王永芳

（南京開(kāi)元經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司，江蘇 南京 210009）

當(dāng)下房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的影響正處于行業(yè)發(fā)展最困難的時(shí)期，隨著大宗商品價(jià)格上漲及碳中和的政策調(diào)整導(dǎo)致上游供應(yīng)商成本進(jìn)一步加大，致使房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商的議價(jià)能力降低，同樣受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響客戶持幣觀望房市人氣大跌，為促進(jìn)銷售現(xiàn)與客戶的議價(jià)能力則變得更加脆弱?，F(xiàn)階段采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力最可行的策略，成本領(lǐng)先形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)降低替代品威脅，確保企業(yè)市場(chǎng)份額不被取代讓產(chǎn)品快速變現(xiàn)的最佳途徑。這就對(duì)各房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織其經(jīng)營(yíng)目的就是通過(guò)盈利以提高其價(jià)值，影響企業(yè)價(jià)值高低的因素有很多但決定其高低的核心因素是企業(yè)的整體獲利能力。對(duì)企業(yè)盈利能力有根本影響的是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，企業(yè)盈利能力是企業(yè)必備經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)共同作用的結(jié)果。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言開(kāi)發(fā)產(chǎn)品就是其必備的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如何管控好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本是企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是企業(yè)盈利的最佳途徑也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保障。

（二）成本管控有助于增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

現(xiàn)階段房地產(chǎn)受國(guó)家宏觀調(diào)控銷售受阻收入來(lái)源不足的情況下加強(qiáng)內(nèi)部成本控制是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最佳選擇。在研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)、廣告等領(lǐng)域把成本降到最低，使企業(yè)品質(zhì)相近的產(chǎn)品成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的主要問(wèn)題

（一）忽視隱性成本的管控

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管控關(guān)注點(diǎn)大都集中在項(xiàng)目的取得成本、建設(shè)成本及期間費(fèi)用等顯性成本的管控上，而忽視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的隱性成本的管控。它游離于財(cái)務(wù)監(jiān)督之外，是由于經(jīng)濟(jì)主體的行為有意或無(wú)意造成的具有隱蔽性的將來(lái)成本。由于將來(lái)的事情是否發(fā)生以及如何發(fā)生都是不確定的因而管控更難。目前房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展正逐步走向程序化、規(guī)范化和法制化道路。但在三、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍處于起步階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)在利益驅(qū)使下鋌而走險(xiǎn)存在野蠻開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。企業(yè)決策層風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄這反而增加了企業(yè)的隱性成本。以江蘇侖山湖發(fā)展有限公司違法占用水庫(kù)管理范圍內(nèi)土地開(kāi)發(fā)案為例，該公司未經(jīng)水行政主管部門批準(zhǔn)擅自開(kāi)挖水庫(kù)灘地面積約2000平方米，非法建設(shè)別墅13幢。后經(jīng)水利違占專項(xiàng)清理行動(dòng)被發(fā)現(xiàn)。行政部門依法對(duì)該違法行為下達(dá)了整改通知書，企業(yè)最終拆除了全部違章建筑并退回已售房客戶的款項(xiàng)及支付了大額違約金。這不但增加了企業(yè)的成本而且嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)的形象。即使顯性成本管控得再好如果忽視隱性成本管控也會(huì)讓企業(yè)功虧一簣，甚至給企業(yè)造成致命打擊。房地產(chǎn)企業(yè)除加強(qiáng)顯性成本管控外也不能忽視對(duì)隱性成本的管控。只有雙管齊下才能達(dá)到有效控制成本的目的。

（二）非標(biāo)產(chǎn)品成本可比性差成本管控難度大

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)需要通過(guò)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可并購(gòu)買才能達(dá)成。如何讓客戶接受產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵。要讓客戶與產(chǎn)品間建立有效需求就必須以客戶為導(dǎo)向來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。這勢(shì)必導(dǎo)致最終呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品類型多樣化，各產(chǎn)品之間相對(duì)獨(dú)立。這種非標(biāo)產(chǎn)品成本可比性差不易形成可比的標(biāo)準(zhǔn)成本從而不利于做出成本節(jié)約的評(píng)價(jià)。產(chǎn)品的多樣性也增加了成本管控工作的難度，只有建立精細(xì)化的成本管控措施與評(píng)價(jià)體系才能使成本管理工作切實(shí)可行。另外開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中施工工序多且各工序之間環(huán)環(huán)相扣導(dǎo)致配合錯(cuò)綜復(fù)雜，其最明顯的特征是建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣、管控難度大。在建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程中部門與部門之間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象影響施工進(jìn)度從而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（三）缺少成本管控的綜合性人才

房地產(chǎn)的產(chǎn)品是各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)過(guò)工程施工才最終得以實(shí)現(xiàn)的成果，它開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜。這就要求進(jìn)行成本管控人員具有全面的綜合能力。現(xiàn)實(shí)是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控人員是有財(cái)務(wù)或工程人員擔(dān)任其專業(yè)知識(shí)相對(duì)單一。財(cái)務(wù)人員大都不懂設(shè)計(jì)、造價(jià)及施工的專業(yè)知識(shí)，只能單一地通過(guò)對(duì)比動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)來(lái)控制，這本身對(duì)成本控制而言就具有滯后性。并且財(cái)務(wù)人員也不能深層次地從工程專業(yè)角度分析超支的原因及評(píng)估此原因是否合理，因此單從財(cái)務(wù)層面去管控房地產(chǎn)成本有一定的局限性。反之若由工程人員管控成本因其不懂財(cái)稅知識(shí)也將無(wú)法做好成本管控工作。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

（一）建立隱性成本的管控機(jī)制

1.建立科學(xué)有效的決策機(jī)制

企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、重大的投融資方案都是由高層管理者做出的，從某種意義上說(shuō)決策層的行為決定了公司的成敗，這就要求決策者不但要有豐富的相關(guān)知識(shí)和敏銳的洞察能力而且更要有合法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)理念。建立科學(xué)有效的決策機(jī)制是防范決策失誤的有效保障。企業(yè)決策層要立足于企業(yè)實(shí)際和市場(chǎng)需求按照科學(xué)的決策程序?qū)嵤虑笫堑貙?duì)當(dāng)前現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)做出客觀的判斷，在經(jīng)營(yíng)決策過(guò)程中必須守法守規(guī)這樣才能減少和杜絕決策失誤給企業(yè)造成的損失。

2.建立不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)遇到很多不可抗力給企業(yè)帶來(lái)的隱性風(fēng)險(xiǎn)，如特大暴雨引發(fā)的項(xiàng)目淹水、極寒天氣造成的水管爆裂等。不可抗力不可避免但企業(yè)可以建立不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前預(yù)先做好防護(hù)措施以此減少風(fēng)險(xiǎn)損失或把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可接受的范圍內(nèi)。

（二）建立顯性成本的全流程管控程序

房地產(chǎn)企業(yè)要做好顯性成本的管控，首先要樹(shù)立全員、全程、有效的新成本觀并對(duì)顯性成本進(jìn)行事前、事中、事后有效的成本管控。

1.事前控制

（1）精準(zhǔn)定位深化設(shè)計(jì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研確保產(chǎn)品精準(zhǔn)定位是關(guān)鍵，產(chǎn)品的不同類型其構(gòu)成成本的內(nèi)容不相同。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在產(chǎn)品總的成本中占比并不大但是其設(shè)計(jì)出什么樣類型的產(chǎn)品卻是影響建設(shè)成本大小的決定性因素。只有經(jīng)過(guò)深度優(yōu)化、合理詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙才能達(dá)到有效控制產(chǎn)品建設(shè)成本的目的。避免因設(shè)計(jì)考慮不全或缺陷給后續(xù)施工造成阻礙產(chǎn)生無(wú)效成本。

（2）增加內(nèi)部圖紙會(huì)審程序

圖紙會(huì)審是指房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理單位、施工單位在收到設(shè)計(jì)院施工圖設(shè)計(jì)文件后對(duì)圖紙進(jìn)行全面細(xì)致的熟悉，審查出施工圖中存在的問(wèn)題及不合理情況并提交設(shè)計(jì)院進(jìn)行處理的一項(xiàng)重要活動(dòng)。由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)組織并記錄通過(guò)找出需要解決的技術(shù)難題并擬定解決方案從而將因設(shè)計(jì)缺陷而存在的問(wèn)題消滅在施工之前。圖紙會(huì)審工作一般安排在招標(biāo)與合同簽訂之后施工之前，等到此階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)引起很多變更既影響目標(biāo)成本的有效性也影響建設(shè)周期。故房地產(chǎn)企業(yè)可以在招標(biāo)前組織公司內(nèi)部相關(guān)部門先行進(jìn)行一輪內(nèi)部圖紙會(huì)審工作，組織相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)施工、客戶需求、物業(yè)管理等方面的要求對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的校對(duì)和全面復(fù)查，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中可能存在的不明確、有沖突、不合理、不經(jīng)濟(jì)的缺陷。通過(guò)內(nèi)部會(huì)審提出圖紙優(yōu)化方案完善圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量減少規(guī)劃審批及施工變更事項(xiàng)。讓變更盡量發(fā)生在與施工單位建立交易之前，既有利于成本管控又能提高工作效率減少后期施工過(guò)程中的溝通、審批和建設(shè)成本。

（3）全面細(xì)化招標(biāo)文件

建設(shè)工程招標(biāo)文件既是施工單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)也是與將來(lái)中標(biāo)單位簽訂合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)要求對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作乃至招投標(biāo)雙方都有約束力。根據(jù)標(biāo)的不同分為許多不同階段，每個(gè)階段招標(biāo)文件編制內(nèi)容及要求不盡相同。為減少后期的變更有必要對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行全面細(xì)化，在流程上可以施工合同先置也就是在招標(biāo)前先把合同所有條款都擬定好并通過(guò)公司內(nèi)部評(píng)審，把評(píng)審過(guò)的施工合同作為招標(biāo)文件的附件，這樣投標(biāo)單位可以根據(jù)招標(biāo)文件、施工合同、圖紙的內(nèi)容編制相對(duì)精準(zhǔn)的標(biāo)底進(jìn)行投標(biāo)。既可減少中標(biāo)后在合同簽訂環(huán)節(jié)因招標(biāo)文件不全面不細(xì)化而增加的談判與增項(xiàng)成本又可大大提高工作效率。

（4）與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與眾多的供應(yīng)商進(jìn)行合作，與不熟悉的供應(yīng)商合作會(huì)存在很多不確定性因素，合作前需要花大量的時(shí)間與精力對(duì)其進(jìn)行了解并對(duì)交易價(jià)格、合同條款進(jìn)行多次談判，不利于房地產(chǎn)公司對(duì)合作過(guò)程做長(zhǎng)期性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及控制。為避免這種低效短期合作方式房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可根據(jù)供貨商的信譽(yù)、質(zhì)量、配合度等方面建立合格供方數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行分級(jí)管理，并與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。這樣雙方不但配合默契工作效率高而且可以減少合作過(guò)程中的溝通成本與交易成本，最終達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

（5）稅收管控前置

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的稅收種類繁多，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)事前做好稅務(wù)安排。在綜合考慮各項(xiàng)稅金對(duì)企業(yè)成本影響的情況下采取對(duì)公司最有利的方式來(lái)納稅。如在營(yíng)改增時(shí)對(duì)于老項(xiàng)目可以采用一般計(jì)稅也可采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，企業(yè)選擇那種計(jì)稅方式不是隨工作量來(lái)決定，而是要先根據(jù)公司的實(shí)際情況測(cè)算土地成本占產(chǎn)品成本比例，根據(jù)此比例再來(lái)測(cè)算這兩種方式哪種能讓公司的整體稅負(fù)更低。其次稅法規(guī)定印花稅計(jì)稅依據(jù)是不含增值稅的價(jià)款，但如果采購(gòu)合同、售房合同簽訂時(shí)金額是價(jià)稅合計(jì)的，在合同中又沒(méi)有單列稅金也沒(méi)有說(shuō)明的話稅務(wù)實(shí)際征管時(shí)是要求價(jià)稅合計(jì)來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)的，簽合同時(shí)如果價(jià)稅不分就會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。故房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收事前管控是降低稅負(fù)成本的有效途徑。另外對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言工程決算延期普遍存在，這就導(dǎo)致企業(yè)所得稅匯算或土增稅清算時(shí)成本不完整造成多繳稅款而增加稅收負(fù)擔(dān)，針對(duì)這一情況企業(yè)可以在簽訂銷售合同時(shí)把交付時(shí)間選擇在年初，因?yàn)槟瓿跖c年底交房時(shí)間相差不多但導(dǎo)致納稅義務(wù)時(shí)間點(diǎn)差異巨大，選擇在年初交房不但可以給預(yù)決算部門足夠的時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算工作以保證成本的完整性，又可以合法延期納稅時(shí)間從而減少企業(yè)的稅收成本。

2.事中控制

（1）加強(qiáng)施工過(guò)程的管控

在施工前房地產(chǎn)企業(yè)要組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位進(jìn)行再一輪的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，以減少在實(shí)際施工過(guò)程中可能產(chǎn)生的問(wèn)題。在施工過(guò)程中要求施工單位嚴(yán)格按圖施工，項(xiàng)目管理人員和監(jiān)理在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要做好跟蹤與檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中的問(wèn)題。特別是隱蔽工程檢查與驗(yàn)收，對(duì)可能產(chǎn)生的問(wèn)題做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早糾正。簽證與變更要做好記錄并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)以便后期進(jìn)行工程結(jié)算，并且要第一時(shí)間反饋給成本管控部門及時(shí)調(diào)整動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本。施工過(guò)程中要嚴(yán)格執(zhí)行材料驗(yàn)收與送檢制度，杜絕使用不合格材料影響工程質(zhì)量。有條件的房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用BIM軟件來(lái)進(jìn)行工程項(xiàng)目管理，它能夠連接項(xiàng)目生命期不同階段的數(shù)據(jù)、過(guò)程和資源，具有讓設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備操作性、機(jī)電管線碰撞檢查可視化等功能。同時(shí)又具有設(shè)計(jì)、整體進(jìn)度規(guī)劃、成本預(yù)算、工程量估算、運(yùn)行與維護(hù)等協(xié)調(diào)功能。使工程管理可視、可控、簡(jiǎn)單化，減少了無(wú)效成本的產(chǎn)生達(dá)到有效控制成本的目的。

（2）加強(qiáng)關(guān)鍵銜接節(jié)點(diǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)導(dǎo)向管理模式可在每年末對(duì)次年的目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行分解，梳理出需要部門間配合的關(guān)鍵銜接節(jié)點(diǎn)并將此節(jié)點(diǎn)與績(jī)效掛鉤。在設(shè)計(jì)績(jī)效掛鉤制度時(shí)不但要與本部門需要完成的節(jié)點(diǎn)掛鉤還要把其中一部分績(jī)效與銜接部門的節(jié)點(diǎn)掛鉤。從而打破部門隔閡形成一個(gè)整體，讓每位員工主動(dòng)去跟上下游部門進(jìn)行溝通。避免與減少推諉扯皮現(xiàn)象從被動(dòng)參與成本管控向主動(dòng)管控轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)與激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性，讓全員、全程、有效的成本新觀念落到實(shí)處。

（3）加強(qiáng)合同的管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)簽訂各種各樣的合同，合同是企業(yè)一系列互相銜接、互相監(jiān)督、互相制衡、共同協(xié)調(diào)行動(dòng)的橋梁。合同貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一系列活動(dòng)過(guò)程中，加強(qiáng)合同管理有助于協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。做好合同管理從根本上維護(hù)企業(yè)在合同中的合法權(quán)益有助于控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高資金使用效率，達(dá)到降本增效防風(fēng)險(xiǎn)的作用。

3.事后控制

因房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品大都是非標(biāo)產(chǎn)品其成本可比性差。在決算時(shí)除做好簽證與變更的增項(xiàng)成本決算工作外還可以建立模塊化的單方造價(jià)，根據(jù)不同類型的產(chǎn)品進(jìn)行模塊化組合再根據(jù)產(chǎn)品差異進(jìn)行局部成本的調(diào)整，以此作為實(shí)際決算成本的參考標(biāo)準(zhǔn)，找出分步、分項(xiàng)工程決算過(guò)程中的異常成本并對(duì)其合理性進(jìn)行分析以達(dá)到成本控制的目的。

（三）培養(yǎng)“四務(wù)”型綜合人才

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控機(jī)制是否有效最關(guān)鍵因素還是人，因此培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)、善財(cái)務(wù)、精稅務(wù)、通法務(wù)的“四務(wù)”型綜合人才成為必然。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起人才與企業(yè)共發(fā)展的機(jī)制加速提升員工能力。采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的培養(yǎng)模式，讓員工走出去或讓專家走進(jìn)來(lái)的形式提高員工專業(yè)知識(shí)，為引導(dǎo)和激勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)的積極性可以設(shè)立取證后給予費(fèi)用報(bào)銷機(jī)制或證書與薪酬掛鉤。企業(yè)也可以通過(guò)內(nèi)部管理軟件實(shí)現(xiàn)知識(shí)資源共享機(jī)制確保知識(shí)資本的不斷增值發(fā)揮最大效能。另外在公司內(nèi)部實(shí)行任崗制以提高員工的業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)能力。這樣一方面有利于培養(yǎng)綜合性人才進(jìn)一步做好成本管控工作，另一方面也有利于加強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，提高工作積極性為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境各不相同，即使相同的成本管控措施也會(huì)因人員不同產(chǎn)生不同的效果。各企業(yè)應(yīng)根據(jù)存在的問(wèn)題結(jié)合自身企業(yè)文化等因素采用適合自己的管控措施和方法以達(dá)到降本增效的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新的成本管理方法并激發(fā)全體員工自主參與到成本管控中來(lái)，讓成本管控真正成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。