李欣玨 廣州市啟勝物業(yè)管理有限公司

引言

在“十三五”期間，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)產(chǎn)值持續(xù)提升，行業(yè)市場規(guī)模增勢強勁，行業(yè)從業(yè)人員穩(wěn)定增長，行業(yè)得到蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。在當前市場行業(yè)宏觀環(huán)境趨勢下，物業(yè)管理集團公司的財務管理戰(zhàn)略，包括財務戰(zhàn)略與職能管理戰(zhàn)略，如何適應大環(huán)境給企業(yè)集團帶來的沖擊，如何以企業(yè)愿境為中心，以企業(yè)總體戰(zhàn)略為綱領，積極配合經(jīng)營戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的戰(zhàn)略目標，本文決定從戰(zhàn)略分析與戰(zhàn)略制定兩方面進行深入討論與研究。

一、財務管理戰(zhàn)略的內(nèi)涵

財務管理戰(zhàn)略包括財務戰(zhàn)略與財務職能管理戰(zhàn)略。

（一）財務戰(zhàn)略

財務戰(zhàn)略關注的焦點是企業(yè)資本資源的合理配置與有效使用。物業(yè)管理集團公司財務戰(zhàn)略目標的根本是通過資本的配置與使用實現(xiàn)企業(yè)集團的價值最大化。

財務戰(zhàn)略按財務活動內(nèi)容劃分，主要包括融資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、分配戰(zhàn)略。

（二）財務職能管理戰(zhàn)略

財務職能管理戰(zhàn)略是在財務管理的具體業(yè)務中落實的業(yè)務戰(zhàn)略。物業(yè)管理集團公司的財務職能管理戰(zhàn)略按業(yè)務職能與作用可分為財務業(yè)務管理戰(zhàn)略與財務人力資源戰(zhàn)略。

物業(yè)管理集團公司制定財務戰(zhàn)略與財務職能管理戰(zhàn)略，必須建立在對物業(yè)管理行業(yè)的外部與內(nèi)部環(huán)境充分分析的基礎之上。

二、財務管理戰(zhàn)略分析

物業(yè)管理集團公司的財務管理戰(zhàn)略分析分為外部環(huán)境分析與內(nèi)部環(huán)境分析，外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理行業(yè)的宏觀環(huán)境分析、行業(yè)環(huán)境分析，內(nèi)部環(huán)境主要包括企業(yè)資源分析、企業(yè)核心競爭力分析、企業(yè)價值鏈分析。

（一）外部環(huán)境分析

1.宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境中宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、法制建設水平、信息技術與人工智能的應用等方面，對物業(yè)管理行業(yè)均產(chǎn)生至關重要的影響。

（1）宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢

宏觀經(jīng)濟的發(fā)展良好態(tài)勢，給物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展帶來了前所未有的浩瀚藍天。2020年之前物業(yè)管理行業(yè)的收并購主要是圍繞擴張管理規(guī)模、完善區(qū)域布局展開，在多元化業(yè)務發(fā)展上只有零星的嘗試。2020年后物業(yè)龍頭集團企業(yè)開始將并購重點轉(zhuǎn)移到物管行業(yè)上下游和其他業(yè)務場景，來完善多元化服務能力和擴大增值服務業(yè)務范圍。

物業(yè)管理集團公司無論進行橫向并購還是縱向并購，均會給集團公司的資源（資金、物資以及人力資源）帶來巨大挑戰(zhàn)。21家港股中，有超八成的企業(yè)將50%以上的募集資金用于收并購，從而促進了企業(yè)規(guī)模戰(zhàn)略擴張。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年全年上市物企收并購典型事件超20例，收購對價超60億元。

（2）法制建設水平

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》受到廣泛關注。對于物業(yè)服務企業(yè)而言，《民法典》不僅增設《物業(yè)服務合同》專章，明確物業(yè)服務企業(yè)權(quán)利義務與責任，還在《物權(quán)》篇與《侵權(quán)責任》篇中規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)的責任，能夠在國家基本法中對物業(yè)管理予以確認，正是因為我國物業(yè)管理經(jīng)過四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)融入社會經(jīng)濟領域的方方面面，深刻改變了城鎮(zhèn)居民生活的點點滴滴。健全的法制法規(guī)要求物業(yè)管理企業(yè)的財務數(shù)據(jù)更加透明化、公開化，對物業(yè)管理企業(yè)財務管理工作提出了新的要求與標準。

（3）信息技術與人工智能的應用

當前信息科技、環(huán)?？萍嫉燃夹g產(chǎn)業(yè)日新月異，5G的覆蓋，無人機、無人駕駛等AI技術的應用，區(qū)塊鏈等技術的嶄露頭角，引起社會的廣泛關注。

“新基建”熱點以及智慧城市的加速推進，印證了全社會對智慧物業(yè)建設和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的熱切期待。同時，與以物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等為代表的新一代信息技術的深度融合，將催生出眾多新興的城市應用場景和創(chuàng)新管理模式，為智慧城市的建設帶來更多可能性。

2.行業(yè)環(huán)境分析

物業(yè)管理服務已經(jīng)滲透到社會各階層各領域項目，是業(yè)務體量最大、受眾最廣泛、從業(yè)人員最多的一個行業(yè)體系。然而，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了行業(yè)自身現(xiàn)狀以及傳統(tǒng)生活服務業(yè)的社會特性約束，具體分析如下：

（1）社會大眾對物業(yè)管理服務定位存在一些不同的認知：

一是將物業(yè)管理等同于政府管理。物業(yè)服務企業(yè)被賦予管理者的角色，被要求執(zhí)行政府管理者的職責，卻實際上并沒有執(zhí)法權(quán)、強制權(quán)等公權(quán)力，管理職責難以落到實處。

二是物業(yè)管理等同于公共服務。物業(yè)管理承擔小區(qū)公共部位、共用設施設備的維護和管理責任，事關民生，服務于所有居民，具有“一對多”的特點，使得物業(yè)管理具備準公共性。但物業(yè)管理不等于政府提供的公共服務，業(yè)主需要支付相應費用，業(yè)主與企業(yè)之間是民事關系。

三是專業(yè)價值認知不足，行業(yè)專業(yè)價值被嚴重低估。物業(yè)管理日常業(yè)務中不僅包含接待禮儀，還包括機械維護保養(yǎng)，秩序維護監(jiān)控，清潔消毒衛(wèi)生治理等關乎民生安全、衛(wèi)生以及保障的技術性工作，需要配備有相關資質(zhì)工作人員，是非常專業(yè)的工作團隊。

（2）隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，品質(zhì)消費時代的到來，業(yè)主維權(quán)意識和消費觀念的日益成熟，對服務的要求也越來越高。行業(yè)內(nèi)部存在競爭問題：

一是服務水平參差不齊，優(yōu)質(zhì)服務供給不足。物業(yè)服務低端化同質(zhì)化服務供給過剩，高質(zhì)量特色化服務供給相對短缺。

二是人員成本不斷上漲，管理成本不斷上漲的壓力明顯。

三是物業(yè)服務費合理調(diào)價機制缺失，政府指導價長期不變，物業(yè)收費標準與社會經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)服務成本脫節(jié)。

四是市場競爭主體快速增加?！笆濉逼陂g物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量近年來呈現(xiàn)翻倍增長的情況，少數(shù)企業(yè)為爭奪市場惡意壓價的現(xiàn)象屢現(xiàn)，使得市場競爭更加激烈。

以上行業(yè)環(huán)境的分析可見，物業(yè)管理集團公司的議價能力非常局限，而成本上漲受社會發(fā)展及通脹水平直接影響，社會大眾對物業(yè)管理服務的期待與物業(yè)管理行業(yè)自身的發(fā)展水平并不匹配。物業(yè)管理集團公司必須通過調(diào)整自身戰(zhàn)略定位，充分利用區(qū)域項目的人力物力，合理精準調(diào)配資源，以及精準地確立目標市場，明確服務質(zhì)量標準，才能落實成本合理控制，更好地服務于業(yè)戶，并實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的總體目標。

（二）內(nèi)部環(huán)境分析

物業(yè)管理集團公司的內(nèi)部環(huán)境分析，我們通過對集團公司的資源、集團公司核心競爭力以及價值鏈進行分析研究。

1.集團公司資源分析

（1）有形資源分析

物業(yè)管理集體公司在資本、現(xiàn)金與有價證券等資金有形資產(chǎn)可以并適宜統(tǒng)一管理。使用現(xiàn)代先進收款和支付手段，跨地區(qū)跨項目的資金管理可以輕松實現(xiàn)。

物業(yè)管理集團公司的設備設施等有形資產(chǎn)具有項目特定地理位置歸屬性，管理模式主要以項目獨立管理為主。但對于集團總部或區(qū)域總部統(tǒng)一設置的設備，例如信息系統(tǒng)服務器、秩序監(jiān)控設施設備等大型資產(chǎn)，可實現(xiàn)統(tǒng)一部署與管理。

物業(yè)管理集團公司應對有形資產(chǎn)進行統(tǒng)一分類管理，對每類資產(chǎn)的核算進行統(tǒng)一標準，保持區(qū)域間與項目間資產(chǎn)會計核算以及實物管理的制度一致性與標準性。

（2）無形資源分析

無形資源指物業(yè)管理集團公司長期積累的、沒有實物形態(tài)的甚至無法用貨幣精確計量的資源，例如自行開發(fā)的或外購的管理系統(tǒng)、專有技術專利權(quán)、商譽商標等資源。盡管無形資源難以精確量化，但無形資源是一種十分重要的企業(yè)核心競爭力的來源。物業(yè)管理集團公司應對無形資源進行全面分析和評估，識別無形資源的類別。對于可以進行會計核算的規(guī)范會計核算標準與程序，保持區(qū)域間與項目間無形資產(chǎn)會計核算以及管理的制度一致性與標準性。對于不能進行會計核算的，結(jié)合集團公司的職能戰(zhàn)略，進行統(tǒng)一分析、識別與管理。

（3）集團公司人力資源分析

一方面，物業(yè)管理行業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)，勞動力成本的不斷上升和人力資源結(jié)構(gòu)偏低、人才匱乏的狀況嚴重制約了行業(yè)的發(fā)展。而投身于物業(yè)管理行業(yè)的財務人力資源相對于其他職能部門，從專業(yè)資格水平與學歷水平相對較高，但高素質(zhì)人才仍較為匱乏。

另一方面，新經(jīng)濟時代，以互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能為代表的新興技術，為服務性人力職能提供了更便捷更高效的實現(xiàn)方式，傳統(tǒng)人工操作的崗位可以更多實現(xiàn)無人操作，是物業(yè)管理集團公司在人力資源戰(zhàn)略是的突破口，亦是成本管控的轉(zhuǎn)折點。

2.集團公司核心競爭力分析

物業(yè)管理集團公司的核心競爭力主要表現(xiàn)：在上游房地產(chǎn)開發(fā)集團的開發(fā)項目優(yōu)勢，物業(yè)管理服務規(guī)模效應優(yōu)勢（人力成本規(guī)模效應與供應商議價規(guī)模效應），以及服務受眾規(guī)模增值服務效應的優(yōu)勢。

目前，規(guī)模較大的物業(yè)管理集團公司呈現(xiàn)三個特點：

（1）背靠關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)且房地產(chǎn)開發(fā)能力較強的物業(yè)管理集團公司，在獲取管理項目時更具優(yōu)勢。

（2）理性的收并購，能夠最快地實現(xiàn)集團公司管理規(guī)模的擴張，且可以彌補集團公司在地理區(qū)域以及業(yè)態(tài)上的空白。

（3）注重多業(yè)態(tài)物業(yè)管理組合的協(xié)同發(fā)展，將極大地豐富集團公司的管理業(yè)態(tài)和管理體量。

通過分析上市物業(yè)管理集團公司年報數(shù)據(jù)，毛利率相差較大的原因，除企業(yè)所管理項目收費模式中包干制和酬金制所占比例的差異以及項目的接管時間外，企業(yè)增值服務的占比以及經(jīng)營能力也成為影響企業(yè)毛利率差異的主要因素。從業(yè)務開展的情況來看，增值服務的毛利率遠高于基礎物業(yè)管理服務，且社區(qū)增值服務的毛利率高于非業(yè)主增值服務。

3.價值鏈分析

物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務鏈規(guī)模簡單，上游是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或存量房地產(chǎn)項目業(yè)主，下游是物業(yè)管理外包各種供應商，包括清潔、保安、設備維護、裝飾裝修、廣告宣傳等。業(yè)務價值鏈從開始就定位在非常局限的起點，市場議價能力缺乏。

三、財務戰(zhàn)略制定

通過對物業(yè)管理行業(yè)的外部、內(nèi)部環(huán)境進行分析，綜合積極因素與制約因素，從而制定物業(yè)管理集團公司的財務戰(zhàn)略。

資本助力行業(yè)整合，企業(yè)實現(xiàn)管理規(guī)模的擴張。應對如此進取的業(yè)務經(jīng)營模式，使用擴張型的財務戰(zhàn)略，配合集團公司的一體化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略展開，以實現(xiàn)公司資產(chǎn)規(guī)模擴張為目的。

（一）融資戰(zhàn)略

融資戰(zhàn)略的選擇，不僅會直接影響集團公司的獲利能力，還會影響集團公司的償債能力與財務風險。因此，物業(yè)管理集團公司的融資戰(zhàn)略要遵循以下原則：低成本原則、規(guī)模適度原則、結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則、時機最佳原則以及風險可控原則。

房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率受國家金融管理部門監(jiān)管，有明確的監(jiān)管標準，超標的房企集團，將在拍地與舉債方面受到嚴格管控。作為房地產(chǎn)集團的下游業(yè)務鏈，物業(yè)管理集團公司更傾向于從房地產(chǎn)集團中剝離出來，成為獨立生活服務業(yè)的集團公司，從而進行融資舉債。

物業(yè)管理集團公司的融資決策應考慮權(quán)益融資與負債融資的配比，考慮企業(yè)可持續(xù)增長的資金需求，以及股東對股利的期望值，以權(quán)衡企業(yè)增長與企業(yè)價值管理。

（二）投資戰(zhàn)略

物業(yè)管理集團公司的擴張性經(jīng)營戰(zhàn)略影響下，投資項目性質(zhì)以及業(yè)態(tài)分布對資本的配置影響非常重大。物業(yè)管理集團公司的資本首先要滿足關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)的項目。其次對于待評估的新接存量房地產(chǎn)項目，需要充分考慮資本的配置，包括額度、期限以及資本的時間成本。

物業(yè)管理集團公司直接投資新存量房地產(chǎn)項目以及價值鏈下游產(chǎn)業(yè)的股權(quán)并購或收購，可采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率法、會計收益率法、回收期法等方法進行評估。不同的項目之間進行對比分析，還需要考慮管理面積、管理業(yè)態(tài)以及地區(qū)分布對于集團公司的經(jīng)營戰(zhàn)略的配合實現(xiàn)。

（三）分配戰(zhàn)略

一方面，物業(yè)管理集團公司的股利分配戰(zhàn)略制定必須以投資戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略為依據(jù)，必須為集團公司的整體戰(zhàn)略服務。主要體現(xiàn)以下原則：

（1）優(yōu)先滿足企業(yè)戰(zhàn)略實施所需的資金，配合投資戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略的實施。

（2）應能傳達管理部門想要傳達的信息，盡力創(chuàng)造并維持一個企業(yè)戰(zhàn)略所需的良好環(huán)境。

（3）必須把股東的短期利益——股利支付，與長期利益——集團公司內(nèi)部價值增長很好地結(jié)合起來。

另一方面，分配戰(zhàn)略制定過程中，要充分考慮法律因素、債務合同條款因素，以及股東類型因素的影響。

四、財務職能管理戰(zhàn)略制定

（一）財務業(yè)務管理戰(zhàn)略

應對業(yè)戶對物業(yè)管理公司財務數(shù)據(jù)日益增長的關注，物業(yè)管理集團公司在財務職能管理戰(zhàn)略上要兼顧物權(quán)法與會計法、稅法的融合性，地區(qū)項目業(yè)務操作的統(tǒng)一性與靈活性，財務人員的專業(yè)性與服務性。

項目資金的管理、籌資與投資的決策程序制度要明確一致，項目財務管理與內(nèi)部控制程序緊密結(jié)合，全面預算制度與內(nèi)部控制程序緊密結(jié)合，人員績效考核與內(nèi)部控制緊密結(jié)合，項目預算與結(jié)算制度要健全，并保持同類別執(zhí)行一致。

先進科技應用為物管集團公司在成本管理、預算控制以及物維網(wǎng)數(shù)據(jù)傳遞方面提供了高效可行的技術支持。物管集團公司在財務管理系統(tǒng)中能充分發(fā)揮信息系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)管理的優(yōu)越性，從而建立健全集團公司內(nèi)部控制制度、全面預算制度以及成本管理績效制度。

（二）財務人力資源戰(zhàn)略

物業(yè)管理集團公司的財務管理人力資源需要從項目、區(qū)域、集團等多層次進行分析、識別與分類管理。

項目財務人員的招聘、考核、輪崗等制度要健全并落實執(zhí)行。項目財務人員的考核要實行項目與總部評價結(jié)合，以總部考核為重點，項目評價為輔助的程序，以確保項目財務人員的職業(yè)獨立性與可監(jiān)管性，對項目財務人員著重業(yè)務流程培訓與考核。

區(qū)域財務管理人員以業(yè)態(tài)類型以及規(guī)模為標準，分類培養(yǎng)各業(yè)態(tài)核心財務專業(yè)管理人員，重點培養(yǎng)應對擴張經(jīng)營業(yè)務需求的專業(yè)財務管理人才。

集團級別的財務管理人員，要求在投資、融資以及資金管理方面的專業(yè)管理人才，為集團公司總體戰(zhàn)略以及總體經(jīng)營戰(zhàn)略的分析、制定、實施以及評價考核提供專業(yè)意見的人才。

結(jié)語

綜上所述，隨著我國市場經(jīng)濟體制不斷完善，物業(yè)公司的財務管理體系越來越完善。物業(yè)管理公司作為從事服務型企業(yè)，更加要注重財務管理戰(zhàn)略，深入分析所處的環(huán)境因素，本文從內(nèi)外部環(huán)境分析物業(yè)企業(yè)財務管理所面臨的機遇與挑戰(zhàn)，結(jié)合公司實際情況制定完善的財務管理體系，科學、合理地制定財務職能管理戰(zhàn)略，結(jié)合階段戰(zhàn)略目標，強化信息網(wǎng)絡財務管理手段的應用。同時逐步拓展創(chuàng)收渠道，并結(jié)合物業(yè)費的合理調(diào)控，保證物業(yè)管理公司平穩(wěn)發(fā)展、運營。