傅麗莉

摘要：隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高，企業(yè)在增強自身實力的同時也更加注重社會責(zé)任的承擔(dān)，承擔(dān)企業(yè)社會責(zé)任不僅可以提高企業(yè)的責(zé)任心和對社會的貢獻值，也可以加大企業(yè)對政府惠民項目的投資力度，緩解政府壓力。保障性住房建設(shè)就是政府為了緩解住房矛盾進行的惠民項目，通過“多層次、多渠道、多方式”住房保障制度為低收入群體、“夾心層”家庭解決住房難題，同時保障性住房項目可以在一定程度上緩解住房供需矛盾，進一步穩(wěn)定房價預(yù)期，優(yōu)化住房建設(shè)體系。但是保障性住房在建設(shè)和管理方面需要大量資金投入，僅憑政府的財政投入是不夠的，需要吸收社會方面的投資，尤其是國有企業(yè)的投資。文章會針對國有企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)方面進行研究，從保障性住房投資建設(shè)相關(guān)理論入手，結(jié)合國有企業(yè)參與保障性住房建設(shè)情況和參與過程中存在的問題進行分析，明確國有企業(yè)在保障性住房投資建設(shè)方面存在的困難點，進一步提出解決措施，爭取加強國有企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)的力度，幫助政府為調(diào)整住房矛盾作出更多貢獻。國有企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)還可以提高國有企業(yè)的社會知名度和企業(yè)美譽度，為企業(yè)的長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)，也為社會主義和諧社會建設(shè)貢獻力量。

關(guān)鍵詞：保障性住房；投資建設(shè)；國有企業(yè)參與

住房是人們生存的基本條件之一，人們的基本生活離不開住房，隨著城市化進程加快，越來越多的年輕人進入城市，人們對住房的需求也越來越大。因為經(jīng)濟的發(fā)展和房產(chǎn)供需矛盾加劇，致使房價不斷攀升，尤其是一線城市、熱點城市和潛力城市，住房問題也成為了影響社會穩(wěn)定的因素。很多中低收入群體買不起昂貴的商品房，在這樣的背景下，政府推出了保障性住房政策，以低于市場的價格向中低收入群體租賃或者出售保障性房屋，確保中低收入群體有房可住，在其經(jīng)濟承受能力允許的范圍內(nèi)解決住房問題。在這個過程中，國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮領(lǐng)頭作用，積極參與社會惠民項目建設(shè)，協(xié)同政府一起加快保障性住房建設(shè)速度，完善住房體系，為社會大眾謀求更多福祉。

一、相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）保障性住房投資建設(shè)的概念

保障性住房先后經(jīng)歷了公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、定向安置房、棚改安置房、限價房、自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等形式（各地因地而異），形式較多，管理比較困難，2017年9月，北京發(fā)布實施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，目前北京市場上保障性住房類型主要形式為產(chǎn)權(quán)類保障房（如共有產(chǎn)權(quán)房、定向安置房）、租賃類保障房（如公租房、集租房）。

保障性住房是由政府提供政策支持，由政府出資的國有企業(yè)進行融資、投資、建設(shè)、運營管理的住房，比如公租房；或由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)、銷售的住房，限定了使用和外分權(quán)利，比如共有產(chǎn)權(quán)房。公租房的產(chǎn)權(quán)不歸個人，個人擁有居住使用權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房為不完全產(chǎn)權(quán)，由政府和個人按份額共同享有產(chǎn)權(quán)。

保障性住房由政府按照低于市場價的價格向符合條件的群體進行安置，在居住對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金、售價及轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售等方面都有嚴格要求，可以為不同需求的市民提供住房安置。

（二）保障性住房投資建設(shè)的機理

保障性住房從建設(shè)到管理運行都需要大量的資金，單純靠政府財政難以長久支撐，所以需要吸收社會資金，進行市場化運作，動員企業(yè)、銀行等參與保障性住房建設(shè)工程。國有企業(yè)在資金、品牌、自身實力等方面不容小覷，其國有屬性使其更容易參與到政府惠民項目中來。

在保障性住房中，經(jīng)濟適用房、限價房等可以出售，比較容易吸引社會投資，而且這些房型都是以低于市場的價格對外出售，具有一定的市場潛力；廉租房和公租房，只租不售，而且投資成本和管理成本都比較高，在租金方面也比較廉價，不容易吸引社會投資。面對不同的保障性住房需要從不同的點吸引社會投資，這樣才能加大社會對保障性住房政策的支持力度，促進保障性住房建設(shè)。

二、保障性住房投資建設(shè)中的國有企業(yè)參與現(xiàn)狀分析

（一）保障性住房投資建設(shè)中國有企業(yè)參與的情況

各地政府每年都會安排保障性住房建設(shè)計劃，規(guī)劃保障性住房財政計劃，以北京為例，2017～2019年度土地供應(yīng)計劃中，每年均安排350公頃保障性安居工程用地，此外還安排了年度200公頃自住型商品房用地供應(yīng)計劃，2019年改為共有產(chǎn)權(quán)房用地60公頃，保障性住房用地供應(yīng)占年度供應(yīng)計劃的43%～55%。2020年、2021年，產(chǎn)權(quán)類保障性住房用地（含共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)計劃分別為570公頃、460公頃，租賃類住宅供應(yīng)計劃分別為130公頃、300公頃，保障性住房用地供應(yīng)占年度供地計劃的比例已經(jīng)達到70%～72%。參與保障性住房投資建設(shè)的主體為國有企業(yè)，或是國有企業(yè)控股、參股。以北京市土地市場公開出讓的共有產(chǎn)權(quán)房用地為例，2017～2020年北京通過招拍掛方式出讓共有產(chǎn)權(quán)房用地59宗，由國企受讓或國企控股、參股受讓52宗，占比達88%?？梢园l(fā)現(xiàn)目前參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)以國有企業(yè)為主。

（二）我國國有企業(yè)參與的保障性住房投資模式

國有企業(yè)對保障性住房建設(shè)可以選擇承接項目建設(shè)、直接進行投資建設(shè)等方式。如2011年成立的北京市保障性住房建設(shè)投資中心就是北京市政府專門成立的保障房投資融資、建設(shè)收購、運營管理職能的國有企業(yè)，在保障房投資融資上由市級財政資金直接注入，同時還具有高級別信用等級優(yōu)勢，可以直接投資建設(shè)，也可以收購其他存量公租房，旗下的部分子公司可以代區(qū)政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額及參與管理。

國有企業(yè)還可以通過土地公開市場配建及競建公租房面積的方式，增加保障性住房供給。如2021年北京第一批集中供地中，共有15宗地采取配建及競建公租房的方式，最終實現(xiàn)公租房及國際人才社區(qū)住房建設(shè)面積32.3萬平方米。這也是國有企業(yè)助力北京住房保障體系建設(shè)的有效途徑之一。

此外，為增加保障性住房供給，充分挖掘存量土地，北京還有一項針對國有企業(yè)的鼓勵性政策，即鼓勵市屬國有企業(yè)利用自有用地進行保障性住房建設(shè)，面向社會銷售。此類用地多為企業(yè)功能退出、升級轉(zhuǎn)型后利用效能不高的土地。2017年以來，北京市共有10宗用地為國有企業(yè)利用自有工業(yè)用地進行開發(fā)建設(shè)的保障性住房，既盤活了企業(yè)資產(chǎn)，又實現(xiàn)了土地合理利用，增加了保障房供給，而且優(yōu)化了政府土地配置計劃。

三、國有企業(yè)參與保障房建設(shè)的必要性及存在的問題

（一）國有企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的必要性

鑒于住房問題關(guān)系國計民生，國家加大了保障性住房建設(shè)力度，但是面對巨額的保障性住房建設(shè)資金，很多政府財政往往難以獨立支撐。由于保障房建設(shè)要求高、手續(xù)環(huán)節(jié)多、利潤空間低、發(fā)揮空間有限，追求高利潤、高盈利的上市企業(yè)、行業(yè)龍頭的民營企業(yè)參與意愿低。而國有企業(yè)的國有屬性使其不僅要承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展責(zé)任，也要擔(dān)當(dāng)共同推進社會公共發(fā)展的責(zé)任，相較于決策更偏向市場化的民營企業(yè)，國有企業(yè)在保障性住房建設(shè)中具有不容推卸的政治責(zé)任。同時，國有企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)具有比較優(yōu)勢，一是融資成本較低，國有企業(yè)在信貸領(lǐng)域往往具有良好的信用等級，比一般民營企業(yè)更易取得較低成本的融資；二是具有土地資源優(yōu)勢，國有企業(yè)可以利用自有用地實施保障房建設(shè)，土地權(quán)屬單位往往是企業(yè)自身，拆遷速度較快，可以大大縮短土地上市進程，快速供應(yīng)土地；三是國有企業(yè)在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力和實力，在工程質(zhì)量、工期推進、履約能力等方面也有保障。而國有企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)，既助力了政府保障房建設(shè)的速度和規(guī)模，也可以擴大企業(yè)的知名度、提高企業(yè)的社會責(zé)任、增強企業(yè)形象，對政府和企業(yè)來講，實為雙贏選擇。

（二）國有企業(yè)在保障性住房建設(shè)中存在的問題

1. 政策風(fēng)險方面

國有企業(yè)雖然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會責(zé)任，但同時也是一個獨立的經(jīng)濟體，需要不斷創(chuàng)造財富，確保國有資產(chǎn)保值增值，在項目運作中要兼顧經(jīng)濟效益和社會效益最大化。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般需要兩年至三年，期間如果政策發(fā)生變化，哪怕一個微小的變化，都會對項目收益產(chǎn)生巨大影響。如北京的某一棚改項目，已經(jīng)取得全部前期手續(xù)，可以開工建設(shè)，但因北京市拆遷政策發(fā)生了變化，導(dǎo)致項目戶型配比需要做出調(diào)整，相應(yīng)地，須調(diào)整設(shè)計方案。實際操作中，企業(yè)對規(guī)劃方案進行了重新深化調(diào)整，依次通過了規(guī)劃部門、區(qū)長辦公會、專家會審核。因上述調(diào)整和重新審批，延長了時間，導(dǎo)致有的評估報告已經(jīng)過期，需要重新進行評估。此時北京市又實行新的《住宅設(shè)計規(guī)范》和新的《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，而按照新的地方標(biāo)準(zhǔn)，項目的大部分戶型和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)將作出較大調(diào)整，需要再次調(diào)整設(shè)計方案。諸如此類，在項目開發(fā)周期中發(fā)生的不可預(yù)見的政策風(fēng)險，增加了手續(xù)辦理難度，導(dǎo)致項目開發(fā)進度遠超預(yù)期，影響了項目的經(jīng)濟收益。

2. 行政力風(fēng)險方面

項目開發(fā)建設(shè)過程中，因所在區(qū)域不同，所處的營商環(huán)境也不同，地方政府在行政力使用上也會對企業(yè)開發(fā)保障房項目產(chǎn)生影響。如北京的某一共有產(chǎn)權(quán)房項目在正常辦理手續(xù)過程中，因當(dāng)?shù)卣J為項目體量大，在正常程序外增加了兩個區(qū)級層面的審核會，又因原土地方與地方政府存在一些歷史遺留問題，該共有產(chǎn)權(quán)房項目受此牽連被停止辦理各項正常的前期手續(xù)。待解決完上述問題，開發(fā)進度已超計劃進度40余天，影響了項目的開發(fā)計劃，增加了企業(yè)的開發(fā)成本。

3. 建設(shè)成本上漲及其他不確定因素

保障性住房建設(shè)是一項長期工程，在工程建設(shè)期間可能會出現(xiàn)突發(fā)情況和存在不確定因素。目前我國建筑材料成本和人工費用都在上漲，但是保障性住房的銷售價格一般都是限定的，這樣就會極大壓縮企業(yè)的盈利空間，會造成項目零利潤或者企業(yè)項目虧損的情況。目前保障性住房建設(shè)的行情并不樂觀，早期商品房的建設(shè)利潤可以達到10%～15%左右，而保障性住房的利潤則更低。但是隨著建材和人工成本的增長，進行保障性住房建設(shè)的最終利潤就更低了，如果超過計劃工期，或銷售去化不及預(yù)期，項目往往會虧損。可以說，保障性住房建設(shè)項目盈利能力上非常脆弱，這也是民營資本不愿涉足的原因。

4. 保障性住房政策方面

保障性住房自身具有嚴格的政策體系，如果是配建的公租房，往往由政府按照其認可的價格進行定價回購，如果企業(yè)控制不好成本，很容易出現(xiàn)虧損。如果是共有產(chǎn)權(quán)房，其開發(fā)建設(shè)的手續(xù)辦理環(huán)節(jié)往往要比普通商品住宅要多，會增加住房保障部門及所在區(qū)域的多重審核，開發(fā)周期加長，加上其客戶群準(zhǔn)入門檻較高、銷售價格限定、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售受眾局限、市場接受度低等情況，在銷售去化上企業(yè)往往也面臨著巨大的壓力，尤其是在房地產(chǎn)行情不好的情況下，企業(yè)主動作為的空間有限，增加了企業(yè)的效益風(fēng)險。

四、保障性住房投資建設(shè)中國有企業(yè)參與問題的成因

（一）企業(yè)缺乏對投資決策和建設(shè)程序的認識

國有企業(yè)的國有屬性，要求其在保障性住房建設(shè)方面要具有政治意識，發(fā)揮帶頭作用，積極承接保障性住房建設(shè)項目，但是部分國有企業(yè)在保障性住房項目建設(shè)上缺乏具體操作經(jīng)驗，對相關(guān)政策和程序了解得不夠全面透徹，有可能在項目前期評估上，對存在的問題和潛在風(fēng)險做得不夠充分，預(yù)判性不足，從而影響后續(xù)開發(fā)建設(shè)進度。

（二）企業(yè)自身綜合運營能力有待提高

國有企業(yè)相對全力追逐利潤的民營企業(yè)缺乏一定的主動性，更關(guān)注安全、穩(wěn)健。保障性住房項目因其惠民特殊性，建設(shè)要求高、收益水平低、手續(xù)辦理煩瑣，要想在項目上兼顧實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，就對企業(yè)的“內(nèi)功”提出了更高的要求。而國有企業(yè)相較民營企業(yè)，在投資建設(shè)、成本管控、銷售去化、資金使用等綜合運營能力方面還有待提高。

保障性住房項目是政府惠民工程，不以營利為目的，同時又要兼顧項目品質(zhì)，政府在開發(fā)進度、手續(xù)辦理、獎懲政策上要有更具體的配套政策，既監(jiān)督監(jiān)管國有企業(yè)按時保質(zhì)保量建設(shè)、交付使用，又要提高和保護國有企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性，使保障性住房建設(shè)真正做到多方合作、各負其責(zé)、各得其所、合作共贏的局面，使保障性住房項目真正成為惠民項目。

（三）缺乏足夠多的社會資本投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中

政府是為了緩解住房和土地供需矛盾，穩(wěn)定房價，給更多中低收入群體提供住房才會進行保障性住房建設(shè)項目，政府需要大量的資金才能維持保障性住房建設(shè)施工和管理，只依靠政府財政是無法維持的，需要大量社會資本參與建設(shè)。但是現(xiàn)實情況是這些保障性住房沒有較大的經(jīng)濟效益，很難注入社會資本。

五、保障性住房投資建設(shè)中的國有企業(yè)參與建議

（一）政府層面

在政府層面，首先，政府對于國有企業(yè)參與保障性住房建設(shè)應(yīng)該給予配套政策支持，如在拿地方式、拿地成本上，公租房以劃撥形式供地，帶有政策保障性的商品房（中間階層）在付款進度、手續(xù)辦理、融資成本、銷售人群寬度等方面，延長付款進度，簡化審批手續(xù)，降低融資成本，根據(jù)市場行情和市場接受度，靈活配置保障性住房。同時保持政策穩(wěn)定性，如確需適應(yīng)新政策的，能在其他方面給予相應(yīng)調(diào)整補償。其次，政府對保障房建設(shè)應(yīng)給予強有力的行政服務(wù)支持，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，減少不必要的行政干擾，少一些“卡脖子”，多一些主動調(diào)研、主動解決問題，幫助國有企業(yè)順利進行保障性住房建設(shè)施工，保護國有企業(yè)參與保障房建設(shè)的積極性。最后，保障性住房應(yīng)與普通商品房劃類而論，使保障性住房真正做到品質(zhì)有保障，配置對接精準(zhǔn)，對供需雙方有吸引力，切實實現(xiàn)保障性住房的社會價值。

（二）企業(yè)層面

國有企業(yè)是歸國家所有的企業(yè)，相較于民營企業(yè)，國有企業(yè)應(yīng)兼顧經(jīng)濟效益和社會效益。在參與保障性住房投資建設(shè)中，一方面國有企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部加強社會責(zé)任意識，積極響應(yīng)國家政策，深入了解國家政治經(jīng)濟形勢，了解地方政府在保障性住房建設(shè)、城市提升等方面的政策法規(guī)，加強住房具體政策研究，加強與政府部門溝通，了解具體的手續(xù)辦理和程序規(guī)定，充分調(diào)研，做到心中有數(shù)。另一方面，保障性住房投資建設(shè)比商品房開發(fā)建設(shè)更考驗企業(yè)的成本管控和運營管理能力，要在企業(yè)內(nèi)部加強修煉“內(nèi)功”，提升內(nèi)部運營管理、資金統(tǒng)籌等全環(huán)節(jié)效能，以實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟效益和社會效益。

六、結(jié)語

保障性住房建設(shè)是一項艱巨的工程，需要大量的資本投入，政府需要通過政策引導(dǎo)和良好的行政服務(wù)，積極吸收社會資本，為保障性住房建設(shè)募集更多資金，積極爭取國有企業(yè)參與建設(shè)。國有企業(yè)在發(fā)展自身經(jīng)濟的時候也要加強社會責(zé)任感，為社會建設(shè)貢獻更多力量，建立具有高度社會責(zé)任感的企業(yè)文化，帶領(lǐng)全體員工積極參與社會惠民項目建設(shè)，正確認識參與保障性住房建設(shè)對于企業(yè)的價值，提高企業(yè)榮譽和社會地位，促進國有企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

北京市規(guī)劃和自然資源委員會.北京市國有建設(shè)用地土地供應(yīng)計劃[Z].2017-2021.

（作者單位：京能置業(yè)股份有限公司）