潘美青

（濟寧海情置業(yè)有限公司青島分公司，山東 青島 266071）

目前，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)波動的一個主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)體制環(huán)境的變化，不斷變化的新政策。例如，金融政策作為限制國家經(jīng)濟的主要手段，直接影響投資的變化。它們是決定社會生產(chǎn)力增長的重要因素，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)。另外，房地產(chǎn)市場的發(fā)展中心是社會需求的變化。如果及時、準確地反映在房地產(chǎn)市場上，則會促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定增長，反之，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的異常變動。由于與不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變動相關(guān)的各種因素，政府和企業(yè)無法正確判斷變動的轉(zhuǎn)折點，宏觀經(jīng)濟政策的動搖調(diào)整變得困難，企業(yè)開發(fā)計劃和變動矛盾。那么，這將不利于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是，會發(fā)現(xiàn)問題常常出現(xiàn)在一些指標的變化上。通過這些指標的變化，可以預(yù)測波動性的轉(zhuǎn)折點，并分析未來的趨勢。因此，中國的房地產(chǎn)早期警戒系統(tǒng)開始被使用，并逐漸發(fā)展起來。

一、預(yù)警與房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的要素組成

1.預(yù)警

所謂的早期警戒就是在發(fā)生之前預(yù)測狀況。最廣泛使用的早期預(yù)警是經(jīng)濟初期預(yù)警，經(jīng)濟初期預(yù)警是圍繞經(jīng)濟循環(huán)變動的特定經(jīng)濟現(xiàn)象進行經(jīng)濟監(jiān)視和評價的一套理論和方法。房地產(chǎn)早期預(yù)警，主要是以房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟活動為目的的經(jīng)濟初期警告分公司。

2.不動產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)要素

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的開發(fā)過程包括選擇預(yù)警指標、選擇預(yù)警指標的方法以及時間相關(guān)分析，確定預(yù)警邊界，預(yù)測預(yù)警條件。物業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)能反映物業(yè)市場運作的特點，方便學(xué)習(xí)知識及房地產(chǎn)專家的經(jīng)驗，使用不同的方法、模型和數(shù)據(jù)庫進行綜合規(guī)劃，并允許進行系統(tǒng)的監(jiān)管通過動態(tài)建模方法實現(xiàn)系統(tǒng)監(jiān)管目標。通過在云中引入計算機信息系統(tǒng)建模方法來控制房地產(chǎn)關(guān)鍵指標城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，完成城市房地產(chǎn)預(yù)警。系統(tǒng)要素通常包括以下幾個部分。

（1）警情

它也被稱為“警義”，房地產(chǎn)預(yù)警包括過熱和房地產(chǎn)過度快速增長兩個方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能正常工作，因為它超過了國家經(jīng)濟社會發(fā)展的總承容量，嚴重失衡了住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)房地產(chǎn)不合理不足，供過于求，資金和資源大量流入，資本不能正常流動。第一，銀行和其他金融機構(gòu)在內(nèi)的住宅成本急劇增加，居民沒有買房的錢；第二，房地產(chǎn)投資減少，投資大幅減少，收益性大幅減少，房地產(chǎn)市場萎縮，資源未用，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏積極性，不能充分刺激國內(nèi)需求，滿足人民的正常需求，促進國民經(jīng)濟增長。

（2）警源

警源就是預(yù)警的根源，從房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響以及傳導(dǎo)機制來看，警源的內(nèi)生來源是國內(nèi)房地產(chǎn)投資額的變化，結(jié)構(gòu)和成本，以及內(nèi)部因素，如需求規(guī)模、結(jié)構(gòu)等；外部來源是宏觀經(jīng)濟條件和政策的結(jié)果，也是自然、環(huán)境等外部因素的影響，影響房地產(chǎn)行業(yè)。

（3）警素

警素是影響警源狀態(tài)變化的一個或多個因素。影響房地產(chǎn)風(fēng)險狀況的民兵內(nèi)部來源，如投資、結(jié)構(gòu)、規(guī)模等，應(yīng)視為警源的一個組成部分，外部警素來源的需求和宏觀經(jīng)濟因素。

（4）警兆

警兆是警素的一部分，警兆是在警素的基礎(chǔ)上經(jīng)過提料和總結(jié)得來的，警兆在嚴格意義上來說是一種可以反映警情變化的警素。

（5）警限

警限一般來說分為兩種含義，一種是有多個警兆綜合得到的警素，另一種是指警兆的變化范圍。

（6）警度

警度，顧名思義就是對警情的程度判斷，警度通常是由警兆指標經(jīng)過綜合的計量分析后得來的。

3.指標原則

（1）全面性原則

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警指標需要更全面、更深刻地反映各方面的聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系和經(jīng)濟因素，并確保它們具有明確的經(jīng)濟意義，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的更廣泛背景下，交易具有足夠的代表性和反映性。在選擇指標時，不僅要考慮物業(yè)的具體經(jīng)營階段，也請考慮整體的商業(yè)過程：房地產(chǎn)事業(yè)流程的綜合性；房地產(chǎn)需求綜合性房地產(chǎn)要素對影響房地產(chǎn)的因素的綜合性。

（2）靈敏度和精度的原理

根據(jù)靈敏度和準確性原則，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警指標的波動應(yīng)準確反映房地產(chǎn)行業(yè)的實際變化。因為向政治轉(zhuǎn)變不是需要時間，而是需要時間。如果過度的延遲可能導(dǎo)致問題的積累，那么將采取更多的努力來基于此標準采取管制措施，而小的調(diào)整可能導(dǎo)致大的調(diào)整和高的管制成本。只有極為敏感的風(fēng)險早期預(yù)警指標，才能在適當?shù)母叨缺３终撸皶r進行早期調(diào)整，使經(jīng)濟波動最小化。在這一點上，要建立有效、敏銳的預(yù)警和風(fēng)險監(jiān)測機制，正確預(yù)測房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險傾向，及時給予警告，為政策實施提供可靠的信息源，以解決問題。

（3）可操作性原則

可操作性原則是指在建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警指標體系時，應(yīng)充分考慮到相關(guān)指標在實踐中應(yīng)該是實惠的、統(tǒng)計上容易獲得的、匯總的，指標的選擇應(yīng)該建立在明確的基礎(chǔ)上，精心設(shè)計和現(xiàn)實的原則。“細化”是通過指標體系指標，對我國房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、質(zhì)量和潛力有一個清晰的認識的機會，盡可能少地反映房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況的房地產(chǎn)指標?！柏灤└黝I(lǐng)域”是指與實踐，包括國際國內(nèi)實踐的一致性，以及指標連續(xù)性的歷史邏輯，適用于房地產(chǎn)行業(yè)的指標體系，或適用于全國不同地區(qū)的公認原則；“現(xiàn)實”是衡量房地產(chǎn)的指標體系中房地產(chǎn)指標的科學(xué)化計算方法，它可能實際上是功能性的，不能純粹是指標的理論概念。

（4）適時一貫性原則

適時性和一致性的原則是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警指標應(yīng)盡可能與經(jīng)濟變化時間同步，從而反映房地產(chǎn)行業(yè)在時間內(nèi)的變動。制定不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警指數(shù)制度時，必須從開發(fā)和可持續(xù)性的概念出發(fā)，充分考慮各種因素的變化趨勢和影響。在可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)下，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警指標的制定中，必須在所有級別上都注意經(jīng)濟主體的主要作用，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)與社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境的關(guān)系。

（5）綜合、系統(tǒng)的原則

房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)能與房地產(chǎn)開發(fā)、運營、管理、服務(wù)等方面的系統(tǒng)進行比較，充分反映中國房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部特性；另外，根據(jù)社會經(jīng)濟開發(fā)的原則，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險、預(yù)警指數(shù)制度也應(yīng)該綜合、系統(tǒng)地反映房地產(chǎn)社會中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的社會分布和社會環(huán)境等方面的基本發(fā)展條件，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展等。房地產(chǎn)本身就是一種服務(wù)，涉及住宅用地的開發(fā)、經(jīng)營、管理和維修，并且是第三個產(chǎn)品為服務(wù)的部門；從事房屋、機械設(shè)備安裝等建筑施工和大修的建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品為建筑產(chǎn)品。由于物業(yè)發(fā)展及發(fā)展活動通常涉及投資住宅發(fā)展，然后出售土地作物業(yè)用途，包括一些建筑工程。因此，在制定房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警指標體系時，必須考慮房地產(chǎn)和建筑業(yè)，包括指標，反映住房和房地產(chǎn)投資情況。

（6）區(qū)域性原則

中國擁有廣闊的地理區(qū)域，與世界上的經(jīng)濟、社會、市場的發(fā)展有很大的不同。因此，在選擇指標時，必須考慮區(qū)域特性，對城市的人類環(huán)境選擇系統(tǒng)指標。地理位置、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、氣候條件、經(jīng)濟基礎(chǔ)、消費習(xí)慣與其他城市不同。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警指標建立

表1 預(yù)警指標及類型

表2 預(yù)警指標（一）

表2 預(yù)警指標（二）

2.預(yù)警指標優(yōu)化處理

表4 單指標預(yù)警分值表

根據(jù)主成分的特征值大于1的原則選擇主成分，本文最終選擇6個主成分，各個主成分在各年度的數(shù)值，分別如表5所示。

表5 主成分矩陣

二、綜合預(yù)警指標的確立及警情判斷

1.綜合預(yù)警指標的確立

本文根據(jù)所選擇的主要成分的特征值確定各個主成分的權(quán)重，即：

式中：λi為主成分的特征值； n 代表主成分的個數(shù)。

本文根據(jù)以上公式，計算出各個主成分的權(quán)重，如表7所示，確立綜合指標 Z 的計算公式，最終計算出的綜合指標 Z 的結(jié)果如表6 所示。

表6 綜合指標值

表7 綜合指標預(yù)警線

表8 單指標權(quán)重結(jié)果

表9 綜合判斷

2.房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警分析

表10 Fisher判別分析結(jié)果

3.SVM 預(yù)警模型的檢驗

表12 2018年預(yù)警指標

4.SVM 預(yù)警模型的應(yīng)用

表13 2019年預(yù)警指標

三、結(jié)果分析

SVM模型預(yù)測表明，青島的房地產(chǎn)市場在2021年是正常的。通過以上分析，可以得出青島房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常廣闊，有很大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y(jié)論。這是兩個機會和房地產(chǎn)企業(yè)的課題。銀行可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，從而獲得更大的利潤。但是，房地產(chǎn)開發(fā)過熱的情況下，也會顯示泡沫，對地產(chǎn)企業(yè)來說風(fēng)險很大，畢竟，在中長期貸款中仍占很大比例。因此，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢，也要采取相應(yīng)的防范措施，減少因行業(yè)波動而產(chǎn)生的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過分析兩個指標的預(yù)警指標，合理實施房地產(chǎn)貸款：固定資產(chǎn)投資占銀行貸款的比重和固定資產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資的比重。青島歷年來基本處于正常狀態(tài)，但在2012年和2013年出現(xiàn)了信貸投資適度過熱的跡象，雖然這類投資沒有它們還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中的泡沫，并給企業(yè)帶來風(fēng)險。第一，企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險防范意識，不動產(chǎn)業(yè)是擁有準確高收入和高回報的產(chǎn)業(yè)。幾乎所有的投資項目，伴隨著風(fēng)險較高的風(fēng)險，企業(yè)的經(jīng)營者和決策者都必須以高風(fēng)險的觀點，正確地認識風(fēng)險，在進行判斷之前，考慮各種因素進行適當?shù)呐袛?。第二，要及時注意房地產(chǎn)行業(yè)國家政策的變化。由于中國經(jīng)濟在房地產(chǎn)行業(yè)中的特殊地位，房地產(chǎn)監(jiān)管不僅受到市場，而且受到國家政策的限制。因此，在籌措資金的時候，房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻注意相關(guān)國家政策，避免重大損失。第三，加強投資項目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目都需要巨大的財政支援。因此，企業(yè)為了慎重收集有關(guān)投資項目的信息，確保投資計劃的妥當性，應(yīng)該從技術(shù)和經(jīng)濟層面展示投資項目的可行性。