| 豐蓉芳

2022年1月26日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了2022年第3號公告，對基礎(chǔ)設(shè)施公募不動產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）試點(diǎn)階段的稅收政策進(jìn)行了明確。本文結(jié)合該公告對我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理，在此基礎(chǔ)上，分析目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策方面存在的問題，提出進(jìn)一步完善的方向。

一、我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs現(xiàn)行稅收政策

目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs普遍采用的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，其中主要涉及三個環(huán)節(jié)：（1）設(shè)立前，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)節(jié)；（2）設(shè)立階段，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)給資產(chǎn)支持專項計劃；（3）運(yùn)營、分配環(huán)節(jié)。以下分別對上述三個環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前，原始權(quán)益人與項目公司之間基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)按照3號公告第一條的規(guī)定，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項目公司均不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。這里所說的適用特殊性稅務(wù)處理與財稅[2009]59號、財稅[2014]109號的特殊性稅務(wù)處理不一樣的地方在于，上述兩個文件里面提到的特殊性稅務(wù)處理都有嚴(yán)格的條件限制，3號公告的特殊性稅務(wù)處理則沒有嚴(yán)格的條件限制，這就為原始權(quán)益人順利把項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項計劃，從而推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行提供了便利條件。

值得注意的是，3號公告僅明確了企業(yè)所得稅的處理，對于除所得稅外的其他稅種的處理并未提及，對此筆者認(rèn)為，涉及其他稅種的處理應(yīng)按照現(xiàn)有的稅收政策執(zhí)行。

增值稅方面，依據(jù)財稅[2016]36號文件附件3的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。這里所說的資產(chǎn)重組是指合并、分立、出售、置換等方式，其中并沒有提到劃轉(zhuǎn)。在實務(wù)中，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的時候，符合上述規(guī)定，將相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請適用上述文件，按不征收增值稅處理。

土地增值稅方面，按照財政部、稅務(wù)總局公告2021年第21號第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，暫不征土地增值稅。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，該政策在實務(wù)中適用時，通常要求符合改制重組條件。因此，原始權(quán)益人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項目公司時，可以形成一個改制重組文件，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請適用上述文件，暫不征收土地增值稅。

契稅方面，原始權(quán)益人對設(shè)立的全資子公司進(jìn)行土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)財政部、稅務(wù)總局公告2021年第17號第六條的規(guī)定，免征契稅。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立階段

根據(jù)3號公告第二條的規(guī)定，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)所實現(xiàn)的評估增值，當(dāng)期暫不繳納所得稅，允許遞延。這里的“遞延”包含兩層含義：（1）原始權(quán)益人評估增值的企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納；（2）對原始權(quán)益人因戰(zhàn)略配售自持的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額對應(yīng)計算的資產(chǎn)評估增值，允許遞延至原始權(quán)益人實際轉(zhuǎn)讓REITs份額時繳納企業(yè)所得稅。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營階段

按照3號公告規(guī)定，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，適用現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。在此階段主要涉及資產(chǎn)支持專項計劃從項目公司取得收益、然后分配給公募基金、公募基金再將收益分配給投資者三個階段，表1對現(xiàn)階段這些環(huán)節(jié)涉及的稅收情況做了簡單的歸納。

表1 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營階段涉及的稅收情況

（四）3號公告有待進(jìn)一步明確的問題

通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的整個生命周期包含四個階段，即：設(shè)立前重組、設(shè)立、運(yùn)營和退出。 3號公告主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立前的重組及設(shè)立中的企業(yè)所得稅問題，但還有一些問題有待進(jìn)一步明確。

1.納稅申報有待明確。3號公告拓寬了特殊性稅務(wù)處理類型，明確規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前的重組環(huán)節(jié)可以適用特殊性稅務(wù)處理，股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段可以分兩種情況進(jìn)行遞延，但如何進(jìn)行后續(xù)管理及納稅申報需要進(jìn)一步明確。

2.劃轉(zhuǎn)的方式有待進(jìn)一步確認(rèn)。3號公告中提到資產(chǎn)轉(zhuǎn)移形式僅為“劃轉(zhuǎn)”，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是主要針對國有企業(yè)資產(chǎn)重組的一種方式，是指100%直接控股的母子公司之間轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的行為，那么除此之外的資產(chǎn)重組方式，比如資產(chǎn)收購、企業(yè)分立、合并等是否適用，需要進(jìn)一步明確。

3.未募集成功的稅收問題需進(jìn)一步明確。如按照3號公告的要求完成資產(chǎn)重組后，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs最終未能成功發(fā)行，重組時產(chǎn)生的相關(guān)稅款是否需要補(bǔ)繳，公告中未明確。

二、目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策存在的問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策繁雜

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，我國企業(yè)目前采用的結(jié)構(gòu)普遍比較復(fù)雜，涉及多個層級，從而導(dǎo)致涉及的稅收環(huán)節(jié)也比較復(fù)雜，涉及稅種較多。從上述分析不難看出，3號公告主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立前的重組及設(shè)立中的企業(yè)所得稅問題，設(shè)立前及設(shè)立中的其他稅收比如土地增值稅、增值稅、契稅等問題，以及后續(xù)運(yùn)營分配環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收問題，需要適用其他相關(guān)規(guī)定。而這些規(guī)定分布在各種不同的文件中，有些存在重復(fù)交叉的情況，這給稅款的計算和繳納帶來了較大的難度，在一定程度上制約了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展。

（二）稅收優(yōu)惠力度不大且具有隨意性

稅收優(yōu)惠政策在一定程度上是基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品健康快速發(fā)展的重要保障。由于我國沒有出臺專門針對REITs的相關(guān)稅收政策，目前的稅務(wù)處理主要由財政部與國家稅務(wù)總局下發(fā)的各類文件來明確，在這些文件中，對某些情形下很多稅種的征收大多規(guī)定為“暫不征收”， 臨時性和隨意性較大，并且有些文件年代久遠(yuǎn)，與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已不相適應(yīng)。優(yōu)惠力度不大及其缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性，加重了基礎(chǔ)設(shè)施REITs各參與方的稅收負(fù)擔(dān)，同時可能誘發(fā)各種避稅風(fēng)險，從長期來看，為我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展埋下許多隱患。

（三）多層交易結(jié)構(gòu)加大稅務(wù)處理難度

由于我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs企業(yè)目前采用的結(jié)構(gòu)普遍比較復(fù)雜，一方面，資產(chǎn)支持專項計劃扮演著從項目公司獲取收益和向基金分配收益的“中間人”的角色，項目公司在獲取租金收益時需要繳納企業(yè)所得稅，而在基金層面，由于基金本身不是納稅主體，不必繳納企業(yè)所得稅，但向投資者分配收益時，受益人需要繳納所得稅，相比國外由基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs直接持有物業(yè)資產(chǎn)，存在雙重征稅情況；另一方面，由于發(fā)展歷史較短，目前我國還未出臺針對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的稅收優(yōu)惠措施。

實踐中，由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs涉及公募和資產(chǎn)支持專項計劃兩個層面，橫跨基礎(chǔ)設(shè)施和金融兩個領(lǐng)域，稅務(wù)處理難度要求遠(yuǎn)高于一般的證券投資產(chǎn)品，而政策層面的缺失又給業(yè)務(wù)的開展增加了一定的稅務(wù)成本，如何利用好現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，充分享受稅收優(yōu)惠，降低投資者的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，成為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展中至關(guān)重要的問題。

三、完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策建議

（一）明確納稅主體

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，信托稅收理論是REITs稅收法律制度的基礎(chǔ)，而我國現(xiàn)階段適合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的信托稅收理論尚未形成，其征稅的依據(jù)主要是針對一般經(jīng)濟(jì)行為制定的，另外一部分是針對資管產(chǎn)品的補(bǔ)充規(guī)定。我國目前針對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs普遍適用雙重所有權(quán)，即將委托人、受托人、受益人之間信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移視同銷售行為，予以征稅。在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs框架下，委托人把財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人是為了設(shè)立信托，其并非真正意義上的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，此時受托人對財產(chǎn)并無實質(zhì)性所有權(quán)，可理解為一種代持行為，對其征稅顯然是不合理的。只有當(dāng)信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人，并且完成必要的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記后，所有權(quán)才真正轉(zhuǎn)移，此時由受益人應(yīng)承擔(dān)繳稅義務(wù)。對信托財產(chǎn)所有權(quán)屬的模糊界定帶來的雙重征稅、避稅等一系列問題大大制約了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，因此，只有首先明確基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs各個發(fā)展階段所涉及的納稅主體及納稅義務(wù)，才能制定符合我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的稅收優(yōu)惠與稅收遞延政策，實現(xiàn)差異化稅收安排。

（二）制定系統(tǒng)性專項稅收政策

目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收專項法律制度仍處于空白狀態(tài)，相關(guān)業(yè)務(wù)方面的規(guī)定散見于多部法律法規(guī)中，3號公告僅適用于資產(chǎn)重組形式為“劃轉(zhuǎn)”的所得稅政策，但不同的稅種對“劃轉(zhuǎn)”有不同的適用范圍。同時，該公告中對于土地增值稅、增值稅等可能存在的重復(fù)征收、稅負(fù)較重的情況暫未給予明確，后續(xù)應(yīng)制定更完善、更系統(tǒng)的支持性政策，鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs長遠(yuǎn)發(fā)展。在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品到期后，如由原始權(quán)益人予以回購，則項目公司可能需要再次繳納企業(yè)所得稅、增值稅、契稅、土地增值稅等。筆者建議，應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從資產(chǎn)剝離重組、公募 REITs 設(shè)立到資產(chǎn)退出作為一個整體，各環(huán)節(jié)視同分步實施但實則為一攬子計劃，從而制定系統(tǒng)性的稅收優(yōu)惠政策。建議借鑒REITs產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)的國家的經(jīng)驗，加快相關(guān)法律的制定和完善，可以在現(xiàn)有的法律框架下，對證券投資基金相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充或修訂，針對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品出臺相應(yīng)的配套政策，制定各流程，涵蓋各主體稅收處理的系統(tǒng)稅收政策。在法律框架內(nèi)嚴(yán)格規(guī)范稅收制度、稅收流程，為基層稅務(wù)機(jī)關(guān)及各市場參與方提供完整、準(zhǔn)確、明晰的法律依據(jù)。

1.避免重復(fù)征稅。我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs剛剛起步，正處在初步發(fā)展的時期，一批優(yōu)秀金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的大發(fā)展大繁榮提供了寶貴經(jīng)驗和研究樣本，為了更好促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的發(fā)展，有必要通過出臺完善的稅收政策配套，避免重復(fù)征稅、鼓勵金融創(chuàng)新、協(xié)調(diào)稅收征管。完善的稅收政策是推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs蓬勃開展、不斷創(chuàng)新的重要動力。

2.加大稅收優(yōu)惠力度，借鑒美國、新加坡等REITs發(fā)展比較成熟國家的經(jīng)驗，同時結(jié)合我國的具體情況，設(shè)計出適合我國國情的稅收優(yōu)惠政策。

（三）建立完善的稅收監(jiān)管機(jī)制

由于我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及機(jī)構(gòu)較多，確保信息準(zhǔn)確、及時顯得尤為重要。首先，要建立信息公開制度。不斷完善信息披露制度，對不同環(huán)節(jié)可能損害投資者利益的行為作出限制，最大限度地保護(hù)投資者利益，同時防止利用復(fù)雜交易偷逃國家稅款。其次，要加強(qiáng)對關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管。理清眾多機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，防止利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行暗箱操作，出現(xiàn)損害投資者和國家利益的行為。最后，要做好風(fēng)險防范。在設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品時，要充分考慮我國國情，使其與我國經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展相適應(yīng)。

要充分發(fā)揮發(fā)改委在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)作中的主導(dǎo)作用，加強(qiáng)對項目選擇、融資用途管理等的引導(dǎo)，對重大關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管。證監(jiān)會以及證券交易機(jī)構(gòu)要不斷完善相關(guān)配套措施，加強(qiáng)操作規(guī)程上進(jìn)引導(dǎo)，讓制度的完善和變化與實踐的發(fā)展協(xié)調(diào)同步。