李婧

對(duì)農(nóng)村建房合同糾紛，法院查證事實(shí)困難的原因有三點(diǎn)：

首先，合同約定不詳。大部分農(nóng)村建房施工細(xì)節(jié)以口頭約定為主，施工合同內(nèi)容異常簡(jiǎn)單。有的合同只有一頁(yè)紙，有的合同甚至連工程地點(diǎn)都不詳實(shí)，只寫某村誰(shuí)家，如果該戶有兩塊宅基地，連工程項(xiàng)目在哪兒都分辨不清。一個(gè)農(nóng)村建房施工項(xiàng)目少說有一兩百項(xiàng)細(xì)節(jié)，但合同涵蓋不全，一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人的陳述缺乏證據(jù)支撐。法庭上，經(jīng)常有原被告為約定不明的工程細(xì)節(jié)吵得不可開交，有的人賭咒發(fā)誓稱自己說的是真話，當(dāng)初兩人就是這樣約定的，可法官無(wú)法采信誓言。

其次，雙方對(duì)“贈(zèng)送”等口頭約定理解不同。比如在承攬工程時(shí)，房主隨口要求施工方“幫我把院墻壘上”，施工方口頭應(yīng)承下來(lái)。其實(shí)房主意思是施工方把院墻的磚、水泥等材料一起備上，再派人干活，該項(xiàng)目整體算贈(zèng)送項(xiàng)目。而施工方的意思是房主準(zhǔn)備材料，他贈(zèng)送人工。糾紛發(fā)生后，雙方都堅(jiān)持自己的意見。法官?zèng)]辦法復(fù)原現(xiàn)場(chǎng)，難以查明雙方當(dāng)時(shí)的真實(shí)合意。

第三，工程過程中隨意更改方案、撤換施工單位。不少房主與施工方在入場(chǎng)前簽訂了合同。但是隨著工程進(jìn)度推進(jìn)，房主提出了修改方案、增加工程項(xiàng)目等要求，可書面合同未做修改。發(fā)生糾紛時(shí)，有的房主以拖延工期為由拒絕付全款，但施工方以房主增項(xiàng)、改項(xiàng)為由抗辯，卻沒有憑據(jù)。有的房主甚至在工程進(jìn)行中撤換施工方，發(fā)生糾紛后，誰(shuí)也說不清楚兩個(gè)施工隊(duì)各干了多少活兒，工程款怎么付成了難題。頻繁變更工程內(nèi)容，也是導(dǎo)致糾紛高發(fā)的原因。

農(nóng)民群眾在簽訂建房合同時(shí)應(yīng)約定哪些內(nèi)容？在施工中又有哪些注意事項(xiàng)？法官提出以下四點(diǎn)建議：

首先，合同以書面形式簽訂，約定明確。在簽訂合同前，房主與施工方應(yīng)當(dāng)充分溝通洽商，對(duì)于必要條款明確進(jìn)行書面約定。尤其是雙方的身份信息、工程地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型、施工期限、承包方式、工程內(nèi)容等具體工程基本信息，工程款結(jié)算金額和方式，違約金的具體數(shù)額或者計(jì)算方式，都應(yīng)該包含在合同中。

其次，充分重視合同的嚴(yán)肅性，非必要不更改合同內(nèi)容。確需更改的，對(duì)于增減項(xiàng)的施工內(nèi)容、價(jià)款、質(zhì)量等必須重新書面約定。

第三，建議房主在開工前先了解必要的建筑裝修知識(shí)，或者聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理進(jìn)行全過程監(jiān)督；施工過程中應(yīng)分階段結(jié)算，避免出現(xiàn)與上一個(gè)包工隊(duì)未完成結(jié)算的情況下讓其他包工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，導(dǎo)致工程量無(wú)法分辨的情況出現(xiàn)；房主在發(fā)現(xiàn)房屋建造出現(xiàn)問題時(shí)要及時(shí)與施工方進(jìn)行溝通，立即修正。

第四，當(dāng)事人雙方都要有證據(jù)意識(shí)。注意留存溝通過程及處理結(jié)果的相關(guān)證據(jù)，采用書寫字據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)拍照、錄音錄像、第三人證明等方式將證據(jù)材料予以固定、保存。萬(wàn)一發(fā)生糾紛，雙方能提供證據(jù)，還原事實(shí)。