韓盧行

近日，上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司，下稱“錦和商管”（603682.SH）發(fā)布2022 年半年度報(bào)告。公告顯示，2022年上半年錦和商管實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.21 億元，同比增長27.04%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6327萬元，較去年同期下降5.1%。

對標(biāo)境內(nèi)和境外上市可比公司后，報(bào)告認(rèn)為，“折攤息稅前利潤（EBITDA）”和“經(jīng)調(diào)整折攤息稅前利潤（adjustedEBITDA）”更能反映公司實(shí)際經(jīng)營表現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司折攤息稅前利潤約4.17億元，較2021年度同期上升約0.93億元，同比增長28.68%。其中，2022年度1-6月財(cái)務(wù)利息支出為租賃負(fù)債余額產(chǎn)生的利息并扣減財(cái)務(wù)利息收入，公司實(shí)際有息負(fù)債仍為零。

2022年上半年，國內(nèi)疫情反復(fù)給房地產(chǎn)商業(yè)服務(wù)業(yè)帶來一定程度影響，本輪疫情持續(xù)時(shí)間長，對經(jīng)濟(jì)影響顯著有別于過往幾輪疫情。錦和商管歸母凈利潤同比減少5.1%，主要受疫情影響，在建工程延誤，招商進(jìn)度慢于預(yù)期，意味著受新租賃準(zhǔn)則影響下財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的同時(shí)，對應(yīng)并沒有實(shí)現(xiàn)收入。但通過新拓上海2個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，明天廣場物業(yè)管理業(yè)務(wù)、平武路仁達(dá)商務(wù)樓委托管理業(yè)務(wù)，以及從2021年開始加大輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目的拓展力度，以克服疫情、新租賃準(zhǔn)則對自身經(jīng)營的不利影響，展現(xiàn)出較強(qiáng)發(fā)展韌性。報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額2.44億元，同比增長161.16%，為公司抵御風(fēng)險(xiǎn)及靈活進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃積累了一定的資金基礎(chǔ)。

盈利能力方面，報(bào)告指出公司利潤來源主要由租賃和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)組成。其中2022年上半年租賃業(yè)務(wù)毛利率為40.91%，物業(yè)服務(wù)及其他毛利率為33.22%，主要得益于公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大帶來營業(yè)收入和毛利穩(wěn)步增長，分別較2021年同期增長27.04%和16.9%。規(guī)模優(yōu)勢是業(yè)績增長的硬道理。

值得注意的是，錦和商管同時(shí)發(fā)布了中期分紅預(yù)案，較為少見的中期分紅使得公司與其他100多家分紅企業(yè)成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，錦和商管自2020年4月上市至今，累計(jì)現(xiàn)金分紅（含本次2022年中期分紅預(yù)案）超3.8億元，分紅比例高于50%，增強(qiáng)了投資者的信心。

隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及一二線城市的高速發(fā)展，存量時(shí)代已經(jīng)到來。在國家“十四五”規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)中，已明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)?？梢钥吹街袊鞘懈滦袆?dòng)的力度和擴(kuò)展速度在全國范圍內(nèi)全面鋪開，所蘊(yùn)藏的市場空間不可估量。

具體到錦和商管，自2007年成立以來從舊廠房改造切入城市更新賽道，出道便定位為一家輕資產(chǎn)運(yùn)營的服務(wù)型公司，快速成長崛起并成功上市，具有行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢。但在巨大的市場潛力面前，整個(gè)城市更新產(chǎn)業(yè)圈仍未形成龍頭效應(yīng)，規(guī)模相對分散。錦和商管目前在管項(xiàng)目72個(gè);在管面積逾120萬平方米，較年初增長超12%。分地域看，上海62個(gè)項(xiàng)目，北京7個(gè)項(xiàng)目，杭州2個(gè)項(xiàng)目，南京1個(gè)項(xiàng)目。從整體項(xiàng)目數(shù)量、管理面積兩項(xiàng)指標(biāo)看，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，但仍有可拓展的空間。

從市場規(guī)模擴(kuò)展來看，錦和商管的經(jīng)營模式主要包括承租運(yùn)營、受托運(yùn)營和參股運(yùn)營。目前，承租運(yùn)營的項(xiàng)目有44個(gè)，可供出租運(yùn)營的物業(yè)面積約72萬平方米，上半年公司承租運(yùn)營項(xiàng)目租賃收入合計(jì)3.93 億元，收入占比約75.56%，較去年同期增長約31.08%。受托運(yùn)營項(xiàng)目增至25個(gè)，可供出租運(yùn)營的物業(yè)面積約42萬平方米，同比增長100%。其成長的速度和效率有望助推其成為行業(yè)龍頭企業(yè)。

國家利好政策反映在證券市場方面，2022年6月證監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)文件支持符合條件的重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。反映出市場和政府需要一批有專業(yè)能力、在行業(yè)內(nèi)具有深度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在城市更新項(xiàng)目中綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)來支持盤活國有存量資產(chǎn)，做好新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)。這對錦和商管的主營業(yè)務(wù)拓展具有指導(dǎo)性意義，在報(bào)告期內(nèi)，與上海久事旅游（集團(tuán)）有限公司合作平武路仁達(dá)商務(wù)樓委托管理業(yè)務(wù)便是良好的開端。

雖然受疫情反復(fù)的不利影響，新增項(xiàng)目拓展導(dǎo)致規(guī)模增速低于預(yù)期，但中泰證券以及中信建投證券兩家券商仍對錦和商管給出“買入”評(píng)級(jí)，理由主要包括營收穩(wěn)健增長，盈利能力穩(wěn)定;租賃收入增厚，上海外營收占比提升;項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，運(yùn)營能力提升。反映出資本市場的認(rèn)可和預(yù)期。

城市更新是個(gè)永續(xù)的過程，目前市場最主流的投資仍然是成長性投資、長期主義投資。錦和商管選擇專注于一門長期的生意，未來繼續(xù)以輕資產(chǎn)模式與政府、國有企業(yè)合作盤活存量資產(chǎn)，助推城市更新。