任家強，宋一平

(沈陽建筑大學管理學院，遼寧 沈陽 110168)

當前，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為資本密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)均存在庫存過高、資金鏈不暢等問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率持續(xù)增長，普遍超出70%的警戒線。2020年8月，央行和住建部提出了“三道紅線”，明確了房地產(chǎn)企業(yè)負債管控要求，進一步規(guī)范了企業(yè)資本運營手段。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了徹底轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿擴張時代一去不復返。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路成為必然，以委托代建、小股操盤、REITS融資為主的輕資產(chǎn)運營成為房地產(chǎn)企業(yè)保增長、促發(fā)展的有效選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已有10個年頭，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入了輕資產(chǎn)運營的行列。轉(zhuǎn)型后的效果亟需對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效果進行客觀準確的評價?，F(xiàn)有的研究多從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型必要性及輕資產(chǎn)運營模式等角度切入。李百吉等[1]認為重資產(chǎn)模式不能滿足當前發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，并對萬科A在轉(zhuǎn)型期間實施的籌資策略、運營戰(zhàn)略和品牌輸出戰(zhàn)略進行了分析。沈奇等[2]結(jié)合當前房地產(chǎn)市場形勢，以凱德與萬達為例，分析了國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。牛天勇等[3]研究了房地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，發(fā)現(xiàn)了這種模式的潛在風險，并提出了相應的預防策略。李光緒[4]認為，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨重負債、大庫存的危機，傳統(tǒng)的經(jīng)營模式不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但此類研究并未關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)上市公司輕資產(chǎn)運營效率的評價問題。筆者選取已經(jīng)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的12家上市房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，包括萬科A、綠地控股、龍湖集團、旭輝、碧桂園、雅居樂、綠城中國、世茂、花樣年共9家民營企業(yè)以及朗詩、華潤置地、保利3家國有企業(yè)，建立了一套符合當前房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率的評價指標體系，運用DEA模型對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率進行了評價。

一、評價指標及模型選取

1.評價指標選取

通過綜合國內(nèi)外相關(guān)學者的研究成果，以評價指標選取所遵循的科學性、代表性、全面性以及數(shù)據(jù)可得可量為原則，并結(jié)合輕資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)運營特點，選取投入產(chǎn)出指標。

(1)投入指標選取

總資產(chǎn)(萬元)作為一項重要的投入指標，是企業(yè)生產(chǎn)活動必須具備的基本資源，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和基本實力。

主營業(yè)務(wù)成本(萬元)是企業(yè)在從事主營業(yè)務(wù)過程中需要投入的直接成本，主要包括土地成本、設(shè)計成本、建安成本等，是獲得產(chǎn)出的必要投入。

(2)產(chǎn)出指標選取

主營業(yè)務(wù)收入(萬元)是指企業(yè)在從事主營業(yè)務(wù)過程中所取得的收入，表示企業(yè)的生產(chǎn)能力和創(chuàng)造的價值。不僅滿足投入產(chǎn)出的相關(guān)性要求，還排除其他因素的影響和制約。

凈利潤(萬元)是房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所獲得利潤總額減去所得稅后的金額，即稅后利潤，表示企業(yè)的最終盈利能力。輕資產(chǎn)運營的核心目標是企業(yè)利潤最大化，因此凈利潤是關(guān)鍵的產(chǎn)出指標。

資產(chǎn)負債率(%)是負債總額與總資產(chǎn)的比值，常用來表示房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。管理好資產(chǎn)負債表、設(shè)計結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品、控制風險也是輕資產(chǎn)運營的戰(zhàn)略方向。

2.DEA模型

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(Data Envelopment Analysis，DEA)是一種非參數(shù)定量分析技術(shù)，由法國運籌學家查恩斯等人在評價效率時提出，其主要應用于生產(chǎn)效率的測量領(lǐng)域，它考察多個投入和產(chǎn)出決策單元的效率，能夠?qū)Q策單元之間的效率值進行橫向比較[5]。在進行分析時不需要預先確定生產(chǎn)函數(shù)、考慮量綱和權(quán)重，得益于該種優(yōu)勢，其在多投入多產(chǎn)出這種較為復雜的評價體系中更受青睞[6]。CCR和BCC模型是最基本和最常用的DEA模型，用于評價決策單元的綜合效率和技術(shù)效率。

假設(shè)測一組共n個決策單元DMU的效率，記為DMUj(j=1，2，…，n)，每個決策單元有m種投入，記為xij(i=1，2，…，m)，q種產(chǎn)出，記為yrj(r=1，2，…，q)，則判斷某個決策單元是否有效的CCR模型的線性規(guī)劃可表示[7]為

(1)

式中：λ為決策單元的線性組合系數(shù)；θ*為決策單元的效率值，θ*∈(0，1]。當決策單元正處在生產(chǎn)前沿面時θ*=1，即技術(shù)達到有效的狀態(tài)；θ*<1時表示被評價決策單元為技術(shù)無效率狀態(tài)，且θ*值越小，表示決策單元效率值越低。

在CCR模型基礎(chǔ)上加入一個約束條件，將其拓展成BCC模型，用于測算規(guī)模報酬可變條件下的技術(shù)效率值，其線性規(guī)劃可表示為

(2)

綜合技術(shù)效率反映房地產(chǎn)企業(yè)實行輕資產(chǎn)運營的綜合運營效率，純技術(shù)效率反映在現(xiàn)有技術(shù)條件下資源的最大利用效率，規(guī)模效率反映在一定投入水平條件下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模接近最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模的程度[8]。

在對運用DEA模型得出的評價結(jié)果進行分析時，如果決策單元DMU的效率為1，則表示該決策單元有效。如果決策單元DMU的效率值大于0小于1，則表示該決策單元無效。由于DEA分析時的有效決策單元比較是基于多個實體，所以有可能存在一個或多個有效決策單元。由于不同房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模差異較大，筆者選取BCC模型對其輕資產(chǎn)運營效率進行評價。

二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率評價

1.數(shù)據(jù)來源及處理

為保證數(shù)據(jù)的準確性和可靠性，筆者選取的投入產(chǎn)出指標原始數(shù)據(jù)來源于2014—2020年房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)年報。同時，考慮到以上數(shù)據(jù)獲得的不完整性，以Wind數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)作為補充。

由于原始數(shù)據(jù)中出現(xiàn)負值，采用DEA方法進行數(shù)據(jù)分析時，必須保證所有數(shù)據(jù)非負，故對數(shù)據(jù)按照式(3)進行處理[9-10]。

(3)

式中：xi為原始數(shù)據(jù)；x′i為調(diào)整后的數(shù)據(jù)；Xmin=min{x1，x2，…，xn}為該指標(變量)的最小值；Xmax=max{x1，x2，…，xn}為該指標(變量)的最大值。

2.決策單元選取

房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營并非完全拋棄地產(chǎn)，而是在主營業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，發(fā)展多元化的業(yè)務(wù)；或企業(yè)借助自身管理模式和品牌優(yōu)勢強化核心環(huán)節(jié)，將非核心業(yè)務(wù)外包出去；或選擇產(chǎn)業(yè)鏈中附加值高的環(huán)節(jié)作為發(fā)展核心，以最小資本投入來獲得最大盈利。例如，2010年綠城中國率先實行的委托代建制，以萬科A為首的小股操盤模式，華潤置地、保利、碧桂園的資產(chǎn)證券化模式，花樣年發(fā)展O2O社區(qū)，這些都屬于輕資產(chǎn)的范疇?；诖诉x擇了萬科A、保利、綠城中國等12家房地產(chǎn)企業(yè)作為決策單元，這12家上市公司的基本情況如表1所示。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時間以企業(yè)官網(wǎng)公布的轉(zhuǎn)型時間為準。

表1 樣本公司基本情況

3.房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率評價結(jié)果及分析

(1)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率評價結(jié)果

筆者選取2014—2020年12家房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，以DEAP2.1軟件作為分析工具，運用BCC模型，以投入為導向，對這12家房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出指標進行分析。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目周期較長，為便于統(tǒng)一計算，假設(shè)開發(fā)的平均周期為2年，以此作為時間跨度進行分析。2014—2016年、2015—2017年、2016—2018年、2017—2019年、2018—2020年分別作為投入產(chǎn)出的一個期間，得出的原始效率值如表2所示。

表2 12家房地產(chǎn)上市公司綜合效率值

續(xù)表2

(2)評價結(jié)果分析

①橫向分析。選取2014—2016年為開發(fā)周期，對評價結(jié)果進行橫向分析，即各個房地產(chǎn)企業(yè)間的對比分析。結(jié)果顯示：只有綠地控股達到了DEA有效，表示在產(chǎn)出不變的情況下，投入最小。萬科A、保利、旭輝、花樣年的純技術(shù)效率達到了DEA有效值1，表明這4家房地產(chǎn)企業(yè)的管理和技術(shù)水平達到了相對最優(yōu)狀態(tài)。龍湖集團、碧桂園、朗詩、綠城中國、華潤置地的規(guī)模效率值小于純技術(shù)效率，表明這5家房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率無效原因在于規(guī)模效率值較低。在DEA無效的房地產(chǎn)企業(yè)中，世茂和朗詩的規(guī)模報酬遞增，表明企業(yè)可以適當擴大投入，其余的萬科A、保利等9家房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模報酬遞減，企業(yè)要縮減投入。

選取2015—2017年為開發(fā)周期，對評價結(jié)果進行分析，結(jié)果顯示：達到DEA有效值的房地產(chǎn)企業(yè)有4家，分別是旭輝、龍湖集團、碧桂園、朗詩。純技術(shù)效率有效、規(guī)模效率無效的房地產(chǎn)企業(yè)有4家，分別是萬科A、綠地控股、世茂、華潤置地，表明這4家房地產(chǎn)企業(yè)需要適當擴大企業(yè)規(guī)模來提高企業(yè)輕資產(chǎn)綜合運營效率。保利、綠城中國、花樣年和雅居樂的純技術(shù)效率小于規(guī)模效率，這4家房地產(chǎn)企業(yè)應增加科技投入，引入高技術(shù)管理人才來提高純技術(shù)效率。從規(guī)模報酬角度出發(fā)，萬科A、保利、綠地控股、綠城中國、華潤置地、世茂、花樣年這7家企業(yè)的規(guī)模報酬遞減，需要增加產(chǎn)出，雅居樂規(guī)模報酬遞增，要適當增加投入。

選取2016—2018年為開發(fā)周期，對評價結(jié)果進行分析，結(jié)果顯示：龍湖集團、碧桂園、世茂、朗詩達到DEA有效值1，表明房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率相對較好。純技術(shù)效率有效的有3家，分別是綠地控股、華潤置地以及萬科A。剩余的保利、旭輝、綠城中國、雅居樂、花樣年的純技術(shù)效率和規(guī)模效率均無效，說明這5家企業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有輕資產(chǎn)發(fā)展不符，而且存在投入或產(chǎn)出結(jié)構(gòu)不合理問題。DEA無效的企業(yè)中萬科A、保利、綠地控股、華潤置地規(guī)模報酬遞減，說明投入不足，需要適當增加投入，旭輝、綠城中國、雅居樂、花樣年規(guī)模報酬遞增，應擴大產(chǎn)出。

選取2017—2019年為開發(fā)周期，對評價結(jié)果進行分析，結(jié)果顯示：有6家房地產(chǎn)企業(yè)達到DEA有效值，分別是綠地控股、龍湖集團、碧桂園、華潤置地、朗詩、花樣年達到DEA有效值1，萬科A、保利、旭輝的技術(shù)效率為1，綠城中國、世茂、雅居樂的技術(shù)效率、規(guī)模效率均無效。世茂規(guī)模報酬遞減，萬科A、保利、旭輝、綠城中國、世茂、雅居樂規(guī)模報酬遞增。

選取2018—2020年為開發(fā)周期，對評價結(jié)果進行分析，結(jié)果顯示：有6家房地產(chǎn)企業(yè)達到DEA有效值，分別為綠地控股、龍湖集團、華潤置地、雅居樂、朗詩、花樣年。萬科A、保利、旭輝、碧桂園及綠城中國的純技術(shù)效率有效而規(guī)模效率無效，表明這5家房地產(chǎn)企業(yè)要提高輕資產(chǎn)綜合運營效率應適當擴大投入和企業(yè)規(guī)模，科學合理地規(guī)劃輕資產(chǎn)布局，從而提升企業(yè)的規(guī)模效率。世茂的純技術(shù)效率、規(guī)模效率均無效，可以適當調(diào)整內(nèi)部管理、引進先進技術(shù)和設(shè)備、引入高技術(shù)管理人才和優(yōu)化投資要素。輕資產(chǎn)綜合運營無效的萬科A、保利等6家房地產(chǎn)企業(yè)均呈規(guī)模報酬遞減，表明這些企業(yè)需擴大產(chǎn)出。

②縱向分析。為對這12家房地產(chǎn)企業(yè)實行輕資產(chǎn)運營效率各年變化情況進行整體分析，計算各開發(fā)周期的各效率均值(見表3)，對房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營效率進行縱向分析，即各開發(fā)周期間的對比。

表3 DEA分析整理結(jié)果

從綜合技術(shù)效率來看，2014—2018年，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營效率有大幅上升，但在2018—2020年，綜合效率有小幅度下降，房地產(chǎn)實行輕資產(chǎn)運營后，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率。房地產(chǎn)企業(yè)在開始實行輕資產(chǎn)運營的2—3年間其綜合運營效率達到DEA有效值或最大值，表明實行輕資產(chǎn)運營能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率。之后小幅度下降，基本上保持平穩(wěn)運行，個別企業(yè)存在小幅度波動。

從純技術(shù)效率平均值來看，2014—2020年，這12家房地產(chǎn)企業(yè)的純技術(shù)效率整體上升，2015—2017年有小幅度的下降，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營后，由于發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，會加大對研發(fā)、技術(shù)等方面的投入，在產(chǎn)出不變投入增加的情形下，短期內(nèi)會使房地產(chǎn)企業(yè)的純技術(shù)效率下降。而從整體來看，輕資產(chǎn)運營有助于房地產(chǎn)企業(yè)純技術(shù)效率的提升。

從規(guī)模效率平均值來看，2014—2020年，房地產(chǎn)企業(yè)運營的規(guī)模效率有大幅度提升，但其效率值均小于1，故未達到最優(yōu)，表明企業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有輕資產(chǎn)發(fā)展不符，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展，調(diào)整企業(yè)規(guī)模使其規(guī)模效率達到最優(yōu)。企業(yè)實行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不是一味擴大規(guī)模，盲目地多元化經(jīng)營，需要根據(jù)企業(yè)自身資源優(yōu)勢制定合理的輕資產(chǎn)化路線。

三、結(jié) 論

通過對12家實行輕資產(chǎn)運營的上市房地產(chǎn)企業(yè)進行效率評價，得出以下主要結(jié)論：

橫向分析結(jié)果表明，在2014—2016年，只有1家房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營是有效的，剩余11家運營無效；在2015—2017年和2016—2018年期間，輕資產(chǎn)運營綜合效率達到有效值的企業(yè)增加到4家；2017—2019年增加到6家，2018—2020年與之結(jié)果相同。

縱向分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率整體有大幅上升，個別年份存在小幅度下降，但整體呈上升趨勢，表明實行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)運營有良好的促進作用。