劉全海，蔣益舟，曹峰，郭云嫣

(1.常州市測繪院，江蘇 常州 213000； 2.常州市地理信息智能技術(shù)中心，江蘇 常州 213000)

1 引 言

開展房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證是黨中央、國務(wù)院做出的重要決策，是鄉(xiāng)村振興一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作[1]。明晰農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地、房屋等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，盤活農(nóng)村資源資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要舉措；是深化農(nóng)村改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，對農(nóng)民不動產(chǎn)權(quán)益保護(hù)、交易和擔(dān)保、增加財(cái)產(chǎn)性收入有著十分重要的作用。江蘇省自然資源廳要求在2020年權(quán)籍調(diào)查測繪的基礎(chǔ)上，全省于2021年年底全面完成房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。

不動產(chǎn)登記的全生命周期過程中，涉及空間、非空間的多源數(shù)據(jù)，各類數(shù)據(jù)之間存在著語義、語法和數(shù)據(jù)模型上的差異。過去，我國不動產(chǎn)登記部門圍繞不動產(chǎn)登記發(fā)證開發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)和登記發(fā)證系統(tǒng)[2]，在單宗地的受理、權(quán)調(diào)、登記工作取得了十分明顯的成效。然而，在當(dāng)下規(guī)?；怯洶l(fā)證的情況下，因網(wǎng)絡(luò)和信息保密安全的限制，本次農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作在信息采集、申請登記、確認(rèn)審核、登簿繕證等過程中，權(quán)調(diào)表、申請表、確權(quán)表等重復(fù)錄入和校核同一個(gè)信息，導(dǎo)致作業(yè)效率和質(zhì)量水平較低，同時(shí)，該工作普遍存在著宅基地?cái)?shù)量大、百姓訴求多、確權(quán)政策不統(tǒng)一、歷史檔案不完整、農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料參差不齊等問題[3，4]，進(jìn)一步影響了登記發(fā)證的效率和質(zhì)量。

為了解決重復(fù)填寫信息、工作低效的問題，本文通過常州經(jīng)開區(qū)的實(shí)踐，分析和梳理工作流程中的“難點(diǎn)”和“堵點(diǎn)”，研發(fā)了房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記輔助生產(chǎn)軟件，在滿足登記政策的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了提質(zhì)增效。

2 業(yè)務(wù)流程和問題分析

從時(shí)空對象角度考量，按照不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和滅失的全生命周期過程，不動產(chǎn)登記類型可分為：首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押權(quán)登記、注銷登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記、解封登記等[5，6]，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他登記等。農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記的程序，可以劃分為申請受理、登記、審核、繕證四個(gè)階段。登記程序?qū)Φ怯洐C(jī)關(guān)以及利益相關(guān)者均產(chǎn)生一定法律效果，即形式效力和實(shí)體效力[7]。

農(nóng)村的土地、房屋確權(quán)登記關(guān)系到每個(gè)農(nóng)民的切身利益，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，產(chǎn)權(quán)不明晰、宅基地超標(biāo)、一戶多宅、違法改變土地用途、權(quán)利人的確定原因等因素[4]，會造成較多糾紛、矛盾。在頂層設(shè)計(jì)方面，要有實(shí)際操作性意義的農(nóng)村土地節(jié)約集約下的登記政策。在權(quán)屬和權(quán)利內(nèi)容方面，要有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查、準(zhǔn)確完備的登記材料，樹立不動產(chǎn)登記的公信力，減少權(quán)屬糾紛矛盾，推動農(nóng)村不動產(chǎn)交易的安全與高效。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)要求，結(jié)合各地的登記政策，通過信息化解決確權(quán)登記過程中存在的問題。

2.1 房地一體農(nóng)村登記發(fā)證業(yè)務(wù)流程

從圖1中可以看出，房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證的工作流程為：接收村民的登記申請材料→復(fù)核、完善農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果并進(jìn)行利用→對收件材料進(jìn)行初審、權(quán)屬核查→填寫、完善各項(xiàng)收件材料→配合村(居)委會完成公告、三級確認(rèn)；配合登記機(jī)構(gòu)完成登記公告等相關(guān)登記手續(xù)→補(bǔ)充完善不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，編輯宗地圖、分層分戶圖→對符合登記發(fā)證要求的材料進(jìn)行掛接、信息錄入、資料掃描→審核材料→不動產(chǎn)證書打印、頒發(fā)→檔案立卷、編號、裝訂并移交。

圖1 房地一體農(nóng)村登記發(fā)證業(yè)務(wù)流程圖

2.2 流程優(yōu)化及問題分析

不動產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)過程中，需要申請人提供身份證明、不動產(chǎn)權(quán)源材料、家庭成員身份證明、不動產(chǎn)測繪報(bào)告等有效信息并簽字改章。在此過程中，涉及大量表單材料，如不動產(chǎn)登記申請書(首次、變更、轉(zhuǎn)移)、確權(quán)申請審核表、家庭成員審核表、權(quán)籍調(diào)查表、公示公告材料、審核清單、頒證臺賬等。這些材料均以紙質(zhì)形式，并經(jīng)申請人、組村鎮(zhèn)三級和不動產(chǎn)登記發(fā)證部門的層層簽字審核后采信，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過對試點(diǎn)村莊進(jìn)行分析，主要存在以下問題：一是語義異構(gòu)。①語義沖突，如地名地址異名同義和同名異義；②語法表述方法不同，對登記房屋/土地的坐落信息；③連接與分隔語義關(guān)系常見的一種是地址的關(guān)聯(lián)。二是數(shù)據(jù)之間的映射關(guān)系不夠，或者說關(guān)聯(lián)性不夠。大多數(shù)項(xiàng)目的映射依靠手工完成，不同表格中反復(fù)出現(xiàn)的同類信息，如宗地號、戶主信息(姓名、性別、年齡、家庭住址、門牌號、聯(lián)系電話)，家庭成員(姓名、身份證號、戶主和申請人關(guān)系)、權(quán)源情況等，需人工反復(fù)填寫，表與表之間關(guān)聯(lián)性不夠，效率低下且容易出錯(cuò)。三是信息化程度不夠。如申請人的年齡、性別可以從身份證號碼中自動生成，家庭成員關(guān)系可通過親屬關(guān)系知識模型的自動構(gòu)建和轉(zhuǎn)換。針對核準(zhǔn)面積而言，需結(jié)合具體業(yè)務(wù)類型判斷并計(jì)算核準(zhǔn)面積，較為復(fù)雜，可通過基于規(guī)則的核準(zhǔn)土地面積和房屋面積開展自動化計(jì)算。四是生產(chǎn)庫、權(quán)籍庫和登記庫的自動耦合不夠。應(yīng)解決“三庫”之間的基于任務(wù)協(xié)同的高效的數(shù)據(jù)集成方法，構(gòu)建基于信息采集的數(shù)據(jù)集成框架，解決數(shù)據(jù)匹配、任務(wù)推送等關(guān)鍵問題。

3 流程優(yōu)化和信息化的幾個(gè)關(guān)鍵技術(shù)

3.1 基于本體的親屬關(guān)系知識模型的構(gòu)建和轉(zhuǎn)換

農(nóng)村不動產(chǎn)登記是以戶為單位進(jìn)行的，家庭成員及成員間關(guān)系是不動產(chǎn)登記中具有法律效應(yīng)的重要登記內(nèi)容。戶籍登記信息又是存在新增、減少等動態(tài)變化，申請人與戶口本上戶主不一定是同一人，故不動產(chǎn)登記中成員關(guān)系與戶籍登記中親屬關(guān)系不盡相同。因此，需要構(gòu)建基于本體的親屬關(guān)系知識模型[8]，并能實(shí)現(xiàn)自動轉(zhuǎn)換。常見的戶籍管理中親屬關(guān)系如圖2所示(僅僅是包含了與戶主之間的關(guān)系)：

圖2 近親結(jié)構(gòu)圖

不動產(chǎn)登記時(shí)，權(quán)利人包括親屬關(guān)系(圖3)，如夫妻，兒媳等姻親。

圖3 親屬關(guān)系分類圖

根據(jù)家庭意愿和登記要求，隨著申請人的不同會導(dǎo)致成員關(guān)系發(fā)生變化，如圖4所示。

圖4 戶口關(guān)系變化表

應(yīng)完成基于本體的親屬關(guān)系知識模型的構(gòu)建，同時(shí)通過實(shí)例對模型中使用SWRL(Semantic Web Rule Language)[8]進(jìn)行驗(yàn)證。當(dāng)然，我國的家庭從以往的大家族為主演變?yōu)楝F(xiàn)有的以小家庭為主，戶籍聚居方式變得相對簡單。構(gòu)建現(xiàn)代家庭關(guān)系成員表模型，并通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動地轉(zhuǎn)換。

3.2 基于居民身份證號碼的信息采集表自動生成

身份證號碼都作為主關(guān)鍵字和唯一識別碼在數(shù)據(jù)比對中發(fā)揮主要作用。登記申請時(shí)核對身份信息，并錄入信息采集表。如身份證號碼的準(zhǔn)確與否，直接影響不動產(chǎn)權(quán)證的公信力。居民身份證號碼是按照國家標(biāo)準(zhǔn)編制的，號碼中含有準(zhǔn)確的個(gè)人信息。如由15位或18位組成。前6位為行政區(qū)劃代碼，18位的居民身份證號碼的第7至第14位為出生日期，第15位至第17位為順序碼(其中第17位代表性別)。15位的居民身份證號碼與18位的區(qū)別在于出生年份為兩位，無校驗(yàn)碼。

從身份證號碼中提取年齡公式：

Age=MID(A1，7，8)

Age=TEXT(MID(A1，7，4)&“-”&MID(A1，11，2)&MID(A1，13，2)，(YYYY-MM-DD)

其中A1為身份證號碼，MID為函數(shù)為字符串函數(shù)。

從身份證號碼中提取性別公式：

Gender=IF(MOD(MID(A1，17，1)，2)，“男”，“女”)

MOD函數(shù)為求余函數(shù)，計(jì)算奇偶數(shù)，奇數(shù)為男，偶數(shù)為女。

一是居民身份證號碼錄入。在申請人登記時(shí)，在錄入信息時(shí)抽取年齡和性別，集成于信息采集表并完善對身份證號碼的自動驗(yàn)證，類似于第二代居民身份證人工閱讀器。要求錄入信息時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核對，避免人為錄入錯(cuò)誤。

二是采用二代身份證智能采集器智能讀取[9]。利用智能采集器，實(shí)現(xiàn)對第二代居民身份證信息的自動錄入，智能讀取登記申請人的姓名、性別、住址、身份證等重要登記信息(如表1所示)，消除手動錄入錯(cuò)誤，并通過編程直接填寫信息采集表，從而減少填寫的工作量，提高登記申請和審核的效率。

表1 二代身份證智能讀取信息表

3.3 基于規(guī)則的土地核準(zhǔn)面積和房屋核準(zhǔn)面積自動化計(jì)算

不動產(chǎn)登記發(fā)證工作中，保障土地和房產(chǎn)面積的合法合規(guī)是重要工作，關(guān)系到群眾核心利益，因此在信息采集和數(shù)據(jù)錄入的過程中，對土地和房屋的面積核算也是工作的重點(diǎn)。

根據(jù)政策要求，土地和房屋核準(zhǔn)面積受原證面積、實(shí)際面積、核準(zhǔn)面積上限和翻改建情況影響，其中原證面積指原房產(chǎn)證或土地證面積，實(shí)際面積指權(quán)籍調(diào)查成果中經(jīng)實(shí)測的土地面積或房屋建筑面積，核準(zhǔn)面積上限則由各地根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定。在程序設(shè)計(jì)過程中，土地核準(zhǔn)面積與房屋核準(zhǔn)面積遵循同樣的計(jì)算公式，僅在核準(zhǔn)面積上限數(shù)值上存在差異。

核準(zhǔn)面積計(jì)算流程如圖5所示，其中核準(zhǔn)面積由式(1)計(jì)算：

圖5 核準(zhǔn)面積計(jì)算流程

(1)

在整個(gè)核準(zhǔn)面積計(jì)算過程中，用戶僅需根據(jù)各行政區(qū)劃設(shè)置不同的核準(zhǔn)面積上限，其余數(shù)據(jù)由系統(tǒng)自動讀取和運(yùn)算，并將核準(zhǔn)面積納入數(shù)據(jù)質(zhì)檢范疇內(nèi)。

4 常州實(shí)踐與分析

4.1 系統(tǒng)框架

房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證輔助生產(chǎn)軟件系統(tǒng)框架如圖6所示，系統(tǒng)主要可分為數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)更新和用戶應(yīng)用三個(gè)層級。數(shù)據(jù)庫負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)存儲，包括原始地籍?dāng)?shù)據(jù)庫以及不動產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫；數(shù)據(jù)更新為系統(tǒng)臨時(shí)數(shù)據(jù)存儲，主要負(fù)責(zé)將原始地籍?dāng)?shù)據(jù)和外部補(bǔ)充數(shù)據(jù)融合，以及數(shù)據(jù)更新內(nèi)容的展示；用戶應(yīng)用包括信息的采集和錄入，以及更新數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)處理功能。

圖6 系統(tǒng)框架

系統(tǒng)基于C++語言開發(fā)，在Windows平臺和Linux平臺均可運(yùn)行，且可快速移植到移動平臺。程序可直接與原始數(shù)據(jù)庫無縫對接，包括直接應(yīng)用數(shù)據(jù)庫導(dǎo)出的原始數(shù)據(jù)，以及對經(jīng)軟件標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)直接入庫；用戶除采集數(shù)據(jù)時(shí)需要手動錄入數(shù)據(jù)，前期的數(shù)據(jù)融合，以及后期的數(shù)據(jù)處理、質(zhì)檢均由軟件自動進(jìn)行，無須用戶操作即可直接生成可以入庫的數(shù)據(jù)，極大簡化了作業(yè)流程。

4.2 系統(tǒng)功能

房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證輔助生產(chǎn)軟件的運(yùn)行流程和系統(tǒng)界面如圖7、圖8所示，軟件的主要功能包括數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、信息采集和數(shù)據(jù)匯總?cè)齻€(gè)模塊。數(shù)據(jù)準(zhǔn)備模塊包含數(shù)據(jù)導(dǎo)入和數(shù)據(jù)融合兩大功能，數(shù)據(jù)導(dǎo)入可將原始地籍?dāng)?shù)據(jù)庫及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員數(shù)據(jù)快速寫入系統(tǒng)，再經(jīng)由數(shù)據(jù)融合，構(gòu)成完整的已知親屬網(wǎng)絡(luò)和宗地信息數(shù)據(jù)；信息采集模塊負(fù)責(zé)將匯總?cè)诤系臄?shù)據(jù)生成標(biāo)準(zhǔn)化信息采集表并導(dǎo)出，由作業(yè)人員實(shí)地和居民進(jìn)行核實(shí)及補(bǔ)足；數(shù)據(jù)匯總模塊可以直接將標(biāo)準(zhǔn)化信息采集得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和質(zhì)檢，并將質(zhì)檢通過的成果按鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行分類歸納，生成各類登記用表單并批量打印，作業(yè)員可一鍵完成內(nèi)業(yè)工作。未通過質(zhì)檢的數(shù)據(jù)也會歸類匯總，提醒作業(yè)員進(jìn)行復(fù)檢和修改。該軟件在常州的武進(jìn)、鐘樓、經(jīng)開區(qū)等多地進(jìn)行了全面應(yīng)用，為完成房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證任務(wù)發(fā)揮了重要作用。

圖7 系統(tǒng)運(yùn)行過程

圖8 系統(tǒng)界面

5 總 結(jié)

本文從房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證的信息化需求出發(fā)，針對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量大、多源性、異構(gòu)性(尤其是語義異構(gòu)性)等特點(diǎn)，解決信息采集、登記申請、確認(rèn)審核、登簿繕證等過程中數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性不足、作業(yè)效率低下、質(zhì)量難以保證的問題，以全生命周期的思路全面梳理了業(yè)務(wù)流程，并對幾個(gè)關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了研究。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)了房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證輔助生產(chǎn)軟件，實(shí)現(xiàn)了登記發(fā)證的數(shù)據(jù)集成、自動關(guān)聯(lián)和匹配、業(yè)務(wù)推送，特別是報(bào)表的自動生成。通過該軟件，作業(yè)隊(duì)伍的整體工作效率明顯地提升，可將現(xiàn)場受理階段采集的信息自動生成申請書、審核表、公示公告材料及權(quán)調(diào)相關(guān)表格，同時(shí)確保了所有信息的前后一致性，避免了數(shù)據(jù)反復(fù)錄入過程中可能產(chǎn)生的人為失誤，節(jié)省了大量的人力、物力和時(shí)間成本。