馮琳　于麗峰　曹源源

1998年起，中國房地產(chǎn)市場進入商品化時代，由此開啟了長達20年的高速增長。除因住房制度改革激發(fā)要素活力外，城市化的推進、人口紅利的釋放和城市更新改造被認為是推動房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的三個關(guān)鍵因素。展望未來，房地產(chǎn)市場中長期走勢很大程度上仍取決于上述因素還能帶來多大規(guī)模的新增住房需求。

對此，我們參考吳璟和徐曼迪（2021）提出的城鎮(zhèn)新增住房需求測算方法，對未來5-10年中國城鎮(zhèn)潛在新增住房需求規(guī)模進行了拆解預(yù)測。

假設(shè)一個城鎮(zhèn)家庭需要且僅需一套住房，那么在特定時點上，城鎮(zhèn)家庭存量住房套數(shù)應(yīng)等于城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)。相應(yīng)地，特定時間段內(nèi)“新增住房需求”來源有二： 一是城鎮(zhèn)人口自然增長和城鎮(zhèn)化帶來的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加，即主動新增住房需求; 二是部分城鎮(zhèn)家庭的原住房滅失，由此被動產(chǎn)生的新增住房需求。

在上述假設(shè)下，我們根據(jù)第五至第七次人口普查數(shù)據(jù)，對2001年以來的城鎮(zhèn)新增住房需求結(jié)構(gòu)進行了定量拆分，并以此為基礎(chǔ)，對未來5-10年城鎮(zhèn)潛在新增住房需求做出趨勢性預(yù)測。

城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)自然增長：假設(shè)城鎮(zhèn)化率保持不變，特定時間段內(nèi)城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增長，主要來自存量城鎮(zhèn)人口的自然增加，因而其增速應(yīng)與期間人口自然增長率大致相當(dāng)。我們結(jié)合人口自然增長率和城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)兩個指標，計算得到2001-2010年自然增加的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為年均79.3萬戶，2011-2020年提高至年均115.5萬戶。

鑒于20-34歲青年人口是城鎮(zhèn)新增住房需求主力，在過去20年為房地產(chǎn)市場帶來了穩(wěn)定的購房需求，因而可以通過測算未來5-10年的城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模來預(yù)測城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的自然增長潛力。

具體方法為，（1）根據(jù)第七次人口普查資料公布的各年齡總?cè)丝跀?shù)、《中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表》中的各年齡死亡率以及我們對青年人口城鎮(zhèn)化率的中長期預(yù)測，計算得到未來5-10年城鎮(zhèn)青年人口數(shù)；（2）依據(jù)過去20年城鎮(zhèn)青年人口數(shù)與自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)之間的比例關(guān)系，預(yù)測未來5-10年的自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)。如表1所示，2001-2010年，年均自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)和20-34歲青年人口規(guī)模之間的比例關(guān)系為0.0050，2011-2020年提高至0.0059，原因是城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的下降?？紤]到中國城鎮(zhèn)小家庭化趨勢還將延續(xù)，在進行預(yù)測時，我們將這一比例值向上進行了微調(diào)，以體現(xiàn)城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的進一步減少。

數(shù)據(jù)來源：人口普查資料，東方金誠測算

結(jié)果顯示，未來5-10年，城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模和自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)較2011-2020年將有所下降。其中，2021-2025年自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)將降至年均113.5萬戶，2026-2030年將降至年均108.5萬戶。需要說明的是，這一預(yù)測方法依賴的是兩個指標間的數(shù)量比例關(guān)系，其邏輯嚴密性不及基于人口自然增長率和戶均人口數(shù)的測算方法。但考慮到這兩個指標間比例關(guān)系較為穩(wěn)定，且未來10年城鎮(zhèn)青年人口規(guī)模的可預(yù)測性較強，因此，這一方法測算出的結(jié)果反而更為可靠。

城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)機械增長：城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的機械增長主要指由城鎮(zhèn)化帶來的增長。測算方法為“實際增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)-理論自然增加城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)”，同時需要修正就地城鎮(zhèn)化的影響。如圖表2所示，修正就地城鎮(zhèn)化影響后，2001-2010年，因城鎮(zhèn)化而新增的城鎮(zhèn)家庭住房需求年均為331.1萬套，2011-2020年降至288.8萬套。

數(shù)據(jù)來源：人口普查資料，東方金誠測算

2021年中國城鎮(zhèn)化率為64.7%，根據(jù)社科院的研究，到2035年將達到72%。經(jīng)過線性插值后，預(yù)計2025年城鎮(zhèn)化率將為66.8%，2030年為69.4%，由此計算得到2021-2030年每年因城鎮(zhèn)化率提升而新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量。隨著各大城市戶籍政策放開，預(yù)計未來10年就地城鎮(zhèn)化比例將有所下降，故按照50%的就地城鎮(zhèn)化比例進行修正；再結(jié)合我們對未來5-10年城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)的預(yù)測，最終計算得到2021-2025年年均機械增加城鎮(zhèn)家庭住房需求為129.0萬套，2026-2030年年均為122.7萬套，與過去20年相比明顯下降。

與 2001-2010年相比，2011-2020年期間，由存量住房拆除引致的被動新增住房需求大幅提升，這源于中國在 2010 年前后啟動的大規(guī)模棚改。根據(jù)第五至第七次人口普查資料所公布的不同建成年代家庭戶住房數(shù)量，我們將各期末存量住房根據(jù)房齡進行分組，分別計算得到不同時期城鎮(zhèn)存量住房的拆除數(shù)量以及不同年齡組房屋的拆除率。結(jié)果顯示，2001-2010年年均拆除數(shù)量為293.5萬套，2011-2020年大幅增加至年均475.1萬套。

2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。這意味著過去10年快速推進的城市更新行動暫告一段落，未來因城市更新而引致的新增住房需求將會明顯下降?；诖苏邔?dǎo)向，我們將各年齡組房屋的歷史拆除率大幅下調(diào)，作為未來10年城鎮(zhèn)存量住房拆除率的預(yù)測值，同時結(jié)合第七次人口普查資料公布的各年齡組存量住房數(shù)量，計算得到2021-2030年年均城鎮(zhèn)存量住房拆除數(shù)量將為181.5萬套，較2011-2020年均值大幅減少294萬套。

我們將城鎮(zhèn)新增住房需求拆分為自然增加主動新增需求、機械增加主動新增需求、被動新增需求三個部分，分別對應(yīng)了人口紅利、城鎮(zhèn)化和城市更新這三大驅(qū)動房地產(chǎn)市場在過去20年快速擴張的關(guān)鍵因素。展望未來，這三個因素都將有所弱化，這將帶來未來5-10年城鎮(zhèn)新增住房需求的系統(tǒng)性下降。根據(jù)我們的測算，2021-2025年城鎮(zhèn)新增住房需求為年均424萬套，較2011-2020年下降51.8%，2026-2030年將進一步降至年均413萬套。

數(shù)據(jù)來源：東方金誠測算

數(shù)據(jù)來源：人口普查資料，東方金誠測算。注：第七次人口普查資料公布的不同建成年代存量住房數(shù)量未區(qū)分城鎮(zhèn)家庭戶和鄉(xiāng)村家庭戶，我們按照同一時點城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)占總家庭戶數(shù)的比重，對數(shù)據(jù)進行了調(diào)整，與實際情況可能存在一定偏差。

上述測算的假設(shè)是每個城鎮(zhèn)家庭戶需要且僅需一套住房，并未考慮一個家庭持有兩套及以上住房的情況。央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，中國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房1.5套。結(jié)合前面的測算，理論上，按戶均住房1.5套計算，2011-2020年年均新增城鎮(zhèn)住房需求為1319萬套，這與我們計算得到的同期住宅銷售套數(shù)（年均約1200萬套）大致相當(dāng)。那么，未來10年擁有兩套及以上住房的城鎮(zhèn)家庭戶占比會否提升？

我們認為，一方面，伴隨居民生活水平提高，生育政策放開，以及人口向城市圈進一步聚集，未來改善性住房需求將會增加，可能會有更多城鎮(zhèn)家庭主動或被動持有兩套及以上住房。另一方面，“房住不炒”政策背景下，未來房價漲幅將趨緩，因投資性需求持有兩套及以上住房的比例將下降。同時，政策環(huán)境的不確定性，以房產(chǎn)稅的征收為代表，也會抑制城鎮(zhèn)家庭主動持有兩套及以上住房的意愿。這兩方面力量在博弈中孰能占據(jù)上風(fēng)，很大程度上取決于未來的政策環(huán)境，包括人口政策、貨幣金融政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策等?？紤]到政策前景和政策效果的不確定性，我們假設(shè)了表5所示的三種情形，并測算了不同情形下未來5-10年的城鎮(zhèn)新增住房需求。

結(jié)果顯示，情形一和情形二下，未來5-10年中國城鎮(zhèn)新增住房需求較過去10年明顯下降。而即便考慮在政策友好前提下，城鎮(zhèn)家庭持有兩套及以上住房占比明顯提升的樂觀情形，未來5-10年城鎮(zhèn)新增住房需求也僅與過去10年大致相當(dāng)。這意味著，房地產(chǎn)市場高速增長的階段或已經(jīng)過去。

作者工作單位為東方金誠研究發(fā)展部