◎ 文《法人》全媒體記者 李韻石

加裝電梯方案如何兼顧高層住戶和低層住戶的利益，是難點(diǎn)所在 資料圖片

無論是新社區(qū)還是老社區(qū)，都涉及住宅適老化的建設(shè)和改造。國務(wù)院發(fā)布的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，在“十四五”期間，新建城區(qū)和新建居民區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)率應(yīng)達(dá)到100%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁曾明確表示，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，同步開展無障礙設(shè)施、適老設(shè)施的建設(shè)和改造。如支持有條件的樓棟加裝電梯、開展住宅單元出入口坡道改造以及在住宅樓梯上增設(shè)安全扶手等。

“住宅適老化改造工程”自2019年啟動(dòng)，實(shí)施三年以來逐步推進(jìn)，但其中面臨的與居民溝通難、沉淀資金量大、盈利模式待解、回本周期長等問題讓資本望而卻步。

住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國2000年以前建成的小區(qū)近17萬個(gè)，超4200萬戶，建筑面積約40億平方米，涉及居民上億人。粗略估算，需要加裝250萬至300萬部電梯。住建部原副部長仇保興曾測算，“老舊小區(qū)改造市場空間可達(dá)5萬億元”。

如何以“可持續(xù)發(fā)展的眼光來解決未來問題”以及“增強(qiáng)住宅適老化設(shè)計(jì)的時(shí)效”，是當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)。

疑問：加裝電梯誰來買單

“老人不小心摔了一跤，難以站立。120急救車到達(dá)之后，因?yàn)闆]有電梯，只能把老人從六樓抬下去。老人體重較大，運(yùn)送過程費(fèi)力，耗時(shí)較長。對于需要緊急搶救的老人來說，電梯是‘救命梯’?！?月23日，家住北京市大興區(qū)的王女士向《法人》記者講述了她家老人的境遇。

“我們的房子是1996年的回遷房，當(dāng)時(shí)我35歲，住高層還可以。26年過去了，今年60歲的我爬不動(dòng)樓了，更需要住上帶電梯的樓房?！?0月3日，家住北京市東城區(qū)某小區(qū)的李先生面對自己位于5層的50平方米老舊房，一籌莫展。他告訴記者，其居住的小區(qū)住戶一直在探討加裝電梯問題，但由于費(fèi)用原因目前還沒有安裝成功。

北京市大興區(qū)某小區(qū)的住戶馬女士接受記者采訪時(shí)表示，她于2003年購買了一套6層的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在家里老人生病，上下樓極不方便。因單元中的一些住戶不想出錢，電梯至今沒能裝上。

那么，加裝電梯的費(fèi)用應(yīng)該由誰來買單？10月5日，北京市房山城建集團(tuán)有限公司第十一分公司負(fù)責(zé)人高云鵬在接受記者采訪時(shí)表示，目前加裝電梯的模式主要有3種：居民自籌自建、代建租賃以及產(chǎn)權(quán)單位或集體組織出資?！斑@3種方式中，對居民而言的最佳方式是代建租賃?！?/p>

高云鵬進(jìn)一步解釋，代建租賃是由第三方出資建設(shè)電梯，小區(qū)內(nèi)的居民使用電梯只需要繳納一定的搭乘費(fèi)用，電梯的維護(hù)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、電費(fèi)由第三方承擔(dān)。這一方式可以較好地解決居民出資問題，但該方式由于給出資方造成的壓力較大，其參與意愿并不強(qiáng)烈。

高云鵬還告訴記者，電梯作為國家特種設(shè)備，增設(shè)工程具有較高的技術(shù)要求，造價(jià)成本偏高。安裝一臺(tái)電梯從建設(shè)到使用需要經(jīng)過勘察、設(shè)計(jì)、審批、施工、驗(yàn)收、交付、維護(hù)等過程，初裝費(fèi)通常在50萬元左右。

爭議：安裝費(fèi)用如何分配

記者采訪過程中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)安裝費(fèi)用分配是加裝電梯的爭議焦點(diǎn)所在。一位不愿安裝電梯的住戶告訴記者：“初裝費(fèi)、運(yùn)維費(fèi)、加裝費(fèi)如何分配，需要住戶商量出一個(gè)大家都能接受的方案。甚至每戶平攤下來的費(fèi)用，是否影響二手房轉(zhuǎn)賣價(jià)格，都是考量的因素。加裝電梯費(fèi)用必然使房屋成本升高，買家如果不能接受溢價(jià)后的房屋售價(jià)，業(yè)主肯定吃虧。”

參與北京某老舊小區(qū)住宅改造的某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人張磊（化名）向記者介紹了電梯的運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用成本：高層小區(qū)一臺(tái)電梯的運(yùn)維費(fèi)用在每月5000元左右，還要單獨(dú)聘請2到3名電梯維修人員，工資每月8000元左右，一年需要增加30萬元的維修人員工資支出。他認(rèn)為，初裝費(fèi)幾十萬是一次性費(fèi)用，相對容易解決，難點(diǎn)在于后續(xù)運(yùn)維費(fèi)用和換新費(fèi)用。如果單獨(dú)加裝電梯，上述費(fèi)用勢必平攤到住戶日常收費(fèi)中。如果住戶拒交電梯運(yùn)維費(fèi)，加裝電梯后必將使出資建設(shè)方虧損。

近年來，越來越多北京老舊小區(qū)開始探討加裝電梯的可能性 李韻石／攝

據(jù)了解，目前，加裝電梯對居民按月、年收取使用費(fèi)，樓層越高，使用費(fèi)越高。張磊給記者算了一筆賬：以6層樓一梯兩戶為例，按年付方式計(jì)算，5層和6層住戶每年每戶收費(fèi)3000元，3層和4層住戶每年每戶收費(fèi)800元，2層住戶每年每戶收300元，計(jì)算下來一部電梯每年收取運(yùn)維費(fèi)共15800元。一部電梯每年年檢費(fèi)540元（6層以下標(biāo)準(zhǔn)），維修保養(yǎng)費(fèi)一般每月300元，一年共3600元。折合下來，一年一部電梯收益為11660元。

“如果住戶自籌自建，人家不愿意給物業(yè)交這筆費(fèi)用。如果是代建租賃模式，按照上述算法，一部電梯出資方要50年才能收回成本。其實(shí)，僅依靠運(yùn)營電梯收費(fèi)來維持日常的運(yùn)營維護(hù)是很難的。”張磊告訴記者。

為了避免由于運(yùn)營安裝壓力阻礙加裝電梯進(jìn)程，有些地區(qū)規(guī)定以居民自籌自建方式進(jìn)行。2021年8月，上海市城市管理精細(xì)化工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)既有多層住宅加裝電梯管理的指導(dǎo)意見》（下稱“意見”）指出，既有多層住宅加裝電梯相關(guān)業(yè)主協(xié)商一致，共同出資改造所有成果。同時(shí)，該意見明確規(guī)定了加裝電梯的日常管理、能耗、維護(hù)保養(yǎng)、購買相關(guān)保險(xiǎn)等所需費(fèi)用，由加裝電梯所有權(quán)人承擔(dān)。加裝電梯所有權(quán)人可以自行開設(shè)加裝電梯管理經(jīng)費(fèi)賬戶并實(shí)施日常管理，也可以委托本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)加裝電梯管理經(jīng)費(fèi)賬戶，并按門號(hào)立賬實(shí)施日常管理。加裝電梯所有權(quán)人自行籌集加裝電梯管理經(jīng)費(fèi)的，由所在門號(hào)加裝電梯所有權(quán)人選出的代表收齊后，統(tǒng)一存入加裝電梯管理經(jīng)費(fèi)賬戶。當(dāng)賬戶余額不足時(shí)，加裝電梯所有權(quán)人代表要及時(shí)組織加裝電梯所有權(quán)人按照約定比例續(xù)籌，街鎮(zhèn)也可以協(xié)助組織加裝電梯所有權(quán)人籌集落實(shí)資金。

記者發(fā)現(xiàn)，在北京一老舊居民樓，層間加裝電梯對住戶極為不便 李韻石／攝

此外，不同地區(qū)還會(huì)為加裝電梯予以補(bǔ)償。2021年10月18日，山東省膠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就老舊小區(qū)改造電梯的費(fèi)用、后期管理等相關(guān)問題進(jìn)行了答復(fù)：“單元內(nèi)加裝一部電梯，總共費(fèi)用35萬元，國家補(bǔ)貼20萬元，加裝電梯單元內(nèi)業(yè)主共計(jì)出資15萬元。加裝電梯單元，一樓住戶不出資，15萬元從二樓開始分?jǐn)?，根?jù)樓層數(shù)不同，分?jǐn)傎M(fèi)用也不同。物業(yè)管理服務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行電梯管理職責(zé)，監(jiān)督用于電梯更新、改造、修理的房屋專項(xiàng)維修資金的使用；鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)助履行電梯安全監(jiān)督管理職責(zé)。本單元加裝電梯，需要全部業(yè)主同意并簽訂同意意見書。”

矛盾：缺少適老化標(biāo)準(zhǔn)

“在我國，為了讓老年人居住的建筑能夠滿足需求，‘適老化’概念自2015年左右開始進(jìn)入建筑行業(yè)以及社會(huì)大眾視野中。然而，當(dāng)時(shí)的適老化設(shè)計(jì)更多地成為開發(fā)商推介新項(xiàng)目的宣傳亮點(diǎn)，專業(yè)性、權(quán)威性的適老化設(shè)計(jì)研發(fā)成果尚不足以指導(dǎo)量大面廣的住宅建設(shè)，存在著明顯與新形式、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題。”9月底，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院總建筑師劉東衛(wèi)在接受記者采訪時(shí)表示，這些問題主要表現(xiàn)在缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，缺乏整體性和連續(xù)性體系建設(shè)，缺乏規(guī)范、適應(yīng)的適老化技術(shù)要點(diǎn)，在新建住宅和既有住宅改造方面均存在適老化形式單一、有效措施不足等問題。

正如劉東衛(wèi)所言，家住北京市大興區(qū)的姜先生和豐臺(tái)區(qū)的邢女士分別遇到了上述問題?！拔壹业姆孔?010年入住，至今已經(jīng)11年。雖然不算老舊房，但設(shè)備不能滿足適老化需求，電梯間連急救車擔(dān)架都不能平放?！苯壬蛴浾咧v述。

“反對者”邢女士則告訴記者：“不同意裝電梯是因?yàn)殡娞輰惭b在一樓和二樓之間，這個(gè)位置距離二樓還有一半的樓梯要走，而家里的老人連一節(jié)臺(tái)階都難走，加裝電梯等于沒裝?！?/p>

對此問題，劉東衛(wèi)認(rèn)為，應(yīng)該制定一套通用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建筑適老化發(fā)展進(jìn)程。加裝電梯，就要平層加裝，技術(shù)方面早就可以實(shí)現(xiàn)，但目前多地選擇在兩層中間加裝（層間加裝），這樣的行為沒有意義且浪費(fèi)大量人力和物力。

北京市第二中級人民法院民一庭二級法官助理曹華審理涉及房地產(chǎn)案件多年，他告訴記者，我國對于高層建筑電梯標(biāo)準(zhǔn)化存在不足。以高層電梯標(biāo)準(zhǔn)為例，此前僅有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，其中規(guī)定12層及12層以上的住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。

推動(dòng)：多部門發(fā)布相關(guān)文件

中國自1999年步入老齡化社會(huì)以來，人口老齡化持續(xù)加重。劉東衛(wèi)表示，2011年至2015年是中國房地產(chǎn)開發(fā)住宅高速發(fā)展的時(shí)期，平均每年竣工面積達(dá)7.7億平方米，然而高速的開發(fā)模式并沒有帶來高質(zhì)量的住宅，住宅性能嚴(yán)重落后于時(shí)代發(fā)展和需求。

2021年5月，中國進(jìn)行了第七次全國人口普查，調(diào)查結(jié)果顯示全國共計(jì)141178萬人，其中60歲及以上人口為26402萬人，占總?cè)丝诘?8.70%。65歲及以上人口為19064萬人，占總?cè)丝诘?3.50%。

以國際通用老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)來看，一個(gè)國家60歲以上老年人占總?cè)丝诘?%，則意味著該國人口總體水平處于老齡化社會(huì)。為推進(jìn)適老化改造進(jìn)程，多部門已經(jīng)發(fā)布相關(guān)文件。

2019年3月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》第六條明確提出，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括實(shí)施老年人居家適老化改造工程，落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施分區(qū)分級規(guī)劃建設(shè)要求等內(nèi)容。2020年7月10日,為指導(dǎo)各地加快實(shí)施老年人居家適老化改造工程，民政部等部門作出《民政部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家衛(wèi)生健康委、銀保監(jiān)會(huì)、國務(wù)院扶貧辦、中國殘聯(lián)、全國老齡辦關(guān)于加快實(shí)施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見》，對適老化改造工程的目標(biāo)任務(wù)和基本要求、改造項(xiàng)目內(nèi)容、工作程序、支持發(fā)展措施、組織保障等作出進(jìn)一步要求。

今年4月1日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《建筑與市政工程無障礙通用規(guī)范》和《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》施行，其中要求公共建筑內(nèi)設(shè)有電梯時(shí)，至少應(yīng)設(shè)置一部無障礙電梯，無障礙電梯的轎廂規(guī)格應(yīng)依據(jù)建筑類型和使用要求選用。滿足乘輪椅者使用的最小轎廂規(guī)格，深度不應(yīng)小于140m，寬度不應(yīng)小于110m。同時(shí)滿足乘輪椅者使用和容納擔(dān)架的轎廂，如采用寬轎廂，深度不應(yīng)小于150m，寬度不應(yīng)小于1.60m;如采用深轎廂，深度不應(yīng)小于210m，寬度不應(yīng)小于110m。

“我們要用可持續(xù)發(fā)展的眼光來解決未來可能產(chǎn)生的問題，從建筑領(lǐng)域提出有效應(yīng)對人口老齡化危機(jī)的解決方法，增強(qiáng)住宅適老化設(shè)計(jì)的當(dāng)前時(shí)效和未來前瞻性?！眲|衛(wèi)表示，對適老化設(shè)計(jì)的考慮應(yīng)該在居住建筑立項(xiàng)之初就開始，伴隨建筑設(shè)計(jì)、施工建造的全過程，并在項(xiàng)目交付使用之后的長期運(yùn)維中，實(shí)現(xiàn)適老化設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)完善、實(shí)時(shí)更新。

9月20日，國家衛(wèi)健委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年到2021年，各地在老舊小區(qū)改造中推動(dòng)既有住宅加裝電梯5.1萬部。這項(xiàng)措施讓很多長期居家老年人走出家門、走出樓棟。