寧雪蓮 云南俊信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

近年來(lái)，隨著我國(guó)信息化發(fā)展速度的不斷加快，其與各行各業(yè)之間的融合成為一種趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在發(fā)展和建設(shè)的過(guò)程中，在開(kāi)展預(yù)算管理的過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)信息技術(shù)的利用，可以適度緩解和改善過(guò)往存在的問(wèn)題和不足，進(jìn)而引導(dǎo)企業(yè)更好地開(kāi)展工作，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“全面”。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的必要性

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設(shè)的過(guò)程中，不斷提高全面預(yù)算管理應(yīng)用的有效性，是確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵舉措。由于企業(yè)按照傳統(tǒng)的思路進(jìn)行全面預(yù)算管理工作，很容易出現(xiàn)高投入、高成本、低效益的情況，影響到全面預(yù)算管理的實(shí)施效果，所以在信息技術(shù)不斷得到推廣和落實(shí)的當(dāng)下，加強(qiáng)其與全面預(yù)算管理工作的組合，有助于提高全面預(yù)算管理的有效性，進(jìn)而推動(dòng)其在企業(yè)當(dāng)中發(fā)揮更大的價(jià)值。

(一)幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤(rùn)流，降低成本費(fèi)用

在粗放型的管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易陷入開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)、期間沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格管理和預(yù)算的局面，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金流和利潤(rùn)流缺少相應(yīng)的保障。

但是通過(guò)應(yīng)用和實(shí)施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)任何一級(jí)的資金使用者都有可能變成管理者，更在精打細(xì)算的過(guò)程中合理降低和控制成本費(fèi)用，幫助企業(yè)增加利潤(rùn)流，有效管控成本。[1]

(二)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，及時(shí)提高其管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，能夠促使內(nèi)部員工嚴(yán)格按照預(yù)算管理要求開(kāi)啟工作，這樣有助于在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建規(guī)范的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，可以讓企業(yè)內(nèi)部的所有員工嚴(yán)格按照預(yù)算要求積極開(kāi)展工作，有助于在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步形成規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理環(huán)境。

另一方面，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，精細(xì)化管理逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)的一致關(guān)注與高度重視，作為最為重要的管理會(huì)計(jì)工具，全面預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)籌各方面要素，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

(三)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)而有力的保障

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，能夠推動(dòng)內(nèi)部管理人員養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，在積極主動(dòng)地了解市場(chǎng)訴求的情況下，在進(jìn)行預(yù)算編制的同時(shí)完成相應(yīng)措施的制定，這樣可以確保企業(yè)即便面對(duì)市場(chǎng)變化和各種突發(fā)狀況，依然可以采取穩(wěn)健的方式積極面對(duì)。如果企業(yè)能夠做好全面預(yù)算管理工作，其就可以在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前及時(shí)做好預(yù)判并采取相應(yīng)的措施，及時(shí)平衡資金來(lái)源和支出，在調(diào)整銷售以及經(jīng)營(yíng)政策的同時(shí)，及時(shí)為企業(yè)的存續(xù)工作做好保障。[2]

(四)幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)提高資金的利用率，規(guī)避和防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算管理工作室?guī)椭髽I(yè)調(diào)度和分配資源的重要起點(diǎn)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)以及指標(biāo)的提出，都精準(zhǔn)地反映出企業(yè)各個(gè)部門資源使用的效率以及實(shí)際訴求情況。所以企業(yè)可以圍繞其主導(dǎo)內(nèi)部資源的配置，也可以引導(dǎo)各個(gè)部門提高內(nèi)部資金的使用率，并且及時(shí)防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)全面預(yù)算的編制和評(píng)審，對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行嚴(yán)格的配置，確保其可以得到最大化地利用，尤其是在資金方面；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)管理受市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)情況影響較為明顯，企業(yè)必須做好全面預(yù)算管理工作，確保及時(shí)針對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)情況預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

(一)對(duì)企業(yè)效益的過(guò)度追尋

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設(shè)的過(guò)程中，其對(duì)于效益的追求是可以被理解的，但是不能因?yàn)閷?duì)于效益和自身利益的過(guò)度追求，而無(wú)視企業(yè)其他方面發(fā)展和建設(shè)的需要，甚至誘發(fā)更為嚴(yán)重的危機(jī)。

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況而言，很多管理者對(duì)于利益的盲目追求顯而易見(jiàn)，甚至其不懂從宏觀視角、長(zhǎng)遠(yuǎn)需求的角度出發(fā)考量問(wèn)題，直接導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理工作沒(méi)有得到充分有效的落實(shí)，工作人員也無(wú)法在實(shí)際工作過(guò)程中隨時(shí)保持密切的工作狀態(tài)，進(jìn)而給企業(yè)的健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。[3]

(二)預(yù)算管理缺乏可控性

企業(yè)在實(shí)際開(kāi)啟預(yù)算管理的過(guò)程中，其必須要把握的原則就是可控性原則，但是就目前部分企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，其在可控性方面表現(xiàn)出一定的不足。而且因?yàn)椴糠制髽I(yè)本身對(duì)預(yù)算管理工作不夠重視，在我國(guó)現(xiàn)階段預(yù)算管理建設(shè)信息化應(yīng)用程度不高的情況下，預(yù)算管理工作沒(méi)有辦法得到深入且有效的控制，促使預(yù)算管理因?yàn)榱饔谛问剑鴽](méi)有辦法充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能和價(jià)值。

(三)預(yù)算管理制度建設(shè)不完善

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段實(shí)施的全面預(yù)算管理工作而言，因?yàn)槠淦鸩捷^晚、重視程度不夠，相關(guān)措施以及制度保障的建設(shè)自然也不夠完善。由于全面預(yù)算管理工作需要各個(gè)部門之間開(kāi)展密切的合作才得以完成，所以其對(duì)于各項(xiàng)數(shù)據(jù)的采集以及處理都有著頗為嚴(yán)格的要求。在沒(méi)有系統(tǒng)和嚴(yán)格制度進(jìn)行支撐的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際開(kāi)展全面預(yù)算管理工作必然還存在一定的漏洞和隱患，這樣不僅會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展建設(shè)，甚至?xí)驗(yàn)樾畔①Y源的使用，出現(xiàn)間接性的安全隱患。[4]

三、信息化環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的建構(gòu)及優(yōu)化策略

(一)預(yù)算編制的優(yōu)化改進(jìn)

企業(yè)的預(yù)算編制工作必須嚴(yán)格遵循“上下結(jié)合”的基本原則，當(dāng)基層人員層層向上進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總預(yù)算時(shí)，作為高層應(yīng)將匯總后生成的結(jié)論發(fā)放至基層，再由基層結(jié)合實(shí)際情況展開(kāi)調(diào)整，進(jìn)而生成最佳的預(yù)算情況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)算編制的合理規(guī)劃，企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，其所面臨的預(yù)算編制側(cè)重點(diǎn)自然也會(huì)存在較為明顯的差異，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部不同部門、不同崗位之間實(shí)際所要進(jìn)行預(yù)算的要求也會(huì)存在很大的差異性，其具體需要承擔(dān)的責(zé)任和業(yè)務(wù)也是明顯不同的。因此在前期進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，需要結(jié)合各個(gè)部門的工作重心，做好差異化的任務(wù)設(shè)置。

首先，業(yè)務(wù)部門更加偏向針對(duì)收入、利潤(rùn)等實(shí)際數(shù)據(jù)和預(yù)算數(shù)據(jù)之間的差異對(duì)比。

其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財(cái)務(wù)部門而言，其更為關(guān)注的是投資回報(bào)情況及預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)差異，并對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程中的各項(xiàng)支出進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在前期進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，作為財(cái)務(wù)部門必須關(guān)注企業(yè)的內(nèi)部資金情況、項(xiàng)目的資金需求量以及回收進(jìn)度。此時(shí)，作為項(xiàng)目的投資人員，其本身更為關(guān)注的，則是投資回報(bào)較之最初的預(yù)算是否存在較為明顯的差異。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作需要結(jié)合自身的實(shí)際訴求，在保障合理配置資源的前提條件下，實(shí)現(xiàn)對(duì)本部門數(shù)據(jù)的合理鉤稽，保證預(yù)算管理的嚴(yán)肅性。[3]

(二)預(yù)算執(zhí)行的優(yōu)化改進(jìn)

針對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行改進(jìn)，關(guān)鍵是要借助信息化實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全方位的管控，做到“無(wú)死角”。

1.事前

房地產(chǎn)企業(yè)在借助信息化媒介進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的前期控制時(shí)，需要在明確自身組織架構(gòu)以及外部環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)本年度所需要的各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，要在信息資源共享和流通的基礎(chǔ)上，將各部門的數(shù)據(jù)及時(shí)錄入到平臺(tái)當(dāng)中，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的分析，確保預(yù)算事前控制的順利實(shí)施。

2.事中

房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制預(yù)算條件，及時(shí)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的組合管理與控制，控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如果預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中出現(xiàn)異常情況，軟件系統(tǒng)就會(huì)及時(shí)給出提示，引起相關(guān)責(zé)任人員高度重視。在如今計(jì)算機(jī)和信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)的境況下，如此可以實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的嚴(yán)格管理控制，不僅可以及時(shí)將預(yù)算信息和執(zhí)行結(jié)果錄入到系統(tǒng)當(dāng)中，還能做到及時(shí)的信息輸出和共享，便于企業(yè)管理層了解項(xiàng)目及企業(yè)管理的進(jìn)展情況。

3.事后

信息化環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)事后控制，主要是指對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的分析和判斷，確保及時(shí)將相應(yīng)的分析結(jié)果傳遞給企業(yè)的管理層，管理層則可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)和分析及時(shí)得出結(jié)論，做出決策。

首先，信息系統(tǒng)可以對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況展開(kāi)系統(tǒng)的檢查，結(jié)合全面預(yù)算管理相關(guān)的各種票據(jù)展開(kāi)系統(tǒng)的計(jì)算以及錄入，同時(shí)匹配相應(yīng)的數(shù)據(jù)和控制手段采取管控措施。

其次，在審批預(yù)算執(zhí)行單據(jù)時(shí)，信息系統(tǒng)可以自動(dòng)展現(xiàn)預(yù)算項(xiàng)目的授權(quán)額、使用額和剩余額，清晰地呈現(xiàn)項(xiàng)目的執(zhí)行情況以及實(shí)際產(chǎn)生的收益，進(jìn)而為后續(xù)優(yōu)化資金配置和調(diào)度工作提供支撐。

最后，在預(yù)算審批結(jié)束之后，需要及時(shí)扣除經(jīng)過(guò)審批的預(yù)算額。后續(xù)，企業(yè)可以借助信息系統(tǒng)和內(nèi)部ERP系統(tǒng)相銜接的部分，對(duì)預(yù)算項(xiàng)目以及業(yè)務(wù)收入進(jìn)行嚴(yán)格的關(guān)聯(lián)，在確保相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)生之后，及時(shí)對(duì)其執(zhí)行情況進(jìn)行密切追蹤。

(三)預(yù)算分析考核的改進(jìn)

1.預(yù)算分析

作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，其必須加大對(duì)預(yù)算分析工作的執(zhí)行力度。在信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取多種方式，及時(shí)、細(xì)致地分析各項(xiàng)預(yù)算數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)企業(yè)工作業(yè)績(jī)展開(kāi)系統(tǒng)的分析和評(píng)估，針對(duì)有可能存在的問(wèn)題及隱患做出總結(jié)。概括地說(shuō)，常見(jiàn)的預(yù)算分析工具包括以下幾類：

(1)預(yù)算分析報(bào)表

房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)分析報(bào)表系統(tǒng)當(dāng)中各個(gè)模塊的差異性，具體包括支出報(bào)表、利潤(rùn)報(bào)表以及收入類報(bào)表等。

(2)多維透視表

其能夠?yàn)轭A(yù)算提供一張清晰的透視圖標(biāo)，堅(jiān)持將某一項(xiàng)指標(biāo)分解在不同的維度當(dāng)中，對(duì)周期和范圍展開(kāi)針對(duì)性的分析。[5]

(3)動(dòng)因分析

其是指房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)預(yù)算和實(shí)際情況的對(duì)比，為了尋找差異存在原因所采取的倒推策略。如果出現(xiàn)存在差異的預(yù)算指標(biāo)，就要及時(shí)尋找關(guān)聯(lián)性的指標(biāo)進(jìn)行研究，及時(shí)排查存在問(wèn)題的原因。

(4)敏感性分析

其需要考慮預(yù)算的執(zhí)行以及最終完成情況，通過(guò)對(duì)某個(gè)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，來(lái)推算出預(yù)算調(diào)整對(duì)所有關(guān)聯(lián)性指標(biāo)的影響程度。

2.預(yù)算考核

在信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)構(gòu)建預(yù)算管理和考核模型，及時(shí)對(duì)周期內(nèi)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，確保其能夠采取相應(yīng)的預(yù)算辦法，生成自動(dòng)化的考核結(jié)果。信息化背景下，在企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的過(guò)程中，各個(gè)層級(jí)的管理人員都需要嚴(yán)格按照考核結(jié)果針對(duì)預(yù)算進(jìn)行控制。

(1)考核原則

時(shí)效性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核必須嚴(yán)格按照時(shí)間要求開(kāi)展，一旦預(yù)算考核呈現(xiàn)出滯后性，那么其本身的效能以及影響力就會(huì)被大幅度折扣。

分級(jí)考核原則。全面預(yù)算管理必須強(qiáng)調(diào)全過(guò)程、全方位以及全體員工，所以考核過(guò)程可以先針對(duì)部門進(jìn)行考核，然后針對(duì)崗位展開(kāi)考核。

導(dǎo)向性原則。信息系統(tǒng)必須嚴(yán)格按照房地產(chǎn)的目標(biāo)進(jìn)行預(yù)算和實(shí)施考核，如果在考核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，則說(shuō)明關(guān)聯(lián)主體存在一定程度的問(wèn)題。

有效激勵(lì)原則。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置出于考評(píng)政策完全契合的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)責(zé)任主體嚴(yán)格按照預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，提高其參與預(yù)算管理的積極性、主動(dòng)性。

(2)數(shù)據(jù)來(lái)源

考核工作的數(shù)據(jù)主要來(lái)自信息系統(tǒng)，如費(fèi)用、財(cái)務(wù)以及ERP系統(tǒng)等，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)異議而陷入相互推諉扯皮，從系統(tǒng)當(dāng)中所獲取的數(shù)據(jù)將會(huì)成為考核最為有力的佐證。

在信息化背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合和指標(biāo)的匯總，考核人員可以及時(shí)利用系統(tǒng)當(dāng)中的工具展開(kāi)對(duì)標(biāo)設(shè)置，確?？己私Y(jié)果能夠及時(shí)和同步地反饋給企業(yè)。

(3)考核指標(biāo)

企業(yè)可以先通過(guò)預(yù)算設(shè)置的軟件，及時(shí)按照系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行定義。等到考核結(jié)束之后，由預(yù)算管理委員會(huì)針對(duì)考核結(jié)果出具報(bào)告，為接下來(lái)的決策提供參考和意見(jiàn)。信息化環(huán)境下，考核指標(biāo)的設(shè)置會(huì)更加具有合理性以及嚴(yán)肅性，同時(shí)出于規(guī)避不同考核標(biāo)準(zhǔn)需要多次進(jìn)行說(shuō)明的狀況，也節(jié)約了溝通的成本。

總而言之，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和建設(shè)，信息化建設(shè)也取得了顯著的成就，并且對(duì)我國(guó)眾多行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了突出影響。在這樣的時(shí)代背景下，為了引導(dǎo)企業(yè)管理人員全部參與到全面預(yù)算管理的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)自然需要加大對(duì)制度或體系的建設(shè)力度，針對(duì)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題和不足及時(shí)采取針對(duì)性的措施予以改進(jìn)和優(yōu)化，進(jìn)而確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。