伏婭婭

（西安科技大學(xué)，陜西 西安 710054）

一、 寶龍商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)狀分析

1.行業(yè)概述

伴隨著近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程的加速和城市規(guī)模建設(shè)的雙重因素驅(qū)動(dòng)，城市居民對(duì)休閑娛樂(lè)綜合體的青睞程度不斷加深，休閑娛樂(lè)時(shí)間也逐年遞增。2018年以來(lái)，我國(guó)居民平均每周商場(chǎng)購(gòu)物時(shí)間明顯增長(zhǎng)，商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)傾向也日益增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)居民每周商場(chǎng)購(gòu)物時(shí)長(zhǎng)同比增長(zhǎng)15%。截至2021年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模達(dá)到5.37億平方米，占整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的20%，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

2.寶龍商業(yè)地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

（1）公司基本情況

寶龍商業(yè)地產(chǎn)2003年在中國(guó)澳門(mén)成立。秉承“讓空間有愛(ài)”的企業(yè)使命，寶龍產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷拓展，形成地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。于2019年在香港主板成功上市，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已在全國(guó)30個(gè)城市打造80個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)36座城市綜合體。2015年寶龍商業(yè) “三輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略”提出，對(duì)于資產(chǎn)管理方面將尋求多元融資渠道，其中商業(yè)輕資產(chǎn)管理輸出模式將成為企業(yè)快速發(fā)展的主要業(yè)務(wù)，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)為核心，輸出品牌效應(yīng)，進(jìn)行品牌宣傳和擴(kuò)張，在客戶(hù)群體中形成廣泛品牌認(rèn)知度和深刻的品牌影響力，以此挖客戶(hù)黏性，拓寬銷(xiāo)售渠道，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

（2）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心

隨著輕資產(chǎn)規(guī)模的提升以及市場(chǎng)變化導(dǎo)致管理難度的增加，近年來(lái)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)走向第一次大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)分工，寶龍商業(yè)地產(chǎn)也從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)分離出來(lái)，靠專(zhuān)業(yè)能力利用輕資產(chǎn)操盤(pán)賺取更多利潤(rùn)。其實(shí)現(xiàn)路徑主要有兩條：一是靠旗下自有物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行輕重分離而逐步獲取對(duì)外輸出的品牌和能力；二是通過(guò)整體包租獲得長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)并通過(guò)分組經(jīng)營(yíng)賺取租金差價(jià)二獲利。這兩種增長(zhǎng)模式都是依靠資本投資來(lái)驅(qū)動(dòng)整合資源。

①運(yùn)營(yíng)包干輕資產(chǎn)管理輸出。寶龍商業(yè)地產(chǎn)在2007年開(kāi)始向零售商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商、租戶(hù)以及業(yè)主提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，主要服務(wù)類(lèi)型分為三大類(lèi)。第一類(lèi)，零售商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備階段向物業(yè)開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主提供市場(chǎng)研究及定位、租戶(hù)招攬及籌備開(kāi)幕服務(wù)。第二類(lèi)，于零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)階段向業(yè)主或者租戶(hù)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。第三類(lèi)，主要向位于處購(gòu)街及商場(chǎng)的單位提供物業(yè)租賃服務(wù)。筆者通過(guò)整理寶龍商業(yè)地產(chǎn)公司年報(bào)以及招股說(shuō)明書(shū)將這三類(lèi)運(yùn)營(yíng)輸出在表1作以詳細(xì)說(shuō)明。

表1 寶龍商業(yè)地產(chǎn)商管運(yùn)營(yíng)確定模式

②品牌效應(yīng)輸出。品牌也是企業(yè)輕資產(chǎn)的一部分，是企業(yè)的一種無(wú)形資產(chǎn)，也意味著企業(yè)商品定位、經(jīng)營(yíng)模式、消費(fèi)族群和利潤(rùn)回報(bào)。寶龍商業(yè)地產(chǎn)公司20世紀(jì)90年代自香港地區(qū)進(jìn)入內(nèi)地，長(zhǎng)期以來(lái)一直帶領(lǐng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，市場(chǎng)占有率多年來(lái)一直處于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前列，其營(yíng)收金額也位居全國(guó)前列。公司利用自身優(yōu)勢(shì)，大力實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建完整的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，利用強(qiáng)大的資源整合能力，加強(qiáng)對(duì)外公共關(guān)系建設(shè)，營(yíng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境。此外，公司將零散網(wǎng)點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)外包給合作商，以此進(jìn)行品牌宣傳和擴(kuò)張，現(xiàn)己在客戶(hù)群中形成了廣泛的品牌認(rèn)知度和深刻的品牌影響力。寶龍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今已經(jīng)陸續(xù)獲得“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10” “最佳品牌價(jià)值獎(jiǎng)”“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)”等眾多榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，品牌價(jià)值高達(dá)135億元。

（3）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的財(cái)務(wù)特征

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要是保證企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)和其自身現(xiàn)金流的保障性流動(dòng)。

①流動(dòng)資產(chǎn)方面。根據(jù)表2可知，流動(dòng)資產(chǎn)每年的金額呈波動(dòng)下降趨勢(shì)，且在2016年～2020年期間金額下降幅度較大，2016年～2020年流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的百分比更呈現(xiàn)出斷崖式下降態(tài)勢(shì)，下降了44.25%，平均每年下降近9個(gè)百分點(diǎn)，但是寶龍商業(yè)地產(chǎn)公司管理層在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，未來(lái)幾年公司的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例保持在綠檔肯定沒(méi)問(wèn)題，這一比例控制在70%以上還是有壓力，不過(guò)未來(lái)管理層有信心控制在70%以上。說(shuō)明寶龍商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力暫時(shí)呈下降趨勢(shì)，未來(lái)還有較大發(fā)展機(jī)遇。

②現(xiàn)金及等價(jià)物方面。根據(jù)表2可知，寶龍商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金等價(jià)物在2016年～2020年五年期間快速增長(zhǎng)，漲幅高達(dá)16倍左右，其占總資產(chǎn)的額比重由剛開(kāi)始的10.90%上漲到2020年的76.33%，說(shuō)明企業(yè)盈利的現(xiàn)金保障水平較好，凈收益質(zhì)量較高，企業(yè)的現(xiàn)金流量大部分來(lái)自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也表明企業(yè)收益水平比較穩(wěn)定。由此可見(jiàn)，寶龍商業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)金流充裕，滿(mǎn)足日常日常運(yùn)作所需現(xiàn)金可支配量。

表2 2016年～2020年寶龍商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)表

③資產(chǎn)負(fù)債方面。寶龍商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展前期主要主張負(fù)債推動(dòng)發(fā)展，如表3所示，其在2018年以來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率基本保持在90%以上，2019年以來(lái)其資產(chǎn)負(fù)債率呈斷崖式下跌態(tài)勢(shì)，主要有兩方面的原因。一方面，是因?yàn)槠?019年在手現(xiàn)金等價(jià)物高達(dá)26.16億元，較2018年同比增長(zhǎng)373.06%；另一方面，寶龍商業(yè)地產(chǎn)提前償還借款，公司有息負(fù)債清零，負(fù)債總額下降至15.04億元。而其現(xiàn)金等價(jià)物增長(zhǎng)的主要原因在于2019年上市成功登陸資本市場(chǎng)，募集到12.37億元資金，這是其實(shí)現(xiàn)暴增的主要原因。除現(xiàn)金大幅增長(zhǎng)外，其應(yīng)收賬款因?yàn)殛P(guān)聯(lián)方應(yīng)收款同比暴增169.49%而實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這也表現(xiàn)出了寶龍商業(yè)地產(chǎn)日益增長(zhǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和較強(qiáng)的發(fā)展信心。

表3 2016年～2020年寶龍商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債情況

二、寶龍商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的盈利能力分析

1.盈利能力構(gòu)成要素

（1）利潤(rùn)對(duì)象

寶龍商業(yè)地產(chǎn)針對(duì)不同消費(fèi)人群打造了四大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌，寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)和寶龍?zhí)斓?，分別對(duì)應(yīng)為超級(jí)標(biāo)桿、標(biāo)桿、標(biāo)準(zhǔn)mall及社區(qū)商業(yè)系列產(chǎn)品針對(duì)針對(duì)高中低端不同消費(fèi)群體推出不同項(xiàng)目，價(jià)格定位有高有低，個(gè)人消費(fèi)者具有價(jià)格選擇優(yōu)勢(shì)，較少存在議價(jià)情況。

（2）利潤(rùn)點(diǎn)

寶龍商業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)除了土儲(chǔ)資源布局紅利之外，土地成本優(yōu)勢(shì)也在未來(lái)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提升和規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)提供有力保障。相關(guān)研究人員表示，寶龍商業(yè)地產(chǎn)深耕長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)核心城市，是高去化率的最佳保證，而其因在三四線(xiàn)核心區(qū)域拿地成本優(yōu)勢(shì)突出，又對(duì)當(dāng)?shù)卣哂形?，基本杜絕了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（3）利潤(rùn)源

寶龍商業(yè)地產(chǎn)的主要利潤(rùn)來(lái)源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)致力于推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程，立足國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市，并得到各地政府的大力支持，每個(gè)項(xiàng)目都配合當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展規(guī)劃，成為該城市地產(chǎn)性地標(biāo)項(xiàng)目的代名詞，打造集購(gòu)物、餐飲、旅游、娛樂(lè)、文化、商務(wù)于一體的超大規(guī)模體驗(yàn)中心，滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钪械亩鄻踊枨?，長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，促進(jìn)資本增值，確保永續(xù)經(jīng)營(yíng)。寶龍商業(yè)地產(chǎn)的住宅物業(yè)管理服務(wù)范圍涵蓋普通住宅、公寓、中高端社區(qū)及寫(xiě)字樓。業(yè)務(wù)涉及物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問(wèn)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)等領(lǐng)域。

（4）利潤(rùn)杠桿

寶龍商業(yè)地產(chǎn)憑借對(duì)自身品質(zhì)與創(chuàng)新的追求，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、規(guī)模提升，不僅貨量充足，產(chǎn)品特性明顯，而且夯實(shí)業(yè)績(jī)成果，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，在具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，管理效率大幅提升，開(kāi)盤(pán)去化率高。2018年與騰訊就“紐扣計(jì)劃”達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，雙方將基于騰訊的微信公眾號(hào)、移動(dòng)支付、小程序、社交廣告、企業(yè)微信、云計(jì)算和安全能力的七種工具的基礎(chǔ)上打造數(shù)字產(chǎn)品線(xiàn)。紐扣計(jì)劃能實(shí)現(xiàn)會(huì)員數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)一連接分析?？萍假x能推動(dòng)智慧轉(zhuǎn)型“紐扣計(jì)劃”賦能線(xiàn)上引流線(xiàn)下，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率有望進(jìn)一步提高。

（5）利潤(rùn)屏障

強(qiáng)大的零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)公司的護(hù)城河。隨著居民消費(fèi)水平的提高，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，只有先于消費(fèi)者認(rèn)知才能獲得發(fā)展先機(jī)。作為國(guó)內(nèi)排名TOP5的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，寶龍商業(yè)地產(chǎn)擁有強(qiáng)大的品牌庫(kù)，截至2020年12月31日，公司租戶(hù)品牌超過(guò)7100個(gè)，戰(zhàn)略合作品牌超140個(gè)，與超過(guò)500個(gè)品牌合作超過(guò)5年。同時(shí)，近3年公司所有商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后維持90%以上的平均出租率。高出租率主要?dú)w因于強(qiáng)勁的商戶(hù)輔導(dǎo)及管理能力。同時(shí)，公司還擁有恒安國(guó)際（HK.1044）許連捷家族、安踏（HK.2020）丁世忠家族、永輝超市（SH.601933）和蘭馨亞洲四家基石投資者作為后續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)保障。

2.盈利能力結(jié)構(gòu)性分析

（1）收入結(jié)構(gòu)性分析

寶龍商業(yè)地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)核心占比主要是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)收入，從表4可以發(fā)現(xiàn)，寶龍商業(yè)地產(chǎn)今年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比呈下降趨勢(shì)，而物業(yè)管理收入占比則逐年快速上升，從商業(yè)市場(chǎng)角度來(lái)看，伴隨著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策趨緊，再加上商業(yè)地產(chǎn)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益能力均在放緩。從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展來(lái)看，重商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式的需求相違背，寶龍商業(yè)地產(chǎn)不斷調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，創(chuàng)造契機(jī)，獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，物業(yè)管理服務(wù)占比逐漸擴(kuò)大，是其實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的必然結(jié)果。

表4 2016年～2020年各業(yè)務(wù)收入占比

同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)和住宅物管存在多方因素持續(xù)驅(qū)動(dòng)成長(zhǎng)，主要包括目前被市場(chǎng)所忽略的公司較同業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字化和科技能力，這兩者將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)性較強(qiáng)且較穩(wěn)固的快速增長(zhǎng)的可能性。

（2）成本結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的特征，企業(yè)應(yīng)該做到投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于大產(chǎn)出的效果，因此，對(duì)其成本結(jié)構(gòu)的分析直接反映出寶龍商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)盈利能力。

成本費(fèi)用利潤(rùn)率反映企業(yè)利潤(rùn)總額與花費(fèi)成本費(fèi)用總額之間的比例關(guān)系，站在企業(yè)投入與產(chǎn)出的角度，衡量公司的盈利能力狀況，直觀(guān)地反映了企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)結(jié)果過(guò)程中付出的資源消耗，成本費(fèi)用得到控制程度越高，其盈利能力越強(qiáng)。通過(guò)表5中的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，寶龍商業(yè)地產(chǎn)2016年～2020年成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)雖然呈上升趨勢(shì)，但并未達(dá)到正常的合理范圍30%及以上的標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明F企業(yè)在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)，成本費(fèi)用的有效控制存在問(wèn)題。管理費(fèi)用在五年期間快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)槠髽I(yè)在2019年上市后業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的同時(shí)員工也在增加使得內(nèi)部管理費(fèi)用突增。財(cái)務(wù)費(fèi)用五年來(lái)呈下降趨勢(shì)，主要在于實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，擴(kuò)大了品牌推廣力度，降低了融資成本，促使其經(jīng)營(yíng)效益表現(xiàn)良好，資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題得以有效緩解，使得現(xiàn)金流較為充沛。值得注意的是寶龍商業(yè)地產(chǎn)近五年在研發(fā)方面的支出較少，缺乏研發(fā)創(chuàng)新投入。

表5 2016年～2020年企業(yè)成本費(fèi)用情況

（3）整體分析

根據(jù)表6可知，近5年，寶龍商業(yè)地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率呈波動(dòng)上漲狀態(tài)，2020年上漲明顯主要是在于在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下企業(yè)凈利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)當(dāng)年總資產(chǎn)收益率長(zhǎng)勢(shì)良好。直接反映了公司發(fā)展能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力穩(wěn)步上升，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，也是公司有能力舉債經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)。凈資產(chǎn)收益率近五年是呈直線(xiàn)下降趨勢(shì)的。從2016年的354%大幅度下降至2020年的16.31%，由財(cái)務(wù)報(bào)表可知，公司凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)較小且整體上是增加的，所以?xún)糍Y產(chǎn)收益率直線(xiàn)下降的原因是所有者權(quán)益的變化不穩(wěn)定，說(shuō)明企業(yè)帶給股東的財(cái)富增加值減少，公司對(duì)股東投入資本的運(yùn)營(yíng)效率逐年下降，同時(shí)也說(shuō)明了公司對(duì)企業(yè)投資人、債權(quán)人的保護(hù)程度變?nèi)?，面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，公司需要加強(qiáng)利用自有資本創(chuàng)造利潤(rùn)的能力，提高寶龍商業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)能力。

表6 寶龍商業(yè)地產(chǎn)盈利能力相關(guān)指標(biāo)

寶龍商業(yè)地產(chǎn)的凈利率5年來(lái)以波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)到2020年的15.88%，主要原因在于2020年新項(xiàng)目的開(kāi)張經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入的增加，使得企利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)同步提升。

三、寶龍商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下盈利能力提升措施與建議

1.內(nèi)部措施

（1）服務(wù)優(yōu)化創(chuàng)新

寶龍商業(yè)地產(chǎn)針對(duì)不同的客戶(hù)群體設(shè)立了中高低端不同的消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)迎合市場(chǎng)發(fā)展，所以針對(duì)不同項(xiàng)目配以不同的配套設(shè)施和工作人員，形成不同消費(fèi)場(chǎng)所服務(wù)差異化。隨著客戶(hù)需求的日益多元化和信息技術(shù)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)類(lèi)型日益豐富多彩，面對(duì)不同的商業(yè)地產(chǎn)推出的不同商業(yè)服務(wù)，消費(fèi)客戶(hù)會(huì)根據(jù)自身不同的需求進(jìn)行擇優(yōu)選擇，個(gè)體消費(fèi)客戶(hù)可能更多考慮服務(wù)質(zhì)量的高低，公司團(tuán)體消費(fèi)客戶(hù)更看重于運(yùn)營(yíng)效率的高低，淘汰掉那些服務(wù)質(zhì)量，運(yùn)營(yíng)效率較低的企業(yè)。所以寶龍商業(yè)地產(chǎn)必須重視運(yùn)營(yíng)服務(wù)創(chuàng)新，重視客戶(hù)管理和服務(wù)質(zhì)量，不斷探索創(chuàng)新服務(wù)方式和內(nèi)容，以提升盈利能力。

（2）加強(qiáng)成本控制

由上文分析可知，寶龍商業(yè)地產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率較低，低于行業(yè)合理范圍水平，導(dǎo)致公司的利潤(rùn)空間波動(dòng)較大，主要原因在于寶龍商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于成本費(fèi)用的管控意識(shí)不足，控制管理力度不到位，導(dǎo)致成本費(fèi)用較大拉低利潤(rùn)對(duì)企業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率。想要提高寶龍商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力，必須加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制力，做到將企業(yè)的成本費(fèi)用管控到一定的合理穩(wěn)定水平，處在公司管理層的可控范圍之內(nèi)，企業(yè)則充分發(fā)揮投入產(chǎn)出下凈利潤(rùn)的價(jià)值，提高企業(yè)盈利能力。

（3）加大研發(fā)投入

目前寶龍商業(yè)地產(chǎn)的信息技術(shù)設(shè)備雖然還處于起步階段，尚未滿(mǎn)足商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的需求，但是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的進(jìn)步，人工智能時(shí)代的到來(lái)，寶龍商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在科技創(chuàng)新方面的投入，全力引進(jìn)智能化創(chuàng)新資源，對(duì)企業(yè)賦能升級(jí)，加速商業(yè)地產(chǎn)智能化發(fā)展，借助人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)從場(chǎng)景選擇、商業(yè)地產(chǎn)主體、大數(shù)據(jù)技術(shù)出發(fā)，構(gòu)建智能大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)體系的購(gòu)物中心，通過(guò)大智慧運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把購(gòu)物中心、品牌商戶(hù)、消費(fèi)者有效連接在一起，提高運(yùn)營(yíng)效率，掌握消費(fèi)趨勢(shì)，為寶龍商業(yè)地產(chǎn)獲得新的增長(zhǎng)空間。

2.外部建議

寶龍商業(yè)地產(chǎn)提升盈利能力除了依靠?jī)?nèi)部整改措施提升整體運(yùn)營(yíng)能力外，還需要做好積極面對(duì)，迅速調(diào)整外部商業(yè)環(huán)境變化的準(zhǔn)備，主要從強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、推動(dòng)協(xié)同合作、搭建共享平臺(tái)三個(gè)方面入手。

（1）強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)

近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論發(fā)展數(shù)量還是發(fā)展品質(zhì)均取得了較好成效，但是也存在發(fā)展定位和發(fā)展規(guī)劃同質(zhì)性，地產(chǎn)發(fā)展階段性結(jié)構(gòu)過(guò)剩問(wèn)題。說(shuō)明在商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展中需要強(qiáng)化政府適當(dāng)?shù)囊?guī)劃引導(dǎo)作用，由政府出頭牽引，引領(lǐng)開(kāi)發(fā)商和企業(yè)招商中心貫徹落實(shí)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商業(yè)需求。促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌道有機(jī)結(jié)合，在城市發(fā)展規(guī)劃需要區(qū)建設(shè)一批多元化、多功能、高效率、智能化的大型商業(yè)休閑娛樂(lè)中心，為當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃軌道交通沿線(xiàn)大型商務(wù)商業(yè)建筑與地鐵站點(diǎn)的完全銜接提供便利。

（2）推動(dòng)協(xié)同合作

近年來(lái)，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售和電子商務(wù)發(fā)展迅速，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售中越來(lái)越多的受到電子商務(wù)的沖擊，主要在于越來(lái)越多的網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模不斷發(fā)展擴(kuò)大，再加上新冠疫情的影響沖擊，導(dǎo)致實(shí)體店鋪零售遭受市場(chǎng)銷(xiāo)售擠壓，致使實(shí)體店鋪的承租需求被動(dòng)下降，從而連帶實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，直接影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。這種情況下寶龍商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該在沖擊困境中主動(dòng)尋求新的發(fā)展思路，積極地介入電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中，并且，依托自身的實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)本身特有的優(yōu)勢(shì)，探索實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)與電子商務(wù)協(xié)同合作，打造一種全新的經(jīng)營(yíng)模式。

（3）搭建平臺(tái)共享

信息共享是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展延伸的主要前提，也是拓展企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵方式。在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展中，除了帶動(dòng)一系列的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益外，也滋生了好多行業(yè)痛點(diǎn)，比如：商辦公司小而分散，不具規(guī)模效應(yīng)，具有團(tuán)隊(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)；代理公司管理粗糙，無(wú)數(shù)據(jù)支撐；缺乏品牌，不專(zhuān)業(yè)化；營(yíng)銷(xiāo)單一，商辦住宅渠道混為一談；等等。以上均需要掌握一定程度的信息量才可逐一完善解決。寶龍商業(yè)地產(chǎn)利用自身資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建信息整合平臺(tái)即可滿(mǎn)足信息資源匯總共享的需求，以便更好地發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和提升服務(wù)質(zhì)量。寶龍商業(yè)地產(chǎn)主要的經(jīng)營(yíng)范圍是商業(yè)地產(chǎn)，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)類(lèi)型與服務(wù)內(nèi)容極易被模仿甚至超越，這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)只能帶來(lái)有限的經(jīng)濟(jì)效益，無(wú)法在技術(shù)上領(lǐng)先同行。但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)而言，供應(yīng)鏈前端終端可以被挖掘的潛力是遠(yuǎn)超出企業(yè)預(yù)期的，因此，寶龍商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)需要在打造開(kāi)放式的商業(yè)地產(chǎn)信息共享平臺(tái)上重點(diǎn)出擊。