郭 彬

(廈門安居建設(shè)有限公司，福建 廈門 361000)

1 項目背景

中國經(jīng)濟(jì)處在由原先的飛速增長進(jìn)入現(xiàn)代高質(zhì)量發(fā)展時代背景下，迫切需要由高質(zhì)量人才支撐的科技創(chuàng)新驅(qū)動力，因此人才不但是推動工業(yè)化、信息化、國際化的重要支撐，也是實現(xiàn)我市“大招商、招大商”，建設(shè)高素質(zhì)、高顏值現(xiàn)代化、國際化城市的根本保障。

廈門大學(xué)長期以來，全面融入并主動服務(wù)城市建設(shè)，為廈門市的經(jīng)濟(jì)社會起到了人才庫、智囊團(tuán)的作用，并成為我市不竭的高技術(shù)創(chuàng)新源。為此，廈門市委、市政府把支持廈門大學(xué)發(fā)展納入全市發(fā)展規(guī)劃中，也一直在人才引進(jìn)、保障性住房等政策上對廈門大學(xué)給予支持。市住房局根據(jù)廈門大學(xué)提出的“人才房”需求，提出了建設(shè)需求，資源規(guī)劃局也做了選址比選，選定距離廈大翔安校區(qū)和廈大附屬學(xué)校較近的選址，作為廈大“人才房”建設(shè)用地。

2 項目定位

本項目為保障性住房建設(shè)項目，項目定位以社會效益為主。公益性是本項目的最重要特點，項目的主要目的在于為廈門大學(xué)高層次及骨干人才提供住房，積極支持廈門大學(xué)推進(jìn)“雙一流”建設(shè)，是市校合作的重要舉措，增強(qiáng)廈門的城市競爭力和吸引力具有重要意義。

3 項目區(qū)位

東園保障性住宅項目位于廈大翔安校區(qū)以南的鎮(zhèn)海區(qū)，東園村南側(cè)，廈大附屬學(xué)校西側(cè)(詳見圖1)。

圖1 項目區(qū)位示意圖

項目地塊分為A1-1地塊、A1-2地塊、A1-3地塊三個地塊，其中A1-1地塊為項目一期工程先行啟動建設(shè)，其A1-2地塊、A1-3地塊為項目二期工程。周邊道路為北臨規(guī)劃蓮河中路，西臨規(guī)劃創(chuàng)業(yè)西二路工，南臨規(guī)劃創(chuàng)業(yè)路。交通便利，規(guī)劃中教育、商業(yè)、辦公、公園綠地等公共配套設(shè)施齊全。

4 設(shè)計任務(wù)分析和確定

根據(jù)為廈門大學(xué)提供“人才房”的規(guī)劃理念，房型將以70m2～120m2的小戶型為主，并考慮少量150m2～200m2大戶型和30m2的單身公寓，統(tǒng)一裝修， 確保精致實用?！叭瞬欧俊睂ⅰ拔迮K俱全”，從項目策劃初始，與居民生活息息相關(guān)的教育、醫(yī)療、餐飲、購物、娛樂等公共服務(wù)配套設(shè)施都將與主體項目同步規(guī)劃、 同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步投入使用，最終建成滿足居住日常需求的高質(zhì)量完整居住社區(qū)[1]。

接到項目設(shè)計任務(wù)后,我們作為項目的代建單位分析了項目存在的諸多難點,例如:項目建設(shè)周期短，前期設(shè)計時間較為緊張、規(guī)劃容量指標(biāo)還需調(diào)整、戶型配比及立面風(fēng)格未明確等。為了解決上述難點,我們主動和政府相關(guān)部門及廈大校方對接咨詢,了解該項目的具體規(guī)劃容量及指標(biāo)、戶型產(chǎn)品定位、立面風(fēng)格意向等。與廈大校方多次深入溝通討論戶型配比，大致確定項目建設(shè)單間公寓(30m2)約110套；住宅(70m2)約200套；住宅(100m2)約430套；住宅(120m2)230套；住宅(150m2)約50套；住宅(200m2)約8套。配套建設(shè)街道綜合服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)老年人日間照料中心、文化活動中心、社區(qū)書店等社區(qū)服務(wù)設(shè)施；以及建設(shè)生鮮超市便利店等社區(qū)服務(wù)設(shè)施商業(yè)、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房、地下停車庫等。

綜合相關(guān)資料及上述內(nèi)容擬定設(shè)計任務(wù)書，并列出以下幾點作為設(shè)計方案優(yōu)劣的評判標(biāo)準(zhǔn)。

(1)總平布局 如何合理的布置住宅戶型及樓棟的關(guān)系；如何合理的設(shè)置配套社區(qū)級公建的位置；如何合理的將東側(cè)東園溪作為小區(qū)景觀資源來利用；如何合理的做到每個地塊內(nèi)動靜分離、人車分流、排水順暢。上述問題均為項目總平布局的重點。

(2)客群分析 有良好的教育背景，已形成相對穩(wěn)定的審美，注重形象，關(guān)注生活品質(zhì)；見識廣博,思想超前，敢于創(chuàng)新、善于學(xué)習(xí)新知識、新觀念；三代同堂，滿足孩子的歡樂童年，承載父母的晚年時光，同時允許自己身心的放松。

(3)戶型設(shè)計 應(yīng)根據(jù)客群分析和戶型配比的要求設(shè)計相關(guān)戶型產(chǎn)品。單間公寓30m2一房型，客群主要為年輕單身教師。70m2兩房/三房型，100m2三房型,120m2三房型,150m2四房型，200m2五房型，客群主要為符合人才房要求的教師家庭(高層次人才)。戶型設(shè)計需考慮功能合理、動靜分區(qū)、明廚明衛(wèi)、通風(fēng)采光良好。

設(shè)計任務(wù)分析是項目設(shè)計管理設(shè)計過程的基礎(chǔ)，精準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)分析解讀將有效減少設(shè)計的錯誤，避免設(shè)計返工，同時加快設(shè)計進(jìn)度，提高設(shè)計效率。

5 設(shè)計過程管控

設(shè)計過程的管理在項目整個設(shè)計管控中體現(xiàn)的尤為重要。東園保障性住房項目的設(shè)計管理參照公司慣例實行項目負(fù)責(zé)人制，作為項目負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)項目約定的開工時間進(jìn)行倒排設(shè)計進(jìn)度計劃表，細(xì)化各項設(shè)計節(jié)點及前期工作，根據(jù)計劃表內(nèi)的設(shè)計事項節(jié)點提前做好相關(guān)工作，并及時根據(jù)實際情況進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。方案設(shè)計過程中項目負(fù)責(zé)人應(yīng)及時跟蹤進(jìn)展，積極配合相關(guān)設(shè)計疑問確認(rèn)，避免因溝通不暢導(dǎo)致設(shè)計成果出現(xiàn)偏離或設(shè)計返工。報批報建過程中若出現(xiàn)圖紙分歧或疑問，應(yīng)及時會同設(shè)計單位與相關(guān)政府部門溝通解答，并全程做好記錄，避免類似的問題再次發(fā)生，力求在方案設(shè)計時做到盡量完善，為后續(xù)的施工圖設(shè)計打下堅實基礎(chǔ)[2]。

相關(guān)設(shè)計內(nèi)容涉及較為緊密的事項可同步推進(jìn)，如可行性研究報告和設(shè)計方案、施工圖設(shè)計與工程規(guī)劃許可證等，通過方案來完善修正可行性研究報告，通過施工圖設(shè)計來規(guī)范細(xì)化方案，保證了可行性研究報告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性及方案報批報建的深度問題，并加快了設(shè)計進(jìn)度。施工圖設(shè)計階段要求設(shè)計單位對我司技術(shù)管理部歸納總結(jié)的易錯點進(jìn)行逐項核對并回復(fù)，結(jié)合運用BIM軟件對各專業(yè)間平面、立面、剖面位置進(jìn)行一致性核查，加強(qiáng)各專業(yè)疊圖碰撞、三維管線綜合、豎向凈空核查等校對審核。針對會影響凈高要求的重點部位(如地下室出入口、車位上方、標(biāo)準(zhǔn)層走道等)進(jìn)行逐一排查，優(yōu)化調(diào)整梁高及設(shè)備橋架空間排布，提高了施工圖紙的精準(zhǔn)度，有利的減少了日后因圖紙錯漏產(chǎn)生的變更簽證。

6 設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是開發(fā)業(yè)主對設(shè)計成果的綜合審核確認(rèn),也是設(shè)計管控必不可少的環(huán)節(jié)。為使參與部門充分了解設(shè)計成果,應(yīng)在會前一周時間發(fā)設(shè)計成果給參會各部門審閱,過程中及時記錄審閱情況，有疑問還可以安排設(shè)計院對設(shè)計成果及疑問進(jìn)行匯報與答疑。

我們在設(shè)計方案階段，按照建設(shè)局關(guān)于保障房的方案評審流程組織專家進(jìn)行建筑設(shè)計方案、室內(nèi)設(shè)計方案和景觀設(shè)計方案三個階段評審，專家評審前還需與廈大需求方進(jìn)行多次溝通確認(rèn)方案。除了建設(shè)局專家方案評審?fù)?，公司?nèi)部還需要同過前期辦(物業(yè)公司、廈房租賃公司、置業(yè)公司)對方案和施工圖進(jìn)行綜合會審。前期辦成員會結(jié)合自身管理經(jīng)驗(物業(yè)及綠化管理、租賃運營管理和店面招商策劃等)提出相關(guān)需求及建議并落實到設(shè)計方案中，避免之前的錯誤影響后續(xù)項目品質(zhì)。設(shè)計方案和施工圖會審后，相關(guān)意見以圖紙會審記錄單及會議紀(jì)要的形式反饋給設(shè)計單位，要求逐一回復(fù)并修改到位，最終由前期辦各方對修改后的設(shè)計成果進(jìn)行確認(rèn)并會簽，可以有效的減少日后的設(shè)計圖紙變更。設(shè)計評審既提高了設(shè)計成果質(zhì)量又兼顧了項目后續(xù)運營的實操性[3]。

7 方案介紹

7.1 現(xiàn)狀分析

7.1.1 項目區(qū)位

項目用地位于廈門市翔安區(qū)東園村南側(cè)，東園溪城市綠地公園西側(cè)， 距離廈門大學(xué)翔安校區(qū)約1.5km。 片區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃齊全,集生活、教育、商業(yè)、辦公為一體。四周交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通行十分便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

7.1.2 景觀資源

基地東側(cè)緊鄰東園溪，北側(cè)規(guī)劃為公園綠地，基地周邊景色宜人，環(huán)境優(yōu)美，景觀資源優(yōu)越。

7.2 總體規(guī)劃設(shè)計

7.2.1 住宅

(1)總圖布局上合理布局樓棟位置，每個地塊均創(chuàng)造較大的中庭花園。力求使每個戶型朝南、擁有最佳視野及景觀面，使住戶均衡共享社區(qū)環(huán)境配套(詳見圖2)。

圖2 鳥瞰圖

(2)優(yōu)化住宅布置,把30m2單身公寓布置在A1-1地塊西側(cè)，70m2兩房、三房型住宅獨立布置在A1-2地塊，100m2及以上三、四房型住宅分布在A1-1地塊東側(cè)及A1-3地塊，既滿足戶型配比的要求也有效地將不同客群進(jìn)行合理的區(qū)分。

(3)戶型上結(jié)合成熟保障房產(chǎn)品與廈大校方意見，盡量做到同一面積段統(tǒng)一戶型;同時戶型公攤小，全明戶型，南北通透，居住體驗好(詳見圖3—5)。

圖3 公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

圖4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖a

圖5 住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖b

7.2.2 配套

商業(yè)采用社區(qū)服務(wù)性商業(yè)模式，結(jié)合主入口設(shè)置沿街底層商業(yè)，既充分考慮了商業(yè)人流，也滿足本小區(qū)及周邊居民需求，其他設(shè)施配套按規(guī)范要求合理設(shè)置在小區(qū)四周。

7.2.3 造型

建筑的整體風(fēng)格與廈大翔安校區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào),立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，融入閩南特色“燕尾脊”、“窗欞”、“出磚入石”等元素，以滿足住戶的人文情懷。 建筑整體挺拔大氣不失穩(wěn)重，標(biāo)志性明顯。項目整體均為淺米黃色系加上局部深咖色進(jìn)行搭配，色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一，典雅耐看。建筑物的室外空調(diào)機(jī)位與相關(guān)設(shè)備管線進(jìn)行隱蔽設(shè)計處理,盡量不影響外立面效果。

7.3 交通分析

7.3.1 主次入口

A1-1地塊的形象主入口設(shè)置在南側(cè)創(chuàng)業(yè)路上，次入口位于創(chuàng)業(yè)西二路上；A1-2、3地塊形象主入口均設(shè)置在創(chuàng)業(yè)西二路北側(cè)上，次入口則分別位于創(chuàng)業(yè)西二路南側(cè)及創(chuàng)業(yè)中路上。

7.3.2 人行流線

小區(qū)內(nèi)人行流線分為日常便捷步行路線及休閑散步路線兩種模式，滿足住戶不同時段的生活需求。

7.3.3 車行及消防車流線

機(jī)動車輛沿次入口直接進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入小區(qū)中庭。非機(jī)動車結(jié)合物業(yè)管控集中在地面設(shè)置。

利用中庭4米園路車道作為臨時消防車通行道，結(jié)合設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的硬質(zhì)鋪地材質(zhì)的撲救面，滿足消防相關(guān)規(guī)范要求。

7.3.4 停車設(shè)計

項目設(shè)置地下兩層車庫，合理進(jìn)行環(huán)型停車布置，優(yōu)化單車位面積指標(biāo)，盡量減少地面的停車位，有效避免對小區(qū)的干擾。

7.4 景觀分析

三個地塊均以圍合大中庭的概念進(jìn)行景觀設(shè)計,結(jié)合布置愛心亭、老年休息區(qū)、兒童活動區(qū)等相關(guān)主題進(jìn)行布局。增設(shè)慢跑步道、健身器材設(shè)施，營造健康休閑社區(qū)的理念。建筑沿周邊用地布置，內(nèi)部形成較大的中心綠地，圍墻圍合形成的有效社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，營造一個親和鄰里的宜居家園。從主入口大門進(jìn)入中庭景觀綠化，再走入架空層到入戶大堂及電梯廳的歸家動線，給住戶一步一景，層層深入的景觀體驗。

貫徹“廈大人文”的設(shè)計理念,將纂刻濃縮為印記，書法拓印于細(xì)節(jié)，國風(fēng)山水畫抽象地附于景墻、亭子、格柵之上，傳統(tǒng)符號巧妙地融合在地鋪、景墻、燈具、小品之中，將東側(cè)東園溪的美景綠意滲透到小區(qū)內(nèi)部，使人居與綠意有機(jī)交流，營造純生態(tài)背景下的人居環(huán)境。

8 結(jié) 語

通過東園保障性住房設(shè)計管理過程得出，保障性住房的設(shè)計應(yīng)以客群需求分析為依據(jù)，充分進(jìn)行勘察和調(diào)研充分考慮保障性住房的適宜性、識別性、合規(guī)性以及帶有明確的文化與人文氣息。同時結(jié)合房地產(chǎn)項目設(shè)計經(jīng)驗保質(zhì)保量推進(jìn)完成設(shè)計成果，保障項目順利建設(shè)。