王常偉 劉 望 顧海英

引 言

宅基地兼具居住保障功能與財(cái)產(chǎn)功能。①高圣平：《農(nóng)村宅基地制度:從管制、賦權(quán)到盤活》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2019年第1期。盡管我國(guó)宅基地采取“一戶一宅”的政策，但隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)及人口的轉(zhuǎn)移，在退出機(jī)制不完善的條件下農(nóng)村宅基地閑置情況越來越嚴(yán)重。②李懷：《農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”：歷史演進(jìn)與理論創(chuàng)新》，《上海經(jīng)濟(jì)研究》2020年第4期。宅基地的大量閑置與低效利用不僅影響了建設(shè)用地供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與鄉(xiāng)村振興，而且影響了農(nóng)民土地權(quán)益價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因涉及農(nóng)民土地權(quán)益的永久放棄，宅基地的退出注定是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在穩(wěn)定農(nóng)戶宅基地資格權(quán)的條件下對(duì)閑置宅基地的流轉(zhuǎn)利用便成為盤活閑置宅基地資源的重要舉措。 2017年中央“一號(hào)文件”提出要探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式，盤活利用空閑農(nóng)房； 2020年的《土地管理法》進(jìn)一步提出“鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”。

相對(duì)純農(nóng)地區(qū)，城市郊區(qū)宅基地的閑置情況和盤活有自身的特點(diǎn)。一方面，城郊大部分年輕農(nóng)民已進(jìn)城就業(yè)并在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房，宅基地閑置或半閑置問題突出；另一方面，城郊經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，外來人口較多，對(duì)建設(shè)用地及住房的需求較大。在此條件下，城郊盤活閑置宅基地的需求更為迫切，同時(shí)，也具備盤活閑置宅基地的更有利條件。目前城郊閑置宅基地的利用仍以傳統(tǒng)的個(gè)人出租為主。部分農(nóng)戶將宅基地房屋整體出租，部分農(nóng)戶則在自住的同時(shí)將宅基地閑置房間分隔出租。此外，近年來也有地區(qū)探索由村集體統(tǒng)一盤活閑置宅基地的新模式，如上海浦東部分村莊鼓勵(lì)村民將閑置宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體，村集體將宅基地房屋改造裝修成人才公寓再整體出租給公司作為員工宿舍；還有些村集體通過收儲(chǔ)村莊閑置宅基地進(jìn)行統(tǒng)一招商，導(dǎo)入鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)閑置宅基地的盤活利用，不僅通過統(tǒng)一招租增加了談判勢(shì)力進(jìn)而增加了租金，而且在一定程度上降低了農(nóng)民個(gè)人出租的交易費(fèi)用與風(fēng)險(xiǎn)，成為盤活閑置宅基地資源的新舉措。相對(duì)農(nóng)戶個(gè)人出租，將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體統(tǒng)一盤活利用存在優(yōu)勢(shì)也面臨著一些約束條件，如通常以整棟樓流轉(zhuǎn)為前提且流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)。盡管農(nóng)民可以通過轉(zhuǎn)換居住地實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地的騰退，①宅基地流轉(zhuǎn)已不再局限于業(yè)已閑置的宅基地，調(diào)查中了解到，有些農(nóng)民即使沒有商品房，有時(shí)也會(huì)選擇搬離原宅基地房屋而另行租住較小的公寓，從而整體流轉(zhuǎn)宅基地房屋以獲得租金差。但必須以農(nóng)民意愿為前提。因此，農(nóng)民意愿便成為由村集體統(tǒng)一利用閑置宅基地這一盤活模式可行性與潛力的關(guān)鍵條件。

中國(guó)宅基地制度具有獨(dú)特性，集體所有的宅基地之上是私有房屋，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)房將引致宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。②劉恒科：《宅基地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐路徑、權(quán)利結(jié)構(gòu)與制度回應(yīng)》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2020年第7期。近年來大量文獻(xiàn)關(guān)注了閑置宅基地的盤活，許多學(xué)者主張通過制度改革促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，但一般主張對(duì)流轉(zhuǎn)進(jìn)行必要的約束，③王金蘭、張曉冬：《基于民事權(quán)利之宅基地“三權(quán)分置”研究》，《河北法學(xué)》2022年第3期。不致因宅基地之“自由”流轉(zhuǎn)而發(fā)生大的社會(huì)動(dòng)蕩。④鄭尚元：《宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障》，《中國(guó)法學(xué)》2014年第2期。宅基地的“三權(quán)分置”為宅基地的流轉(zhuǎn)提供了理論基礎(chǔ)，并確保了農(nóng)戶不因農(nóng)房或宅基地流轉(zhuǎn)而喪失居住保障。已有研究表明，農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿既受到農(nóng)戶特征的影響，⑤胡方芳、蒲春玲、陳前利等：《欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)意愿影響因素》，《中國(guó)人口·資源與環(huán)境》2014年第4期。也受到確權(quán)等政策因素的影響，⑥錢龍、陳會(huì)廣、陳方麗：《確權(quán)促進(jìn)了宅基地流轉(zhuǎn)嗎?——基于溫州農(nóng)戶的調(diào)查》，《經(jīng)濟(jì)體制改革》2020年第2期。還受到周邊農(nóng)戶行為的影響。⑦楊衛(wèi)忠：《農(nóng)村城鎮(zhèn)化背景下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中農(nóng)戶羊群行為與后續(xù)效應(yīng)研究》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2019年第5期。許多學(xué)者通過研究對(duì)閑置宅基地的盤活提出了建議，如建議探索宅基地使用權(quán)的信托制度，推進(jìn)宅基地集約化經(jīng)營(yíng)；⑧吳迪、陳耀東：《宅基地使用權(quán)信托制度構(gòu)建》，《河北法學(xué)》2021年第3期。建議采取出租、入股等方式實(shí)現(xiàn)宅基地的再利用；⑨郎秀云：《“三權(quán)分置”制度下農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)的多元路徑》，《學(xué)術(shù)界》2022年第2期。建議閑置宅基地向村內(nèi)無房戶、住房困難戶轉(zhuǎn)讓等。10桂華：《制度變遷中的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)興起——對(duì)當(dāng)前若干制度創(chuàng)新的評(píng)析》，《社會(huì)科學(xué)》2015年第10期。盡管也有一些文獻(xiàn)提出了發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織優(yōu)勢(shì)盤活閑置宅基地的建議，11張勇、周婕、陸萍：《鄉(xiāng)村振興視閾下盤活利用農(nóng)村閑置宅基地的理論與實(shí)踐——基于安徽省兩個(gè)案例的考察》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2021年第11期。但對(duì)于農(nóng)戶是否愿意參與這一模式的實(shí)證研究還不多見，而農(nóng)戶意愿則決定了以集體經(jīng)濟(jì)組織盤活閑置宅基地的可行性與潛力。基于此，本文利用對(duì)上海3100戶農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了城郊農(nóng)戶將閑置宅基地交由村集體盤活的意愿以及影響因素。本研究從農(nóng)戶意愿視角檢驗(yàn)了由村集體盤活城郊閑置宅基地的可行性，為促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活閑置宅基地中作用的發(fā)揮提供了研究支撐。

一、閑置宅基地利用模式比較與農(nóng)戶決策機(jī)制

（一）不同閑置宅基地利用模式的比較

通過集體經(jīng)濟(jì)組織盤活宅基地為農(nóng)戶閑置宅基地的利用提供了除個(gè)人出租外的另一通道。在此主要考慮兩種情況：一是將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體，村集體以集體的名義對(duì)外招租并定期支付農(nóng)民相對(duì)固定的租金；二是將閑置宅基地處置權(quán)交給村集體而獲得一次性的貨幣補(bǔ)償，農(nóng)民保留對(duì)宅基地房屋的贖回權(quán)利，相當(dāng)于農(nóng)民宅基地的暫時(shí)性退出。不同宅基地利用模式具有不同的特點(diǎn)。從流轉(zhuǎn)形式看，農(nóng)戶個(gè)體出租不僅可以將宅基地房屋整棟出租，也可以在滿足自住的條件下將部分閑置宅基地房間進(jìn)行出租，即分隔出租；①調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城郊發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)戶在自住的同時(shí)，將部分空閑房間進(jìn)行出租的現(xiàn)象十分普遍。將宅基地房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體以及將宅基地房屋處置權(quán)交給村集體一般要求宅基地房屋的整棟流轉(zhuǎn)。從租金獲取方式看，個(gè)人出租的農(nóng)戶通過與宅基地租賃人簽訂合同獲得相應(yīng)租金；將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體則由村集體定期支付農(nóng)戶租金；將宅基地處置權(quán)交給村集體一般是獲得一次性的補(bǔ)償。從租金數(shù)額看，農(nóng)戶個(gè)人出租由于宅基地房屋面積有限，租賃需求以居住為主，租金一般較低；流轉(zhuǎn)給村集體統(tǒng)一招租合約相對(duì)穩(wěn)定，并且因宅基地規(guī)模較大，村集體有一定的談判勢(shì)力，可以面向企業(yè)招租，租金一般會(huì)高于農(nóng)戶個(gè)人出租。從對(duì)宅基地房屋的控制情況來看，個(gè)人出租過程中農(nóng)戶對(duì)宅基地房屋具有較強(qiáng)的控制權(quán)；將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體農(nóng)戶對(duì)宅基地房屋的控制權(quán)相對(duì)較弱；而將宅基地房屋處置權(quán)交給村集體，相當(dāng)于暫時(shí)放棄宅基地房屋使用權(quán)與處置權(quán)，農(nóng)戶對(duì)宅基地房屋的控制最弱；從交易成本來看，個(gè)人出租交易的不確定性較大，交易成本較高；村集體統(tǒng)一盤活宅基地對(duì)于農(nóng)戶來說交易成本以及風(fēng)險(xiǎn)都較低。從日常維護(hù)來看，個(gè)人出租過程中農(nóng)戶一般需要負(fù)責(zé)房屋的日常維護(hù)，而將宅基地交由村集體統(tǒng)一盤活則免去了農(nóng)戶對(duì)房屋的日常維護(hù)工作。

表1 閑置宅基地利用模式對(duì)比

（二）農(nóng)戶對(duì)宅基地房屋利用決策的理論分析

宅基地兼具居住保障功能與財(cái)產(chǎn)功能?；诶硇匀说募僭O(shè)，農(nóng)民將依據(jù)效用最大化原則選擇是否對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)以及以何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。假設(shè)宅基地租賃市場(chǎng)是完備的，首先來看農(nóng)戶宅基地房屋的個(gè)人出租行為。將農(nóng)戶宅基地房屋面積標(biāo)準(zhǔn)化為1，其中1－h(huán)為房屋的出租部分，②一般來說，由于宅基地房屋結(jié)構(gòu)相對(duì)固定，宅基地房屋難以實(shí)現(xiàn)連續(xù)性分割出租，為了研究的便利性，在此放松此限制。此外，分析中忽略了農(nóng)戶對(duì)宅基地的最低居住需求，理論上講，在房屋市場(chǎng)相對(duì)完善的條件下，即使沒有商品房的農(nóng)民依然可以通過將自己的宅基地出租獲得收益后進(jìn)行租賃居住。則h為自住、閑置或是用于其他用途的保留部分。假設(shè)農(nóng)戶宅基地房屋保留的效用為L(zhǎng)(h,s)，s代表農(nóng)戶財(cái)富水平，一般來說，越是富有的農(nóng)民越希望有較大的保留（包括自住）面積；出租的效用為β1(1－h(huán))，主要受出租面積和租金價(jià)格β1的影響；宅基地出租過程中交易成本帶來的效用損失為C(c1,s,h)，其中，c1為一次性交易費(fèi)用，由于交易成本還包括房屋維修費(fèi)用等，因此與出租面積相關(guān)。此外，交易成本還包括出租過程的心理成本、精力成本等，一般來說，精力付出與交易的不確定性對(duì)富有家庭效用的影響更大，因此損失效用還與農(nóng)戶財(cái)富s相關(guān)。當(dāng)h=1時(shí)，令C(c1,s,h)=0。固定其他條件下，農(nóng)戶個(gè)人出租宅基地房屋的效用為：

農(nóng)民會(huì)通過決定出租面積來實(shí)現(xiàn)個(gè)人效用最大化。存在三種可能，若為U1隨h的增加單調(diào)遞增，即則農(nóng)戶的效用最大值出現(xiàn)在h=1時(shí)，此時(shí)農(nóng)戶將保留全部宅基地房屋；當(dāng)農(nóng)戶會(huì)將宅基地房屋全部出租；而若先上升后下降，則農(nóng)戶會(huì)部分出租宅基地房屋。為更清楚地考察農(nóng)戶的決策，令L(h,s)=asln(1＋h),C(c1,s,h)=bsc1(1－h(huán))，其中a、b分別為調(diào)整系數(shù)。由可求得最優(yōu)保留面積h*為：

由（2）式可知，h*隨s和c1增加而增加，隨β1增加而減小，即較高的財(cái)富水平將降低農(nóng)戶宅基地出租的面積，較高的交易費(fèi)用使農(nóng)戶傾向保留宅基地，而租金水平則促進(jìn)了農(nóng)民的出租行為。

假設(shè)除個(gè)人出租外，農(nóng)戶還可以選擇將閑置宅基地房屋使用權(quán)或處置權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體，獲得相對(duì)穩(wěn)定的租金收入或一次性補(bǔ)償。在此僅分析將閑置宅基地房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體的情況，將宅基地處置權(quán)交給村集體的情況可做類似分析。假設(shè)農(nóng)戶將宅基地流轉(zhuǎn)給村集體獲得的租金總額為β2，農(nóng)戶的交易成本效用損失為C(c2,s)，其受到一次性交易費(fèi)用c2及農(nóng)戶財(cái)富水平s的影響。將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體一般是整棟流轉(zhuǎn)，農(nóng)民或面臨搬離宅基地所帶來的效用損失，假設(shè)此項(xiàng)損失的效用為R(θ)，θ為農(nóng)戶商品房擁有情況。此外，搬離原宅基地將會(huì)給原從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶帶來不便，假設(shè)因之導(dǎo)致的效用損失為w。在以上假設(shè)下農(nóng)戶將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體的效用為：

若maxU1＜U2，則理性的農(nóng)戶會(huì)選擇將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體經(jīng)濟(jì)組織。此時(shí)，由于將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體獲得的效用大于農(nóng)戶個(gè)人出租時(shí)的最大效用，村集體介入宅基地的盤活提升了農(nóng)戶福利。

在此進(jìn)一步考察農(nóng)戶閑置宅基地盤活方式選擇的影響因素。假設(shè)將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體與個(gè)人出租的效用差為U*，則：

從（4）式可看出，U*可分為三個(gè)部分，一是租金差β2－β1(1－h(huán))，由于村集體具有談判優(yōu)勢(shì)，租金差往往大于0；二是交易成本效用的節(jié)省C(c1,s,h)－C(c2,s)，流轉(zhuǎn)給村集體風(fēng)險(xiǎn)較低，避免了信息搜尋、談判等成本，從而可以提升農(nóng)戶效用水平；三是效用損失項(xiàng)R(θ)＋w＋L(h,s)，由居住轉(zhuǎn)換成本R(θ)、房屋保留效用損失L(h,s)以及對(duì)職業(yè)影響的效用損失w構(gòu)成。若前兩部分的效用增加大于第三部分的效用損失，則理性的農(nóng)民會(huì)將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體統(tǒng)一盤活利用。

目前來看，校園足球的運(yùn)行機(jī)制已逐步完善，校園足球與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的結(jié)合日益緊密，培育校園足球市場(chǎng)的條件漸趨成熟。通過冠名、廣告、特許經(jīng)營(yíng)等多種形式，企業(yè)能夠?qū)⑿@足球相關(guān)活動(dòng)與其商品的品牌營(yíng)銷有機(jī)結(jié)合，可為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益回報(bào)。在政策引導(dǎo)和監(jiān)督規(guī)范下，社會(huì)力量參與校園足球不僅可以拓展資金來源渠道降低校園足球政策執(zhí)行成本，也能吸引更多的社會(huì)力量關(guān)注和參與校園足球[10]。

由于租金差往往是外生給定的，固定這一部分的條件下農(nóng)戶異質(zhì)性特征將影響農(nóng)戶的宅基地利用決策。從交易成本效用來看，一般來說，富有的農(nóng)民對(duì)于時(shí)間、精力損失及不確定性等更加敏感，即也即固定其他條件下?lián)碛懈哓?cái)富水平的農(nóng)民更傾向?qū)⒄亓鬓D(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織。此外，擁有城鎮(zhèn)住房θ的農(nóng)民將宅基地房屋整體流轉(zhuǎn)后的居住轉(zhuǎn)換成本R(θ)相對(duì)較低，從而提高了U*＞0的可能性，即促進(jìn)農(nóng)民將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體。對(duì)于從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)民來說，放棄原有宅基地而轉(zhuǎn)移居住，將會(huì)對(duì)其農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來不便從而w取值較高，降低了U*＞0的可能性，因此，理論上將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體的概率更低。

二、數(shù)據(jù)來源及農(nóng)戶宅基地利用的描述性統(tǒng)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本特征

本文所用數(shù)據(jù)來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查，調(diào)查采用入戶面談方式完成。調(diào)查以上海某涉農(nóng)區(qū)所有村委會(huì)目錄作為一級(jí)抽樣框，以各村委會(huì)村民小組目錄作為二級(jí)抽樣框，采用隨機(jī)等距抽樣方法，在全區(qū)10個(gè)鎮(zhèn)（街道） 158個(gè)村中抽取了3153戶擁有農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶樣本，調(diào)查最終獲得有效樣本3100份。從樣本農(nóng)戶人口情況來看，平均每個(gè)農(nóng)戶家庭擁有5.94人，但居住在宅基地上的僅為2.82人，即只有47.51%的家庭成員在宅基地居住。從樣本職業(yè)情況看，樣本農(nóng)戶中有從事農(nóng)業(yè)成員的占比為15.23%，可見樣本區(qū)域大部分農(nóng)戶已不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)。從樣本農(nóng)戶城鎮(zhèn)住房擁有情況看，46.29%的農(nóng)戶有一套商品房，21.48%的有兩套商品房，6.51%的農(nóng)戶有三套或以上商品房，表明樣本區(qū)域農(nóng)戶對(duì)宅基地的居住依賴已經(jīng)弱化。

（二）宅基地狀況及利用情況

從樣本農(nóng)戶宅基地獲得時(shí)間來看，最早的為1973年，最晚的為2012年，反映了近年來樣本地區(qū)對(duì)新建宅基地管控較嚴(yán)。從宅基地房屋實(shí)際面積來看，平均為256.78平方米。從房屋建造時(shí)間來看，平均已建成32年，房屋相對(duì)老舊。從房屋結(jié)構(gòu)來看，3.01%的宅基地房屋為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，69.50%的為磚混結(jié)構(gòu)，26.50%的為磚（石）木結(jié)構(gòu)，0.35%的為竹草土坯結(jié)構(gòu)，0.64%的為其他。調(diào)查顯示，樣本農(nóng)戶自住面積小于宅基地房屋實(shí)際面積的共有1445戶，即46.61%的樣本宅基地房屋全部或部分閑置。樣本中宅基地房屋存在出租的農(nóng)戶占比為34.39%。

（三）農(nóng)戶將宅基地交由村集體盤活的意愿

為考察農(nóng)戶將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體的意愿，調(diào)查中設(shè)計(jì)了如下問題： “您與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，將閑置宅基地及其上房屋統(tǒng)一出租給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織改建后統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)定期支付您一定的租金。租賃期滿后宅基地及其上房屋交還給您?！闭{(diào)查結(jié)果顯示，48.58%的農(nóng)戶選擇了“愿意”，39.13%的農(nóng)戶選擇了“不愿意”，12.29%的農(nóng)戶選擇了“說不清”。可見，近一半的農(nóng)戶愿意把閑置宅基地流轉(zhuǎn)給村集體統(tǒng)一盤活。對(duì)于宅基地房屋面積大于自住面積的農(nóng)戶，選擇“愿意”的占比達(dá)到了57.09%，選擇“不愿意”的占到30.73%，其余則選擇了“說不清”，表明擁有閑置宅基地的樣本農(nóng)戶更傾向?qū)⒄胤课菔褂脵?quán)流轉(zhuǎn)至村集體經(jīng)濟(jì)組織。

調(diào)查中還考察了農(nóng)戶獲得一次性補(bǔ)償而將閑置宅基地處置權(quán)交由集體經(jīng)濟(jì)組織的意愿。對(duì)于問題“您與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，將閑置宅基地及其上房屋的處置權(quán)給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織改建后統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)協(xié)議給予您一定的款項(xiàng)，屬地政府出具地票作為憑證。一旦您想收回您的處置權(quán)，則根據(jù)協(xié)議支付集體經(jīng)濟(jì)組織一定款項(xiàng)，屬地政府則收回地票”，結(jié)果顯示，44.26%的農(nóng)戶選擇了“愿意”，35.90%的農(nóng)戶選擇了“不愿意”，其余農(nóng)戶則選擇了“說不清”。對(duì)于宅基地房屋面積大于自住面積即存在宅基地余量的農(nóng)戶，52.46%的樣本選擇了“愿意”，28.17%的選擇了“不愿意”，其余的則選擇了“說不清”，即宅基地房屋閑置或部分閑置的樣本更傾向?qū)㈤e置宅基地處置權(quán)交給村集體。

三、影響農(nóng)戶將宅基地交由村集體盤活利用的因素

為進(jìn)一步了解城郊農(nóng)戶閑置宅基地利用決策，本部分將分析影響農(nóng)戶將閑置宅基地交由村集體盤活意愿的因素。作為對(duì)比，本部分也將對(duì)影響農(nóng)戶個(gè)體宅基地出租行為的因素進(jìn)行分析。

（一）模型與變量

表2 變量及統(tǒng)計(jì)特征

其中Yij代表第i個(gè)農(nóng)戶的第j種閑置宅基地利用選擇或意愿。具體來說，Yi1代表第i個(gè)農(nóng)戶的宅基地房屋出租行為，Yi2為農(nóng)戶將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體的意愿，Yi3為農(nóng)戶將閑置宅基地處置權(quán)交給村集體的意愿。Xi1為第i個(gè)農(nóng)戶的商品房擁有情況，Xi2為農(nóng)戶是否從事農(nóng)業(yè)，Zi1為農(nóng)戶宅基地房屋特征向量，Zi2為農(nóng)戶家庭特征向量，Zi3為宅基地登記人特征向量，εij為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

（二）農(nóng)戶宅基地出租影響因素的基礎(chǔ)回歸

作為對(duì)比，首先對(duì)影響農(nóng)戶房屋出租的因素進(jìn)行回歸。當(dāng)農(nóng)戶出租房屋時(shí)，令被解釋變量Yij為1，否則為0，LOGIT模型回歸下的結(jié)果見表3。其中（1）欄和（3）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄和（4）欄為基于自住面積小于宅基地房屋實(shí)際面積即宅基地房屋存在余量樣本的回歸，（3）欄和（4）欄控制了宅基地登記人特征。回歸結(jié)果表明，是否有商品房在全樣本回歸中并不顯著，但在擁有宅基地余量樣本的回歸中，無論是否控制宅基地登記人特征均顯著，且回歸系數(shù)為負(fù)，即對(duì)于宅基地存在余量的農(nóng)戶來說，控制其他條件下?lián)碛猩唐贩拷档土似湔胤课莩鲎獾母怕省Ｒ话銇碚f，擁有商品房弱化了農(nóng)民對(duì)宅基地的居住依賴，但由于宅基地房屋可以分割出租，擁有商品房并非是農(nóng)戶宅基地房屋出租的必要條件。并且，擁有商品房的農(nóng)戶往往財(cái)富水平較好，對(duì)出租租金相對(duì)不敏感，若將宅基地分割出租反而會(huì)對(duì)由出租導(dǎo)致的生活不便與不確定性更敏感，即交易成本效用損失相對(duì)較高，因而更傾向選擇保留宅基地房屋。是否從事農(nóng)業(yè)變量在所有回歸中均不顯著。由于大部分農(nóng)戶的宅基地出租為分割出租，出租后農(nóng)民并不需要搬離宅基地，依然可在原地從事農(nóng)業(yè)，因此從事農(nóng)業(yè)對(duì)宅基地出租行為影響較弱。此外，宅基地人口變量顯著且為正，這一結(jié)果亦可理解，宅基地居住的人口越多，往往其財(cái)富水平相對(duì)較低，更傾向通過出租房屋獲得租金。從宅基地房屋特征變量來看，宅基地房屋建筑面積越大的農(nóng)戶越傾向出租，自住面積越大出租的概率越小，與常識(shí)相符。房屋建造越久，越傾向出租，即農(nóng)民對(duì)新建房屋存在惜租現(xiàn)象；固定房屋建造時(shí)間，房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土或磚混的出租的概率更大，或因房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好更容易獲得較高的租金，因而農(nóng)戶出租的意愿更高。

不同的村莊由于地理位置不同，宅基地的使用價(jià)值也存在差異。為進(jìn)一步檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健性，在（4）欄回歸的基礎(chǔ)上增加村莊與所在鎮(zhèn)政府的距離變量再次回歸，結(jié)果見表3中的（5）欄。結(jié)果表明，加入村莊離鎮(zhèn)距離后商品房變量依然顯著，是否從農(nóng)依然對(duì)農(nóng)戶宅基地出租無顯著影響。此外，村莊離鎮(zhèn)距離變量顯著且系數(shù)為負(fù)，即村莊離鎮(zhèn)越遠(yuǎn)宅基地出租的概率越小。一般來說，距離城鎮(zhèn)更近的村莊由于交通相對(duì)便利，租賃市場(chǎng)上對(duì)其需求也更大，因而更容易出租。

表3 農(nóng)戶宅基地出租影響因素的回歸

（三）農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體意愿的影響因素分析

調(diào)查顯示，近一半的農(nóng)民愿意將閑置宅基地流轉(zhuǎn)至村集體而獲得固定租金。為從實(shí)證角度考察影響農(nóng)戶選擇意愿的因素，若農(nóng)戶愿意將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體令Yij為1，否則為0，基于公式（5）的LOGIT回歸結(jié)果見表4。其中，（1）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄為基于擁有宅基地余量樣本的回歸，（3）和（4）欄分別在全樣本回歸和擁有宅基地余量樣本回歸的基礎(chǔ)上增加了對(duì)宅基地登記人特征的控制和宅基地房屋是否已出租變量。

表4 將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村集體影響因素的回歸

回歸結(jié)果表明，是否擁有商品房無論在全樣本回歸中，還是在擁有宅基地余量樣本回歸中均顯著且系數(shù)為正，即擁有商品房的農(nóng)戶更傾向?qū)㈤e置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體統(tǒng)一盤活。這一結(jié)果與表3對(duì)出租影響因素的回歸結(jié)果相反，其原因在于將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體一般需要農(nóng)戶搬離宅基地房屋而整棟流轉(zhuǎn)，擁有商品房的農(nóng)戶對(duì)宅基地居住功能的依賴較低或轉(zhuǎn)換居住的成本較低，有將宅基地長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)至村集體統(tǒng)一利用的條件。此外，商品房還是財(cái)富的代理變量，富有的農(nóng)戶對(duì)個(gè)人出租時(shí)的時(shí)間精力、不確定性等成本效用更為敏感，因此出租意愿較低。而對(duì)于將宅基地交由村集體統(tǒng)一盤活，盡管在一定時(shí)期內(nèi)降低了農(nóng)戶對(duì)宅基地的控制權(quán)，但交易風(fēng)險(xiǎn)較小，交易流程簡(jiǎn)單，因而更符合富有農(nóng)戶的效用訴求。這一回歸結(jié)果驗(yàn)證了理論分析，也在一定程度上表明村集體介入閑置宅基地盤活的福利效應(yīng)。對(duì)于是否從農(nóng)變量，在全樣本回歸中不顯著但系數(shù)為負(fù)，而在擁有宅基地余量樣本的回歸中顯著。一般來說，住在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)會(huì)更加便利，而部分將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體的農(nóng)戶需要變更居住，因此從事農(nóng)業(yè)降低了農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體的意愿。表4回歸結(jié)果還表明，固定其他條件下，自住面積越大，越不愿將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體；房屋建造時(shí)間越久，越傾向?qū)⒄厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)至村集體。一般來說，宅基地建造越久，農(nóng)房的硬件條件越差，通過將宅基地房屋流轉(zhuǎn)至村集體進(jìn)行統(tǒng)一整修將提高宅基地房屋的價(jià)值，從而使農(nóng)戶獲得更高的收入。此外，房屋是否出租變量在（4）欄回歸中顯著，即已出租的農(nóng)戶更不愿將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體，或因已存在租約的農(nóng)戶改變租約存在一定的困難或成本，因此更傾向維持現(xiàn)狀?？紤]到村莊的區(qū)位可能會(huì)對(duì)農(nóng)戶的宅基地利用決策存在影響，在（4）欄回歸的基礎(chǔ)上加入村莊到所在鎮(zhèn)政府的距離變量再次進(jìn)行回歸，結(jié)果見表4中的（5）欄。 （5）欄回歸結(jié)果與（4）欄一致，檢驗(yàn)了結(jié)果的穩(wěn)健性。值得注意的是，離鎮(zhèn)距離變量顯著且符號(hào)為正，這一結(jié)果與出租回歸中的結(jié)果相反，或因?yàn)殡x鎮(zhèn)區(qū)更遠(yuǎn)村莊的農(nóng)戶個(gè)人出租宅基地相對(duì)困難，因而更愿意將宅基地流轉(zhuǎn)至村集體獲得固定租金。這也表明，村集體介入閑置宅基地盤活對(duì)于偏遠(yuǎn)農(nóng)村農(nóng)戶的福利影響更大。

（四）農(nóng)戶將閑置宅基地處置權(quán)交村集體意愿的影響因素分析

農(nóng)戶除將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體外，將宅基地處置權(quán)交給村集體是通過村集體盤活閑置宅基地的另一模式。為了考察農(nóng)戶對(duì)這一閑置宅基地利用模式選擇意愿的影響因素，在此以是否愿意將閑置宅基地處置權(quán)交給村集體為被解釋變量，當(dāng)農(nóng)戶愿將宅基地處置權(quán)交給村集體時(shí)，被解釋變量為1，否則為0，基于公式（5）的回歸結(jié)果見表5。與表4類似，表5中的（1）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄為基于擁有宅基地余量樣本的回歸，（3）和（4）欄分別在全樣本回歸和擁有宅基地余量樣本回歸的基礎(chǔ)上增加了對(duì)宅基地登記人特征的控制和閑置宅基地是否已出租變量。

表5回歸結(jié)果表明，有商品房的農(nóng)戶更傾向?qū)⒄胤课萏幹脵?quán)交給村集體而獲得相應(yīng)補(bǔ)償。與商品房對(duì)將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體的影響類似，有商品房的農(nóng)戶對(duì)宅基地的居住依賴或居住轉(zhuǎn)換成本更低，更有條件將宅基地處置權(quán)交村集體。是否從農(nóng)變量則抑制了農(nóng)民將宅基地處置權(quán)交給村集體，與預(yù)期相一致。對(duì)比表5與表4結(jié)果可以看出，是否擁有商品房以及是否從事農(nóng)業(yè)對(duì)農(nóng)戶將閑置宅基地處置權(quán)交給村集體意愿的影響更大。將處置權(quán)交給村集體相當(dāng)于宅基地的暫時(shí)性退出，擁有商品房作為農(nóng)戶暫時(shí)退出宅基地的影響條件相對(duì)于作為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的影響條件更加充分。此外，從事農(nóng)業(yè)對(duì)于將宅基地處置權(quán)交給村集體意愿的抑制性也更強(qiáng)。相對(duì)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，對(duì)農(nóng)業(yè)存在依賴的農(nóng)戶或?qū)簳r(shí)退出宅基地更不易接受。其他變量對(duì)農(nóng)戶將宅基地處置權(quán)交給村集體意愿的影響與對(duì)農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體意愿的影響類似。宅基地房屋出租的農(nóng)戶更不愿將宅基地處置權(quán)交給村集體。加入村莊離鎮(zhèn)距離后的（5）欄回歸檢驗(yàn)了回歸結(jié)果的穩(wěn)健性。與表4回歸結(jié)果相比，離鎮(zhèn)距離不再顯著，表明在將宅基地處置權(quán)交給村集體意愿方面，距離城鎮(zhèn)近的村莊農(nóng)戶和距離城鎮(zhèn)遠(yuǎn)的村莊農(nóng)戶并無顯著差異。

表5 宅基地處置權(quán)交給村集體影響因素的回歸

以上實(shí)證結(jié)果檢驗(yàn)了理論預(yù)期，即擁有城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)戶由于對(duì)宅基地居住依賴更弱或轉(zhuǎn)移居住成本更低，更傾向?qū)㈤e置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到村集體，也更愿意將宅基地處置權(quán)交給村集體統(tǒng)一盤活，但卻由于住房的財(cái)富效應(yīng)反而在一定程度上對(duì)農(nóng)民宅基地的個(gè)人出租有所抑制。從事農(nóng)業(yè)對(duì)宅基地的個(gè)人出租無顯著影響，但卻阻礙了農(nóng)民將閑置宅基地交由村集體統(tǒng)一盤活的意愿。

四、由村集體盤活閑置宅基地的條件創(chuàng)造：養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)

由村集體統(tǒng)一盤活閑置宅基地資源具有一定的優(yōu)勢(shì)，但往往需要宅基地房屋的整棟流轉(zhuǎn)。調(diào)查表明，城郊宅基地半閑置的情況較普遍，即主要為老年人居住而部分空置。盡管大部分農(nóng)戶已在城鎮(zhèn)購(gòu)買了商品房，但許多老年人并不愿意搬入商品房與子女同住，而是希望留村養(yǎng)老。若能讓農(nóng)民特別是老年農(nóng)民釋出半閑置的宅基地，便可為更好地發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織作用統(tǒng)一盤活閑置宅基地資源創(chuàng)造條件，這就要求解決好老年農(nóng)民的居住與養(yǎng)老問題。

在促進(jìn)老年農(nóng)民釋出半閑置狀態(tài)宅基地方面，上海部分地區(qū)的做法值得借鑒與關(guān)注。①參考資料來源：《打造鄉(xiāng)村“青春里”養(yǎng)老社區(qū) 家門口養(yǎng)老真幸福》，上觀新聞，https://sghexport.shobserver.com/html/baijiahao/2020/12/04/308880.html, 2020-12-04。近年來，上海部分地區(qū)試點(diǎn)了在相關(guān)村建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，探索農(nóng)村原居養(yǎng)老新模式，為老年人轉(zhuǎn)移居住并流轉(zhuǎn)宅基地提供了條件。養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是滿足了老年農(nóng)民在村居住的訴求。相關(guān)試點(diǎn)地區(qū)政府通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)老年人的養(yǎng)老問題，“老了就想在村里”的老人占了87%，“不高興給小囡添麻煩”的老人占了79%。在村里建養(yǎng)老社區(qū)回應(yīng)了老年人在村養(yǎng)老的訴求。二是養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)充分考慮了老年人的生活習(xí)慣，增加了對(duì)老人的吸引力。三是將公共服務(wù)與社會(huì)治理相結(jié)合。在運(yùn)行過程中更多地發(fā)揮村集體的公共服務(wù)功能，開展一系列的活動(dòng)與服務(wù)。四是價(jià)格合理。由于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)土地成本較低，政府也給予了財(cái)政補(bǔ)貼，使入住養(yǎng)老社區(qū)的價(jià)格體現(xiàn)了一定的公益性，農(nóng)民可用騰退宅基地的租金支付相應(yīng)費(fèi)用。通過在村莊建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，滿足了老年人在村養(yǎng)老的需求，為其轉(zhuǎn)移居住并將宅基地房屋整體流轉(zhuǎn)至村集體統(tǒng)一利用提供了條件。

結(jié)論與政策啟示

城郊地區(qū)建設(shè)用地資源稀缺，進(jìn)一步盤活閑置宅基地資源對(duì)于區(qū)域發(fā)展及提高農(nóng)民收入都具有重要意義。由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一盤活閑置宅基地資源，可以有效弱化交易的不確定性，提升宅基地利用的能級(jí)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶、宅基地使用主體以及村集體的多方共贏。本文研究表明，城郊地區(qū)宅基地閑置問題突出，農(nóng)戶具有將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體或?qū)⑻幹脵?quán)交給村集體統(tǒng)一盤活利用的意愿，擁有城鎮(zhèn)住房、非農(nóng)就業(yè)等因素促進(jìn)了農(nóng)戶選擇由集體經(jīng)濟(jì)組織盤活閑置宅基地的意愿。研究從農(nóng)戶視角檢驗(yàn)了由村集體盤活閑置宅基地資源的可行性。

基于研究結(jié)論，有如下政策啟示：首先，集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一盤活閑置宅基地具有微觀農(nóng)戶意愿基礎(chǔ)，村集體應(yīng)回應(yīng)農(nóng)戶訴求，發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新盤活閑置宅基地模式。研究表明，集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一盤活閑置宅基地資源，可以有效提升農(nóng)戶、宅基地需求主體的福利，也存在微觀農(nóng)戶意愿基礎(chǔ)。集體經(jīng)濟(jì)組織作為宅基地所有權(quán)人，有條件也有職責(zé)在宅基地的流轉(zhuǎn)利用中發(fā)揮更大作用，在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上探索盤活閑置宅基地資源新模式。其次，通過集體經(jīng)濟(jì)組織盤活閑置宅基地時(shí)，要充分考慮農(nóng)戶條件。計(jì)量分析表明，農(nóng)戶閑置宅基地利用意愿受多種因素的影響，擁有商品房的農(nóng)戶更愿意將閑置宅基地交由村集體統(tǒng)一盤活，而從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶卻相反。這一方面表明隨著農(nóng)民城鎮(zhèn)住房擁有率的提高以及非農(nóng)就業(yè)的推進(jìn)，由村集體統(tǒng)一盤活閑置宅基地的模式將有更大的空間；另一方面，要充分尊重農(nóng)民的條件與意愿，對(duì)擁有商品房和已實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)的農(nóng)戶，采取更加積極的引導(dǎo)舉措，而對(duì)于不具備條件的農(nóng)戶則要避免過度干預(yù)。再次，集體經(jīng)濟(jì)組織盤活閑置宅基地資源時(shí)，可以提供不同方案供農(nóng)戶選擇。調(diào)查表明，農(nóng)戶對(duì)于將閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至村集體與將處置權(quán)交給村集體盤活都有一定的意愿基礎(chǔ)但也存在差異，擁有商品房、從事農(nóng)業(yè)對(duì)農(nóng)戶兩種模式選擇意愿的影響強(qiáng)度也不同。農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的接受度相對(duì)更高，村集體在盤活閑置宅基地資源過程中可提供不同模式供農(nóng)民選擇。最后，可通過農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)為村集體統(tǒng)一盤活閑置宅基地資源創(chuàng)造條件。可以推廣上海部分地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在村內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，在滿足老年農(nóng)民在村居住養(yǎng)老的同時(shí)，為其釋出宅基地并交由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一利用創(chuàng)造條件。