楊悅

（泰州市文化旅游發(fā)展集團有限公司，江蘇 泰州 225300）

1 引言

伴隨著國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的推進，國有企業(yè)經(jīng)常通過合并重組的方式來擴大規(guī)模，提高經(jīng)濟效益。在這個過程中，國有企業(yè)會產(chǎn)生一定經(jīng)營性房產(chǎn)資源。合理設(shè)置這些房產(chǎn)資源可給企業(yè)帶來經(jīng)濟利潤，如房屋租賃。目前很多國有企業(yè)開始對房屋租賃重視起來，但由于缺乏經(jīng)驗，在進行房屋租賃的過程中易引發(fā)風(fēng)險。想要降低國企房屋租賃的風(fēng)險，就應(yīng)重視內(nèi)部控制的作用，通過科學(xué)的內(nèi)部控制，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。但目前一些國有企業(yè)在內(nèi)部控制方面還存在不足，如內(nèi)控體系不完善、評估機制不健全、監(jiān)督體系有待優(yōu)化、現(xiàn)代化管理水平低、考核機制陳舊等，所以就需要國有企業(yè)經(jīng)營者深入分析合理解決，強化房屋租賃內(nèi)部控制。

2 國有企業(yè)房屋租賃內(nèi)部控制概述

2.1 內(nèi)部控制

內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了完成生產(chǎn)目標(biāo)、經(jīng)營任務(wù)，保證收集的信息真實可靠、相應(yīng)的資產(chǎn)安全，在企業(yè)內(nèi)部進行的自我調(diào)控，以此來避免經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。內(nèi)部控制包含五大要素：

一是內(nèi)部環(huán)境控制。內(nèi)部環(huán)境指的是企業(yè)經(jīng)營的工作環(huán)境，是進行內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，主要包括企業(yè)文化構(gòu)建、人力資源管理、機構(gòu)設(shè)置以及內(nèi)部審計等。二是風(fēng)險評估。企業(yè)在開展經(jīng)營活動時，存在相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，進行風(fēng)險評估可確定風(fēng)險的類型，從而采取恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對策略。三是控制活動。該要素和風(fēng)險評估息息相關(guān)，指的是根據(jù)風(fēng)險評估的內(nèi)容，對企業(yè)的經(jīng)營活動進行有效控制，將風(fēng)險降至最低。四是交流溝通。在企業(yè)開展經(jīng)營活動的過程中，會涉及信息的傳遞，需要各部門能進行有效交流，保證經(jīng)營活動順利進行。五是內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督指的是企業(yè)針對內(nèi)部控制的執(zhí)行情況展開監(jiān)督，及時地發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題，不斷地優(yōu)化調(diào)整，以此來實現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。企業(yè)進行內(nèi)部控制主要包含3個階段，即經(jīng)營活動開展前、開展中以及開展后。每個階段企業(yè)都需要足夠重視，開展前需要嚴(yán)格審批、科學(xué)規(guī)劃；開展中根據(jù)規(guī)劃合理調(diào)控，保證經(jīng)營活動的安全性、效益性以及合法性；開展后需要進行監(jiān)督和總結(jié)，結(jié)合經(jīng)營活動實際對資金的變動情況進行核實，根據(jù)活動開展的情況進行總結(jié)，積累內(nèi)部控制經(jīng)驗。

2.2 國有企業(yè)房屋租賃

房屋租賃指的是房產(chǎn)的所有者或者經(jīng)營者，通過合同約定，將房屋交給消費者使用，消費者獲得該房屋的使用、經(jīng)營等權(quán)利。在此過程中，出租者能獲得相應(yīng)的經(jīng)濟報酬。近年來，社會經(jīng)濟體制發(fā)生深刻變革，國有企業(yè)開始進行轉(zhuǎn)型升級，形成了一定經(jīng)營性房產(chǎn)，通過租賃的方式可提高國有企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，目前很多國企開始重視房屋租賃。國企房屋租賃指的是企業(yè)在保證正常經(jīng)營的情況下，出租存量房屋，以獲得經(jīng)濟利潤。在進行房屋租賃時，首先需要進行的是招租，招租需要合理合法、公平公開。具體的租賃流程包括以下幾個方面：

一是房產(chǎn)評估，請專業(yè)人士結(jié)合租賃房產(chǎn)的實際情況展開定價評估。二是制定方案，在明確房產(chǎn)定價后，企業(yè)可開始制定租賃方案，方案應(yīng)具有可操作性。三是決策報批，對租賃活動開展集體決策，然后進行報批。四是掛牌招租，企業(yè)委托相關(guān)機構(gòu)掛牌，公開企業(yè)房屋租賃的信息。五是合同簽訂，在確定承租方后，雙方需要進行合同的簽訂。

2.3 房屋租賃特點以及內(nèi)控要求

相比于房地產(chǎn)銷售行業(yè)，國有企業(yè)房屋租賃有著明顯的不同。對于國企房屋租賃而言，需要投入一定資金，同時利潤回收期較長，這也就導(dǎo)致了國企房屋租賃具有較大的風(fēng)險，需要經(jīng)營者精心管理。國有企業(yè)想要控制風(fēng)險，通過房屋租賃給企業(yè)帶來經(jīng)濟利潤，就應(yīng)重視內(nèi)部控制?？茖W(xué)的內(nèi)部控制是國有企業(yè)房屋租賃管理的基礎(chǔ)，有助于促進經(jīng)濟效益的提升。在國有企業(yè)房屋租賃內(nèi)部控制中，應(yīng)從租賃前、租賃中以及租賃后3 方面加強內(nèi)部控制，降低房屋租賃過程中的經(jīng)營風(fēng)險，增強國有企業(yè)的核心競爭力。

3 內(nèi)部控制的重要作用

內(nèi)部控制在國有企業(yè)房屋租賃中具有至關(guān)重要的作用，主要體現(xiàn)在以下4 個方面：

第一，能提高財會信息的準(zhǔn)確性。國有企業(yè)在房屋租賃的內(nèi)部控制過程中，需要進行會計信息的收集、整理以及匯總等，這些信息能反映租賃活動的實際狀況。如果財會信息不準(zhǔn)確，會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。通過內(nèi)部控制，能規(guī)范財務(wù)人員的工作行為，保證相關(guān)會計信息的真實性。第二，能保證財產(chǎn)的安全與資源的完整。國有企業(yè)房屋租賃需要將企業(yè)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)交給承租者使用，涉及資源使用等問題。通過有效的內(nèi)部控制，可增強租賃合同的規(guī)范性，保證房產(chǎn)資源完整以及企業(yè)財產(chǎn)的安全。第三，能促進國家政策方針的落實，合理合法進行經(jīng)營活動是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)。國家對國有企業(yè)房屋租賃有著明確的規(guī)定和要求，完善的內(nèi)部控制可強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督，保證國有企業(yè)房屋租賃的方式符合國家的法律政策，以便積極地落實關(guān)于房屋租賃的方針。第四，能推動企業(yè)高質(zhì)量經(jīng)營。內(nèi)部控制和企業(yè)健康發(fā)展息息相關(guān)，能健全相應(yīng)機制以及提高管理水平等，促進全體員工形成合力，朝著企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)努力，以此實現(xiàn)高質(zhì)量經(jīng)營。

4 國企房屋租賃內(nèi)部控制中存在的問題

4.1 缺乏完善的內(nèi)部控制體系

國有企業(yè)通過房屋租賃可實現(xiàn)創(chuàng)收，但要以科學(xué)的內(nèi)部控制為基礎(chǔ)。內(nèi)部控制體系是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵，可明確相關(guān)工作人員的崗位職責(zé)，提高工作效率。但在目前的國有企業(yè)房屋租賃內(nèi)部控制中，內(nèi)控體系不健全的問題還較為突出，無論是業(yè)務(wù)流程，還是財務(wù)控制上都有所不足，控制體系不具有全面性、系統(tǒng)性，這使國有企業(yè)難以及時地獲取有效的信息，給房屋租賃帶來了一定影響。當(dāng)然也有些國有企業(yè)具備完善的內(nèi)控體系，但在落實的過程中有所忽視，導(dǎo)致內(nèi)控體系成為一種形式，沒有帶來實質(zhì)性效果[1]。

4.2 缺乏健全的風(fēng)險評估機制

在國有企業(yè)房屋租賃中，存在一定經(jīng)營風(fēng)險，需要結(jié)合具體情況開展風(fēng)險評估，提前做出風(fēng)險預(yù)案，將風(fēng)險降低到可接受的范圍內(nèi)。國企房屋租賃中極易發(fā)生欠租風(fēng)險、合同風(fēng)險，如果不進行科學(xué)評估，會在很大程度上增加租賃風(fēng)險的發(fā)生，降低企業(yè)的經(jīng)濟效益。但目前有些國有企業(yè)為了能快速地將房產(chǎn)租賃出去，在沒有深入調(diào)查承租方的情況下，就在合同中給予承租方免押金等優(yōu)惠。這種情況下，一旦承租方違約，國有企業(yè)會處于被動狀態(tài)。此時雖然國有企業(yè)可運用法律手段維權(quán)，但也會給國有企業(yè)帶來一定影響。導(dǎo)致這種局面主要是因為國有企業(yè)忽視風(fēng)險防控，沒有建立健全的風(fēng)險評估機制。

4.3 監(jiān)督體系有待優(yōu)化

強化監(jiān)督是國有企業(yè)內(nèi)部控制中的重要因素，通過合理監(jiān)督可保證相關(guān)工作人員能各司其職，促進房屋租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定進行。但在目前的國有企業(yè)中，經(jīng)營者在監(jiān)督方面有所忽視，監(jiān)督體系還需要進一步優(yōu)化。

首先，缺乏對財務(wù)核算的監(jiān)督，導(dǎo)致財務(wù)人員核算并不規(guī)范。如在需要確認收入時，個別財務(wù)人員沒有根據(jù)相應(yīng)原則及時地確認收入，而是在收入到賬后，再去確認，這會給國有企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。其次，缺乏詳細的監(jiān)管制度。國有企業(yè)沒有明確的監(jiān)管制度導(dǎo)致財務(wù)人員監(jiān)管意識較差，僅注重收租工作，忽視了合同簽訂和執(zhí)行中的管控，易引發(fā)風(fēng)險。

4.4 現(xiàn)代化管理水平不高

現(xiàn)代社會信息技術(shù)較為發(fā)達，在國有企業(yè)內(nèi)部控制中應(yīng)用信息化技術(shù)可促進內(nèi)部控制效果提升，如建立租賃信息數(shù)據(jù)庫。但在目前國企中，管理形式還較為陳舊，沒有利用現(xiàn)代化的管理手段進行內(nèi)部控制。此外，在財務(wù)的臺賬等方面，還沒有實現(xiàn)電算化，這在一定程度上對財務(wù)工作效率造成了影響，同時還易出現(xiàn)錯誤。

4.5 考核機制較為陳舊

國有企業(yè)在房屋租賃內(nèi)部控制績效考核上，形式較為單一陳舊，缺乏獎勵機制，影響了員工工作的積極性。體現(xiàn)在績效考核不具有靈活性，基本上都是針對回款率等可量化指標(biāo)開展，缺乏對不可量化指標(biāo)的考核，如內(nèi)部控制效果等。這在一定程度上降低了工作效率。

5 國企房屋租賃通過內(nèi)部控制創(chuàng)收的策略

5.1 通過內(nèi)部控制體系的完善促進創(chuàng)收

國有企業(yè)想要通過房屋租賃實現(xiàn)創(chuàng)收，就應(yīng)重視內(nèi)部控制體系的完善。

第一，建立崗位責(zé)任制度。國有企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)根據(jù)房屋租賃的實際情況，建立健全崗位責(zé)任制度，明確不同部門工作人員的崗位職責(zé)，促使各部門在開展工作中能做到合理分工、各司其職。同時責(zé)任制度應(yīng)具體到個人，量化部門的工作，讓所有員工都能明確自己的工作內(nèi)容，提高工作效率。在國企房屋租賃中，通過責(zé)任制度要能實現(xiàn)及時追責(zé)，快速解決問題，以便于員工嚴(yán)格執(zhí)行工作。第二，健全內(nèi)部審計制度。對國有企業(yè)而言，其規(guī)模較大，具備成立內(nèi)控部門的條件。因此，國有企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)控部門，主要進行企業(yè)的內(nèi)部審計工作，強化國企房屋租賃過程中的監(jiān)督。第三，構(gòu)建業(yè)財融合制度。國有企業(yè)想要提高經(jīng)濟效益，應(yīng)重視財務(wù)管理。而財務(wù)工作要有一定預(yù)見性，這就需要企業(yè)業(yè)務(wù)和財務(wù)的有效融合。財務(wù)人員能通過業(yè)務(wù)提高工作有效性，同時財務(wù)人員也可對相關(guān)業(yè)務(wù)進行專業(yè)分析。第四，建立長效管理制度。內(nèi)部控制在企業(yè)房屋租賃上具有舉足輕重的作用，所以內(nèi)部控制不應(yīng)流于形式，應(yīng)構(gòu)建長效機制促進內(nèi)部控制的有效落實，促進國企房屋租賃的創(chuàng)收。

5.2 通過風(fēng)險評估機制的健全促進創(chuàng)收

在國有企業(yè)房屋租賃中合同風(fēng)險、欠租風(fēng)險較為常見，會給企業(yè)帶來不良影響。因此，國有企業(yè)需深入分析房屋租賃中潛在的風(fēng)險，建立健全風(fēng)險評估機制。國有企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋租賃的實際情況，對管理細則作出明確規(guī)定，統(tǒng)一租賃流程，重視租賃前規(guī)劃、租賃中調(diào)控以及租賃后監(jiān)督貫穿整個房屋租賃活動，避免出現(xiàn)違規(guī)行為，促進國企創(chuàng)收。

第一，重視對承租方調(diào)研。在正式簽訂合同前，國企經(jīng)營者應(yīng)對承租方有充分了解，重點審查承租方的信用情況，看是否存在違約失信的情況，然后根據(jù)承租方具體情況，制定出具有針對性的租賃方案。第二，重視合同的制定。合同是國有企業(yè)和承租方開展租賃活動的基礎(chǔ)，必須具有一定規(guī)范性與合理性。國有企業(yè)經(jīng)營者可根據(jù)承租方的情況，適當(dāng)對合同條款進行調(diào)整，防止房屋租賃過程中產(chǎn)生相關(guān)糾紛。第三，重視租賃上限的設(shè)定。當(dāng)今社會市場不斷變化，經(jīng)濟不斷提升。這樣的背景下市場整體租金可能會有所變化，有可能導(dǎo)致國有企業(yè)正在租賃的房屋發(fā)生租金損失。對此，國有企業(yè)可設(shè)定租賃的上限，在合理合法的情況下，加入租金依據(jù)市場變化上漲的條款。通過健全風(fēng)險評估制度，可有效避免相應(yīng)風(fēng)險的發(fā)生。

5.3 通過監(jiān)督體系的優(yōu)化促進創(chuàng)收

針對監(jiān)督體系缺乏的問題，國有企業(yè)應(yīng)優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機制，強化財務(wù)管控，以此來促進國有企業(yè)在房屋租賃中實現(xiàn)創(chuàng)收。通過監(jiān)督機制，提升財務(wù)人員工作的嚴(yán)謹性，讓他們能充分了解房屋租賃的整個過程。

第一，確認租賃收入時，財務(wù)人員需要依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，根據(jù)約定及時進行收入確認。第二，加強租金的收繳管理。財務(wù)人員應(yīng)結(jié)合租賃的實際情況，建立相應(yīng)的臺賬、報表等。將記錄的數(shù)據(jù)報送給企業(yè)的相關(guān)部門，協(xié)助相關(guān)部門完成租金的收繳工作。第三，針對承租方的欠租行為，財務(wù)人員需要根據(jù)違約情況進行違約金、滯納金等的計算，聯(lián)合相關(guān)機構(gòu)進行追繳。第四，注重部門間的合作。財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門人員應(yīng)定期對租賃房產(chǎn)進行排查，檢測承租方是否存在違約行為，如違約轉(zhuǎn)租等。通過有效監(jiān)督，可促進相關(guān)工作人員落實崗位職責(zé)，并在部門間形成合力，促進國企創(chuàng)收。

5.4 通過現(xiàn)代化管理水平的提升促進創(chuàng)收

當(dāng)今社會數(shù)字化、信息化的發(fā)展，逐漸改變了人們生活和工作的方式，可以說信息化管理是企業(yè)發(fā)展的方向。因此，國有企業(yè)在房屋租賃內(nèi)部控制上就必須重視信息化建設(shè)。

第一，建立房屋租賃數(shù)據(jù)庫，將關(guān)于房屋租賃的相關(guān)信息錄入其中，如房屋信息、租賃合同等。數(shù)據(jù)庫的建立可實現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)的快速調(diào)取，能顯著提升工作效率。第二，建立承租方電子化檔案，將承租方的征信、租賃等相應(yīng)信息記錄到電子檔案中，并且在租賃期間實時更新。企業(yè)經(jīng)營者可根據(jù)電子化檔案隨時了解承租方信息，避免租賃風(fēng)險的發(fā)生。第三，國有企業(yè)還應(yīng)引進現(xiàn)代化的財務(wù)軟件，促進財務(wù)人員工作質(zhì)量和效率的提高。

5.5 通過考核機制的創(chuàng)新促進創(chuàng)收

對于考核機制陳舊的問題，國有企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算管理，科學(xué)開展績效考核。國有企業(yè)在考核上應(yīng)定崗定責(zé)，讓所有員工都有明確的工作任務(wù)，然后結(jié)合房屋租賃內(nèi)外部環(huán)境以及員工工作情況，進行績效考核。同時還要結(jié)合員工工作完成情況，給予員工一定獎勵，促進其工作積極性的提升。

5.6 通過統(tǒng)一街區(qū)商戶營收模式促進創(chuàng)收

國有企業(yè)在進行房屋租賃的過程中，還應(yīng)注重統(tǒng)一街區(qū)商戶營收模式，建立相關(guān)的管理標(biāo)準(zhǔn)，以此來提高管理效率，強化國有企業(yè)內(nèi)部控制，促進房屋租賃創(chuàng)收。

6 結(jié)語

綜上所述，房屋租賃是國有企業(yè)增收的有效途徑，但存在一定風(fēng)險，需要國有企業(yè)結(jié)合實際情況科學(xué)地進行內(nèi)部控制。通過對國有企業(yè)內(nèi)部控制體系的完善，建立健全風(fēng)險評估機制，優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機制，強化財務(wù)管控，提升現(xiàn)代化管理水平，創(chuàng)新考核機制，統(tǒng)一街區(qū)商戶營收模式，以不斷地提高國有企業(yè)房屋租賃的經(jīng)濟效益。