文／陳玥、歐旭光、劉旭

建筑如同人類，也有自己的生命周期。一個(gè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段，就如同人的孕育期和嬰幼兒期，是最為重要、最需要投入關(guān)注的時(shí)期。物業(yè)管理公司在工程建設(shè)前期的服務(wù)工作，對于建筑物的合理設(shè)計(jì)、精細(xì)施工和降低成本都會(huì)起到很大的作用。

根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2022年1-5月全國商辦物業(yè)新開工面積為4800 萬m2，其中辦公樓新開工面積為1300 萬m2，雖然受疫情影響新開工面積同比下降，但不難看出隨著疫情得到有效的控制和我國經(jīng)濟(jì)長期向好，消費(fèi)市場空間巨大，商辦物業(yè)將迎來大范圍的增長，市場對物業(yè)服務(wù)有較大的需求。物業(yè)管理公司如何開發(fā)新的增長點(diǎn)以及體現(xiàn)自身的價(jià)值將是所有物業(yè)管理公司面臨的挑戰(zhàn)。在全過程物業(yè)管理服務(wù)中前期物業(yè)服務(wù)就蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)價(jià)值，而物業(yè)管理公司恰恰能夠協(xié)助開發(fā)商掘開這一寶藏。然而，在多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中前期物業(yè)管理不到位，沒有發(fā)揮出物業(yè)管理在工程項(xiàng)目開發(fā)前期應(yīng)有的作用。與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)目前存在的有些問題，多數(shù)產(chǎn)生于項(xiàng)目開發(fā)的前期；因此，前期物業(yè)管理服務(wù)工作的重要性和作用不言而喻。

物業(yè)管理的前期階段一般指物業(yè)從設(shè)計(jì)至投入使用一年之間的這段時(shí)間。前期工作可以分為設(shè)計(jì)、施工、接管驗(yàn)收和開始正常管理4 個(gè)階段。前期物業(yè)服務(wù)中蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)價(jià)值，如果物業(yè)管理能及時(shí)介入這些前期工作，并真正發(fā)揮應(yīng)有的作用，將會(huì)對項(xiàng)目的成功開發(fā)產(chǎn)生十分重大的意義，同時(shí)也為開發(fā)商掘開這一寶藏。

在物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理公司的前期介入能夠幫助開發(fā)商提升物業(yè)的整體品質(zhì)，并最終使業(yè)主受益。一個(gè)好的物業(yè)管理師在前期設(shè)計(jì)過程中所起到的作用，常常是設(shè)計(jì)師、設(shè)計(jì)單位無法取代的，他（她）能夠?yàn)闃I(yè)主帶來長期的甚至是貫穿物業(yè)終生的益處。物業(yè)管理公司在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)參與整體設(shè)計(jì)并提出建設(shè)性的意見對后期維護(hù)的便利性具有革命性的意義。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通過常年一線服務(wù)積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在樓宇的運(yùn)行維護(hù)和保值增值方面有絕對的話語權(quán)。

我們曾經(jīng)管理過北京市某大廈的地下車庫，沒有安裝供暖設(shè)備，但車庫內(nèi)冬天的溫度仍能滿足要求，這就是開發(fā)商在建設(shè)初期接受我們的建議特意修改了設(shè)計(jì)方案的結(jié)果。當(dāng)時(shí)我們根據(jù)對北京市氣候條件的多年經(jīng)驗(yàn)和該大廈的地理位置及構(gòu)造情況，經(jīng)研究論證，確定這座大廈的地下車庫即便不安裝供暖設(shè)備，在冬季的室外溫度零下10℃的條件下室溫也能保持在零上5℃以上?；诖?，我們建議開發(fā)商取消在地下車庫安裝供暖設(shè)備的設(shè)計(jì)，僅此一項(xiàng)就為開發(fā)商節(jié)約了近60 萬元的直接投資，此外每年還能節(jié)約12 萬元的供暖費(fèi)，這其中的巨大商業(yè)價(jià)值不難看到。

還有一個(gè)很好的例子，也能充分說明前期物業(yè)服務(wù)所帶來的巨大商業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)在很少有建筑設(shè)計(jì)師會(huì)想到，北京的氣候過渡期很短，因此樓宇從停暖到開冷凍機(jī)一般只有1 個(gè)月左右的間隔時(shí)間。在這樣一種情況下，如果一幢大廈能夠投資20 萬左右購置一臺板式換熱機(jī)，同時(shí)利用冷卻塔循環(huán)換熱，就可以將過渡期延長至2 個(gè)月。如此一來，一幢10 萬m2的大樓每天僅此一項(xiàng)可以節(jié)約能源費(fèi)用2 萬元左右，一個(gè)月就是60 萬元左右。我們現(xiàn)今管理的一個(gè)項(xiàng)目就是根據(jù)我們的建議做了相應(yīng)的改進(jìn)，節(jié)約了大量的能源投入。

李嘉誠曾說過這樣的一句話：“要成為（商業(yè)）領(lǐng)袖，就是在從事的所有領(lǐng)域都比競爭對手多走一步?！蔽艺J(rèn)為物業(yè)管理公司的這些前期服務(wù)就能起到“多走一步”的作用。

在物業(yè)的建設(shè)施工階段，如果有專業(yè)物業(yè)管理人員參與，由于他們與建設(shè)單位、建筑設(shè)計(jì)師考慮問題的角度不同，他們便往往能夠從日常使用的角度去審視工程、管理工程，因此他們通常能夠發(fā)現(xiàn)很多施工中不易被發(fā)現(xiàn)的問題，并且提出許多細(xì)節(jié)上的建議。這些問題和細(xì)節(jié)在施工單位看來也許是無關(guān)緊要的，但從物業(yè)使用的角度來看，卻決定了物業(yè)能否實(shí)現(xiàn)“人性化”和“以人為本”。舉例來說，我們曾經(jīng)服務(wù)過一家日本樓宇管理公司就曾經(jīng)要求施工單位將衛(wèi)生間的每一根出墻水管的位置都要恰好在瓷磚的十字交叉縫上，這一做法使幾乎所有的參觀者對大廈的精心建造贊不絕口。試想，如果一幢大廈所有衛(wèi)生間的管線都是從瓷磚的十字交叉線上穿出，而不是隨意的在墻上打洞，我們相信一定會(huì)讓客戶在視覺上感覺舒適，而且細(xì)節(jié)的完美也會(huì)堅(jiān)定他對這個(gè)項(xiàng)目的購買或租賃信心。

有“精益求精”的也有“粗制濫造”的。讓專業(yè)的人做專業(yè)的事說來簡單,但又有多少企業(yè)能夠做到呢？我們正在服務(wù)的一個(gè)商辦樓宇，開發(fā)商進(jìn)行舊樓翻新改造，由于開發(fā)商的在建設(shè)工程方面專業(yè)能力不足，又未聘請專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行施工監(jiān)管，施工分包商對工程施工粗糙，我司在物業(yè)接管后發(fā)現(xiàn)樓宇漏水、漏煙、漏風(fēng)等多項(xiàng)問題，導(dǎo)致商戶沒辦法正常使用。而施工分包商完工后未結(jié)算尾款就撤離，對后期的使用維保概不負(fù)責(zé)。鑒于上述情況，我司對水、電、暖、排水等八大系統(tǒng)均進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查、完善及更新改造，利用近半年的時(shí)間，使樓宇環(huán)境和功能全面達(dá)到了正常使用要求，為租戶創(chuàng)造了更舒適的商辦環(huán)境，為開發(fā)商節(jié)約更新改造費(fèi)用約500 萬元，期間也省去了開發(fā)商其他管理上的麻煩。

事實(shí)上，舉例中的要求在技術(shù)上很容易實(shí)現(xiàn)，但如果在前期沒有專業(yè)物業(yè)管理公司介入，這些細(xì)節(jié)就很可能被忽視。這里還有一個(gè)反面的例子，某大廈開發(fā)商在大廈裝修階段采購用料有地毯一項(xiàng)，開發(fā)商在采購時(shí)多采購出了一定比例，以備用于損耗。然而由于管理不力，最終致使3 千多m2的備用進(jìn)口地毯無故流失，造成了幾百萬的損失。在這種情況下，如果前期有一家專業(yè)物業(yè)公司介入，將會(huì)很好地避免這種事件的發(fā)生，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司能夠按照嚴(yán)格的要求和嚴(yán)密的程序做好物資的接收、登記和管理工作，杜絕物資的流失，使開發(fā)商的每一分錢都花到實(shí)處。

由此可見，物業(yè)管理公司的前期介入，可以為開發(fā)商節(jié)約大量費(fèi)用，或者很好地保障開發(fā)商的資產(chǎn)。而相對于這些得到的巨大商業(yè)價(jià)值，開發(fā)商只需向物業(yè)管理公司支付少量的費(fèi)用。例如上面提到的地毯的例子，如果能夠保證備用地毯不流失，可為開發(fā)商節(jié)約幾百萬元，而開發(fā)商卻只需向物業(yè)公司支付很少的服務(wù)費(fèi)。

在物業(yè)的接管驗(yàn)收階段，專業(yè)物業(yè)管理公司也能為開發(fā)商創(chuàng)造巨大的商業(yè)價(jià)值。眾所周知，一個(gè)完善的物業(yè)接管驗(yàn)收過程，實(shí)際上是一個(gè)復(fù)雜而細(xì)致的檢驗(yàn)、查收過程，并且在常規(guī)的驗(yàn)收工作之外，往往還需要根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題做大量的工作來完善大廈的各項(xiàng)設(shè)施，以確保大廈的各項(xiàng)設(shè)施從一投入使用就能正常運(yùn)行?？墒聦?shí)上現(xiàn)在很多大廈做不到這一點(diǎn)，造成了現(xiàn)在如果某大廈入住后沒有出現(xiàn)問題，客戶倒會(huì)覺得很偶然的怪現(xiàn)象。似乎一座大廈在使用前期出現(xiàn)問題，比如漏水、線路連接不暢，是天經(jīng)地義的，但實(shí)際上并非如此。如果在加拿大或美國買過房子，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)在入住時(shí)不但物業(yè)的所有設(shè)計(jì)功能都可以實(shí)現(xiàn)，而且你還會(huì)發(fā)現(xiàn)房間里會(huì)有幾小桶與你房子所用油漆相同的油漆，供你在墻面損壞時(shí)使用。他們的建筑益于完善的驗(yàn)收工作。一個(gè)物業(yè)的驗(yàn)收如果能夠達(dá)到這個(gè)程度，就可以真正使客戶放心、舒心了。而這一工作，恰恰需要專業(yè)物業(yè)管理公司來完成，一方面他們擁有豐富的物業(yè)使用和管理的經(jīng)驗(yàn)，能夠從業(yè)主使用的角度去考慮問題；另一方面他們對于在驗(yàn)收的過程中發(fā)現(xiàn)的問題可以提出專業(yè)的整改意見，避免了物業(yè)投入使用后再次返工。如果開發(fā)商能夠選擇一個(gè)好物業(yè)管理公司參與到驗(yàn)收過程中來，將會(huì)使開發(fā)商的投資真正全部發(fā)揮它的效用，使物業(yè)的品質(zhì)得到保證。

我公司所管理的某科技研發(fā)中心，物業(yè)工程前期介入團(tuán)隊(duì)在大廈驗(yàn)收前共提出數(shù)百項(xiàng)工程整改意見,并配合甲方完成部分施工改造的監(jiān)管落實(shí)工作。在所有的改進(jìn)意見中優(yōu)化大廈安防設(shè)計(jì)方案是具有借鑒意義的，多年的安防管理經(jīng)驗(yàn)為優(yōu)化方案起到支持的作用。我們通過分析人員動(dòng)線、功能分區(qū)、空間管理多角度研判管控區(qū)域，本著“外緊內(nèi)松”的原則通道門門禁設(shè)備由285 個(gè)優(yōu)化為94 個(gè)，減少安裝門禁設(shè)備191 個(gè)。對甲方所選監(jiān)控系統(tǒng)功能的分辨率、廣角度、存儲(chǔ)空間等多項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行研究，配合調(diào)整固定攝像頭和云臺攝像頭的位置，最終樓內(nèi)監(jiān)控?cái)z像點(diǎn)位由原來218 個(gè)點(diǎn)位優(yōu)化為164 個(gè)。為客戶節(jié)約設(shè)備投入約30 萬元，同時(shí)，后續(xù)維修保養(yǎng)的費(fèi)用也會(huì)有所減少。所有的優(yōu)化方案都不是“一蹴而就”的，是通過物業(yè)管理專業(yè)角度，建筑安裝規(guī)范的理解和設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足業(yè)主方的需求，既保證質(zhì)量又節(jié)約了成本。

此外，現(xiàn)在大家普遍追求建筑的智能化，開發(fā)商在智能化建設(shè)上也經(jīng)常會(huì)投入大筆資金； 但是如果沒有專業(yè)的物業(yè)管理人員參與建筑的驗(yàn)收和接管，物業(yè)的質(zhì)量將會(huì)大打折扣。這就像買手機(jī)一樣，一部手機(jī)可能有很多種功能，但由于前期沒有專業(yè)人士一項(xiàng)項(xiàng)去驗(yàn)收，結(jié)果可能買了以后才發(fā)現(xiàn)只有少數(shù)一些功能可以用或會(huì)用到，其余的都成了擺設(shè)。同樣的道理，如果在物業(yè)驗(yàn)收階段有專業(yè)物業(yè)管理公司介入，對所有設(shè)備的合同條款、技術(shù)參數(shù)等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，就能夠確保這些設(shè)備具備它應(yīng)當(dāng)具備的功能。我們提倡和堅(jiān)持為客戶執(zhí)行驗(yàn)收任務(wù)時(shí)，除了表面物的清點(diǎn)、安裝狀況的確認(rèn)和試運(yùn)行以外，一定還要進(jìn)行諸如空調(diào)的風(fēng)量平衡，電氣容量的平衡，噪音、有害氣體、水源等環(huán)保要求的確認(rèn)，以及竣工資料、備品、備件的收集、清點(diǎn)、接收整理和保存等一系列的工作，只有這樣才能保證大廈的投資能夠物有所值，并給開發(fā)企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。

在物業(yè)正式管理階段，需要有專業(yè)物業(yè)管理公司建立標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，這一工作不能僅靠幾個(gè)人的作用，需要有一套標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)化、成規(guī)模的運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)來支持。美國ServiceMaster 公司曾提出，他們的每一個(gè)管理項(xiàng)目都不是一個(gè)物業(yè)經(jīng)理在提供服務(wù)，而是有500 個(gè)物業(yè)經(jīng)理在提供服務(wù)，因?yàn)镾erviceMaster 的每一個(gè)物業(yè)經(jīng)理都集中了他們公司所有人的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在他背后有ServiceMaster 遍布全世界的工程師的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)作為強(qiáng)大支持，他們都在為這一項(xiàng)目服務(wù)。此外，ServiceMaster 在全世界有9000 多個(gè)機(jī)構(gòu)客戶，分布在40 多個(gè)國家，ServiceMaster 通過網(wǎng)絡(luò)和成熟的物業(yè)管理軟件來實(shí)現(xiàn)這些項(xiàng)目和客戶的信息共享，同時(shí)根據(jù)其50 多年的運(yùn)作實(shí)踐和眾多專業(yè)物業(yè)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，ServiceMaster 可以為任何一個(gè)客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的服務(wù)。顯然，這樣的服務(wù)，其價(jià)值是難以用金錢來衡量的，而要做到這一點(diǎn)，必須有專業(yè)的物業(yè)管理公司。

隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的日新月異，物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)入快速成長階段，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著，物業(yè)管理是一個(gè)朝氣蓬勃的行業(yè)。與此同時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展水平的不斷提高，市場也越來越需要高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。這就要求我們的物業(yè)管理公司必須不斷提高自身的服務(wù)品質(zhì)，來滿足業(yè)主的需求。