黃 靜 何葦鋒

1 研究背景

隨著政府對環(huán)保工作的逐步重視，越來越多的城市開始要求房地產開發(fā)企業(yè)對住宅進行精裝修交付。精裝修是實現(xiàn)地產綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑，由于國內相關房地產開發(fā)企業(yè)的精裝修經驗不足，精裝修的進度管理工作還停留在毛坯房的管理思維[1]。精裝修施工復雜，處于項目全周期的收尾階段，面臨著資金緊張、作業(yè)面廣、管理人手不足等情況，往往導致項目決策不能有效執(zhí)行，從而出現(xiàn)項目收尾困難、匆忙趕工的現(xiàn)象。在此背景下，能否在項目交付進度異常時進行合理糾正成了項目交付成功與否的關鍵。

2 交付項目進度管理

2.1 項目背景

翡翠城位于湖南省，206 320.42 m2占地面積，建筑面積644 551.47 m2，其中地上部分為466 103.5 m2，共33 棟24 ～26 層的高層住宅、13 棟6 層疊墅及附屬商業(yè)、幼兒園、1 層地下室，建筑限高為80 m。首開區(qū)共有9 棟高層，區(qū)域編號為G1 ～G9，共912 戶，總計16.2 萬m2，其中，園林部分的展示面積約為3.87 萬m2，計劃2021 年4 月30 日首批精裝交付G1 ～G6、G9，共704 戶。項目精裝修單位共3 家，分別以Y 裝飾單位、J 裝飾單位、Z 裝飾單位代稱。其中Y 裝飾負責G1 ～G3，J 裝飾負責G4、G6、G9，Z 裝飾負責G5。

2.2 進度現(xiàn)況

項目原工期計劃G2 ～G4、G6、G9、G1、G5、G7、G8 樓棟需按原工期計劃完成各節(jié)點工作（結構正負零、主體結構封頂、外立面、精裝修工程），預計2020 年12 月30 日完成精裝修竣工，而截至2020 年12 月30 日，仍有大量剩余工作。考慮年后復工時間及工人的不確定性，預計仍將耽誤20 ～30 d 的工期，加上項目交付前需預留2 個月左右的整改期，實際可利用的絕對工期已不足1個月。基于此，項目必須立即制定專項趕工方案以確保按期交付。

2.3 工期管理

在此情況下，首先需要明確項目剩余工作量，找出關鍵線路，其次確定關鍵線路的完成節(jié)點并據(jù)此來倒排每日工作量，最后根據(jù)每日工作量倒排每日人工及材料供貨計劃，再輔以合理穿插，保證合理的自由時差。

2.3.1 工作量梳理

為保證糾偏方案整體可行，要求所有工程師進入作業(yè)面梳理剩余工作量并逐棟逐層逐工序進行統(tǒng)計。各施工單位在施工過程中要求根據(jù)截止時間，按時間節(jié)點梳理階段統(tǒng)計結果，按工序項及完成情況以圖表方式呈現(xiàn)工作量，列出工序類別、完成率、剩余量，以便梳理清楚作業(yè)面的工作量情況。

2.3.2 工期鋪排

在明確剩余工作量后將其根據(jù)主要施工內容分成5 組進行管理，分別是土建施工、精裝修施工、機電施工、其余分包施工（含門窗、欄桿、外立面等）以及戶內安裝工作（木地板、五金、潔具、馬桶、臺面、部分電器等）。

（1）土建總包的關鍵線路為作業(yè)面移交。戶內需盡快完成基層處理和孔洞封堵以便將作業(yè)面移交給精裝修單位，樓梯間與屋面架構可同步施工，因此樓上的土建剩余工作量應根據(jù)精裝修的整體計劃往前推進。而正負零的主要工作為地庫的整體封板，封板情況將影響園林工作的整體推進，故需盡快封閉全部頂板。另外，地下室土建施工需考慮精裝修材料的堆場，為此需要合理劃片并逐片施工，保證施工過程中始終具備材料進場和堆場的條件。

（2）精裝修施工的關鍵線路為濕作業(yè)和油工施工。精裝修單位前期應全力進行濕作業(yè)和油工工作，并在濕作業(yè)和膩子完成的房間內穿插其余安裝工作流水，最后進行修補和收邊[2]。初開荒工作應在戶門關閉前完成，精保潔應在第3輪過程中完成。

（3）機電施工的關鍵線路為消防驗收和公、專變通電。根據(jù)項目消防驗收及公、專變通電目標節(jié)點制定詳細的倒排計劃，細化至各個節(jié)點以倒推各個專業(yè)的開始及完成時間。

（4）其余分包施工中門窗和欄桿已基本完成，剩余工作主要為園林與外立面。園林工作受制于地庫的封板，因此前期推進緩慢，需整體劃片施工并根據(jù)規(guī)劃驗收時間進行倒排；外立面與其余工作交叉較少，可獨立推進[3]。

（5）戶內安裝工作整體時間自由，其中櫥柜安裝需根據(jù)濕作業(yè)施工計劃來安排；臺面和電器的安裝緊跟櫥柜安裝計劃進行；木地板需根據(jù)油工的施工計劃進行；其余安裝工作在室內裝修完成并達到鎖門條件后逐戶進行安裝。在此基礎上，結合驗收時間定于2021 年3 月20 日完成所有工作，并結合各項工序邏輯逐棟逐工序倒排工期。

2.3.3 勞動力計劃制定

在明確施工計劃后，根據(jù)每日需完成工作量倒排每日勞動力計劃。根據(jù)工期計算，各單位勞動力常規(guī)需求配置如表1所示。

表1 各單位人員需求計劃

為確保春節(jié)后各施工單位能迅速復工，每個單位工種安排專人負責，并提前與各工種溝通鎖定勞動力，同時在市場尋找可替代勞動力，在人員補充不及時的時候作為替補資源。

2.3.4 材料供貨及安裝

為確保施工進度可控，需提前進行各項甲供材及乙供材的制作和儲備。因此，根據(jù)項目調整后的總體工期，需倒排甲供材和乙供材的供貨計劃。

（1）供貨計劃。通過對各項供材的梳理與工期的整體安排，明確各項材料的供貨周期，要求首批材料必須在該工序開工前10 d 到貨，現(xiàn)場不允許出現(xiàn)人等貨的情況[4]?？紤]備品備料的場地存儲和使用情況，統(tǒng)一要求在項目交付前集中整改期內到貨。具體供材供貨計劃如表2 所示。

表2 供材供貨計劃

（2）安裝計劃。為保證安裝高效有序，所有材料夜間上樓，避免占用電梯，降低安裝效率，在此基礎上每項安裝工作由專人負責管理現(xiàn)場進度，具體安裝計劃如表3 所示。

表3 材料安裝計劃

2.4 進度管理

2.4.1 組織協(xié)調

（1）地上部分提前協(xié)調部署各單位穿插施工工序，根據(jù)各項工序提前儲備勞動力及材料，現(xiàn)場嚴禁出現(xiàn)作業(yè)面及材料供貨滯后的情況。（2）合理協(xié)調各自由時間，對于不在關鍵線路上且與其他工序互不交叉的工作內容，集中精力趕工，減少收尾階段的工作量和管理壓力。（3）拉通各配合條線將招采、設計工作前置，避免出現(xiàn)未定單位、未出圖紙等影響整體工期進度的情況。（4）提前了解總分包勞務人員及材料情況，合理編排人員及材料進場時間，每日清點人員到場情況[5]。

2.4.2 進度可視化

為快速掌握各層施工進度，在各施工樓棟地下室上主樓的主通道口處制作可視化進度控制表，各樓層分項工程完工后及時完善完成時間并涂飾相應底色，綠色表示按計劃完成，橙色表示滯后3 d，紅色表示滯后7 d 及以上。通過設計表格能直觀了解現(xiàn)場各分項工程的進度。

2.4.3 進度糾偏

（1）供應商管理。第一，每日定時開展現(xiàn)場進度銷項會，匯報當日工作完成情況及第2 日的工作計劃和人員安排，若當日施工進度滯后，則相應責任單位需在第2 日立即投入額外人員或時間進行趕工。第二，每周根據(jù)專項施工進度節(jié)點考核精裝單位及分包單位并評分，評分結果反饋給招采部門。對于現(xiàn)場配合、履約情況較差的單位，聯(lián)合招采、成本部門對其進行約談。第三，若某單位連續(xù)7 d 均出現(xiàn)嚴重進度滯后且未采取積極有效的糾偏方式，則應立即采取第三方代工，所有因代工產生的費用將由相應責任單位承擔，并在該過程中保存好相關證明資料。

（2）材料糾偏。根據(jù)供貨計劃，在節(jié)點前5 日通報材料供應情況，對于材料供應存在明顯風險的單位，主動與供應單位溝通，明確到貨時間。合同中約定供貨違約機制，現(xiàn)場確定各項材料的管理責任人，對于材料的生產和存儲，甲供材由甲方負責協(xié)調，乙供材由精裝修單位協(xié)調。對于材料生產滯后的情況，生產滯后在3 d 以內的，供應商需每天提供視頻和照片資料用以監(jiān)督生產情況；對于滯后7 d 以上的情況需安排駐廠監(jiān)督生產，甲供材由甲方派管理人員，乙供材由裝修單位安排人員。

2.5 銷項管理

根據(jù)進度鋪排，在進度計劃整體可控的情況下，要求2021 年3 月20 日前強制進行各戶的鎖門管理，同時開展3輪模擬驗收。對于現(xiàn)場尚有少量尾活的情況，先進行關門，再入戶進行整改，避免后續(xù)工序破壞現(xiàn)場。

第1 輪驗收由工程部組織監(jiān)理、施工單位進行現(xiàn)場工程質量排查，梳理項目共性質量問題，形成共性質量整改實施方案并組織完成第一輪整改。第1 輪集中整改期為15 d，需大體上完成全部整改工作，銷項率達到80%以上。第2輪整改需逐戶完成質量排查，整理質量整改清單并交項目工程部跟進整改。第2輪集中整改期為10 d，整改銷項率要求達到95%。第2 輪驗收整改銷項完畢后，立即組織開展第3 輪表觀質量排查，針對細部的觀感進行排查，確保問題銷項達到98%。在以上措施的保證下，此項目于2021 年4 月30 日順利完成交付。

3 結語

本文以翡翠城項目交付為例，闡述了交付項目在工期緊張時的進度管理措施，總的來說進度管控要點在于明確關鍵線路、熟知工作余量，并在此基礎上合理倒排工作，才能有效管控進度。未來，我國會有越來越多的項目采用精裝修交付方式，只有做好前端策劃，明確各項標準，加強各專業(yè)間的協(xié)調，合理優(yōu)化工序，才能做好精裝修交付的進度風險管控，確保項目高品質完成交付。