顏才滿

（杭州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司，浙江 杭州 310002）

近年來，隨著“房住不炒”的提出，我國(guó)加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式也發(fā)生了相應(yīng)的變化。隨著城市化進(jìn)程放緩、居民負(fù)債率提高、土地價(jià)格飆升、房企競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化等問題不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從快速增長(zhǎng)的增量階段進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的存量階段。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)已無法適應(yīng)當(dāng)前變化，在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸被邊緣化，生存壓力巨大，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

一、H房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

杭州市H房地產(chǎn)公司成立于1984年，為國(guó)有控股公司。其前身為住宅經(jīng)營(yíng)公司，在20世紀(jì)80年代的舊城改造、專項(xiàng)住宅、公建任務(wù)中迅速崛起，具有國(guó)家城市綜合開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，一度成為城市建設(shè)的中堅(jiān)力量。H公司所投房產(chǎn)項(xiàng)目近30個(gè)，累計(jì)投資總額達(dá)157億元。近年來，隨著行業(yè)生存環(huán)境變化和競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，以及國(guó)有企業(yè)的體制機(jī)制約束，H公司主動(dòng)調(diào)整創(chuàng)立初期定位的開發(fā)居住功能建筑產(chǎn)品的主營(yíng)業(yè)務(wù)，正式轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，提出了“做強(qiáng)房產(chǎn)投資主業(yè)”的發(fā)展定位，并確立了“一主一副”（房產(chǎn)投資和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）的戰(zhàn)略方向。

二、轉(zhuǎn)型動(dòng)因

目前關(guān)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型動(dòng)因的研究較多，結(jié)合國(guó)內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域的研究以及杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，將推動(dòng)H房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主要?jiǎng)右驓w結(jié)為下述兩個(gè)方面。

（一）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)集中度持續(xù)提升

在“三道紅線”、集中供地、“房住不炒”和新型城鎮(zhèn)化城市發(fā)展的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)唯規(guī)模論的發(fā)展邏輯已被顛覆，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)早期的金融、土地紅利階段已然消失，進(jìn)入微利時(shí)期。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度日趨白熱化，可供企業(yè)爭(zhēng)奪的份額日益縮減，總量有限的前提下，要素、資源會(huì)向著綜合實(shí)力和開發(fā)能力更加完備的企業(yè)集聚，集中度明顯上升，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越發(fā)艱難。2021年5月，TOP30房企集中度為54%，TOP50房企集中度超65%，競(jìng)爭(zhēng)的精細(xì)化和白熱化發(fā)展，使得頭部房企占據(jù)的市場(chǎng)份額越來越大，留給中小型房企的空間則越來越小，一些綜合實(shí)力較弱的中小房企不得不相繼退出，或者選擇到較為偏遠(yuǎn)的縣城和城鎮(zhèn)開發(fā)，或者參與合作拿地，由大型開發(fā)商負(fù)責(zé)操盤。

（二）企業(yè)資金緊張，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式難以為繼

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，此種模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金投入。在外部融資環(huán)境逐步趨緊的當(dāng)下，外部資金的獲取難度攀升，大幅提高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，資金鏈承壓、項(xiàng)目融資難是中小型房地產(chǎn)企業(yè)共同面對(duì)的挑戰(zhàn)。H公司面臨的發(fā)展困境并非始于當(dāng)下，而是在行業(yè)上行周期，沒有有效地利用自身本土品牌優(yōu)勢(shì)，深耕所在本土區(qū)域，反而選擇了去省外發(fā)展。由于缺乏對(duì)目標(biāo)地行業(yè)環(huán)境和運(yùn)行規(guī)律的深度研判以及相應(yīng)的資源支撐，致使項(xiàng)目開發(fā)停滯，資金回籠過慢，影響了后續(xù)發(fā)展和規(guī)模增長(zhǎng)，使其逐漸與其他房企的差距加大，與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代失之交臂。

三、轉(zhuǎn)型可行性分析

轉(zhuǎn)型并不意味著要大動(dòng)作地?fù)Q方向、換行業(yè)，在自身原有的業(yè)務(wù)領(lǐng)域中做精做細(xì)、做出特色，也是一種轉(zhuǎn)型。H房產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型方向是基于其對(duì)行業(yè)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、自身的競(jìng)爭(zhēng)地位以及優(yōu)勢(shì)等維度的思考而定調(diào)的。

（一）主動(dòng)轉(zhuǎn)型是基于房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)定器”作用的思考

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，雖然政策在不斷調(diào)整和變化，近幾年來整體樓市調(diào)控基調(diào)基本保持一致，平穩(wěn)運(yùn)行是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要期望。房地產(chǎn)行業(yè)在主基調(diào)下國(guó)民經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”“壓艙石”的角色定位越發(fā)清晰，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于消化周邊產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能、維持金融體系和各級(jí)地方財(cái)政穩(wěn)定性發(fā)揮著重要作用，同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有釋放空間。在“房住不炒”的大方向下，行業(yè)發(fā)展正逐步由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的平穩(wěn)發(fā)展，行業(yè)的洗牌，倒逼房企苦練內(nèi)功，提高資金運(yùn)用效率，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升綜合實(shí)力。

（二）主動(dòng)轉(zhuǎn)型是基于對(duì)房地產(chǎn)基金生存機(jī)遇的思考

近年來，房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控“房住不炒”、因城施策等主基調(diào)不動(dòng)搖，“三條紅線”之下，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)趨緊，這對(duì)于銀行貸款、信托貸款、公司債等傳統(tǒng)的融資方式來說無疑是一記重?fù)簦诖吮尘跋?，房地產(chǎn)基金成為為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持的一劑良藥。作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的新探索，房地產(chǎn)基金以其運(yùn)作靈活、資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)、主動(dòng)管理、風(fēng)險(xiǎn)分散等特點(diǎn)，既有效防范了金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型，又促進(jìn)了行業(yè)金融化進(jìn)程，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道。根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策提出的“降杠桿”導(dǎo)向，各開發(fā)企業(yè)規(guī)范融資方式，降低企業(yè)負(fù)債率，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境將更為健康、穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展也將迎來新一輪的機(jī)遇。而規(guī)范運(yùn)作的股權(quán)型房地產(chǎn)基金或?qū)@得更多的投資機(jī)會(huì)和更為廣闊的成長(zhǎng)空間。

（三）主動(dòng)轉(zhuǎn)型是基于對(duì)自身房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)基因傳承的思考

H房產(chǎn)公司作為一家有著30余年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的老牌房企，其團(tuán)隊(duì)積累了豐富的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目盡調(diào)、項(xiàng)目開發(fā)、投資決策、項(xiàng)目管理等方面的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)深諳金融投資之道。地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)輔以金融視角，使得H房產(chǎn)公司能夠更為專業(yè)地審視投資項(xiàng)目，做出更為精準(zhǔn)的市場(chǎng)判斷，為其開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)奠定了良好的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，地方國(guó)資房企面臨的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型壓力空前，資源優(yōu)勢(shì)亦逐步弱化，但公信力強(qiáng)、品牌認(rèn)同度高等仍是H房產(chǎn)公司吸引社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)，公司通過搭建投資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的強(qiáng)大助力。

四、轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑探析

處于行業(yè)發(fā)展周期中的房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，做出新的、適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略調(diào)整。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，也為H房產(chǎn)公司帶來了轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向。

（一）轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)

前文提到，H房地產(chǎn)公司由于資金規(guī)模有限、開發(fā)能力不足等原因，已無力維系單獨(dú)拿地開發(fā)并實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，但作為本地老牌國(guó)有房企，H房產(chǎn)公司具有對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)行情熟悉、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富、當(dāng)?shù)仄放普J(rèn)可度較高等優(yōu)勢(shì)，基于對(duì)企業(yè)自身的正確定位，H房產(chǎn)公司主動(dòng)求變，尋找價(jià)值觀契合且擁有較強(qiáng)的資源整合能力和開發(fā)能力的合作伙伴及符合企業(yè)整體戰(zhàn)略的房產(chǎn)項(xiàng)目。2016年初與浙系兩家房企合作，參與20%股權(quán)的方式投資浙江寧波精品住宅項(xiàng)目；隨后，加快市場(chǎng)拓展力度，參與杭州、麗水、溫州等浙江省域內(nèi)的多個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目，且多為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，合作方多以浙系上市及全國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)房企為主，項(xiàng)目占股比例20%～25%不等。其中，作為首發(fā)的寧波項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)投資收益率 54.60%，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展征程拿下了開門紅，H房產(chǎn)公司由此正式轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。自2016年起的兩年間，四個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的落地在給H房產(chǎn)公司開辟了一條轉(zhuǎn)型路徑的同時(shí)也造成了一定的資金壓力，要想進(jìn)一步做大規(guī)模，在投資領(lǐng)域有更大的作為，僅靠自有資金的出資模式必將難以維系，迫切需要積極拓展多元化的融資渠道，降低融資成本。

（二）設(shè)立房地產(chǎn)投資平臺(tái)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的作用不言而喻。近年來，房企的融資渠道總體呈收緊趨勢(shì)，傳統(tǒng)融資渠道的約束不斷加強(qiáng)，融資環(huán)境不斷收緊，較少的自有資金難以支撐房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，如何破解資金難題，做大投資規(guī)模，成為企業(yè)當(dāng)前首要解決的問題。H房產(chǎn)公司積極引入市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源，2018年初，聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴成立了投資管理公司并發(fā)起設(shè)立了初期規(guī)模10億元的投資平臺(tái)，歷時(shí)近四年，房產(chǎn)投資平臺(tái)先后設(shè)立了四期房產(chǎn)投資合伙企業(yè)，資金規(guī)模從初期10億元提升至70億元，合伙人全部為資金實(shí)力雄厚的浙江省內(nèi)國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)。立足于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，投資平臺(tái)以股債投資相結(jié)合的方式，投資房產(chǎn)項(xiàng)目近30個(gè)，累計(jì)投資額約157億元，與諸多房企實(shí)現(xiàn)了從“合作方”到“戰(zhàn)略合作伙伴”的角色轉(zhuǎn)變。提升了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取能力，形成了規(guī)模效應(yīng)，提升了品牌價(jià)值，以全新模式介入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在所投項(xiàng)目中已退出項(xiàng)目16個(gè)，均取得了較好的投資回報(bào)。

（三）拓展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域

H房產(chǎn)公司從一開始就確定了要用兩條腿走路的方式發(fā)展。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，全國(guó)人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為901991162人，占63.89%；與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)，而在一二線城市，房?jī)r(jià)水平仍居高位，外來流動(dòng)人口很難在短期內(nèi)購(gòu)置自有住房，住房租賃市場(chǎng)仍存在廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，H房產(chǎn)公司積累了一定數(shù)量的自持物業(yè)，存在提升自身存量資產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)在需求。在房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)初具規(guī)模后，H房產(chǎn)公司又積極介入房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，搭建房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，使房產(chǎn)投資和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)具備一定關(guān)聯(lián)性的業(yè)務(wù)內(nèi)容互為犄角，相互補(bǔ)充，形成雙核驅(qū)動(dòng)，為公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供支撐。2018年至今，面對(duì)后疫情時(shí)代大面積退租等經(jīng)營(yíng)難題，H房產(chǎn)公司仍實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積持續(xù)增長(zhǎng)，整體出租率達(dá)95%以上。在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和業(yè)務(wù)模式取得初步成功后，H房產(chǎn)公司正積極尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，為公司今后進(jìn)一步轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITS奠定基礎(chǔ)。

（四）完善項(xiàng)目風(fēng)控體系

在對(duì)外投資項(xiàng)目陸續(xù)落地，房產(chǎn)調(diào)控政策多變的背景下，H房產(chǎn)公司不斷加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全方位把控，增設(shè)風(fēng)控審計(jì)、戰(zhàn)略管理、項(xiàng)目管理等部門，充實(shí)人員力量。針對(duì)不同地域、不同交易對(duì)手、不同投資項(xiàng)目，不斷創(chuàng)新優(yōu)化投資模式和風(fēng)控條件，固化優(yōu)化了項(xiàng)目投前盡調(diào)、交底，投中匯報(bào)研討、監(jiān)督檢查、審計(jì)，投后總結(jié)復(fù)盤等系列舉措；編制完成《房產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)》，制定項(xiàng)目出險(xiǎn)預(yù)案，通過全過程閉環(huán)管理和常態(tài)化跟蹤機(jī)制，保障權(quán)益落實(shí)到位和資金安全，圍繞做大投資、做優(yōu)經(jīng)營(yíng)、做強(qiáng)管控，打造了標(biāo)準(zhǔn)化、動(dòng)態(tài)化的管控體系。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，如何生存下去是擺在中小房企面前的一道必答題，中小房企在資金有限的情況下，市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式與市場(chǎng)環(huán)境的變化難以匹配，對(duì)此企業(yè)應(yīng)選擇適合的時(shí)機(jī)及正確的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。企業(yè)轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)是企業(yè)不斷自我革新的過程，無論企業(yè)的性質(zhì)如何、規(guī)模大小，都應(yīng)以積極開放的心態(tài)直面當(dāng)前的市場(chǎng)周期。

H房地產(chǎn)公司作為典型的國(guó)有中小型房地產(chǎn)企業(yè)，能夠發(fā)展至今主要源于其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功，而其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型又主要基于企業(yè)對(duì)自身的精準(zhǔn)定位和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)和重新研判。面對(duì)新的賽道，H房地產(chǎn)公司仍需要努力克服資金限制和能力短板，主動(dòng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，落實(shí)戰(zhàn)略意圖，推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型實(shí)施的過程中保持戰(zhàn)略定力、加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、推進(jìn)降本增效，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升盈利能力，與其他房企競(jìng)一技之長(zhǎng)，從而再一次抓住機(jī)遇，在房地產(chǎn)行業(yè)中為自己贏得了一席之地。