劉亞瑋

(南京財經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京 210023)

一、 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，人們對住房的需求也不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，并成為我國支柱型產(chǎn)業(yè)。 自2001 年以后，房地產(chǎn)對GDP 的貢獻(xiàn)率一直在10%以上，而從1998 年到2018 年我國商品房的均價已由2063 元/平方米一路飆升至8737 元/平方米。 一般情況下，對個人資產(chǎn)來說，房地產(chǎn)在資產(chǎn)中占比最重，一旦房價發(fā)生波動，會對市場穩(wěn)定性以及信貸規(guī)模產(chǎn)生重大影響。 與此同時，房價呈現(xiàn)出周期波動的趨勢，一旦房價發(fā)生大變動，可能會引起經(jīng)濟(jì)周期隨之劇烈波動，因此需要找出房價上漲的具體原因，及時采取應(yīng)對措施，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 而近些年，我國房價不斷上漲，這與銀行信貸有很大的關(guān)系。 房地產(chǎn)行業(yè)在其發(fā)展過程中所需資本都依托于銀行信貸。 開發(fā)商開發(fā)地皮時需要銀行信貸支持，在項(xiàng)目開發(fā)完成后，購房者購買時也會向銀行貸款或按揭。 對中國人來說，擁有一套自己的住宅是剛性需求，即使沒有錢，人們也需要買房子，因此房地產(chǎn)需求不斷增加，但土地是有限的，且房地產(chǎn)建設(shè)周期很長，導(dǎo)致房價不斷飆升，且銀行信貸也不斷擴(kuò)張。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國占有重要的經(jīng)濟(jì)地位，因此為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，必須穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，警惕房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。 作為房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響因素，必須使銀行信貸規(guī)范化，明確兩者之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

二、 文獻(xiàn)綜述

梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，部分國外學(xué)者認(rèn)為銀行信貸與房價互為因果關(guān)系，Goodhart 和Hofmann 選取部分工業(yè)國家的截面數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房價與銀行信貸規(guī)模之間的脈沖響應(yīng)，發(fā)現(xiàn)二者存在長期雙向關(guān)系[1]。 部分國外學(xué)者則認(rèn)為房價與銀行信貸之間僅存在單向引導(dǎo)關(guān)系，Gerlach 和Peng 通過研究香港20 年間的相關(guān)數(shù)據(jù)，認(rèn)為房價會影響銀行信貸，而銀行信貸不會影響房價[2]。 此外，還有部分外國學(xué)者就二者變動關(guān)系搭建了理論模型，Baldi 構(gòu)建了與房地產(chǎn)相關(guān)的動態(tài)隨機(jī)均衡模型，認(rèn)為政府對銀行信貸做出的政策調(diào)整可以顯著地影響房價[3]。

國內(nèi)學(xué)者方面，李秀婷等構(gòu)建了VAR 模型，測算房地產(chǎn)政策變動對房價產(chǎn)生的具體影響，并發(fā)現(xiàn)信貸政策的變動通過對投資項(xiàng)目選擇的影響，最終會對房價產(chǎn)生影響[4]。 還有部分學(xué)者研究了二者之間的單向引導(dǎo)關(guān)系，況偉大通過10 年數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房價對銀行信貸規(guī)模的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長所帶來的影響[5]。 蔡真和汪利娜將銀行信貸看作內(nèi)生性變量，得出結(jié)論認(rèn)為銀行信貸的擴(kuò)張會引起房價的上漲[6]。 胡逸飛對二者互動進(jìn)行了機(jī)理分析和VAR 實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明貸款規(guī)模會顯著影響房價[7]。 當(dāng)然還有部分學(xué)者，就二者的互動關(guān)系進(jìn)行了分析研究，南錦順和沙挪婭進(jìn)行Granger 因果檢驗(yàn)和多變量協(xié)整模型分析認(rèn)為信貸政策對房地產(chǎn)投資影響重大，但這種影響存在一定的滯后效果[8]。

無論是實(shí)施的信貸政策還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，我國與其他國家均存在較大的差異，因此國內(nèi)外研究結(jié)果也有很大不同。 目前，我國研究大多數(shù)基于宏觀層面，即從全國的視角來研究房價與銀行信貸之間的關(guān)系。 從大部分研究結(jié)論來看，并沒有形成一致的結(jié)論，雖然有學(xué)者提出信貸政策實(shí)施對房地產(chǎn)的影響具有明顯的滯后效應(yīng)，但對滯后效應(yīng)的具體時間并未給出明確的分析研究。 文章先對房地產(chǎn)的供求雙方進(jìn)行研究，并從企業(yè)與居民的微觀主體角度進(jìn)行分析，判斷房價與銀行信貸之間的理論機(jī)制。

三、 互動機(jī)制

(一)銀行信貸對房價的影響

1. 從房地產(chǎn)行業(yè)供給端分析

房地產(chǎn)行業(yè)的供給端就是房地產(chǎn)開發(fā)商，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大概可以分為三個階段，前期主要是為了獲取土地并且進(jìn)行初步開發(fā)，中期則是房地產(chǎn)建設(shè)階段，后期需要對建設(shè)好的房地產(chǎn)進(jìn)行售賣。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有獲得了銀行的貸款支持才能更快地拿地，才有接下來的房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。 第一，對中國居民來說，受根深蒂固的傳統(tǒng)觀念的影響，每個人都希望能有一套自己的房產(chǎn)，因此買房對他們來說是一種剛性需求。 隨著近些年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟，有些人選擇了房地產(chǎn)進(jìn)行投資，增強(qiáng)了房產(chǎn)的投資屬性，進(jìn)一步擴(kuò)大了社會對房地產(chǎn)的需求。 第二，房地產(chǎn)投資的特殊性，使得賣方房地產(chǎn)企業(yè)對市場具有一定的壟斷性，對價格有一定的控制力度，當(dāng)需求上升時，根據(jù)廠商利潤最大化原則，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會制定一個較高的壟斷價格，抬升房價。 而且銀行信貸的擴(kuò)張意味著房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿更大，可以用較少的資金獲得更多的銀行貸款，流動資金更多，負(fù)債能力也得到了提升，公司財務(wù)狀況更好。 雖然房價的上漲可能帶來更長的銷售周期，但是財務(wù)狀況的轉(zhuǎn)好以及流動資本的擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以很好地應(yīng)對房價上漲所帶來的更長的銷售周期。 我國房地產(chǎn)起步較晚，相關(guān)制度還不完善，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的壟斷行為，雖然政府對房地產(chǎn)項(xiàng)目有限價政策，但在銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大的同時也意味著房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更多的壟斷資本。 第三，當(dāng)信貸政策相對寬松時，銀行會適度降低其貸款利率，擴(kuò)大信貸規(guī)模。 此時房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的壟斷資本用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會去瘋狂地開發(fā)土地，以獲得更多的利潤。然而我國的土地均是國家持有，土地資源相對稀缺，需求增加抬高了地價，使得房地產(chǎn)建造成本增加，增加的成本最終會轉(zhuǎn)移到房價中，因此房價也會隨之上漲，但需要注意的是，最終反映到房價上還需要一段不短的時間，信貸規(guī)模對房價的影響存在一定的時滯性。

2. 從房地產(chǎn)行業(yè)需求端分析

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上絕大部分的購房者是通過公積金貸款或商業(yè)貸款來買房，現(xiàn)在購買第一套房的首付比例為20% ～30%，剩下的大部分款項(xiàng)是通過向銀行貸款來支付，因此購房資金中銀行貸款占了很大的比重。 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個社會經(jīng)濟(jì)中具有很高的地位，導(dǎo)致有些人會選擇房產(chǎn)來進(jìn)行資本保值和投資。 當(dāng)信貸政策寬松時，對購房者來說，利率的減少使得貸款成本減少，也意味著可以更輕松地獲得住房貸款，因此市場上對房產(chǎn)的需求也會增加；而對投機(jī)者來說，銀行信貸政策寬松不僅意味著銀行貸款的獲取變得簡單，房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張會使其對未來房價有更高的價值預(yù)期。

(二)房價對銀行信貸的影響

1. 企業(yè)角度

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，較高的房價會提高企業(yè)的供給意愿，加大房地產(chǎn)投資力度。 而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個加杠桿的行為，房地產(chǎn)商會進(jìn)行商業(yè)銀行融資，以獲取更多的資本，此時將會引起銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張。 與此同時，對企業(yè)來說，房地產(chǎn)升值意味著現(xiàn)有的項(xiàng)目在未來可以獲得更大的價值，其借貸能力會得到提升，追求利潤最大化的企業(yè)往往會通過銀行信貸來增加房地產(chǎn)投資。 因此，房價上漲會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸的需求增加，從而導(dǎo)致銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴(kuò)張。

就非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)行銀行融資時往往需要抵押物抵押，才能獲取相對應(yīng)價值的融資資金。 若房價上漲，意味著以房地產(chǎn)作為抵押物時，企業(yè)可以獲得更多的銀行貸款，因此企業(yè)更傾向于增加銀行貸款，從而增加對銀行信貸的需求，使銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴(kuò)張。

由此可以看出，不管是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度還是非房地產(chǎn)開發(fā)角度，房價的上漲都會導(dǎo)致銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張。

2. 個人居民角度

個人居民可以分為已有個人住房的居民與尚未擁有個人住房的居民，個體不同，其消費(fèi)需求也存在一定的差異。 根據(jù)弗里德曼的永久收入假說，一個前瞻性消費(fèi)者的消費(fèi)行為和消費(fèi)水平是由他一生的永久收入所決定的，而房價變動會使得消費(fèi)者的永久收入發(fā)生變動，進(jìn)而消費(fèi)者會調(diào)整自身消費(fèi)來適應(yīng)收入波動。 對那些已經(jīng)擁有個人房產(chǎn)的消費(fèi)者來說，當(dāng)房價上漲時，他們的房產(chǎn)價值隨之上升，代表著他們的總資產(chǎn)價值也得到了提升。 而且房地產(chǎn)在個人總資產(chǎn)中所占的比重很高，因此當(dāng)房價上漲時，會使消費(fèi)者對自身資產(chǎn)有一個很樂觀的價值預(yù)期，此時他們的永久收入上升，他們會增加消費(fèi)來適應(yīng)收入的增加。 當(dāng)消費(fèi)者消費(fèi)能力提升后，對房地產(chǎn)購買意愿將會增加，但由于房地產(chǎn)的高價值性，許多消費(fèi)者仍然會選擇向銀行貸款，擴(kuò)大了銀行信貸規(guī)模。 綜上所述，從我國已有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會促進(jìn)銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張，但從尚未擁有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會抑制其對銀行信貸的需求。

四、 實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)

房價這個指標(biāo)本文選取“商品房銷售總額/銷售總面積”的值來表示，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局并選取其中2000 ～2019 年的年度數(shù)據(jù)。 銀行信貸可以用中國境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的銀行貸款來表示，數(shù)據(jù)來源于Wind 數(shù)據(jù)庫并選取其中2000～2019年的年度數(shù)據(jù)。

(二)VAR 模型建立

初步建立如下模型:

其中，y為房價，x為銀行信貸規(guī)模。

(三)Granger(格蘭杰)因果關(guān)系檢驗(yàn)

接下來對數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，滯后期對最終結(jié)果產(chǎn)生的影響至關(guān)重要。 為了使格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果顯著，繼續(xù)選取原數(shù)列進(jìn)行檢驗(yàn)。 根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，只有在滯后期取2 時，在10%的顯著水平下，銀行信貸規(guī)模與房價互為格蘭杰原因(表1)。

表1 格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

續(xù)表

(四)檢驗(yàn)結(jié)果

由VAR 模型檢驗(yàn)得出銀行信貸規(guī)模對房價存在強(qiáng)正向關(guān)系且通過ADF 單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)。 通過一階協(xié)整模型檢驗(yàn)證明房價對銀行信貸間存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系且通過單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

五、 結(jié)論與政策建議

(一)結(jié)論

文章先對國內(nèi)外已有文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，又通過房地產(chǎn)行業(yè)的需求端以及供給端來分析，得出結(jié)論，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張會對房價產(chǎn)生一定的正向影響，且這種影響存在時滯性。 最終得出結(jié)論:銀行信貸與房價之間存在一種長期的正向的互動機(jī)制，且二者在過去的近20 年間一直存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，即銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大會使得房價上漲，同樣房價的變動也會影響銀行信貸的規(guī)模。

(二)政策建議

1. 建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)劇烈波動會影響房地產(chǎn)供求，另一方面房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r也會影響宏觀經(jīng)濟(jì)。 要建立一定的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷狀態(tài)時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，以盡可能地降低宏觀經(jīng)濟(jì)波動帶來的風(fēng)險，從而避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈的變動而導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)的非良性發(fā)展。

2. 加大抵押物管理力度

現(xiàn)在社會上大部分個人或者是企業(yè)貸款時往往會選擇用房產(chǎn)來作為貸款抵押物，當(dāng)房價下降時，銀行手中抵押品價格出現(xiàn)較大程度貶值。 當(dāng)貸款人無法及時歸還銀行貸款時，銀行會選擇在市場中低價拋售抵押的房產(chǎn)，對房地產(chǎn)市場造成劇烈的沖擊，更加劇了房地產(chǎn)市場的動蕩。 因此，銀行需要建立完善的抵押物管理制度，比如可以在貸款合同中規(guī)定抵押物價值出現(xiàn)較大波動時的處理措施，一旦房價下滑，銀行可以提前回收貸款以避免更大的損失，也避免了拋售房產(chǎn)對市場造成的影響。

3. 銀行應(yīng)建立完善的評級體系

由于銀行無法全面了解個人的還款能力，僅從征信報告上來判斷其信用水平，缺乏真實(shí)性，一個人過去的信用等級無法完全代表未來的還款能力，從而造成了還款危機(jī)。 因此，銀行應(yīng)建立健全的個人信用評級體系，比如通過核實(shí)個人的收入和稅單，來了解個人真實(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平。