特征。

3.開發(fā)商的幫助行為與銀行放貸之間存在因果關系

也就是說，正是由于開發(fā)商幫助購房人完成了“零首付”行為，才造成了銀行出于“錯誤認識”與購房人、開發(fā)商簽訂《個人貸款擔保合同》，并最終將資金放貸給購房人，以代其向開發(fā)商支付了其余的購房款。由此可見，開發(fā)商的幫助行為與銀行放貸是存在因果關系的，也就是說，沒有開發(fā)商的幫助行為，也就不可能實現(xiàn)“零首付”的終極目的。

二、商品房買賣合同和按揭貸款合同之間的關系問題

如前所述，如果“首付貸”演變成“零首付”債務結(jié)構(gòu)，商業(yè)銀行就沒了這個“安全墊”，成為實際上也是唯一的風險承擔主體。這種風險主體的虛脫，缺失或丟失了風險分散的市場精髓，一方面持續(xù)催生市場的不理性預期和情緒，另一方面則可能觸發(fā)房價的連續(xù)下跌風險。［3］所以，在“零首付”案件審理過程中，如何看待《商品房買賣合同》和《按揭貸款合同》兩者之間的關系是至關重要的。例如，在前述案例中，一審法院的觀點認為，“按揭貸款合同與房屋買賣合同以及法律關系高度緊密關聯(lián)，形成了依賴性的前提和先決條件，成立與否和效力都取決于房屋買賣合同的效力和履行”，即認為商品房買賣合同無效，按揭貸款合同也就無效。這種觀點，似乎是把兩者關系看作是“主從合同”關系；而二審法院的觀點認為，“姜某與某公司簽訂的《商品房買賣合同》是一個民事法律行為，某銀行與姜某簽訂《個人購房借款（綜合）合同》是另外一個民事法律行為，兩者在主體、法律關系、權利義務內(nèi)容等方面完全不同。商品房買賣合同無效，并不影響按揭貸款合同的效力”，這種觀點似乎是把兩者看作是“各自獨立”的關系。那么，商品房買賣關系與按揭借款關系到底是什么關系呢？是兩個各自獨立的法律關系，還是主從關系呢？這一理論問題關系到在實踐中，商品房買賣合同無效、被解除或撤銷，是否會導致按揭借款合同無效、被解除或撤銷，同時，按揭借款合同無效、被解除或撤銷，是否會導致商品房買賣合同無效、被解除或撤銷問題。

到目前為止，對于兩者的關系問題，僅有最高院《商品房買賣合同問題解釋》第二十條作出了規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！彼裕鉀Q兩者的關系問題，必須要深入研究該條規(guī)定的立法愿意。從該條規(guī)定背后的立法愿意，可以看出，該條規(guī)定實際上是“明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件”。即買受人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對買受人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風險。因此，《商品房買賣合同問題解釋》第二十四條才規(guī)定：“在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同”。

三、“零首付”下商品房買賣合同和按揭貸款合同的效力問題

前面我們已經(jīng)研究了兩份合同的關系問題，在此情況下，我們再分析“零首付”情況下商品房買賣合同和按揭貸款合同的效力問題。在零首付情況下，商品房買賣合同是不是必然的無效呢？對此問題，筆者認為，應當采取“區(qū)分”原則，不能簡單地就認定商品房買賣合同無效。

（一）在購房者“無真實購房意愿”的情況下，應認定商品房買賣合同無效

在審理“零首付”案件中，如果購房者并沒有真實的購房意愿，僅是為了配合開發(fā)商套取銀行資金。那么，根據(jù)《民法典》第一百四十六之規(guī)定，雙方之間的行為可以認定為“以合法形式掩蓋其非法目的”的情形。前述所列的“零首付”的第一種表現(xiàn)形式就屬于此種情形。本文所舉案例中，某公司和姜某也屬于此種情形。所以，對于本案，一、二審法院都認為“商品房買賣合同無效”，觀點都是一致的。

那么，在此情況下，某公司、姜某與銀行三方所簽訂的《個人貸款擔保合同》是否仍然有效呢？對此，筆者認為，雖然本案《商品房買賣合同》無效，但按揭貸款合同仍應當認定為有效。如果對此問題進行分析，可能會得出開發(fā)商和姜某的行為屬于“惡意串通，損害了銀行的合法權益”的結(jié)論。但仔細研究《民法典》第一百四十六條之規(guī)定，此種情況下合同無效必須具備的前提條件是“雙方當事人惡意串通，損害第三人的合法權益”。而在本案中，按揭貸款合同的主體是購房人和銀行，開發(fā)商僅為保證人，所以，根本不存在銀行和購房人“惡意串通”的情況。本案從表面形式上看，是姜某以購房為名向銀行申請貸款，但實質(zhì)上是某公司為籌集資金借姜某的名義以商品房作抵押向銀行貸款的，且其后所得款項也全部由公司支配使用，因此，某公司才是本案的實際借款人。在此情況下，應當判決某公司對該筆債務承擔清償責任，由姜某承擔連帶責任。從本案二審判決來看，雖然認定了《按揭貸款合同》有效，但是卻判決“姜某承擔清償責任，由某公司承擔連帶責任”，筆者認為，這是不準確的。

另外，我們也要研究的是，在這種情形下，為什么要認定按揭貸款合同有效而不應當認定為無效呢？經(jīng)過前述分析可見，如果認定為有效，那么即使天地公司無力償還該筆貸款，那么姜某也要對此承擔“連帶”責任；如果認定為無效，那么就會像本案一審判決那樣，要根據(jù)過錯的大小來劃分責任，即姜某僅承擔30%的賠償責任。這對于保護善意相對方即銀行的合法權益是不利的。

（二）在購房者具有“真實購房意愿”的情況下，可以認定商品房買賣合同“個別條款”無效

在司法實踐中，雖然開發(fā)商和購房者采取“零首付”方式簽訂了《商品房買賣合同》，違反了中國人民銀行、住建部、銀保監(jiān)會所頒布的前述關于“首付款比例”的規(guī)定，但是，由于上述規(guī)定僅屬于“部門規(guī)章”的范疇，因此，不能簡單地認為“開發(fā)商和購房人所簽訂的《商品房買賣合同》歸于無效”。如果購房人具有“真實意愿”而與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》的，那么，就不應當認定該合同“全部”無效。如果要認定，也只能認定“部分條款”無效，即關于“采取按揭貸款”支付方式的條款無效。在銀行行使解除《按揭貸款合同》且提前收回貸款權利的情況下，購房者可以與開發(fā)商簽訂《補充協(xié)議》來解決“其余購房款”的支付問題。

如果簡單地以“零首付”為由判定《商品房買賣合同》無效，那么有可能會造成“開發(fā)商獲利”的結(jié)果。因為購房“零首付”往往是在房地產(chǎn)市場低迷的情況下所出現(xiàn)的，但是，我們知道，市場行情是會受到國家政策、供需關系等多種因素的影響而產(chǎn)生波動。在訴諸法律解決糾紛時，假設案涉商品房的價格大幅度升值，比如當時購房總價款為100萬元，現(xiàn)在已變成200萬元，那么如果簡單地確認合同無效，開發(fā)商就可以收回房產(chǎn)，并大幅度地“獲利”。這對于具有真實意愿的購房者來說是不公平的。

四、結(jié)語

通過對所舉案例的實證性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實生活中，處理商品房按揭“零首付”所產(chǎn)生的糾紛是非常困難的。而最高人民法院所制定的《商品房買賣合同司法解釋》雖然對“兩份合同的關系”有所界定，并未觸及“零首付”問題，因此，已經(jīng)無法滿足司法實踐中處理“零首付”糾紛的需要，應當盡快出臺新的司法解釋予以完善，以有效地指導此類案件的審理和裁判。