□ 山東青島 王亞靜

隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，以及疫情以來(lái)原材料成本的快速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，利潤(rùn)率越來(lái)越低，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該合理控制項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量，加強(qiáng)成本管理和控制，保證項(xiàng)目的合理利潤(rùn)。但國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是采用傳統(tǒng)的以利潤(rùn)為導(dǎo)向的成本控制方法，應(yīng)用現(xiàn)代成本控制理論的不多，難以達(dá)到成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借鑒現(xiàn)代的成本管理控制理論建立科學(xué)的成本控制體系，進(jìn)行有效地控制成本。筆者采用掙值法對(duì)房地產(chǎn)施工企業(yè)項(xiàng)目施工階段的成本管理控制進(jìn)行研究，希望能為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理控制提供參考。

一、項(xiàng)目成本控制概念

1.成本及成本控制。成本是生產(chǎn)過(guò)程中的耗費(fèi)情況（勞動(dòng)力耗費(fèi)和資源耗費(fèi)）的貨幣表現(xiàn)形式。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理是指運(yùn)用一定的科技手段，對(duì)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的人員、費(fèi)用和資源進(jìn)行組織、監(jiān)督和調(diào)整。通過(guò)分析、評(píng)價(jià)實(shí)施后的效果，采取相應(yīng)的措施糾正偏差。 施工成本控制在計(jì)劃成本之內(nèi)，在保證進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的前提下，以確保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本構(gòu)成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要存在土地成本、方案設(shè)計(jì)以及行政審批成本、工程建設(shè)以及安裝成本、項(xiàng)目全過(guò)程管理成本四項(xiàng)成本。具體可分為：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)、資金貸款利息、工程管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏全面的成本控制理念。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近20年來(lái)發(fā)展迅速，但房地產(chǎn)建設(shè)單位素質(zhì)參差不齊，許多房地產(chǎn)企業(yè)起點(diǎn)低、管理粗放，在項(xiàng)目中成本管理的方式比較落后，如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃都缺乏完善的計(jì)算編制，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中同樣需要技術(shù)人員在經(jīng)濟(jì)方面的參與，而不是只參與規(guī)劃設(shè)計(jì)或者工程監(jiān)理，而項(xiàng)目管理者大多數(shù)只關(guān)注項(xiàng)目工期和建筑質(zhì)量，對(duì)于成本控制則經(jīng)常忽視。

2.成本信息反饋遲緩，組織渙散。許多建設(shè)單位為了降低成本，會(huì)選擇將建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)行分包或者轉(zhuǎn)包的拆分施工，這種施工方式在項(xiàng)目后期實(shí)施階段就會(huì)出現(xiàn)各建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾、分包單位與總承包單位之間的矛盾以及分包單位之間的矛盾等等。同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目的參建單位由于較多，經(jīng)常需要交叉作業(yè)，各參建單位項(xiàng)目成本信息反饋不及時(shí)，各參建單位之間的進(jìn)、退場(chǎng)時(shí)間都不相同，導(dǎo)致項(xiàng)目管理者不能及時(shí)收集各項(xiàng)成本信息從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)的成本超支、外溢等問(wèn)題。

3.項(xiàng)目成本管理體系不完善。國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)建筑企業(yè)隨著最近20年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展出現(xiàn)了高速發(fā)展，市場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和越來(lái)越重視成本管理控制，但現(xiàn)有的成本管理制度還沒(méi)有做到細(xì)化管理，成本管理體系不夠健全。

三、 掙值法在DT住宅樓建設(shè)項(xiàng)目施工階段成本控制的應(yīng)用

1.掙值法概述。掙值法是為監(jiān)測(cè)工程費(fèi)用和工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體層面進(jìn)行的結(jié)果比較，主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目任意時(shí)間的計(jì)劃與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比進(jìn)行分析。掙值法的參數(shù)主要包括計(jì)劃工作量的預(yù)算費(fèi)用BCWS、已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用BCWP、已完成工作量的實(shí)際費(fèi)用ACWP。掙值法通過(guò)比較項(xiàng)目成本的實(shí)際值和計(jì)劃值，可以在任意時(shí)點(diǎn)及時(shí)分析得出實(shí)際施工中與計(jì)劃成本的偏差，判斷和預(yù)測(cè)成本費(fèi)用的未來(lái)趨勢(shì)。從而讓管理者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整措施阻止偏差的繼續(xù)擴(kuò)大，并可以幫助管理層分析偏差原因以便及時(shí)糾偏。

2.DT房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究。DT建設(shè)項(xiàng)目建筑面積為138486平方米。項(xiàng)目建設(shè)工期為2021年2月至2021年10月，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總建設(shè)成本為305,134,896元，現(xiàn)采用掙值法對(duì)該項(xiàng)目2021年2月至10月期間的成本控制管理進(jìn)行分析。

①項(xiàng)目費(fèi)用偏差及項(xiàng)目費(fèi)用績(jī)效分析。首先計(jì)算項(xiàng)目費(fèi)用偏差，項(xiàng)目費(fèi)用偏差通常用CV來(lái)表示。費(fèi)用偏差CV=BCWP-ACWP， 是 指 在 某 一 時(shí) 點(diǎn) 上 ， BCWP與ACWP之間的差值。通過(guò)比較CV與0的關(guān)系分析建設(shè)費(fèi)用達(dá)標(biāo)情況，當(dāng)CV>0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約，當(dāng)CV=0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用達(dá)標(biāo)致；當(dāng)CV<0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用超支。

項(xiàng)目費(fèi)用績(jī)效用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)CPI表示，項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)CPI=BCWP/ACWP，當(dāng)CPI>1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約；當(dāng)CPI=1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目達(dá)標(biāo)；當(dāng)CPI<1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用超支。

經(jīng)過(guò)計(jì)算能得出，DT建設(shè)項(xiàng)目的第2、4、5、6、10五個(gè)月的CV<0，分別為：-1111569.41、-1417307.22、-1740188.16、-2219462.45、-2755684.06，即這五個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是超支的；第3、7、8、9四個(gè)月的CV>0，分別為：938896.90、2056893.11、470966.33、1784164.98，即第這四個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是節(jié)約的。

計(jì)算第2、4、5、6、10五個(gè)月的CPI<1，分別為：0.9014、0.9327、0.9432、0.9402、0.9572，即這五個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是超支的；第3、7、8、9四個(gè)月 的 CPI>1，分 別 為 ： 1.0734、 1.0563、 1.0127、1.0419，這四個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是節(jié)約的，與前面的項(xiàng)目費(fèi)用偏差CV分析結(jié)果一致。

②項(xiàng)目進(jìn)度偏差及項(xiàng)目進(jìn)度績(jī)效分析。掙值法中的項(xiàng)目進(jìn)度偏差用SV表示。項(xiàng)目進(jìn)度偏差SV=BCWPBCWS，當(dāng)SV>0時(shí)，表示項(xiàng)目進(jìn)度超前；當(dāng)SV=0時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度跟計(jì)劃一致；當(dāng)SV<0時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度比計(jì)劃落后。

項(xiàng)目進(jìn)度比較績(jī)效用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)SPI表示。項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)SPI=BCWP/BCWS，當(dāng)SPI>1時(shí)，表示進(jìn)度比計(jì)劃提前；當(dāng)SPI=1時(shí)，表示進(jìn)度與計(jì)劃一致；當(dāng)SPI<1時(shí)，表示進(jìn)度比計(jì)劃延后。

經(jīng)過(guò)計(jì)算DT公司SV數(shù)值可以得出，第2、3、4、5、6 、 8 六 個(gè) 月 的 S V < 0 ， 分 別 是 ： -6 6 3 6 0 6 . 8 9、 -1011279.77、 -3134011.59、 -1244855.64、-774024.21、-602893.60，說(shuō)明這六個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度相比計(jì)劃是延后的；第7、9、10三個(gè)月的S V>0，分 別 為 ： 1 2 4 0 0 6 4.5 6、 1 4 2 5 6 0 9.9 3、9098382.24，即這三個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度相比計(jì)劃是提前的。

經(jīng)過(guò)計(jì)算DT公司SPI數(shù)值，第1、2、3、4、5、7六個(gè)月的SPI<1，分別為：0.9387、0.9314、0.8624、0.9587、0.9783、0.9842。即這六個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度落后；第6、8、9三 個(gè) 月 的 SPI>1，分 別 為 ： 1.0332、 1.0332、9098382.24，即這三個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度相比計(jì)劃是提前的，分析結(jié)果與前面項(xiàng)目進(jìn)度偏差指標(biāo)分析一致。

四、房地產(chǎn)企業(yè)施工階段建設(shè)成本控制管理措施

1.提高全員的成本控制管理意識(shí)，成本控制意識(shí)要全程重視。房地產(chǎn)企業(yè)管理者在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理中需要將技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一納入成本管理控制體系中，充分發(fā)揮技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)，樹(shù)立技術(shù)人員的成本控制意識(shí)，全員參與成本控制，同時(shí)把房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理工作作為系統(tǒng)工程，全過(guò)程進(jìn)行成本控制和管理，把成本控制管理進(jìn)行細(xì)化、責(zé)任化。建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成員責(zé)任制，員工績(jī)效考核中可以制定相應(yīng)的成本控制激勵(lì)指標(biāo)體系，調(diào)動(dòng)全部員工參與成本控制管理的積極性。

2.協(xié)調(diào)好建設(shè)項(xiàng)目的成本與進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)系。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本、進(jìn)度、質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工階段成本控制的三個(gè)關(guān)鍵要素，三個(gè)要素相互影響，相互制約，需要全面協(xié)調(diào)好三個(gè)要素之間的關(guān)系，在完成項(xiàng)目進(jìn)度的同時(shí)，保證質(zhì)量合格，做好成本控制。

通常建設(shè)項(xiàng)目都會(huì)存在項(xiàng)目成本最低的最佳施工工期，因?yàn)槭艿浇ㄔ旒夹g(shù)的影響，如縮短和延長(zhǎng)項(xiàng)目工期都會(huì)增加項(xiàng)目建造成本。在建設(shè)項(xiàng)目施工階段，施工單位一般都會(huì)在最佳施工工期附近進(jìn)行施工，將施工成本進(jìn)行有效的控制。

在建設(shè)項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與項(xiàng)目成本密切相關(guān)，項(xiàng)目的質(zhì)量要求越高，項(xiàng)目建設(shè)成本相應(yīng)就會(huì)越高。但當(dāng)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到一定邊際之后，如果再要進(jìn)一步提高項(xiàng)目質(zhì)量時(shí)，項(xiàng)目成本會(huì)大幅增加。所以在項(xiàng)目施工階段成本控制實(shí)踐中，只需要將項(xiàng)目質(zhì)量控制在一定范圍內(nèi)，并不要求質(zhì)量無(wú)限高，在這個(gè)范圍內(nèi)，項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目成本成比較簡(jiǎn)單的正比例關(guān)系。

3.對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)控制。建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵和核心環(huán)節(jié)是施工階段。施工過(guò)程的復(fù)雜性決定了施工階段成本控制應(yīng)該對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行全面分析，從成本、進(jìn)度和質(zhì)量三個(gè)方面找出成本控制的關(guān)鍵因素，強(qiáng)化對(duì)施工過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)的控制使成本控制管理達(dá)到更好的效果。

4.對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目建立信息管理系統(tǒng)進(jìn)行成本控制管理。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始引入完善的信息管理系統(tǒng)進(jìn)行成本控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)在可以通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的成本管理制度進(jìn)行升級(jí)改造，提高管理效率，使企業(yè)往現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。比如可以引進(jìn)技術(shù)比較成熟的ERP成本管理系統(tǒng)，利用系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)完善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提供決策運(yùn)行手段，進(jìn)行成本控制管理，從而建立以財(cái)務(wù)部門(mén)為中心，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，人力資源，生產(chǎn)建造、監(jiān)察審計(jì)等全部部門(mén)一起參與的成本管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全部門(mén)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的高效共同協(xié)作。

5.重視房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制控制的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策影響，隨著疫情全球經(jīng)濟(jì)下行，國(guó)家這幾年一直都在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中要注意加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制風(fēng)險(xiǎn)管理，比如最近幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件收緊，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，需要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目仔細(xì)分析項(xiàng)目可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本情況，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，保證企業(yè)利潤(rùn)。

五、研究結(jié)論

隨著國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的管控，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)不斷降低，成本控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的作用越發(fā)重要，房地產(chǎn)施工企業(yè)需要加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段的成本控制，保證建設(shè)項(xiàng)目的盈利水平。我國(guó)房地產(chǎn)施工企業(yè)應(yīng)該采用先進(jìn)的成本控制管理方法，降低施工成本，提高管理效率和水平，進(jìn)行全面成本控制，達(dá)到項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。