陳亞芳 王紅紅 朱雨晨 顏祥林

（1.南京大學(xué)信息管理學(xué)院，江蘇南京，210023；2.南京市不動產(chǎn)檔案登記管理中心，江蘇南京，210029）

一、 引言

相較現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案，不動產(chǎn)歷史檔案具有更加獨特的史料價值、文化價值與記憶價值。文獻調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)歷史檔案的研究主要是立足館藏的珍貴檔案羅列與展示，敘述某一時期［1］或某一檔案館［2-3］館藏中某份或多份房契或地契檔案的由來、內(nèi)容、數(shù)量等；或基于館藏檔案的價值分析闡釋某一地區(qū)［4-5］或某一時期［6］的開發(fā)利用實踐成果，提出開發(fā)利用建議，而不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的成果則寥寥。為進一步了解情況，本文選取了部分不動產(chǎn)檔案館進行實地調(diào)研，通過訪談得知，由于種種原因，目前其開發(fā)利用工作幾乎處于停滯狀態(tài)。

二、 不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的“應(yīng)為之由”

1.不動產(chǎn)歷史檔案的內(nèi)涵與特點

結(jié)合已有研究中給出的不動產(chǎn)檔案的定義［7］，筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)歷史檔案，就是從中國古代到中華人民共和國成立初期，在不動產(chǎn)權(quán)屬登記及其他相關(guān)管理活動中形成的具有保存價值的原始記錄。其中，新中國成立初期指的是土地改革完成之前。不動產(chǎn)歷史檔案除具備檔案的基本屬性外，還有以下一些突出特點。

（1）專業(yè)性。一是形成過程的專業(yè)性，不動產(chǎn)歷史檔案是不動產(chǎn)登記等業(yè)務(wù)活動中形成的檔案，其形成過程具有很強的專業(yè)性。二是記錄內(nèi)容的專業(yè)性，不動產(chǎn)歷史檔案的形成具有特定時代背景與場景，不同歷史時期所記錄的不動產(chǎn)權(quán)源轉(zhuǎn)移類型、交易過程、專業(yè)術(shù)語及書寫格式等都有特定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

（2）歷史性。在檔案內(nèi)容上，不動產(chǎn)歷史檔案所記載的反映權(quán)屬與變遷的內(nèi)容在文種、用語、格式等方面具有不同時期的歷史特性。

（3）法律特殊性。不動產(chǎn)歷史檔案是記錄產(chǎn)權(quán)與歸屬的原始依據(jù)，具有法律方面的證明效力。同時，其記錄了很多產(chǎn)權(quán)人的個人信息、社會關(guān)系，產(chǎn)權(quán)交易原因和價格等，具有一定的隱私性和敏感性。

2.不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的價值

不動產(chǎn)歷史檔案可以滿足產(chǎn)權(quán)人、學(xué)者等多個群體的信息需求，這構(gòu)成了其開發(fā)利用的“應(yīng)為之由”。

（1）其憑證價值可以“助參考”。一是直接憑證需求。不動產(chǎn)歷史檔案是解決產(chǎn)權(quán)糾紛、維護產(chǎn)權(quán)人個人權(quán)益的權(quán)威憑證，在辦理歷史遺留問題（如代管產(chǎn)、接管產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)返還）以及確定產(chǎn)權(quán)人等事務(wù)中發(fā)揮著重要作用。二是間接憑證需求。對于歷史文化街區(qū)或歷史文化名城的保護開發(fā)者來說，不動產(chǎn)歷史檔案中記載的建筑年代、建筑形態(tài)、建筑材料、房屋面積、測繪圖紙等，是古建筑保護、修繕的重要參考。

（2）其學(xué)術(shù)價值可以“促研究”。建筑、法律、經(jīng)濟等領(lǐng)域的專業(yè)學(xué)者看來，不動產(chǎn)歷史檔案中蘊含政治、經(jīng)濟、文化等多方面重要信息，對于研究不動產(chǎn)管理制度、經(jīng)濟發(fā)展乃至社會變遷等都有重要價值。

（3）其文化價值可以“建記憶”。對于文化學(xué)者和檔案部門來說，不動產(chǎn)歷史檔案承載了建筑、街道、城市等管理與變遷情況，可為還原城市記憶，打造城市特色歷史街區(qū)、建設(shè)歷史文化名城提供文化服務(wù)。

三、 不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的“難為之境”

不動產(chǎn)歷史檔案的多維價值要通過開發(fā)利用才能實現(xiàn)。筆者以“房契”“地契”“契證”等為關(guān)鍵詞進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)業(yè)界已開展了一些編研實踐，但其形式、內(nèi)容及效果尚有明顯不足。

1.不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的困境表現(xiàn)

（1）形式之難：開發(fā)利用渠道狹窄。從成果呈現(xiàn)形式上看，開發(fā)利用類型較傳統(tǒng)。一是利用館藏，通過獨編或合編方式對房契、地契檔案進行匯編；二是在網(wǎng)站的檔案文化欄目中展陳不動產(chǎn)歷史檔案，如浙江省檔案館的松陽石倉契約［8］、溫嶺市檔案館的民國溫嶺地籍檔案都被放在其官網(wǎng)上進行展示［9］。此種形式較為單調(diào)，吸引力不足。

（2）內(nèi)容之難：開發(fā)利用深度不足。從內(nèi)容來看，開發(fā)利用深度不足。編研成果主要以某一地域或時期的不動產(chǎn)歷史檔案匯編或選編為主，如《清代上海房地契檔案匯編》《南京房地產(chǎn)契證圖文集》等，更強調(diào)“編”而非“研”，屬于一次或二次信息開發(fā)，缺乏更深層次的內(nèi)容挖掘。有關(guān)專題展基本還是空白，除僅有的幾個線下陳列館、博物館（如成都房產(chǎn)契證陳列館、石家莊大宗房地契博物館等）外，其他綜合檔案館主要將單件或多件不動產(chǎn)歷史檔案作為展品在官方網(wǎng)站上固定陳列，內(nèi)容零散。

（3）傳播之難：開發(fā)利用效果受限。從傳播途徑來看，當(dāng)前開發(fā)利用成果主要依靠紙本與線下展館等傳統(tǒng)媒介，線上僅提供單一的圖片瀏覽，缺少創(chuàng)新性，很難滿足利用者的在線需求。

2.不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的困境成因

為深入分析產(chǎn)生上述困境的原因并針對性施策，本文借鑒了TOE（Technology-Organization-Environment）理論框架［10］，試圖理清不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用現(xiàn)狀與困境背后的紛雜原因。

（1）技術(shù)層面

技術(shù)應(yīng)用困難。當(dāng)前不動產(chǎn)歷史檔案內(nèi)容不清與資源狀況不佳，導(dǎo)致在開發(fā)利用中技術(shù)應(yīng)用難度較大。一是歷史檔案多使用繁體字，再加上字跡褪色、行文風(fēng)格等導(dǎo)致辨識文字難、概括內(nèi)容難、識別文種難等問題。［11］二是當(dāng)前不動產(chǎn)歷史檔案保管狀況不佳。部分檔案保管條件惡劣，導(dǎo)致檔案紙張存在不同程度的破損與字跡模糊等情況，檔案內(nèi)容無法利用OCR識別等技術(shù)來準(zhǔn)確辨識，仍需采用人工處理內(nèi)容信息。

理論研究不足。由于不動產(chǎn)歷史檔案的專業(yè)性，當(dāng)前對其價值闡述、開發(fā)利用理論的研究較少，多是業(yè)界結(jié)合自身工作的經(jīng)驗性總結(jié)，檔案學(xué)界幾乎沒有介入。主要原因在于開發(fā)利用成果欠缺，難以形成理論研究與實踐探索的雙向促進循環(huán)。同時，當(dāng)前少有的理論研究成果也并未關(guān)注到技術(shù)在開發(fā)利用中的適用性，實踐案例的經(jīng)驗總結(jié)中也未能提出技術(shù)層次的需求，導(dǎo)致技術(shù)攻堅與研發(fā)力度不足。

（2）組織層面

制度標(biāo)準(zhǔn)缺失。目前，僅有少數(shù)省市制定了不動產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范，有關(guān)現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案利用服務(wù)的相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)尚屬空白，因此，現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案開發(fā)利用工作尚缺少必要的法律規(guī)制，更遑論歷史不動產(chǎn)檔案的開發(fā)利用。同時，由于不動產(chǎn)歷史檔案的隱私性，許多管理機構(gòu)并沒有建立相應(yīng)的利用制度，無法規(guī)范指導(dǎo)開發(fā)利用工作正常開展。

缺少資金支持。不動產(chǎn)歷史檔案的開發(fā)利用離不開必要的人力、財力支持。近年來隨著城市建設(shè)的發(fā)展和不動產(chǎn)檔案越來越多，不動產(chǎn)檔案管理部門的工作重心多放在前端新檔案的形成和查詢中，不動產(chǎn)歷史檔案的管理與利用常常被忽視。從事不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的專業(yè)人才也較為匱乏。

（3）環(huán)境層面

內(nèi)部態(tài)度保守。不動產(chǎn)歷史檔案由于信息的敏感性，常被作為一種文物性質(zhì)的珍貴檔案進行管理，導(dǎo)致對其開放利用過于謹(jǐn)慎保守。為避免發(fā)生隱私泄露及產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，對不動產(chǎn)歷史檔案進行“一刀切”封閉，忽視了開放與利用之間的辯證關(guān)系，導(dǎo)致其價值難以實現(xiàn)。

外部認(rèn)知模糊。由于不動產(chǎn)歷史檔案基本不對社會開放，除了少數(shù)產(chǎn)權(quán)人、學(xué)者等會對其有所關(guān)注外，多數(shù)公眾對其認(rèn)知較為模糊。而僅依靠當(dāng)前形式單一的不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用成果，很難喚起公眾的認(rèn)知與需求，其開發(fā)利用的價值自然也不會被重視。

四、 不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的“可為之策”

1.實踐和理論層面

（1）盤活檔案資源，構(gòu)建保護與開發(fā)良性循環(huán)。館藏檔案資源優(yōu)化配置是檔案開發(fā)利用的前提，因此，可通過數(shù)字化方式實現(xiàn)對不動產(chǎn)歷史檔案的再生性保護，并在搶救保護過程中對館藏資源進行普查盤庫、整理分類，掌握其形成時間、數(shù)量等基本情況，為后期的開發(fā)利用奠定基礎(chǔ)，構(gòu)建不動產(chǎn)歷史檔案管理—保護—開發(fā)的良性循環(huán)。

（2）理論研究先行，實踐互動發(fā)展?？梢攵喾介_發(fā)利用主體，以項目驅(qū)動形式開展跨學(xué)科、跨主體的“產(chǎn)學(xué)研”合作研究。一是可嘗試邀請歷史、法律、建筑、檔案等領(lǐng)域的專家對影響不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的深層次問題進行研究，如劃定開發(fā)利用內(nèi)容、對敏感信息進行技術(shù)處理等。二是借助企業(yè)力量，解決開發(fā)利用的人力、財力不足問題，并以實踐者的視角提供更多的利用訴求，為理論成果的運用提供實踐場景，形成“理論研究先行，實踐互動發(fā)展”的良好局面。

2.組織層面

（1）開展法律法規(guī)研究，完善制度構(gòu)建。制定不動產(chǎn)檔案管理辦法，明確不動產(chǎn)檔案開發(fā)利用的相關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)。各不動產(chǎn)檔案管理機構(gòu)應(yīng)結(jié)合本單位實際情況，制定相應(yīng)的管理、保護與利用規(guī)章制度。

（2）多方主體協(xié)同，落實支持舉措。不動產(chǎn)歷史檔案不只是一種歷史資料，其對城市規(guī)劃具有重要參考價值，應(yīng)引起城市規(guī)劃部門乃至檔案主管部門的重視。應(yīng)構(gòu)建以檔案部門牽頭、高校和科研機構(gòu)支撐、企業(yè)參與的多方主體協(xié)同合作模式，加強檔案開發(fā)利用業(yè)務(wù)培訓(xùn)，落實人、財、物等方面的投入。

3.環(huán)境層面

（1）轉(zhuǎn)變價值認(rèn)知，承擔(dān)社會責(zé)任。價值認(rèn)知是影響不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的關(guān)鍵。管理部門要提高對歷史負(fù)責(zé)、為現(xiàn)實服務(wù)的責(zé)任意識，摒棄“重保管，輕利用”的思想觀念，加大開發(fā)和開放力度，不斷彰顯不動產(chǎn)歷史檔案的學(xué)術(shù)及文化價值。

（2）探索雙向共建，拓寬開發(fā)路徑?？赏ㄟ^檔案眾包等方式吸引公眾參與不動產(chǎn)歷史檔案資源建設(shè)與開發(fā)利用過程，如充分利用網(wǎng)站、微博、微信等新媒體作為眾包平臺，鼓勵公眾參與不動產(chǎn)歷史檔案資源開發(fā)［12］，以利用服務(wù)需求驅(qū)動檔案資源建設(shè)，使公眾從被動接收者轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃咏ㄔO(shè)者。

五、 結(jié)語

本文運用TOE理論框架探討了不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的困境成因，并提出了相應(yīng)的路徑建議，形成如圖1所示的研究結(jié)論框架圖，希望為不動產(chǎn)歷史檔案的價值挖掘和開發(fā)利用提供一定的參考借鑒。需要指出，本文主要基于實踐調(diào)研展開分析，重點研究不動產(chǎn)歷史檔案的開發(fā)利用工作，所述的困境對策僅是方向性參考，在具體開發(fā)利用過程中需根據(jù)各單位實際情況做具體分析。希望能有更多學(xué)者參與到不動產(chǎn)歷史檔案的相關(guān)研究中，共同探討如何更好地管理、保護與開發(fā)不動產(chǎn)歷史檔案。

圖1 我國不動產(chǎn)歷史檔案開發(fā)利用的應(yīng)為、難為與可為