李亞茹

（山西應(yīng)用科技學(xué)院，山西 晉中 030600）

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越發(fā)迅猛，物業(yè)行業(yè)隨之發(fā)展壯大。它已經(jīng)存在于居民的日常生活中，成為衡量居民生活水平和幸福指數(shù)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)在我國(guó)的出現(xiàn)是社會(huì)發(fā)展到一定程度的結(jié)果，是房地產(chǎn)行業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)流通的自然延續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理從初級(jí)階段逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榭焖侔l(fā)展階段，成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理水平的提高有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高我國(guó)就業(yè)率，豐富我國(guó)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，是我國(guó)新興產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)文化、健康、養(yǎng)老等一系列行業(yè)的發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)公共秩序、保障人民生活和生產(chǎn)安全等諸多方面起著積極作用。但是，也正是因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，其理論水平已經(jīng)不足以支持該行業(yè)的發(fā)展，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，如管理流程不規(guī)范、管理方式不科學(xué)、物業(yè)管理中的權(quán)責(zé)不分等，導(dǎo)致物業(yè)糾紛多、業(yè)主不滿意的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

物業(yè)成本包括管理成本和服務(wù)成本，具體包括人力資源成本費(fèi)、辦公費(fèi)、公用部分與公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等，具有內(nèi)容多、范圍廣等特點(diǎn)。大量研究表明，物業(yè)企業(yè)在成本管理方面存在的問(wèn)題較多，是阻礙物業(yè)類(lèi)企業(yè)良性發(fā)展的重要因素。因此，如何從根本上解決企業(yè)成本治理難題，突破企業(yè)成本管理困境，從而促進(jìn)物業(yè)類(lèi)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展是目前迫切需要解決的難題。文章結(jié)合前人關(guān)于物業(yè)類(lèi)企業(yè)成本管理的經(jīng)驗(yàn)和方法，對(duì)該類(lèi)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，指出其在成本管理方面存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的對(duì)策，旨在消除物業(yè)類(lèi)企業(yè)成本管理困境，提高成本管理的水平。文章的研究意義不僅僅局限于物業(yè)類(lèi)企業(yè)成本管理層面，還關(guān)乎國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

1 北京津華新源物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

北京津華新源物業(yè)管理公司于2011 年12 月20日成立，坐落于北京市通州區(qū)怡樂(lè)園一區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括物業(yè)管理、供暖服務(wù)、建筑物清潔服務(wù)、機(jī)動(dòng)車(chē)公共停車(chē)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、零售建筑材料和金屬材料等。

2 公司成本管理現(xiàn)狀分析

北京津華新源物業(yè)管理公司作為物業(yè)類(lèi)企業(yè)，其日常運(yùn)營(yíng)中的成本即各類(lèi)支出費(fèi)用。該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中主要成本包含管理成本、服務(wù)成本及其他成本3個(gè)部分。管理成本包括設(shè)施運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)；服務(wù)成本包括人員費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用及辦公費(fèi)用；其他成本包括該公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的其他支出。文章選取該公司2017—2019 年的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，主要包括以下兩個(gè)方面。

2.1 服務(wù)成本

北京津華新源物業(yè)管理公司的服務(wù)成本主要是職工薪酬方面的支出。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，但是競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。公司管理者為了提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在職工薪酬方面下了很大功夫。

一是在基礎(chǔ)工資方面，管理人員和普通人員的基礎(chǔ)工資從2017 年到2019 年增長(zhǎng)了很多，這是由于作為服務(wù)類(lèi)企業(yè)，有經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者較少，再加上流動(dòng)性較大，管理者只得提高工資，留住經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員和普通職工。例如，在2017年，該公司共有職工111人，其中普通職工101 人，管理人員10 人，普通職工每個(gè)月基礎(chǔ)工資為2 599元，管理人員基礎(chǔ)工資為4 500元。為了提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效和減少公司職工流失，在公司職員總?cè)藬?shù)不變的情況下，2018 年公司所有職員的月基礎(chǔ)工資提升了200 元。到了2019 年，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，職工月基礎(chǔ)工資又提高了200 元，這對(duì)于一個(gè)中小企業(yè)而言，應(yīng)付職工薪酬增長(zhǎng)的幅度非常大。

二是在員工福利方面，除去“五險(xiǎn)一金”，公司在員工帶薪休假方面自2017 年起也做了很大的改進(jìn)，公司所有者將員工的帶薪休假?gòu)囊郧暗姆抢塾?jì)模式改為累計(jì)模式，并且每年的帶薪休假天數(shù)也從原來(lái)的7 天改為10 天。2017 年以前，職工帶薪休假每天的補(bǔ)貼是49 元，是正常工作日基礎(chǔ)工資的70%。到了2017年，公司的福利制度優(yōu)化之后，公司職員每日帶薪休假的補(bǔ)貼漲為87 元，并且隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，以及公司相關(guān)制度進(jìn)一步完善，之后兩年公司職員每日帶薪休假的補(bǔ)貼逐年上漲，到了2019 年上漲了20元，這樣一來(lái)員工的福利支出增長(zhǎng)了很多，人員成本費(fèi)用也增長(zhǎng)了很多。

2.2 管理成本

物業(yè)行業(yè)的被服務(wù)者主要是各個(gè)小區(qū)的業(yè)主。為了提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、提高服務(wù)質(zhì)量，北京津華新源物業(yè)管理公司的所有者實(shí)行嚴(yán)格的制度維護(hù)服務(wù)設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。比如，公司每天都會(huì)有專(zhuān)門(mén)的人員檢查服務(wù)設(shè)施是否有故障產(chǎn)生，并且一旦市場(chǎng)上或者行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)新一代的服務(wù)設(shè)施，公司就會(huì)購(gòu)買(mǎi)新的設(shè)施替換舊的設(shè)施，以保證服務(wù)質(zhì)量，并且為了給業(yè)主提供干凈舒適的居住環(huán)境，公司在清潔衛(wèi)生費(fèi)和秩序維護(hù)費(fèi)方面的支出在逐年增長(zhǎng)。

3 北京津華新源物業(yè)管理公司成本管理存在的問(wèn)題

通過(guò)為期一個(gè)月的實(shí)習(xí)和對(duì)公司成本類(lèi)費(fèi)用支出數(shù)據(jù)的詳細(xì)分析，筆者認(rèn)為該公司在成本管理中存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題。

3.1 成本管理意識(shí)淡薄

北京津華新源物業(yè)管理公司所有者對(duì)成本管理的重視程度低，他們認(rèn)為只有公司的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了，公司的發(fā)展才能得到保障。因此，所有者將公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的重心主要放在營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)上。他們不斷激發(fā)員工的工作積極性，增加員工的工資，提高員工的福利，將籌碼加到服務(wù)質(zhì)量上，而忽略了員工費(fèi)用的支出方面，導(dǎo)致員工費(fèi)用的支出增長(zhǎng)速度較快。公司所有者這種盲目提高服務(wù)質(zhì)量、重視營(yíng)業(yè)額、忽略成本支出的行為，正是其成本管理意識(shí)淡薄、水平較低的表現(xiàn)。

3.2 缺乏科學(xué)的成本管理方法

在調(diào)查過(guò)程中，通過(guò)對(duì)公司內(nèi)部相關(guān)成本制度的了解，發(fā)現(xiàn)北京津華新源物業(yè)管理公司的成本管理主要采用標(biāo)準(zhǔn)成本法。該成本管理方法的主要特點(diǎn)是對(duì)成本管理進(jìn)行差額管理。這種方法在各行各業(yè)的應(yīng)用程度較高，為廣大公司所接受，但是該方法還是存在很多問(wèn)題。一方面，該方法注重事后控制，對(duì)成本管理實(shí)施過(guò)程的控制并不嚴(yán)格，即使公司的某些成本管理方法比較好，在實(shí)施過(guò)程中也沒(méi)有受到嚴(yán)格的監(jiān)督，實(shí)施的效果并沒(méi)有想象的那么好；另一方面，任何行業(yè)都在不斷發(fā)展，越來(lái)越要求更加科學(xué)的成本管理，標(biāo)準(zhǔn)成本法雖然在一定程度上發(fā)揮了很大的作用，但是在現(xiàn)代市場(chǎng)的要求下，它已經(jīng)跟不上市場(chǎng)發(fā)展的速度，并且隨著物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度越來(lái)越高，該成本管理方法的局限性也越來(lái)越大，如果繼續(xù)使用標(biāo)準(zhǔn)成本法而不加以改進(jìn)，將會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很多問(wèn)題。

3.3 成本管理人員素質(zhì)較低

北京津華新源物業(yè)管理公司是一家服務(wù)類(lèi)公司，從該公司成本管理的現(xiàn)狀來(lái)看，其成本管理工作一般由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。通過(guò)實(shí)習(xí)發(fā)現(xiàn)，該公司的財(cái)務(wù)人員除極個(gè)別外，大多數(shù)人員的受教育程度并不高，并且具有流動(dòng)性大和平均年齡較高等特點(diǎn)。公司員工本身的素質(zhì)就存在很大的局限性，并且財(cái)務(wù)人員平時(shí)還需要處理很多的財(cái)務(wù)工作，在大多數(shù)情況下，財(cái)務(wù)工作和成本管理工作并不能完全兼顧，無(wú)法及時(shí)有效地解決成本管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，這就導(dǎo)致涉及公司成本管理的工作無(wú)法做到保質(zhì)保量完成。成本管理工作實(shí)行不利的根本原因在于公司成本管理人員對(duì)于相關(guān)工作的熟悉程度不高、專(zhuān)業(yè)水平不強(qiáng)、綜合素質(zhì)水平較低。

4 完善公司成本管理的措施

4.1 增強(qiáng)人員成本意識(shí)

北京津華新源物業(yè)管理公司成本管理意識(shí)淡薄，要想切實(shí)提高公司成本管理水平，增強(qiáng)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就要將成本管理放在最重要的位置。而提高成本管理水平就應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)企業(yè)人員的成本管理意識(shí)。筆者認(rèn)為必須從“人”的方面入手，即增強(qiáng)公司所有者和成本管理人員的財(cái)務(wù)治理意識(shí)。一方面，公司所有者可以充分利用現(xiàn)在便利的信息市場(chǎng)，了解在成本治理方面較為先進(jìn)的公司，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的成本管理經(jīng)驗(yàn)和成本管理理念，拓寬自己的見(jiàn)識(shí)，加深對(duì)成本管理的理解。另一方面，公司內(nèi)部除所有者以外的成本管理人員，主要是財(cái)務(wù)人員，可以利用互聯(lián)網(wǎng)的便利，通過(guò)線上渠道獲取關(guān)于公司成本管理最先進(jìn)的理念，隨時(shí)隨地進(jìn)行學(xué)習(xí)。另外，公司所有者可以聘請(qǐng)外界財(cái)務(wù)治理方面的研究專(zhuān)家定期對(duì)公司的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行線下培訓(xùn)，可以一周或者一個(gè)月組織一次，讓財(cái)務(wù)人員意識(shí)到成本管理工作和其他財(cái)務(wù)工作同等重要。

4.2 采用完善的成本管理方法

根據(jù)相關(guān)的理論和公司的實(shí)際情況，公司應(yīng)對(duì)成本管理方法進(jìn)行以下幾個(gè)方面的完善。第一，成本決策方面。公司的所有者不能一味地依據(jù)自己的管理經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人喜好左右公司的成本決策，所有者可以利用大數(shù)據(jù)的便利，對(duì)公司以前年度的成本費(fèi)用加以分析，找出成本費(fèi)用中哪些成本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)著重注意，如人員費(fèi)用、設(shè)施運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，二者在費(fèi)用支出中所占的比例較高且支出增長(zhǎng)迅速。所有者應(yīng)當(dāng)對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)決策進(jìn)行詳細(xì)分析，爭(zhēng)取在以后年度中使二者的支出能夠得到有效控制。第二，員工激勵(lì)方面。管理者應(yīng)當(dāng)針對(duì)成本管理人員的行為制定一套完整合理的獎(jiǎng)懲制度，讓參與公司成本管理的每個(gè)人都負(fù)擔(dān)起一定的責(zé)任，尤其在獎(jiǎng)勵(lì)制度上，加大對(duì)公司成本管理有功勞的人員的獎(jiǎng)勵(lì)力度，這樣可以在公司內(nèi)部形成一種良好的風(fēng)氣，最大限度調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員參與成本管理的積極性，將個(gè)人責(zé)任與公司的發(fā)展結(jié)合在一起。第三，監(jiān)督方面。公司應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部設(shè)立專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本管理正常運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)成本管理的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行及時(shí)有效的監(jiān)督，也可以聘請(qǐng)公司外部的中介機(jī)構(gòu)和成本管理專(zhuān)家對(duì)公司定期檢查，在能力所及的層次，最大限度降低成本管理運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)誤的概率。第四，建立有效的反饋機(jī)制。公司管理者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)經(jīng)營(yíng)期間成本管理的實(shí)行結(jié)果進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)相關(guān)人員的反饋，對(duì)這一階段成本管理的運(yùn)行效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，如果某個(gè)成本管理環(huán)節(jié)的效果并不好，則可以根據(jù)反饋結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)過(guò)多次的改進(jìn)，使公司的成本管理體系逐漸趨 于完善。

4.3 提高相關(guān)人員的素質(zhì)

通過(guò)對(duì)北京津華新源物業(yè)管理公司員工的調(diào)查，筆者了解到該公司內(nèi)部成本管理人員的整體素質(zhì)較低、成本管理業(yè)務(wù)水平較差。為了有效提高公司相關(guān)人員的素質(zhì)，可采取以下措施。第一，公司可以派遣較為年輕且學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員到成本管理水平較高的公司進(jìn)行實(shí)地考察和實(shí)習(xí)，先讓這些財(cái)務(wù)人員掌握先進(jìn)的成本管理方法和熟練的業(yè)務(wù)能力，再通過(guò)這些人帶動(dòng)公司其他的成本管理人員進(jìn)步，這樣可以有效地提高公司成本管理人員的整體水平。第二，公司可以推行規(guī)范的線上學(xué)習(xí)課程，讓每個(gè)參與公司成本管理過(guò)程的員工按時(shí)按要求學(xué)習(xí)線上的課程，采取集體監(jiān)督的方式，在每個(gè)員工學(xué)習(xí)進(jìn)度完成以后進(jìn)行集體考核，對(duì)考核成績(jī)較好的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，并且考核成績(jī)也應(yīng)該與員工平時(shí)的績(jī)效結(jié)合起來(lái)。這兩項(xiàng)措施將會(huì)對(duì)提高公司成本管理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力起到積極的作用。