姚杰 西安高科城市服務(wù)管理有限責任公司

引言

隨著我國社會與經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，城市化建設(shè)水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來發(fā)展的新機遇和新挑戰(zhàn)，行業(yè)具有資金回收周期長、投資大、風險高等特點，企業(yè)在經(jīng)營運行中容易遭遇各種風險，進而蒙受經(jīng)濟損失。同時，國際經(jīng)濟大環(huán)境的變化，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定危機。財務(wù)管理是企業(yè)規(guī)避風險、提升效益、實現(xiàn)發(fā)展的關(guān)鍵舉措，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學的財務(wù)管理，能夠及時識別潛在風險，進而保證自身的平穩(wěn)發(fā)展。因此，本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險控制進行分析和探究，希望給予相關(guān)企業(yè)以些許參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險的特點

（一）客觀性

基于房地產(chǎn)行業(yè)的特點，財務(wù)風險是真實客觀存在的，其貫穿于整個經(jīng)營過程中，如果發(fā)生財務(wù)風險，企業(yè)無法通過任何方式進行轉(zhuǎn)移和消除，只能利用相關(guān)手段規(guī)避或者削弱風險，降低風險對企業(yè)的不利影響。

（二）全面性

當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險類型較多，風險并非存在于某個環(huán)節(jié)或者階段中，而是在整個經(jīng)營過程中都可能誘發(fā)風險，而導(dǎo)致風險的因素較多，例如權(quán)益分配、決策、籌資以及成本管理等?；谪攧?wù)管理風險的特點，企業(yè)想要正確規(guī)避風險，則要全員參與其中，突出財務(wù)管理的全面性，全員樹立風險防范意識。

（三）不確定性

在當前復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境不斷變化，尤其房地產(chǎn)行業(yè)受到市場需求和國家政策的影響較多，如果外部環(huán)境劇烈變化，則容易誘發(fā)風險，因此，財務(wù)管理風險還存在不確定性，一些隱蔽性較強的風險無法通過監(jiān)測識別而及時判斷。

（四）雙重性

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金回收周期長、投資大以及資金密集等特點，想要實現(xiàn)更多的利潤，則意味著企業(yè)需承擔更大的風險，這是財務(wù)管理風險雙重性的集中體現(xiàn)。因此，企業(yè)要綜合衡量風險和利潤的關(guān)系，在風險防控范圍內(nèi)，盡量贏得更大收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)管理風險分析

（一）籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集的特征，在平時運行中涉及大量資金，而想要確保資金流充足，一些企業(yè)選擇籌資的方式儲備資金，但是資金來源和籌資方式存在差異，也會誘發(fā)不同的風險?；I資風險包括：第一，匯率風險，如果企業(yè)通過對外活動進行籌資，匯率發(fā)生變化則會為企業(yè)帶來籌資風險；第二，杠桿風險，評財務(wù)杠桿是評價籌資風險的主要因素，如果杠桿過大，企業(yè)面臨的風險也會相應(yīng)增加；第三，再融資風險，企業(yè)為了擴大自身的經(jīng)營規(guī)模或者出于其他目的進行再融資，但是由于籌資結(jié)構(gòu)不科學而容易誘發(fā)風險，例如融資方式和金融工具的變化而產(chǎn)生的風險。

例如某地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)的無力還債事件，是對其他房地產(chǎn)企業(yè)的警示，企業(yè)在融資中要綜合衡量杠桿因素，對融資結(jié)構(gòu)進行科學調(diào)整，尤其在選擇融資方式和金融工具中，要預(yù)先評價其風險因素，通過融資控制等方式，盡量將風險降到最低。

（二）投資風險

在開展財務(wù)管理中，投資風險是較為常見的一種風險類型，基于國家政策和市場供需關(guān)系的變化，會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為帶來一定風險。當前房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資中，以地塊和工程項目為主，其均具有開發(fā)周期長、建設(shè)規(guī)模大、投資金額大等特點，前期變現(xiàn)能力不足，企業(yè)需要承擔一定風險。同時，基于國家政策和市場環(huán)境的變化，也容易為企業(yè)投資行為埋下風險隱患。通常情況下，投資項目的金額和規(guī)模與風險呈現(xiàn)正比關(guān)系，大型的投資項目需要通過十幾年、甚至二十幾年的時間執(zhí)行和計劃，未來報酬、時間跨度都存在不可預(yù)見性，因此，投資風險也具有不確定性。

例如某地產(chǎn)企業(yè)在前段時間遭遇的負債危機，其根本原因在于收購了大量的資產(chǎn)和項目，高負債和高資產(chǎn)無法在短時間內(nèi)消化，而隨著樓市環(huán)境越來越差，進而出現(xiàn)負債危機，其屬于投資風險的典型案例。

想要合理避免投資風險，房地產(chǎn)企業(yè)要做好以下幾點：第一，企業(yè)在制定投資決策之前，需要做好充分的市場調(diào)研分析，對項目開展詳盡而反復(fù)的調(diào)查，對項目可行性和回報率進行全面分析，同時，企業(yè)還要對項目存在的風險進行分析，如果潛存風險則要制定風險應(yīng)對計劃；第二，對于大型投資項目，房地產(chǎn)企業(yè)可通過多方合作分攤風險，避免由于獨家投資而導(dǎo)致風險增加，在開展多方合作中，可利用合同明確合作各方的責任和義務(wù)，合同內(nèi)容要清晰明確，包括施工指標、項目技術(shù)、具體權(quán)責等，避免發(fā)生風險后而出現(xiàn)相互推諉的情況；第三，在整個投資過程中，企業(yè)要關(guān)注項目的建設(shè)周期，盡量在確保建設(shè)質(zhì)量的前提下，縮短建設(shè)周期，盡早回收資金，可降低投資風險。

（三）經(jīng)營風險

經(jīng)營風險主要是指在房地產(chǎn)運行過程中，受到房產(chǎn)銷售、市場應(yīng)用、現(xiàn)金流等因素的影響，而導(dǎo)致企業(yè)價值損失、運營困難和資金流動遲緩等風險。隨著我國城市化建設(shè)進程的開展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金發(fā)展階段，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方面已經(jīng)形成了完善的體系，經(jīng)營風險發(fā)生的概率不斷降低。但是隨著市場經(jīng)濟體制的健全，房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加激烈，以往的營銷模式、產(chǎn)業(yè)模式和經(jīng)營理念逐漸被時代淘汰，企業(yè)想要規(guī)避經(jīng)營風險，則要突破以往的陳舊理念，充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用和價值。

（四）資金風險

在企業(yè)經(jīng)營中，資金風險是最為常見的一種財務(wù)風險類型，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其需要大量的資金作為支撐，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行借貸的方式獲取資金，但是也存在高杠桿、高負債率的風險。同時，房地產(chǎn)項目建設(shè)時間較長，資金回收緩慢，如果在項目建設(shè)中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，則會為企業(yè)增加沉重的資金負擔，甚至出現(xiàn)企業(yè)倒閉的情況。例如大型房地產(chǎn)遭遇的資金風險問題，通過這一實際案例可以為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供思路，首先，基于當前我國樓市環(huán)境的整體環(huán)境和國家政策，企業(yè)不能像某大型房地產(chǎn)一樣盲目擴張，將精力置于一兩個重要項目中，與上游供應(yīng)商建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況；其次，在防范資金風險中，要注重避免高杠桿、高負債率，對銀行借貸的金額進行控制，盡量縮短建設(shè)周期，提升現(xiàn)金利用效率；最后，積極嘗試各種新型的融資方式，例如組織全體員工或者社會公眾進行融資，在項目盈利后進行分紅，不僅可以分擔企業(yè)的經(jīng)營風險，還能夠避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

（五）利潤風險

實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化是所有企業(yè)的發(fā)展目標和意愿，基于當前我國城市化建設(shè)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的不穩(wěn)定性，受市場環(huán)境和國家政策的影響較大，企業(yè)難以在項目開發(fā)中獲得足夠的利潤。誘發(fā)利潤風險的原因包括：第一，企業(yè)對國家政策傾向缺乏分析，受到政策制定的影響而降低利潤；第二，忽視項目前期調(diào)研和施工中的成本管理，導(dǎo)致工程項目成本消耗過大，為企業(yè)帶來沉重的經(jīng)濟負擔，進而造成利潤降低；第三，在施工中出現(xiàn)超預(yù)算情況，尤其在造價管控方面，如果超預(yù)算現(xiàn)象嚴重，則會導(dǎo)致利潤大量縮水。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險控制措施分析

（一）樹立正確的風險意識

在當前的市場環(huán)境下，企業(yè)想要獲取競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，則要樹立正確的風險意識，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其潛存的風險類型較多，企業(yè)上下只有形成一定的風險意識，才能更加準確的識別和防御風險。首先，在開展日常管理經(jīng)營中，財務(wù)人員和企業(yè)高層要認識到風險控制的重要性，并且將風險意識落實到各個崗位和各個部門中，建立風險識別、應(yīng)急以及處理機制，如果發(fā)現(xiàn)潛在風險要及時啟動處理機制，避免風險發(fā)生；其次，財務(wù)人員作為風險防控的主要參與者，要夯實自身的專業(yè)知識，并且對企業(yè)的經(jīng)濟活動和資金運作開展動態(tài)監(jiān)督，分析財務(wù)指標和財務(wù)報表，對風險具有較高的敏感性，能夠結(jié)合專業(yè)知識及時判斷和識別風險，盡量控制風險可能造成的損失；最后，管理者作為房地產(chǎn)企業(yè)的掌舵人，要從思想層面給予風險控制以重視，當發(fā)生風險后，需提出可行性的解決方案，將風險管理落實到企業(yè)各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，引入風險防控機制，由企業(yè)、員工和管理者共同承擔風險。

（二）加強財務(wù)監(jiān)督管理

在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，財務(wù)風險發(fā)生的概率也不斷提升，想要有效規(guī)避風險，企業(yè)則要加強財務(wù)監(jiān)管工作。首先，企業(yè)要建立科學的內(nèi)控機制，完善財務(wù)內(nèi)控的各項制度和規(guī)定，并且將其落實到各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，財務(wù)部門要發(fā)揮監(jiān)管職能，負責財務(wù)監(jiān)督、工程決算以及預(yù)算等工作；其次，積極應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，建設(shè)財務(wù)數(shù)據(jù)管理平臺，確保每天各項財務(wù)信息可以及時地通過平臺傳遞和分享，數(shù)據(jù)信息要具有準確性和真實性，同時，財務(wù)部門還要將各項風險控制職能分解到各個部門中，并且制定科學的考核指標，通過考核對員工的工作績效開展評價，能夠從內(nèi)部起到防控風險的作用；最后，進一步明確財務(wù)部門所有人員的管理權(quán)責，清晰劃分崗位責任，避免發(fā)生問題后相互推諉，對于財務(wù)決算、財務(wù)核算等重要工作環(huán)節(jié)，所有人員都具有連帶責任，提升財務(wù)人員的責任意識和崗位意識。

（三）全面落實預(yù)算管理

在激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升經(jīng)濟效益，則要控制企業(yè)運行成本，將預(yù)算管理落實到各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，通過預(yù)算實現(xiàn)風險控制。首先，財務(wù)部門要根據(jù)企業(yè)運行情況科學制定預(yù)算，明確預(yù)算長期目標和短期目標，并且將預(yù)算目標進行分解，下達到相關(guān)部門，為了保證預(yù)算目標具有可操作性，可將采取靈活調(diào)控的方式，避免預(yù)算目標僵化硬化，便于預(yù)算目標的落實；其次，確保預(yù)算的全面執(zhí)行，將具體執(zhí)行效果與部門和人員的考核密切聯(lián)系，例如將年度、季度和月度的預(yù)算執(zhí)行情況納入考核標準中，起到控制企業(yè)成本的作用，同時，在預(yù)算的制約下，還能夠提升各個部門的決策能力，避免出現(xiàn)決策失誤；最后，預(yù)算的編制和執(zhí)行屬于動態(tài)過程，在執(zhí)行預(yù)算過程中，可根據(jù)企業(yè)運行需要動態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的靈活性和可操作性，尤其對于現(xiàn)金流要進行動態(tài)監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流存在問題，可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，則要立即上報集團。

（四）提升資金利用效率

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量較多，如果在企業(yè)運行中出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，則會給企業(yè)造成巨大損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉，因此，企業(yè)要注重資金流的健康性，提升資金利用效率。首先，對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，要成立獨立的資金管理部門，尤其對于集團型企業(yè)，可在內(nèi)部成立“公司銀行”，對現(xiàn)金流開展統(tǒng)一管理，體現(xiàn)合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排的作用，將資金集中在大型項目和優(yōu)勢項目開發(fā)中，緩解企業(yè)的資金壓力；其次，所有賬簿都要認真核對和分析，所有資金活動都要及時登記和清查，如果發(fā)現(xiàn)賬簿存在問題，財務(wù)人員需要查明具體原因，并且妥善解決，避免發(fā)生資金風險；最后，如果企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的情況，要立即啟動備用融資方案。例如地產(chǎn)企業(yè)在遭遇資金鏈斷裂后，首先，立即采取全國樓盤清零銷售，進行資金回籠，并且進行市場融資，保證現(xiàn)金流充足，避免企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題；其次，領(lǐng)導(dǎo)層在發(fā)生資金鏈斷裂后反應(yīng)迅速，立即通過清理企業(yè)資產(chǎn)的方式償還債務(wù)，避免債務(wù)危機進一步擴大，確保企業(yè)信譽和市場知名度，避免影響企業(yè)的社會品牌；最后，減少股東的持股比例，盡量將經(jīng)營成果留在企業(yè)內(nèi)部，不僅能夠有效緩解債務(wù)危機，還能夠提升企業(yè)的資金利用效率。

（五）優(yōu)化財務(wù)風險評價

基于現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的特點，企業(yè)要注重優(yōu)化財務(wù)風險評價，通過科學的評價識別企業(yè)可能存在的風險，進而制定科學的應(yīng)對措施，避免突發(fā)風險后而對企業(yè)經(jīng)營造成巨大影響。首先，當前在風險評價中，主要采用定性分析和定量分析兩種方法，定性分析相對全面，可以及時判斷潛存風險，但是對財務(wù)人員的專業(yè)能力、綜合素質(zhì)和崗位技能具有較高的要求，在評價中容易摻雜個人主觀意識，定量分析是利用信息技術(shù)，通過對收集的數(shù)據(jù)信息進行統(tǒng)計，具有較高的真實性和準確性，目前在房地產(chǎn)企業(yè)中獲得廣泛應(yīng)用；其次，企業(yè)在開展風險評價中，需要綜合衡量各項指標，包括凈利潤比率、現(xiàn)金凈流率、銷售收入比率、現(xiàn)金凈流量、總資產(chǎn)增長率、利潤增長率、業(yè)務(wù)增長率、資產(chǎn)負債率、速動比率、流動比率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、盈利能力、業(yè)務(wù)利潤率等；最后，在完成財務(wù)風險評價后，企業(yè)要針對可能存在的風險制定科學的應(yīng)對方案，當發(fā)生風險后可及時解決，降低風險對企業(yè)的負面影響。

（六）加強單個項目管理

大型房地產(chǎn)企業(yè)承擔開發(fā)的項目較多，不同項目具有自身的特點，企業(yè)以盈利為基礎(chǔ)和前提，為了避免發(fā)生利潤風險，企業(yè)要注重加強單個項目管理。例如大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某項目之前，首先，在開展工程建設(shè)之前，企業(yè)組織人員對項目進行詳盡的調(diào)研分析，基于掌握的資料制定工程預(yù)算，并且將預(yù)算落實到各個施工環(huán)節(jié)中，合理控制工程造價，提升工程的經(jīng)營利潤；其次，在制定關(guān)于項目的決策中，綜合衡量相關(guān)信息確保決策的合理性，并且考慮可能存在的經(jīng)營風險和管理風險，避免由于決策失誤而導(dǎo)致成本增加，為后期實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化奠定基礎(chǔ)；最后，由于地產(chǎn)企業(yè)項目投入資本較大，很多項目都屬于大型住宅項目，在項目管理中也更加重視成本管理，通過單個項目管理的方式，可以有效控制工程造價。

結(jié)語

總而言之，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)競爭更加激烈，基于當前經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展，則要重視財務(wù)管理，對可能存在的風險隱患進行分析，并且通過有效的舉措規(guī)避以及防范風險，確保企業(yè)資金安全，推動企業(yè)的穩(wěn)定以及可持續(xù)發(fā)展。