?？G 黑山縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 遼寧 錦州 121400

引言

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度,是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng),由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段,不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,建立不動(dòng)產(chǎn)信息登記管理平臺(tái),使不動(dòng)產(chǎn)信息在相關(guān)部門之間互通共享,建立信息依法查詢系統(tǒng),是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策。長(zhǎng)期以來(lái),由于不動(dòng)產(chǎn)信息資料過(guò)于分散,政府有關(guān)部門基于部門利益考慮,缺乏房地產(chǎn)信息共享的動(dòng)力,再加上既得利益者的阻撓,地方政府受制于土地財(cái)政而消極應(yīng)付,致使全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲沒有進(jìn)展,樓市調(diào)控政策因信息封閉,陷入盲人摸象的困境,難以發(fā)揮出應(yīng)有的效力。而在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理之后,即可順利打破信息藩籬,摸清全國(guó)居民住房基本狀況,從而有利于辨識(shí)炒房者與剛需者,以區(qū)別對(duì)待并采取差異化調(diào)控措施。

1 房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)涵概述

1.1 房屋交易

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃,房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。從目前我國(guó)的房屋交易現(xiàn)狀來(lái)看,其在操作的過(guò)程中具有較高的專業(yè)性,而且隨著各行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步,交易的數(shù)量和交易的類型也呈現(xiàn)出了明顯的多樣化趨勢(shì),而每一種交易類型所需要材料,以及辦理的流程都存在很大的差異,最關(guān)鍵的一點(diǎn)是,在交易的過(guò)程中,還應(yīng)以不同的法律要求為標(biāo)準(zhǔn),必須嚴(yán)格遵循相關(guān)的原則。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記

所謂不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作,主要是指權(quán)利人或者利害關(guān)系人,通過(guò)合法的途徑向相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng),登記單位在收到申請(qǐng)后,要嚴(yán)格依照相關(guān)的法律制度將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在持有人的不動(dòng)產(chǎn)登記冊(cè)中,明確最終的持有權(quán)。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理,其主要目的主要是為了對(duì)物權(quán)進(jìn)行明確,也就是說(shuō)要確定相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)到底歸誰(shuí)所有,同時(shí)也是一種能夠受到司法效果保護(hù)的權(quán)利歸屬行為。不動(dòng)產(chǎn)的登記在申請(qǐng)與辦理的過(guò)程中,通常會(huì)涉及下面這幾個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)。

1.2.1 在進(jìn)行登記時(shí),要通過(guò)相應(yīng)的信息平臺(tái),實(shí)施統(tǒng)一化的登記管理。也就是說(shuō),申請(qǐng)人在處理房屋登記問(wèn)題時(shí),登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)其信息的準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí),并且會(huì)涉及到其他各職能部門的配合,而在所有職能部門的協(xié)調(diào)配合下,必須要進(jìn)行規(guī)范化統(tǒng)一管理,確保申請(qǐng)人能夠獲得和了解到更全面的不動(dòng)產(chǎn)登記信息,同時(shí)切實(shí)保障申請(qǐng)人的自身權(quán)益和利益。從發(fā)展的角度來(lái)分析,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只有具備規(guī)范的管理流程,才能夠更好地為政府部門的工作提供支持,登記機(jī)構(gòu)的辦事效率才能得到提升,進(jìn)而使群眾能夠真切地感受到政府部門的重視和關(guān)注,拉近二者之間的聯(lián)系。

1.2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作是需要多個(gè)職能部門的協(xié)調(diào)配合才能高效開展的,其中土地部門的職責(zé)主要是對(duì)管轄內(nèi)的土地所屬進(jìn)行調(diào)查和登記;住建部門的職責(zé)主要是對(duì)轄區(qū)所有房屋的所屬進(jìn)行登記;林業(yè)和草原局的職責(zé)就更容易理解了,主要就是對(duì)轄區(qū)內(nèi)林權(quán)的所屬進(jìn)行登記管理;農(nóng)業(yè)部門的職責(zé)主要指針對(duì)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村用地的持有、承包、轉(zhuǎn)讓等權(quán)益進(jìn)行登記管理。

1.2.3 在新時(shí)期新機(jī)遇的影響下,不動(dòng)產(chǎn)登記管理的相關(guān)事宜會(huì)越來(lái)越完善、越來(lái)越明確,所以其中所涵蓋的內(nèi)容也會(huì)在原有的基礎(chǔ)上大量增加,針對(duì)一些比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯?wèn)題也需要進(jìn)一步細(xì)化和分類,在進(jìn)行房屋不動(dòng)產(chǎn)的登記管理中,經(jīng)常會(huì)涉及到的一些信息主要有:房屋的實(shí)際面積、權(quán)利類型、申請(qǐng)人實(shí)際持有數(shù)量等等。

1.2.4 國(guó)家在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行統(tǒng)一管理后,同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了房屋登記與不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容上的統(tǒng)一,在對(duì)申請(qǐng)人不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)進(jìn)行登記時(shí),其中也明確地涵蓋了申請(qǐng)人的房屋產(chǎn)權(quán)信息,除此之外,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)內(nèi)的其他土地的使用權(quán)相關(guān)內(nèi)容也全部包括在內(nèi)。如房屋的實(shí)際建筑面積,土地的分?jǐn)偸褂妹娣e等。國(guó)家重點(diǎn)要將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記的舉措,實(shí)際上就是為了能夠剔除一些不必要的環(huán)節(jié),簡(jiǎn)化相關(guān)的辦理流程和審批時(shí)間,節(jié)省申請(qǐng)人的時(shí)間和精力,提升登記機(jī)構(gòu)的辦事效率。

2 房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系

房屋登記與交易管理主要是指相關(guān)職能部門通過(guò)對(duì)房屋的持有人的所屬權(quán)進(jìn)行登記,并將整個(gè)交易的階段的權(quán)利變更等相關(guān)事宜進(jìn)行登記的活動(dòng)。從目前的房屋交易登記管理工作現(xiàn)狀來(lái)看,房屋的登記和交易管理之間是密不可分的,房屋持有人在進(jìn)行房屋交易的過(guò)程中,必然會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)上的變更,而發(fā)生變更就意味著首先要明確房屋的產(chǎn)權(quán)所屬,所以二者之間存在著明顯的因果關(guān)系,進(jìn)行登記的主要目的就是要在遵循法律的基礎(chǔ)上明確房租的最終所有權(quán),這個(gè)結(jié)果是受司法機(jī)構(gòu)所保護(hù)的。所以,一直以來(lái),國(guó)家一直在加大力度宣傳房屋登記的重要性,而通過(guò)將交易與登記進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范化管理,其目的一方面就是能夠?yàn)榱烁玫胤奖闳罕娺M(jìn)行房屋交易,另一方面則是為了能夠切實(shí)保障房屋交易整個(gè)過(guò)程的安全性,以及所有相關(guān)資料的真實(shí)性,確保其能夠具備相應(yīng)的法律效益。此外,針對(duì)房屋的交易和登記部門來(lái)說(shuō),創(chuàng)建更加適合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形式的登記管理制度和信息的安全保護(hù)制度是很有必要的,同時(shí)對(duì)于所有的登記交易信息也應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一管理,形成完整的信息數(shù)據(jù)庫(kù),以便后期查閱資料能夠更加便捷。

3 房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記協(xié)調(diào)管理策略

3.1 深刻認(rèn)識(shí)和把握二者之間的關(guān)聯(lián),實(shí)現(xiàn)彼此有效銜接

近年來(lái),國(guó)家一直比較關(guān)注對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的改革工作,其目的就是為了能夠逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)管理的一站式服務(wù)水平,同時(shí)對(duì)一些不必要的流程進(jìn)行簡(jiǎn)化,在申請(qǐng)人的證明材料遞交方面也實(shí)行統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于一些很難開具的證明或者應(yīng)用意義并不大的資料可以予以剔除,同時(shí)縮短申請(qǐng)和審核的時(shí)間,這樣就能夠在最大程度上節(jié)省登記人和登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間,避免了很多麻煩的產(chǎn)生,使得群眾對(duì)當(dāng)?shù)氐恼块T更加擁護(hù)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記,也是為了能夠登記方便對(duì)持有房屋的交易,而且最終的交易結(jié)果也是要以此為依據(jù)的,通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記,來(lái)確定產(chǎn)權(quán)的真正歸屬以及實(shí)際變更情況,以此來(lái)保證交易過(guò)程的合法性和真實(shí)性,避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。從目前房地產(chǎn)登記管理所受理的比例來(lái)看,其中占比重最大而且涉及到類型最多的就是房屋轉(zhuǎn)移和房屋抵押貸款。房屋交易的整個(gè)過(guò)程是否符合相關(guān)的法律要求,是人們最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題,也是促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的關(guān)鍵。為了能夠使房屋管理工作滿足群眾的心之所想,就需要相關(guān)部門處理好房屋管理與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系,并通過(guò)不斷地探討和實(shí)踐,將二者進(jìn)行有效銜接,實(shí)現(xiàn)一站式管理的最終目標(biāo)。以下我們將重點(diǎn)論述集中將二者進(jìn)行銜接的途徑。

3.1.1 實(shí)現(xiàn)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的銜接

創(chuàng)建房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化統(tǒng)一管理平臺(tái),這樣才能更好四促進(jìn)二者之間的有效銜接。首先,針對(duì)一些樓盤表和新建的住房要進(jìn)行重點(diǎn)管理,對(duì)于一些新建住房在管理過(guò)程中往往會(huì)涉及的內(nèi)容更多,如預(yù)售許可管理、對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓、買賣的備案管理等等,這些內(nèi)容都是極為重要和關(guān)鍵的;其次,針對(duì)于需要抵押的房屋一定要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作,并且要對(duì)各項(xiàng)詳細(xì)信息進(jìn)行明確。最后,對(duì)于房屋交易中介也是管理過(guò)程中的一個(gè)重要對(duì)象,由于其掌握著大量的個(gè)人房屋信息,所以能夠更加便捷地獲取一些房屋的相關(guān)使用資料。此外,還要參與一些領(lǐng)導(dǎo)干部的房產(chǎn)信息的調(diào)查工作。

3.1.2 優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記工作

(1)簡(jiǎn)化辦理的流程。國(guó)家自然資源管理部門的主要職責(zé)就是將房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理及土地登記兩項(xiàng)工作進(jìn)行有效地銜接,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)二者的統(tǒng)一化管理,通過(guò)信息平臺(tái)的共享功能,為不動(dòng)產(chǎn)登記管理提供更加真實(shí)有效的數(shù)據(jù)支撐。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的建設(shè)中,一定要做好各項(xiàng)內(nèi)容的細(xì)化工作,同時(shí)要做好不同類別符合登記的管理。(2)縮減辦理和審核的時(shí)間。在進(jìn)行房屋交易,以及不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中,往往會(huì)涉及到很多的材料和多項(xiàng)審核內(nèi)容,在這個(gè)過(guò)程中,通常會(huì)耗費(fèi)很多的時(shí)間。因此優(yōu)化審核管理工作也十分重要,既節(jié)省了登記人的時(shí)間和精力,又保證了各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確性。(3)保證所有資料的真實(shí)準(zhǔn)確。在不動(dòng)產(chǎn)登記管理平臺(tái)的信息化建設(shè)中,有效地實(shí)現(xiàn)了對(duì)所有登記資料的系統(tǒng)化管理和存儲(chǔ)。在所有業(yè)務(wù)都辦理完畢后,整個(gè)過(guò)程所涉及到的資料一定要準(zhǔn)確地錄入到系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中,同時(shí)針對(duì)一些紙質(zhì)的材料也要做好相應(yīng)的保存工作。

3.1.3 強(qiáng)化對(duì)資料的收取和檔案管理

在信息化時(shí)代背景下,房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記管理也應(yīng)積極順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì),有效地應(yīng)用一些先進(jìn)的現(xiàn)代化手段,使二者能夠在銜接的過(guò)程中逐漸變得更加完善,進(jìn)而將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的優(yōu)勢(shì)在最大程度上體現(xiàn)出來(lái),實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)房產(chǎn)資源的有效管理。

3.2 房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)發(fā)展需要充分利用地區(qū)現(xiàn)有資源

3.2.1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的一體化管理

從近幾年的發(fā)展局勢(shì)來(lái)看,我國(guó)政府部門應(yīng)更加重視房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接,同時(shí)應(yīng)設(shè)立專門的管理部門,來(lái)協(xié)調(diào)二者之間的關(guān)系,并有效開展相關(guān)的登記工作。此外,要對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化管理,并由自然資源部門進(jìn)行全方位的監(jiān)管。

3.2.2 設(shè)立房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口

任何管理部門的成立,都必須要配備相應(yīng)的監(jiān)督管理部門。同時(shí),要想建立一站式服務(wù)體系,就必須要將所有審核流程設(shè)立在一個(gè)辦事大廳,這樣才能讓群眾在申請(qǐng)登記的過(guò)程中,節(jié)省更多的時(shí)間,省去很多不必要的麻煩,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)一系列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的一次性發(fā)放管理,這對(duì)于辦理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也更加方便了檔案的管理。

3.3 打造房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)

在不動(dòng)產(chǎn)登記之前,在其所屬區(qū)域的登記部門通常能夠?qū)嵭凶陨淼男姓芾碜饔?但是從目前的實(shí)際調(diào)查來(lái)看,很多地區(qū)都存在的一個(gè)重要問(wèn)題就是房屋登記機(jī)構(gòu)往往都更加重視登記工作的開展,但是很少有專門的職能人員去關(guān)注房地產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記。在這些地方職能部門不再參與登記管理后,交易管理機(jī)構(gòu)就應(yīng)從以往的固有工作形式中走出來(lái),對(duì)以往的工作理念進(jìn)行創(chuàng)新,同時(shí)積極運(yùn)用當(dāng)前的新科技,以此來(lái)實(shí)現(xiàn)信息的共享。結(jié)合以往不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)檔案和資料,總結(jié)其中的優(yōu)勢(shì)和不足,進(jìn)而對(duì)登記的流程進(jìn)行合理的優(yōu)化,形成能夠適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。

3.3.1 加強(qiáng)基礎(chǔ)性管理。在目前的環(huán)境下,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)已經(jīng)很難滿足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求,所以對(duì)于登記的資料要進(jìn)行移除.(1)要對(duì)測(cè)繪系統(tǒng)進(jìn)行完善并加強(qiáng)相關(guān)的管理工作。在具體的操作過(guò)程中,一定要保證所有測(cè)繪結(jié)果的真實(shí)性,并做好審核備案工作,并將最終的審核結(jié)果上傳到管理系統(tǒng)中。(2)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)子系統(tǒng)的構(gòu)建。在進(jìn)行信息的統(tǒng)一認(rèn)證中,所需要認(rèn)證的內(nèi)容存在一定的復(fù)雜性,并且要求必須要完整、真實(shí)。此外,對(duì)資質(zhì)基礎(chǔ)信息,機(jī)構(gòu)內(nèi)部的獎(jiǎng)懲記錄也要做好相應(yīng)的管理,進(jìn)行而形成獨(dú)立的模塊。(3)身份證遠(yuǎn)程驗(yàn)證系統(tǒng)構(gòu)建。在進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中,只需通過(guò)對(duì)辦理人身份證信息的掃描,就能夠獲取到比較完整的數(shù)據(jù)信息。

3.3.2 重點(diǎn)管控商品房。在商品房交易之前,也會(huì)涉及到很多項(xiàng)登記的管理,并且還要做好相應(yīng)的備案工作,這些都要通過(guò)信息平臺(tái)來(lái)完成。通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管,能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)交易過(guò)程的智能化監(jiān)督。再次,加強(qiáng)存量房的管理。針對(duì)存量房的管理,也涵蓋了很多內(nèi)容,如房源自動(dòng)檢查審核功能、存量房轉(zhuǎn)讓管理等等。在對(duì)存量房監(jiān)督管理體系作用下,能夠?qū)?shí)現(xiàn)對(duì)交易中高各項(xiàng)協(xié)議以及資金的有效管控。

3.3.3 其他交易管理。除了以上我們提到的管理內(nèi)容外,其實(shí)還有很多細(xì)節(jié)上的內(nèi)容,也需要引起相關(guān)部門的注意,比如,房屋租賃的備案管理,這部分內(nèi)容也需要進(jìn)行細(xì)化,像合同備案,合同變更等,都需要做好相應(yīng)的登記管理。還有最重要的一項(xiàng)就是要采取有效的手段,防止有弄虛作假的行為出現(xiàn)。在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)登記的工作中,相關(guān)職能部門一定要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)督工作,并建立起嚴(yán)格的管理制度對(duì)職能人員的行為進(jìn)行約束,避免出現(xiàn)弄虛作假的情況,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。除此之外,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中,僅僅依靠自身的力量是很難起到管理作用的,所以公安部門和司法部門也應(yīng)明確自己的職權(quán),加強(qiáng)個(gè)部門之間的協(xié)同合作,明確房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的主體地位及相關(guān)責(zé)任。

結(jié)束語(yǔ)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步,人們對(duì)自有財(cái)產(chǎn)管理意識(shí)增強(qiáng),而經(jīng)濟(jì)糾紛也頻頻發(fā)生。在這樣的背景環(huán)境下,不動(dòng)產(chǎn)的登記管理使很多人的切身利益得到了保障。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)申請(qǐng)者提供的完善的證明材料,將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)進(jìn)行登記,進(jìn)而使財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)更加明確。為了能夠從根本上確保房屋交易的管理效率,就必須要重視起對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記管理,同時(shí)對(duì)于登記的材料要進(jìn)行統(tǒng)一,簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程,縮短審批時(shí)間,使不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更加高效地開展。