成都市住房置業(yè)融資擔保有限公司 王磊

一、引言

成都市住房置業(yè)融資擔保有限公司（以下簡稱成房擔保）是根據成都市人民政府成府發(fā)〔1998〕96號文成立的全國第一家專業(yè)的個人住房貸款擔保機構，隸屬于成都市住房和城鄉(xiāng)建設局。成房擔保成立二十年來，先后為成都市數十家機關、企事業(yè)單位的職工購買房改房、集資建房、經濟適用房提供了貸款擔保。成房擔保主要業(yè)務為異地（阿壩州、西藏、中物院）公積金貸款擔保業(yè)務和商品房直貸式貸款擔保業(yè)務。與成都住房公積金管理中心及工行、建行、農行、中行、成行、招商、中信、光大等十幾家銀行保持緊密的合作關系，以優(yōu)質高效的服務及嚴謹務實的作風贏得好口碑。

住房是一種特殊的不動產，它附著于土地，需要較長的建設周期，具有較高的使用價值，價格高昂。即使是在經濟發(fā)達，居民收入水平較高的國家，一套普通住房的價格也相當于中等收入居民家庭平均年收入的4-6倍以上;在發(fā)展中國家，這一比例更高。因此，對于廣大中低收入居民家庭來說，僅靠自己的積蓄一次性支付購房款，須等待數十年，甚至更長的時間[1]。個人住房貸款，可以有效填補居民住房需求消費支付能力與房價之間的差距，克服居民面臨的流動性限制，實現居民住房購買力的跨期轉移，促進居民住房消費。在當今世界，所有解決住房問題的國家都借助個人住房貸款業(yè)務，促進住房商業(yè)化和自主發(fā)展，改善生活條件，提高生活水平[2]。

住房置業(yè)擔保的出現，對促進城鎮(zhèn)居民的住房消費，分散銀行的貸款風險和減輕房地產開發(fā)商的負擔等發(fā)揮了重要作用。但住房置業(yè)擔保在快速發(fā)展過程中也面臨著諸多問題，主要表現為:一是住房置業(yè)擔保的主要功能錯位，相關當事人之間的權利義務不對稱。借款人向住房置業(yè)擔保機構繳納數額不菲的擔保費后，無法享受到貸款人本應給予的在貸款條件方面的任何優(yōu)惠，有的住房置業(yè)擔保機構甚至要求借款人申請擔保的個人住房貸款額與房價比不得超過60%，比商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款的條件還要高。這種擔保對借款人而言，除了多交一筆擔保費，多辦幾道手續(xù)外，實質的幫助意義根本沒有得到體現。二是住房置業(yè)擔保機構的法律地位不明確，業(yè)務性質模糊。實踐中，有的地方認為住房置業(yè)擔保機構是不以營利為目的事業(yè)單位，有的地方認為住房置業(yè)擔保機構是以營利為目的的商事組織，其提供的是企業(yè)信用，而非政府信用。從住房置業(yè)擔保機構擔保的貸款種類來看，既有公積金個人住房貸款，也有商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款和組合貸款，但以公積金個人住房貸款為主。由以營利為目的商業(yè)性擔保機構為政策性個人住房貸款提供擔保，明顯有悖于擔保的基本原理;由政策性擔保機構為政策性個人住房貸款提供擔保，卻又有循環(huán)擔保之嫌。

二、住房置業(yè)擔保在個人住房公積金貸款中的作用

（一）住房置業(yè)擔保的定義

住房置業(yè)擔保是指由依法設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

（二）住房置業(yè)擔保在個人公積金貸款中的作用

截至2020年12月，成房擔保已為55萬余戶家庭提供了個人住房貸款擔保服務。住房擔保存在分散的銀行貸款風險，減輕房地產開發(fā)商的負擔發(fā)揮了積極作用，為借款人申請個人住房貸款提供了一定的便利和一定程度的保障，主要是：

第一，住房擔保在一定程度上確保了公積金個人住房貸款和商業(yè)個人住房貸款。是個人住房貸款業(yè)務發(fā)展的主要障礙。住房房地產擔保公司一般由當地住房管理部門領導。與銀行相比，在辦理抵押登記、所有權證和抵押處置和實現方面具有明顯優(yōu)勢。為商業(yè)銀行發(fā)放的自營個人住房貸款提供擔保，可以在一定程度上減輕人們對商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款的擔憂[3]。

第二，住房置業(yè)擔保解除了房地產開發(fā)商的階段性擔保責任，減輕了房地產開發(fā)商的負擔。住房置業(yè)擔保出現后，借款人申請個人住房貸款時，可由住房置業(yè)擔保公司替代開發(fā)商承擔從銀行發(fā)放貸款到產權過戶，直至他項權證辦理完畢時的擔保責任，使開發(fā)商得以從繁復的擔保工作中解脫出來，專事房地產的開發(fā)、建設和銷售工作。

第三，為借款人申請個人住房貸款提供了便利，并使借款人能獲得一定程度的保障。住房置業(yè)擔保是針對我國的個人住房消費信貸市場不發(fā)達，購房者不能及時提供有效的擔保而難以獲得銀行貸款的情況下推出的一項新業(yè)務，為借款人減少了申請貸款時的許多中間環(huán)節(jié)。

三、擔保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約的風險現狀

（一）擔保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風險概況

以住房擔保為主要經營業(yè)務的擔保公司，在日常的經營活動中，每一個不能肯定的風險因素，單獨或者組合產生的影響，都會造成擔保的實際收益效果與期望收益效果之間產生偏差，偏差程度越大，擔保風險越大。被擔保方不能按照合同約定如期償付貸款，使擔保公司產生經濟損失的風險，即稱為個人住房貸款擔保風險。擔保風險貫穿于擔保業(yè)務前、中、后的整個過程[5]。

（二）住房擔保風險特征

客觀性。風險是一種客觀世界中存在的一種客觀現象，其存在是不以人的意志為轉移，并在一定的因素影響下成為現實。這就要求擔保主體承認風險、正視風險、處理風險、防范風險；不確定性。由于市場經濟活動的不確定性，住房擔保主體同樣面臨著市場帶來的不確定性。風險產生的一個主要來源就是這種不確定性。擔保公司在經營過程中，面臨眾多風險，包括:國家宏觀政策調整的風險，市場經濟波動的風險，企業(yè)自身運行機制的風險等，這些風險都具有不確定性。所以，擔保公司要維持穩(wěn)定的發(fā)展就要建立動態(tài)風險防范理念，及時處理風險；不利性。多年來，擔保行業(yè)的發(fā)展軌跡已經可以證明，擔保風險一旦發(fā)生，將會帶來嚴重的后果；共存性。住房擔保為擔保主體帶來利益的同時也為擔保主體帶來了風險，利益往往伴隨著風險。作為擔保機構，主要經營的就是風險，高風險帶來高收益，兩個相輔相生，共同存在于市場環(huán)境中；可控性。盡管存在風險并且風險是客觀的、不確定的、不利的，但是，這并不意味對風險無法控制。凡事預則立不預則廢。面對風險，要采取積極的應對策略，采用科學的控制方法。例如，統(tǒng)計分析，概率分析，層次分析等提前預測風險發(fā)生的概率，制定風險防控措施，就可以有效地降低擔保主體的風險水平。

（三）擔保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風險實例

例1：貸款擔保前風險管理案例。

2019年11月7日，趙某申請公積金個人住房貸款購買當地住房，向中國建設銀行X支行個人公積金中心和貸款擔保公司業(yè)務部提供貸款材料，申請購房貸款50萬元以上。在財務盡職調查期間，營業(yè)部項目總監(jiān)發(fā)現趙提供的工作單位是一家國有企業(yè)，但趙提供的個人收入證明是一家互聯(lián)網公司，且信息明顯不一致。項目負責人立即前往趙提供的收入賬戶銀行進行研究。通過對金融機構交易總流量的手工計算，發(fā)現每月1-2萬元以上的穩(wěn)定收入流量賬單的貸款利息明顯低于按日均賬戶余額計算的貸款利息。金融機構確定趙提供的總交易流是偽造的。項目負責人認為趙某的貸款用途不明，不具備貸款資格，因此，拒絕申請貸款。2020年6月8日，趙向招商銀行x支行申請商業(yè)貸款。本項目的財務盡職調查由貸款擔保公司第三業(yè)務部承擔。第三業(yè)務部已通過財務盡職調查和項目審批，最終貸款擔保金額超過500000元。

2021年2月，趙的逾期貸款為6筆。經公司貸后管理催款核實，趙某在貸款發(fā)放后一個月內不會按時還款，趙某本人也失去聯(lián)系。對貸后管理的現場調查發(fā)現，趙的人事單位不了解趙的動向。貸款擔保公司承諾按合同約定對逾期未還的本息貸款給予同等金額的補償，共計478750．62元。

從以上實例可以看出，貸款擔保公司在貸款擔保項目前期調查階段和項目審計階段存在調查不及時的問題。公司沒有一套標準的項目準入條件、項目研究和項目審計制度，導致包括保險在內的不同部門之間的參考標準不同。本案反映的主要問題是公司各部門之間的信息溝通存在嚴重問題，非即時信息溝通是造成重大損失的直接原因。本階段公司僅停留在線上線下手工數據采集和審批階段，不選擇線上數據錄入和流轉方式。這些問題也對公司的風險管理提出了挑戰(zhàn)。

例2：貸款擔保風險管理案例。

杜先生申請了個人住房貸款，在當地買了一套房子并簽訂了《個人公積金貸款合同》，貸款擔保公司是負責的貸款擔保人。貸款人應按照本合同約定配合擔保公司向不動產登記中心辦理登記，確保本公司為杜先生所購房地產的抵押權人。2017年7月，杜先生意外死亡，無法償還貸款。2018年6月，本公司對個人公積金中心實行連帶擔保責任，并償還了杜某房屋的貸款本金。累計本金356234．57元。隨后，該公司向法院提起訴訟，要求拍賣房地產并追討債務。法院認定，該房產未辦理抵押登記，貸款擔保公司不能享有優(yōu)先受償權。對公司利益造成了損害。

四、擔保公司在個人住房公積金貸款中客戶違約風險的對策建議

（一）結合政府相關政策規(guī)范擔保的法律效益

在發(fā)展住房保障的過程中，必須妥善處理政府與住房保障機構之間的關系，一方面作為政策保障，具有特殊的政策目的和作用。政府應建立制度化的財政補償機制，為住房保障機構的正常運作提供必要的政策支持。

另一方面，政府應加強對住房財產保障的監(jiān)督，防止和避免各種現象的發(fā)生。

（二）規(guī)范個人住房公積金貸款違約風險的防范與抵押

落實抵押權，做好簽訂反擔保合同，登記抵押權。及時做好預抵押，定期跟進貸款項目，尤其是項目在辦理分戶產權時，及時和開發(fā)商進行聯(lián)系，第一時間從開發(fā)商處取得不動產產權證書，并辦理正式抵押登記。

（三）完善住房公積金個人貸款項目

一是在前期項目調查準備管理方面，置業(yè)擔保公司在進行項目調查的時候，可以對項目調查的期限作以規(guī)定。例如，可以規(guī)定每個項目盡職調查的周期不得少于5個工作日。通過增加項目盡職調查期限的方式，加深對項目調查的程度。開展盡職調查前期，項目經理需要按照公司的規(guī)定，詳細制定項目調查計劃，填寫項目盡職調查表。由于盡職調查是一個復雜而又漫長的過程，涉及的程序和環(huán)節(jié)相對較多，所以，這就需要項目經理在調查程序執(zhí)行前，對每一個環(huán)節(jié)都要做好充足的準備和詳細的計劃。

二是在項目調查制度管理方面，公司應該不斷加強A角、B角雙人負責的盡職調查制度。雙人盡職調查制度主要是為了保證調查的準確性，客觀性，減少單人盡職調查中會產生的道德風險與操作風險。此外，擔保項目盡職調查完成后進入項目審批階段。公司應該針對項目的審批流程按照分層設計的原理分層分權進行審批，防止項目的審批只由單一人員進行決策與操作產生的風險。為了更好地防控風險，公司應該在項目調查階段規(guī)定項目的盡職調查不只由業(yè)務部的項目經理參與，還應該依據公司風險管理的要求加入風險管理部的風險管理經理參與全程的項目調查，同時，需要對業(yè)務部門和風險管理部門也提出要求，要求業(yè)務部門和風險管理部門的相關負責人在項目的審批環(huán)節(jié)設置審核的流程，按照公司的要求，對于項目的審查、項目的審核、項目的審批執(zhí)行相互分離的管理制度。

（四）建立健全征信系統(tǒng)

個人信用評估是指信用評估機構根據科學的指標體系，采用嚴謹的分析方法，運用簡明的文字符號，對個人履行債務的能力和意愿進行客觀公正的評價，并確定其信用等級的活動。住房置業(yè)擔保經營的是信用風險，借款人的信用狀況不僅是貸款銀行發(fā)放住房抵押貸款的決定性依據，同時，也是擔保機構決定是否予以承保的根本性判斷標準。只有建立起完善的個人信用評估機制，才能從源頭上防范住房置業(yè)擔保所面臨的信用風險。

個人信用評估的關鍵在于評估指標的選取和評估標準的設定。個人信用評估指標的選擇直接影響到評估結果的質量，因此，評估指標體系的設置一定要科學、合理，能比較全面、準確地反映評估對象的信用狀況。

一般而言，個人信用評估指標體系可分為3個部分:一是用于反映個人信用存量的指標，如個人擁有的金融資產、實物資產等有形資產，專利、著作權等無形資產，以及負債狀況和收入水平等，它體現的是個人的經濟實力，目的在于考察個人的償還能力。二是用于衡量個人信用歷史的指標，如銀行的信用記錄、社會不良記錄、司法信譽和社會地位等，目的在于考察個人的償還意愿。三是用于揭示個人信用預期的指標，如工作背景、健康狀況、未來發(fā)展和所在行業(yè)前景等，目的在于考察個人信用的動態(tài)變化，預測其未來的償還能力。以上三部分是相互聯(lián)系、互為補充的。

五、結論

中國現階段的制度中，個人信用貸款制度、抵押貸款擔保制度、住房保障制度不夠完善，這種不完善的制度就為住房擔保的產生創(chuàng)造了條件。住房擔保的出現促進了城市居民對住房需求的消費，住房擔保的出現對銀行來說起到了分散貸款風險的作用，對于房地產開發(fā)商來說減輕了開發(fā)商的負擔，以上都是住房置業(yè)擔保的積極作用。但是，在不斷高速發(fā)展的過程中，住房擔保也面臨著挑戰(zhàn)與問題。住房擔保是一項風險與收益不相匹配的行業(yè)，擔保公司面臨的是高風險低收入的局面。產生高風險的原因主要是由于住房擔保面對擔保對象具有特殊性和復雜性，并且，在住房擔保的運作過程中擔保公司不斷遭受內部和外部的不良因素影響。如何采取有效的風險防控措施，對于住房擔保的發(fā)展具有重要的意義。

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理解住房置業(yè)擔保概念需把握三點：

1、住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充。

2、是特定的專業(yè)性擔保機構提供的保證擔保，以區(qū)別其他形式住房保證擔保行為。

3、規(guī)定了保證方式和反擔保方式，住房置業(yè)擔保提供的保證方式是連帶責任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務人在主合同規(guī)定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔連帶保證責任。

住房置業(yè)擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業(yè)。

住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是擔保方式的一種補充，擔保公司不得強制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔保，不得干預銀行的正常信貸經營活動。任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業(yè)擔保。