沈文

（江蘇揚(yáng)建集團(tuán)有限公司）

一、研究背景

在房地產(chǎn)租賃進(jìn)一步發(fā)展的背景下，2001 年財(cái)政部印發(fā)的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中將以出租為目的的房地產(chǎn)視為企業(yè)的自有資產(chǎn)已無(wú)法真實(shí)地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，亟待有一部完善的制度來(lái)對(duì)非自用房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算和列報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。2006 年財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將非自用房地產(chǎn)界定為投資性房地產(chǎn)，其細(xì)則在CAS3 中予以規(guī)范。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)列報(bào)的相關(guān)事宜在《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 40 號(hào)—投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)IAS40）中予以規(guī)范，CAS3 是在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際化趨同背景下產(chǎn)生的，因此其大部分條例與IAS40 類(lèi)似?，F(xiàn)階段CAS3 的具體細(xì)則還存在一些亟待解決的問(wèn)題，在趨同于IAS40 的同時(shí)，也需要結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情進(jìn)一步完善，以適應(yīng)房地產(chǎn)租賃的發(fā)展。

CAS3 中規(guī)定企業(yè)可自主選擇成本模式或公允價(jià)值模式，可是CAS3 對(duì)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值設(shè)置了很多項(xiàng)嚴(yán)苛的條件，導(dǎo)致超過(guò)90%左右的公司對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均選用成本模式計(jì)量。

二、揚(yáng)建地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

揚(yáng)建地產(chǎn)公司成立于1998 年8 月21 日，其注冊(cè)資本為2000 萬(wàn)元。公司成立之初主要以房屋銷(xiāo)售為主，隨著其不斷地發(fā)展壯大，逐漸拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，形成以房屋銷(xiāo)售、租賃為主，房地產(chǎn)信息咨詢(xún)；設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布國(guó)內(nèi)各類(lèi)廣告為輔的業(yè)務(wù)板塊。揚(yáng)建地產(chǎn)有豐富的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)等方面的經(jīng)驗(yàn)，公司開(kāi)發(fā)的中端以及高端項(xiàng)目比較多，產(chǎn)品線豐富，同時(shí)取得了在城鎮(zhèn)商業(yè)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，建立了多個(gè)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展平臺(tái)。

近年來(lái)，隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，深化供給側(cè)改革，我國(guó)逐漸增加了土地的供應(yīng)，在限地價(jià)等高壓政策，以及金融去杠桿的雙重影響下，住宅開(kāi)發(fā)一定程度上受到了限制，該行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下降，許多房企正在從僅僅只開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，向綜合運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型。

在2020 年的年報(bào)中，揚(yáng)建地產(chǎn)公司在手的住宅、商鋪、車(chē)位數(shù)量急劇上身。公司于2020 年8 月21 日發(fā)布公告稱(chēng)：“為了準(zhǔn)確地體現(xiàn)其投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，為會(huì)計(jì)信息使用者及時(shí)提供公司的經(jīng)營(yíng)狀況，公司董事會(huì)會(huì)議通過(guò)了《揚(yáng)建地產(chǎn)有限公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式的議案》，并決定自2021 年1 月1 日起開(kāi)始執(zhí)行”。

三、采用公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)

（一）提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息

為了能讓企業(yè)的股東和債務(wù)人等能夠及時(shí)了解到最新的公司動(dòng)態(tài)，企業(yè)都會(huì)定期編制、發(fā)布財(cái)務(wù)報(bào)告。因此，可靠的會(huì)計(jì)信息在企業(yè)高層的決策中占據(jù)重要地位。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的面向過(guò)去的歷史成本計(jì)量模式已不能跟上市場(chǎng)發(fā)展的步伐。而財(cái)務(wù)報(bào)表就是投資者進(jìn)行投資的判斷依據(jù)，如果繼續(xù)使用成本計(jì)量模式，那么財(cái)務(wù)報(bào)表的使用價(jià)值將被降低。如果使用公允價(jià)值計(jì)量模式，就能真實(shí)反映公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，為信息使用者提供及時(shí)、相關(guān)、可靠的高質(zhì)量信息，從而幫助他們作出準(zhǔn)確的投資決策。

（二）增加融資的規(guī)模，緩解資金壓力

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)需要大量資金的支持。大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時(shí)會(huì)通過(guò)融資解決當(dāng)下之急。而對(duì)外融資的途徑比較單一，主要有銀行貸款、發(fā)行新股等。但是礙于發(fā)行新股的成本較高、程序非常復(fù)雜，同時(shí)還會(huì)稀釋企業(yè)的控制權(quán)等方面的考慮，企業(yè)通常會(huì)通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金困難。但是銀行出于對(duì)公司償債能力的考慮，會(huì)嚴(yán)格審查企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表以了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。只有當(dāng)企業(yè)符合銀行的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)銀行才會(huì)放款。當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不達(dá)標(biāo)時(shí)，其可通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式的變更來(lái)優(yōu)化該項(xiàng)指標(biāo)。采用公允價(jià)值計(jì)量有助于公司借此對(duì)其所擁有的投資性房地產(chǎn)獲得較高的市場(chǎng)估價(jià)，使得公司能夠獲得較高的賬面利潤(rùn)，進(jìn)而提升了公司的形象，顯著增強(qiáng)其融資能力。

揚(yáng)建地產(chǎn)公司不斷擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，同時(shí)快速拓展其銷(xiāo)售渠道，那么在這個(gè)過(guò)程中便需要大量的資金。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的時(shí)期，在建工程不斷增加，而銷(xiāo)售量持續(xù)走低，嚴(yán)重增加了公司對(duì)資金的需求。為了滿足公司發(fā)展的資金需求，公司在銀行的借款大幅增加。這些就使得公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用變得很高。它在提高了公司對(duì)外借款難度的同時(shí)，也使公司的經(jīng)營(yíng)面臨巨大的挑戰(zhàn)。為了償還銀行貸款、填補(bǔ)流動(dòng)資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)而優(yōu)化公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，董事會(huì)提議改變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。

（三）改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率

當(dāng)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，那么在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司都要以公允價(jià)值為依據(jù)，進(jìn)行賬面價(jià)值的調(diào)整。但是伴隨我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，公司該項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本遠(yuǎn)低于其公允價(jià)值。因此，改變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式會(huì)增加其價(jià)值。當(dāng)企業(yè)的負(fù)債不變時(shí)，隨著其資產(chǎn)的增加，其資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)變小。這樣便改善了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，在降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、改善償債能力。

在2018 至2020 年，投資性房地產(chǎn)的賬值與資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額相比較而言，最高比重只有0.96%，所占數(shù)額較小，未能反映其增長(zhǎng)的價(jià)值，甚至還有下滑的現(xiàn)象。然而，從2021 年1 月起，改為使用公允價(jià)值計(jì)量其公司的投資性房地產(chǎn)開(kāi)始，前述所占的比重在一個(gè)季度的時(shí)間巨漲，與前年相比較而言，其賬值增長(zhǎng)949.00%。

（四）增加了所有者權(quán)益

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策改變時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行追溯調(diào)整。在變更時(shí)，賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額，需要對(duì)期初留存收益進(jìn)行調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，其賬面價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其公允價(jià)值，所以變更此會(huì)計(jì)政策就會(huì)增加企業(yè)的期初留存收益，從而所有者權(quán)益也會(huì)隨之增加。不僅如此，當(dāng)企業(yè)的自用房產(chǎn)變更為投資性房地產(chǎn)并采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，因此增加了所有者權(quán)益。

（五）增加財(cái)務(wù)報(bào)表的賬面凈利潤(rùn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則CAS3 中規(guī)定，當(dāng)公司使用公允價(jià)值對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，則不再對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。通常情況下，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值都很高，那么每年其折舊攤銷(xiāo)金額也相對(duì)較大。當(dāng)不再計(jì)提折舊攤銷(xiāo)時(shí)，這一大筆資金將會(huì)歸于企業(yè)的利潤(rùn)。

另外，公司還要在資產(chǎn)負(fù)債表日，將賬面價(jià)值、公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。就我國(guó)目前的發(fā)展而言，公司每年年末的增值額都能計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，從而增加企業(yè)的凈利潤(rùn)?？梢?jiàn)投資性房地產(chǎn)放棄成本模式選用了公允價(jià)值計(jì)量，在變更當(dāng)年，將投資性房地產(chǎn)中積蓄的價(jià)值釋放到報(bào)表中，使得企業(yè)的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率大幅度的提升，美化財(cái)務(wù)報(bào)表，向外界傳遞企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的有利信息，為企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)提供便利的同時(shí)使得企業(yè)的整體價(jià)值得以提升。

揚(yáng)建地產(chǎn)2019-2021 年年?duì)I業(yè)收入及凈利潤(rùn) 單位：萬(wàn)元

從上表可以看出，揚(yáng)建地產(chǎn)連續(xù)兩年虧損，公司變更計(jì)量模式的動(dòng)機(jī)之一是為了增加公司利潤(rùn)，扭虧為盈。

如上表所示：揚(yáng)建地產(chǎn)2021 年度四個(gè)季度的有關(guān)經(jīng)營(yíng)成果的財(cái)務(wù)指標(biāo)，在最后一季度，也就是第四季度，其總資產(chǎn)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)報(bào)酬率均由負(fù)值成為正值，其中，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)的幅度最大，從-0.10%增長(zhǎng)到了2.27%，揚(yáng)建地產(chǎn)的凈資產(chǎn)報(bào)酬率從-0.19%增長(zhǎng)到了1.27%，主要還是公允價(jià)值的計(jì)量使其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，使其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率提升，同時(shí)，揚(yáng)建地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果得到了顯著的提升。

揚(yáng)建地產(chǎn)2021 年經(jīng)營(yíng)成果財(cái)務(wù)指標(biāo) 單位：%

四、目前采用公允價(jià)值模式存在的不足之處

（一）相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)苛的規(guī)定

1.必須具備活躍的市場(chǎng)。對(duì)于處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)等偏僻的市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍，導(dǎo)致難以確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，企業(yè)管理層對(duì)公允價(jià)值計(jì)量避而遠(yuǎn)之。

2.公允價(jià)值能可靠計(jì)量。由于我國(guó)部分地區(qū)并不具備足夠活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，導(dǎo)致要想取得符合條件的公允價(jià)值非常困難。為此，企業(yè)需要請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，然而眼下中國(guó)此方面的專(zhuān)業(yè)人才少之又少，因此每次企業(yè)的評(píng)估費(fèi)用都非常高。這在實(shí)際操作中增加了企業(yè)工作量的同時(shí)還增加了公允價(jià)值的獲取成本。

3.準(zhǔn)則計(jì)量模式單一。CAS3 應(yīng)用指南中指出同一企業(yè)只可選擇一種計(jì)量模式，并將選擇的計(jì)量模式應(yīng)用于全部的投資性房地產(chǎn)，這樣的要求不太合理。同一企業(yè)的全部投資性房地產(chǎn)由于其處于不同的市場(chǎng)或其他原因，并不是都能夠達(dá)到公允價(jià)值計(jì)量條件的要求，這樣一刀切的規(guī)定使得擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在后續(xù)計(jì)量的選擇時(shí)，陷入兩難的境地。

4.準(zhǔn)則公允價(jià)值模式不可逆。CAS3 中指出投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的變更是不可逆的。即某一家企業(yè)如果選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式就不可以再選擇歷史成本計(jì)量模式。但是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有太多不可確定的因素，當(dāng)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能取得時(shí)企業(yè)將何去何從？

（二）缺乏公允價(jià)值的具體操作指南

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則CAS3 中規(guī)定，企業(yè)只有在有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的前提下才能使用公允價(jià)值計(jì)量模式，但是活躍的交易市場(chǎng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么，對(duì)于這些重要的字眼相關(guān)準(zhǔn)則中并沒(méi)有具體的說(shuō)明與解釋。

2.準(zhǔn)則中提到的公允價(jià)值使用的另一條件是其公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠的取得，這種措辭也是相當(dāng)模糊的。公允價(jià)值是面向未來(lái)的，且其受到多方面條件的限制，那么企業(yè)能怎樣確保該投資性房地產(chǎn)所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展呢。這些在實(shí)際操作中都是相當(dāng)困難的。

3. 我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的評(píng)估方法沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是有三種方法可供企業(yè)選擇。在這種情況下，即使同一個(gè)投資性房地產(chǎn)，如果企業(yè)采用不同的評(píng)估方法，其所得到的結(jié)果也會(huì)大不相同。這樣會(huì)降低其可比性，增加公允價(jià)值計(jì)量模式的推行難度。

（三）監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式被利用

現(xiàn)階段，相關(guān)部門(mén)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的監(jiān)管、懲處體系還不夠完善，這導(dǎo)致一些企業(yè)利用公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)增加企業(yè)的凈利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈余管理。相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有自主選擇的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或出現(xiàn)虧損的時(shí)候，企業(yè)便可以變更投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策，從而增加企業(yè)的凈利潤(rùn)，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。而這些都是企業(yè)通過(guò)合法的途徑實(shí)現(xiàn)了其自身的非法不當(dāng)?shù)哪康?，從而為?huì)計(jì)信息的使用者提供了虛假不實(shí)的信息，誤導(dǎo)了投資者。

五、建議

1.共享房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)。我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值獲取難且獲取成本高的主要原因是當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍。而且房地產(chǎn)的公允價(jià)值還受到其坐落地段、新舊程度、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、房屋朝向等因素的影響，因此企業(yè)需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。因此筆者建議，相關(guān)部門(mén)可以將現(xiàn)有信息平臺(tái)的資源進(jìn)行整合、擴(kuò)充，形成完整、權(quán)威的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)，以此解決交易信息缺乏的困難。這樣一來(lái)，一方面降低了公允價(jià)值的獲取難度，同時(shí)提高了估值結(jié)果的準(zhǔn)確性與可靠性，另一方面還降低了公允價(jià)值的獲取成本。

2.完善公允價(jià)值的評(píng)估制度。我國(guó)大部分公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定是建立在評(píng)估機(jī)構(gòu)估值的基礎(chǔ)上的，因此筆者建議，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立及運(yùn)營(yíng)等實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的評(píng)估制度，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)所采用的評(píng)估方法、評(píng)估依據(jù)以及所出具的評(píng)估結(jié)果等做詳細(xì)的規(guī)定限制。同時(shí)，還需要制定嚴(yán)格的考核機(jī)制、審查制度，來(lái)確定評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)資格，加強(qiáng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才的隊(duì)伍建設(shè)。

3.嚴(yán)格限制投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更條件。公司通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換可以對(duì)公司進(jìn)行盈余管理，從而釋放公司的隱性?xún)r(jià)值來(lái)粉飾公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，為會(huì)計(jì)信息使用者提供誤導(dǎo)性的信息。因此，筆者建議相關(guān)的部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格限制公司投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)變的條件，公司應(yīng)該在滿足其除去非經(jīng)常性損益之后企業(yè)的凈利潤(rùn)仍然為正的情況下，才能對(duì)其所持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

4.允許同一家企業(yè)采用兩種計(jì)量模式。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，同一家企業(yè)所持有的所有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量均只能采用同一種會(huì)計(jì)計(jì)量模式。然而同一企業(yè)中并不是其全部的投資性房地產(chǎn)均滿足公允價(jià)值計(jì)量的條件，因此筆者建議，對(duì)于公允價(jià)值可以持續(xù)可靠的取得的投資性房地產(chǎn)選用公允價(jià)值計(jì)量模式，否則選擇歷史成本計(jì)量模式，并在報(bào)表附注中分別披露不同計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)的具體情況。