潘美青

（濟(jì)寧海情置業(yè)有限公司青島分公司，山東 青島 266071）

目前，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)的一個(gè)主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)體制環(huán)境的變化，不斷變化的新政策。例如，金融政策作為限制國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主要手段，直接影響投資的變化。它們是決定社會(huì)生產(chǎn)力增長(zhǎng)的重要因素，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中心是社會(huì)需求的變化。如果及時(shí)、準(zhǔn)確地反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，則會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，反之，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的異常變動(dòng)。由于與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變動(dòng)相關(guān)的各種因素，政府和企業(yè)無法正確判斷變動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的動(dòng)搖調(diào)整變得困難，企業(yè)開發(fā)計(jì)劃和變動(dòng)矛盾。那么，這將不利于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是，會(huì)發(fā)現(xiàn)問題常常出現(xiàn)在一些指標(biāo)的變化上。通過這些指標(biāo)的變化，可以預(yù)測(cè)波動(dòng)性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，并分析未來的趨勢(shì)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)早期警戒系統(tǒng)開始被使用，并逐漸發(fā)展起來。

一、預(yù)警與房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的要素組成

1.預(yù)警

所謂的早期警戒就是在發(fā)生之前預(yù)測(cè)狀況。最廣泛使用的早期預(yù)警是經(jīng)濟(jì)初期預(yù)警，經(jīng)濟(jì)初期預(yù)警是圍繞經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的特定經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)監(jiān)視和評(píng)價(jià)的一套理論和方法。房地產(chǎn)早期預(yù)警，主要是以房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的經(jīng)濟(jì)初期警告分公司。

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)要素

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的開發(fā)過程包括選擇預(yù)警指標(biāo)、選擇預(yù)警指標(biāo)的方法以及時(shí)間相關(guān)分析，確定預(yù)警邊界，預(yù)測(cè)預(yù)警條件。物業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)能反映物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的特點(diǎn)，方便學(xué)習(xí)知識(shí)及房地產(chǎn)專家的經(jīng)驗(yàn)，使用不同的方法、模型和數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行綜合規(guī)劃，并允許進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)管通過動(dòng)態(tài)建模方法實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)監(jiān)管目標(biāo)。通過在云中引入計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)建模方法來控制房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，完成城市房地產(chǎn)預(yù)警。系統(tǒng)要素通常包括以下幾個(gè)部分。

（1）警情

它也被稱為“警義”，房地產(chǎn)預(yù)警包括過熱和房地產(chǎn)過度快速增長(zhǎng)兩個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能正常工作，因?yàn)樗^了國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總承容量，嚴(yán)重失衡了住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)房地產(chǎn)不合理不足，供過于求，資金和資源大量流入，資本不能正常流動(dòng)。第一，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的住宅成本急劇增加，居民沒有買房的錢；第二，房地產(chǎn)投資減少，投資大幅減少，收益性大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，資源未用，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏積極性，不能充分刺激國(guó)內(nèi)需求，滿足人民的正常需求，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（2）警源

警源就是預(yù)警的根源，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響以及傳導(dǎo)機(jī)制來看，警源的內(nèi)生來源是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資額的變化，結(jié)構(gòu)和成本，以及內(nèi)部因素，如需求規(guī)模、結(jié)構(gòu)等；外部來源是宏觀經(jīng)濟(jì)條件和政策的結(jié)果，也是自然、環(huán)境等外部因素的影響，影響房地產(chǎn)行業(yè)。

（3）警素

警素是影響警源狀態(tài)變化的一個(gè)或多個(gè)因素。影響房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)狀況的民兵內(nèi)部來源，如投資、結(jié)構(gòu)、規(guī)模等，應(yīng)視為警源的一個(gè)組成部分，外部警素來源的需求和宏觀經(jīng)濟(jì)因素。

（4）警兆

警兆是警素的一部分，警兆是在警素的基礎(chǔ)上經(jīng)過提料和總結(jié)得來的，警兆在嚴(yán)格意義上來說是一種可以反映警情變化的警素。

（5）警限

警限一般來說分為兩種含義，一種是有多個(gè)警兆綜合得到的警素，另一種是指警兆的變化范圍。

（6）警度

警度，顧名思義就是對(duì)警情的程度判斷，警度通常是由警兆指標(biāo)經(jīng)過綜合的計(jì)量分析后得來的。

3.指標(biāo)原則

（1）全面性原則

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)需要更全面、更深刻地反映各方面的聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系和經(jīng)濟(jì)因素，并確保它們具有明確的經(jīng)濟(jì)意義，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的更廣泛背景下，交易具有足夠的代表性和反映性。在選擇指標(biāo)時(shí)，不僅要考慮物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)階段，也請(qǐng)考慮整體的商業(yè)過程：房地產(chǎn)事業(yè)流程的綜合性；房地產(chǎn)需求綜合性房地產(chǎn)要素對(duì)影響房地產(chǎn)的因素的綜合性。

（2）靈敏度和精度的原理

根據(jù)靈敏度和準(zhǔn)確性原則，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的波動(dòng)應(yīng)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際變化。因?yàn)橄蛘无D(zhuǎn)變不是需要時(shí)間，而是需要時(shí)間。如果過度的延遲可能導(dǎo)致問題的積累，那么將采取更多的努力來基于此標(biāo)準(zhǔn)采取管制措施，而小的調(diào)整可能導(dǎo)致大的調(diào)整和高的管制成本。只有極為敏感的風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警指標(biāo)，才能在適當(dāng)?shù)母叨缺３终?，及時(shí)進(jìn)行早期調(diào)整，使經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最小化。在這一點(diǎn)上，要建立有效、敏銳的預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，正確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傾向，及時(shí)給予警告，為政策實(shí)施提供可靠的信息源，以解決問題。

（3）可操作性原則

可操作性原則是指在建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系時(shí)，應(yīng)充分考慮到相關(guān)指標(biāo)在實(shí)踐中應(yīng)該是實(shí)惠的、統(tǒng)計(jì)上容易獲得的、匯總的，指標(biāo)的選擇應(yīng)該建立在明確的基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)和現(xiàn)實(shí)的原則。“細(xì)化”是通過指標(biāo)體系指標(biāo)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、質(zhì)量和潛力有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)的機(jī)會(huì)，盡可能少地反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的房地產(chǎn)指標(biāo)。“貫穿各領(lǐng)域”是指與實(shí)踐，包括國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)踐的一致性，以及指標(biāo)連續(xù)性的歷史邏輯，適用于房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)體系，或適用于全國(guó)不同地區(qū)的公認(rèn)原則；“現(xiàn)實(shí)”是衡量房地產(chǎn)的指標(biāo)體系中房地產(chǎn)指標(biāo)的科學(xué)化計(jì)算方法，它可能實(shí)際上是功能性的，不能純粹是指標(biāo)的理論概念。

（4）適時(shí)一貫性原則

適時(shí)性和一致性的原則是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)應(yīng)盡可能與經(jīng)濟(jì)變化時(shí)間同步，從而反映房地產(chǎn)行業(yè)在時(shí)間內(nèi)的變動(dòng)。制定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指數(shù)制度時(shí)，必須從開發(fā)和可持續(xù)性的概念出發(fā)，充分考慮各種因素的變化趨勢(shì)和影響。在可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)下，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的制定中，必須在所有級(jí)別上都注意經(jīng)濟(jì)主體的主要作用，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境的關(guān)系。

（5）綜合、系統(tǒng)的原則

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)能與房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等方面的系統(tǒng)進(jìn)行比較，充分反映中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部特性；另外，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的原則，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)警指數(shù)制度也應(yīng)該綜合、系統(tǒng)地反映房地產(chǎn)社會(huì)中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的社會(huì)分布和社會(huì)環(huán)境等方面的基本發(fā)展條件，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展等。房地產(chǎn)本身就是一種服務(wù)，涉及住宅用地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和維修，并且是第三個(gè)產(chǎn)品為服務(wù)的部門；從事房屋、機(jī)械設(shè)備安裝等建筑施工和大修的建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品為建筑產(chǎn)品。由于物業(yè)發(fā)展及發(fā)展活動(dòng)通常涉及投資住宅發(fā)展，然后出售土地作物業(yè)用途，包括一些建筑工程。因此，在制定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系時(shí)，必須考慮房地產(chǎn)和建筑業(yè)，包括指標(biāo)，反映住房和房地產(chǎn)投資情況。

（6）區(qū)域性原則

中國(guó)擁有廣闊的地理區(qū)域，與世界上的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)的發(fā)展有很大的不同。因此，在選擇指標(biāo)時(shí)，必須考慮區(qū)域特性，對(duì)城市的人類環(huán)境選擇系統(tǒng)指標(biāo)。地理位置、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、氣候條件、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)習(xí)慣與其他城市不同。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警指標(biāo)建立

表1 預(yù)警指標(biāo)及類型

表2 預(yù)警指標(biāo)（一）

表2 預(yù)警指標(biāo)（二）

2.預(yù)警指標(biāo)優(yōu)化處理

表4 單指標(biāo)預(yù)警分值表

根據(jù)主成分的特征值大于1的原則選擇主成分，本文最終選擇6個(gè)主成分，各個(gè)主成分在各年度的數(shù)值，分別如表5所示。

表5 主成分矩陣

二、綜合預(yù)警指標(biāo)的確立及警情判斷

1.綜合預(yù)警指標(biāo)的確立

本文根據(jù)所選擇的主要成分的特征值確定各個(gè)主成分的權(quán)重，即：

式中：λi為主成分的特征值； n 代表主成分的個(gè)數(shù)。

本文根據(jù)以上公式，計(jì)算出各個(gè)主成分的權(quán)重，如表7所示，確立綜合指標(biāo) Z 的計(jì)算公式，最終計(jì)算出的綜合指標(biāo) Z 的結(jié)果如表6 所示。

表6 綜合指標(biāo)值

表7 綜合指標(biāo)預(yù)警線

表8 單指標(biāo)權(quán)重結(jié)果

表9 綜合判斷

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

表10 Fisher判別分析結(jié)果

3.SVM 預(yù)警模型的檢驗(yàn)

表12 2018年預(yù)警指標(biāo)

4.SVM 預(yù)警模型的應(yīng)用

表13 2019年預(yù)警指標(biāo)

三、結(jié)果分析

SVM模型預(yù)測(cè)表明，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年是正常的。通過以上分析，可以得出青島房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常廣闊，有很大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y(jié)論。這是兩個(gè)機(jī)會(huì)和房地產(chǎn)企業(yè)的課題。銀行可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，從而獲得更大的利潤(rùn)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)過熱的情況下，也會(huì)顯示泡沫，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說風(fēng)險(xiǎn)很大，畢竟，在中長(zhǎng)期貸款中仍占很大比例。因此，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，也要采取相應(yīng)的防范措施，減少因行業(yè)波動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過分析兩個(gè)指標(biāo)的預(yù)警指標(biāo)，合理實(shí)施房地產(chǎn)貸款：固定資產(chǎn)投資占銀行貸款的比重和固定資產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資的比重。青島歷年來基本處于正常狀態(tài)，但在2012年和2013年出現(xiàn)了信貸投資適度過熱的跡象，雖然這類投資沒有它們還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中的泡沫，并給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。第一，企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是擁有準(zhǔn)確高收入和高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)。幾乎所有的投資項(xiàng)目，伴隨著風(fēng)險(xiǎn)較高的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和決策者都必須以高風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)，正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行判斷之前，考慮各種因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐袛?。第二，要及時(shí)注意房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家政策的變化。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)中的特殊地位，房地產(chǎn)監(jiān)管不僅受到市場(chǎng)，而且受到國(guó)家政策的限制。因此，在籌措資金的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻注意相關(guān)國(guó)家政策，避免重大損失。第三，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項(xiàng)目都需要巨大的財(cái)政支援。因此，企業(yè)為了慎重收集有關(guān)投資項(xiàng)目的信息，確保投資計(jì)劃的妥當(dāng)性，應(yīng)該從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面展示投資項(xiàng)目的可行性。