文／李吟 江蘇富通置業(yè)有限公司 江蘇南京 210000

引言：

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐漸趨向于新常態(tài)化發(fā)展，電商及互聯(lián)網(wǎng)對(duì)推動(dòng)商業(yè)領(lǐng)域發(fā)展進(jìn)程中的意義更加顯著。就目前來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展時(shí)存在局部投資過(guò)熱、構(gòu)造不合理、液態(tài)驅(qū)動(dòng)性強(qiáng)等特征。百貨業(yè)態(tài)、賣場(chǎng)等相繼關(guān)閉，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)打擊。現(xiàn)階段新商業(yè)模式的應(yīng)用需要可從夜店管理模式出發(fā)，進(jìn)一步延長(zhǎng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)長(zhǎng)。打破百貨及Mall 界限，確保各商鋪之間相互關(guān)聯(lián)又獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，最大限度提升商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)期間的經(jīng)濟(jì)效益。

1、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)概念

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大部分位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，最早依賴于地區(qū)經(jīng)濟(jì)與商貿(mào)發(fā)展。當(dāng)前在社會(huì)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的背景下，大眾對(duì)百貨超市、餐飲娛樂(lè)等方面的需求逐漸提升，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大?，F(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展速度持續(xù)加快，在城市建設(shè)中始終保持中心地位[1]。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)概念尚未形成統(tǒng)一確定。相關(guān)領(lǐng)域研究學(xué)者普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)業(yè)的重要分支，大部分地產(chǎn)均以經(jīng)營(yíng)商業(yè)、物業(yè)為目標(biāo)，可以依照功能用處、消費(fèi)類型、建筑形式與覆蓋范圍等進(jìn)行劃分。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)及地產(chǎn)的復(fù)合體，兼顧著地產(chǎn)交易、商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)活動(dòng)等多類業(yè)務(wù)形式，需要切實(shí)滿足大眾意見(jiàn)提升的物質(zhì)與精神文明消費(fèi)需求。

2、商業(yè)地產(chǎn)特征分析

商業(yè)地產(chǎn)具備與普通地產(chǎn)項(xiàng)目一致的投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、投資效益高等共性，并且存在著獨(dú)有的特征，具體包括以下幾方面：

（1）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形式日趨多元化?，F(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)逐漸趨向于多元化方向發(fā)展，在具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接開(kāi)發(fā)、商業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)、信托投資、基金開(kāi)發(fā)、訂單式等多種類型[2]。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步趨向于國(guó)際化發(fā)展，國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資活動(dòng)更為頻繁，在一定程度上輸入先進(jìn)管理理念以及新商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的同時(shí)，也進(jìn)一步提升了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

（2）運(yùn)營(yíng)形式多樣化。相較于住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式更為多樣。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期間可分為純出售、只出租不銷售、租銷結(jié)合、自主經(jīng)營(yíng)、商業(yè)整體收購(gòu)等多種類型。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式多元的情況下，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理要求也更高。

（3）利益主體多層化。商業(yè)地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單地將商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)組合在一起，其中涉及到諸多利益主體。從外部角度分析，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)受到經(jīng)營(yíng)、政策、技術(shù)及環(huán)境等因素影響[3]；從內(nèi)部角度分析，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)可分為開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者四大利益主體。在只有在使消費(fèi)者滿意的情況下，商業(yè)地產(chǎn)才能夠真正意義上實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利目標(biāo)。

（4）市場(chǎng)需求量大。基于馬斯洛需求原理，住宅地產(chǎn)可初步滿足人的居住及安全需求，是初級(jí)需求；商業(yè)地產(chǎn)則是人的歸屬、尊重及自我需求，屬于中層及上層需求。商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)明確多元化市場(chǎng)需求，認(rèn)知商家不同業(yè)態(tài)需求、不同階層與不同年齡段的消費(fèi)者需求。

（5）專業(yè)要求更高。在商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)定位、品牌招商及運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、專業(yè)設(shè)計(jì)師、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)等共同組織構(gòu)建，緊抓商業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)，明確商業(yè)品牌定位，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的底層邏輯出發(fā)，讓設(shè)計(jì)為商業(yè)地產(chǎn)賦能，提供溢價(jià)值。

3、商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的瓶頸期，具體可表現(xiàn)為局部投資過(guò)熱、商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、商業(yè)態(tài)勢(shì)趨同等特征。在國(guó)家及政府持續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度、新冠疫情影響范圍逐步擴(kuò)大的當(dāng)前背景下，百貨業(yè)態(tài)、賣場(chǎng)等相繼出現(xiàn)了集中關(guān)店問(wèn)題，使得商業(yè)鏈更為緊張。

3.1 商業(yè)地產(chǎn)受電商影響嚴(yán)重

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)受到電商渠道和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響。由于商業(yè)地產(chǎn)依托于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，最初起源于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)，以切實(shí)滿足人民日漸提升的物質(zhì)及精神文明需求[4]。但隨后受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，從我國(guó)現(xiàn)有GDP 增速放緩態(tài)勢(shì)來(lái)看，電子商務(wù)同步又在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率中占據(jù)了40%以上的比例。電商經(jīng)歷了數(shù)字0-40的成長(zhǎng)，對(duì)實(shí)體商業(yè)來(lái)說(shuō)意味著遭遇了100-60 甚至更大程度的沖擊。由此可見(jiàn)，為突破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展困境，在現(xiàn)階段新商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式探尋中，需要著重尋求與互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)型渠道。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量大

現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)用房待售面積不斷增長(zhǎng)，二、三線城市商業(yè)用房的消化周期在50 個(gè)月以上，部分城市甚至高達(dá)120個(gè)月。商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存一直以來(lái)都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，實(shí)際改革壓力巨大。同一商圈內(nèi)經(jīng)常會(huì)存在多個(gè)大型商業(yè)綜合體，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)飽和情況，一定程度浪費(fèi)了地產(chǎn)資源。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化較為嚴(yán)重

我國(guó)城市建設(shè)朝向區(qū)中心化發(fā)展，城市綜合體快速增長(zhǎng)，從建筑形式及商業(yè)布局來(lái)看均存在著快速?gòu)?fù)制問(wèn)題，泡沫現(xiàn)象顯著。商業(yè)綜合體大部分將寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物中心與商業(yè)街組合在一起，定位、業(yè)態(tài)組合及品牌的引入也大部分雷同，商業(yè)綜合體內(nèi)部涵蓋著商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、親子及運(yùn)動(dòng)等多項(xiàng)業(yè)態(tài)職能，導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重，難以激發(fā)出大眾對(duì)實(shí)體商業(yè)的投入積極性。

4、新商業(yè)模式概念及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響

4.1 新商業(yè)模式概念

新商業(yè)模式主要用于描述商業(yè)活動(dòng)中相互依靠的價(jià)值創(chuàng)造系統(tǒng)、聯(lián)合機(jī)制。在現(xiàn)有新商業(yè)模式落實(shí)過(guò)程中，需要以創(chuàng)造核心價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)于有價(jià)值的商業(yè)活動(dòng)展開(kāi)區(qū)分。新商業(yè)形式也需要堅(jiān)持人本性原則，從人的動(dòng)機(jī)中悟出商業(yè)思維，從而帶來(lái)豐富的資金流[5]。在過(guò)去30年里，人口紅利作為企業(yè)戰(zhàn)略以及企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在，對(duì)保障房產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期間的經(jīng)濟(jì)效益意義重大。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，大眾可以借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)完成各類事物，也使得企業(yè)發(fā)展期間的信息能夠?qū)崿F(xiàn)公開(kāi)共享目標(biāo)。

企業(yè)自身作為網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，需要具備自我組織與自我創(chuàng)新能力，著重關(guān)注外部資源的整合或者跨區(qū)域資源整合。隨社交網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)終端、大數(shù)據(jù)基因計(jì)算技術(shù)的興起，傳統(tǒng)商業(yè)及物業(yè)發(fā)生重大改革?；诳蛻艚K端考量、打破邊界，為消費(fèi)者、投資者、資源供給者提供共享平臺(tái)，讓原有商業(yè)模式被服務(wù)重度垂直、場(chǎng)景化及實(shí)景化所取代。

4.2 新商業(yè)模式對(duì)原有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行帶來(lái)的影響

商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)需要以運(yùn)營(yíng)各類活動(dòng)為主，純粹的開(kāi)發(fā)形式價(jià)值不斷減少，商業(yè)平臺(tái)及商業(yè)資源成為商業(yè)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的要素。具體來(lái)說(shuō)，新商業(yè)對(duì)原有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行帶來(lái)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）運(yùn)營(yíng)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響更為顯著[6]。政府及土地招商不再直接面對(duì)開(kāi)發(fā)商，而是更加趨向于與運(yùn)營(yíng)商合作。運(yùn)營(yíng)商需要保障項(xiàng)目落地，增加就業(yè)率，吸引綜合素質(zhì)人才、促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要兼顧整體策劃、定位、運(yùn)營(yíng)視角，配合使用全價(jià)值鏈、系統(tǒng)思維等方式對(duì)上下游資源進(jìn)行整合，從根本上提升商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)效果，更好實(shí)現(xiàn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)最大化戰(zhàn)略協(xié)同目標(biāo)。

（2）設(shè)計(jì)將參與更多商運(yùn)策劃，配合搭建商運(yùn)模型。原有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作需要結(jié)合土建面積、區(qū)域特征、業(yè)主要求做好建筑規(guī)劃、室內(nèi)布局。但隨著消費(fèi)需求日趨多元化，商業(yè)設(shè)計(jì)工作不僅需要考慮業(yè)態(tài)和品牌特征，還需要緊密配合商運(yùn)團(tuán)隊(duì)，了解商業(yè)資源策劃，讓設(shè)計(jì)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯的價(jià)值點(diǎn)。例如，南京德基廣場(chǎng)二期香飲店、一期衛(wèi)生間均在抖音、小紅書(shū)、某圈刷爆了人氣，幾百萬(wàn)贊背后的流量讓現(xiàn)場(chǎng)客流瞬間報(bào)表。設(shè)計(jì)拉動(dòng)客流，客流增量正向拉動(dòng)消費(fèi)，結(jié)局是德基當(dāng)季盈利比去年同期增長(zhǎng)8%，且是在大環(huán)境不景氣和疫情消極影響的狀態(tài)下。

（3）規(guī)劃及商業(yè)定位的模塊化、規(guī)范化。現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)等一站式企業(yè)難以適應(yīng)新常態(tài)化發(fā)展格局。新商業(yè)地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)出模塊化特征，最終實(shí)現(xiàn)商置分離、商管分離、商務(wù)分離等。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，可以突破單一百貨與Shopping Mall 界限，設(shè)立“集市”的概念，盤(pán)活不利位置的地產(chǎn)目標(biāo)。以南京德基廣場(chǎng)二期為例，未來(lái)二層至六層北區(qū)均以集合店模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，內(nèi)容涵蓋珠寶、潮服、潮鞋、潮居潮品等。集合店公共區(qū)域與各店鋪外立面裝飾造型統(tǒng)一，各品牌界面相互關(guān)聯(lián)卻又獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，迂回的人行動(dòng)線將不同品牌串聯(lián)在大區(qū)域內(nèi)，核心筒周圍的內(nèi)凹店鋪被動(dòng)態(tài)激活，放大區(qū)域內(nèi)品牌商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)盈利點(diǎn)最大化。

（4）用戶價(jià)值理念更為深化，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)更加傾向于從土地資源的價(jià)值與價(jià)值資源角度開(kāi)發(fā)，落實(shí)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，側(cè)重于資金以及REITS 運(yùn)作。新商業(yè)模式下，用戶消費(fèi)及價(jià)值體驗(yàn)種類更多。借助信息移動(dòng)交流平臺(tái)，用戶可參與到關(guān)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的評(píng)價(jià)過(guò)程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期間存在的偏差和漏洞，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)興業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行不斷優(yōu)化與持續(xù)完善。

（5）企業(yè)融資不再為單純活動(dòng)，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)時(shí)間價(jià)值與服務(wù)存在密切關(guān)聯(lián)。在新商業(yè)形勢(shì)以及大數(shù)據(jù)影響下，商業(yè)地產(chǎn)中的融資渠道被打通，傳統(tǒng)商業(yè)融資方式得到充分優(yōu)化。在商業(yè)垂直管理期間，物流體系與物管體系將提供免費(fèi)的管理服務(wù)事項(xiàng)，切實(shí)提升了客群及客群品牌認(rèn)知度，使商業(yè)地產(chǎn)的資金、價(jià)值與服務(wù)商存在密切關(guān)聯(lián)。

5、新商業(yè)模式在商業(yè)地產(chǎn)中的實(shí)際應(yīng)用

5.1 落實(shí)現(xiàn)金流、滾資產(chǎn)商業(yè)模式

在新商業(yè)模式下，商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)施現(xiàn)金流、滾動(dòng)資產(chǎn)的商業(yè)模式，獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及資產(chǎn)溢價(jià)雙重利益。通過(guò)對(duì)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行不斷優(yōu)化，將完成銷售指標(biāo)作為商業(yè)地產(chǎn)生命線，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)，提升可銷售面積部分，調(diào)整與商業(yè)經(jīng)營(yíng)不沖突的相關(guān)配套占地面積，拉動(dòng)人流、提升服務(wù)能力。針對(duì)銷售現(xiàn)金流，緊抓銷售及回款，保障商業(yè)流來(lái)源。著重工程付款，在任何情況下均應(yīng)保障工程進(jìn)度。合理安排現(xiàn)金流，從根本上提升資金周轉(zhuǎn)率。

5.2 基于產(chǎn)業(yè)鏈上游打造多重資源整合競(jìng)爭(zhēng)力

通過(guò)分析成功商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)其核心競(jìng)爭(zhēng)力以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)通常會(huì)面臨定位難度大、規(guī)劃難度大、招商難度大、經(jīng)營(yíng)及管理難度大等特征[7]。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在提升競(jìng)爭(zhēng)力方面也需要圍繞現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)難題，不斷優(yōu)化新商業(yè)模式。將大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓住宅以及國(guó)際品牌商家產(chǎn)業(yè)模式有機(jī)組合在一起，形成高品質(zhì)商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，力爭(zhēng)獲得地區(qū)政府部門(mén)最大限度扶持。

5.3 融合訂單模式與商業(yè)模式

通過(guò)在新商業(yè)模式中融合訂單模式，充分發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)資產(chǎn)平臺(tái)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。聯(lián)合發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際及國(guó)內(nèi)一流主力商店簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定信息共享等雙方權(quán)利及義務(wù)，與眾多主力店商家形成緊密的合作關(guān)系。平均租金，在談判期間不就單個(gè)項(xiàng)目的資金水平進(jìn)行談判，最大限度節(jié)約談判時(shí)長(zhǎng)，穩(wěn)定租金收益。實(shí)施先租后建的體系，提高商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)所有商家效益。主力店簽約期間應(yīng)具備排他性，不得出現(xiàn)同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。注重關(guān)注技術(shù)對(duì)接，促進(jìn)共同設(shè)計(jì)工作積極高效開(kāi)展。基于戰(zhàn)略合作伙伴，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面積、高度、出入口等體系進(jìn)行協(xié)商設(shè)計(jì)。由雙方簽訂具有法律效力的保障文件，滿足主力店家在實(shí)際經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)要求，防止主力店家在進(jìn)場(chǎng)后仍需要改建，對(duì)資金與資源造成浪費(fèi)。

5.4 提升商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)力

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，與知名商業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，確保房地產(chǎn)商在受讓土地、規(guī)劃前均能夠充分考慮到項(xiàng)目商圈市場(chǎng)需求，與一家或若干家商業(yè)企業(yè)生成戰(zhàn)略合作關(guān)系。對(duì)商業(yè)模式整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)組合等進(jìn)行多方位控制，從根本上降低商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)期間的各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，信息時(shí)代的到來(lái)使商業(yè)企業(yè)回歸本質(zhì)。因?yàn)閺母旧咸嵘虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要積極落實(shí)新商業(yè)模式，堅(jiān)持促進(jìn)客戶消費(fèi)，打破了多項(xiàng)商業(yè)邊界，不斷創(chuàng)新商業(yè)模式管理理念，從根本上提升商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。