麥泳賢

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，制定更加科學(xué)、規(guī)范的方法，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)展時(shí)間較短，相應(yīng)的制度不夠完善，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目水平的優(yōu)化和調(diào)整，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的科學(xué)、合理評(píng)價(jià)，才能有效推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的健康、可持續(xù)發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行了思考，并對(duì)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行了研究，以供參考。

房地產(chǎn)行業(yè)在很多國家都是國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了很大的發(fā)展，對(duì)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益不夠穩(wěn)定，導(dǎo)致這一問題的主要原因之一是相關(guān)項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不夠重視，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中相應(yīng)的資源不能充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而影響項(xiàng)目總體收益。與一般性的投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著一定的特殊性，普通的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法難以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。因此，為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，需要建立一套科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系，采取正確的評(píng)價(jià)方式，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的與意義

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，需要采用相應(yīng)的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，以保證項(xiàng)目的科學(xué)決策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要從企業(yè)財(cái)務(wù)角度出發(fā)，通過對(duì)項(xiàng)目收入與支出情況進(jìn)行分析，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常投資數(shù)額較大，開發(fā)周期較長，項(xiàng)目影響因素較多，因此在項(xiàng)目開發(fā)前，需要采用科學(xué)的方法分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，并對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)整體情況進(jìn)行分析，通過方案對(duì)比與調(diào)整，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，才能有效控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方式

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，項(xiàng)目建設(shè)過程中從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)因素，才能更好地保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行全面、科學(xué)的梳理，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量，需要應(yīng)用更加科學(xué)的方法來進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作為一種綜合性和系統(tǒng)性的工作，采取科學(xué)、高效的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，才能有效保障經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效果，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

1.靜態(tài)評(píng)價(jià)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，靜態(tài)評(píng)價(jià)是較為常用的一種評(píng)價(jià)方法。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)進(jìn)行靜態(tài)評(píng)價(jià)時(shí)，首先要明確靜態(tài)評(píng)價(jià)的含義，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的容積率、建筑密度等的限制指標(biāo)，確定項(xiàng)目所在區(qū)域能夠開發(fā)的最大建筑面積，根據(jù)相應(yīng)的評(píng)價(jià)分析結(jié)果，判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體工程量。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程中，應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目相關(guān)方面的調(diào)查和研究工作，分析評(píng)價(jià)結(jié)果，確定項(xiàng)目最終的規(guī)劃和建設(shè)方案。確定相關(guān)方案的過程中，要對(duì)項(xiàng)目的多個(gè)方面進(jìn)行充分的考慮，按照擇優(yōu)原則選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案。面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)前要做好全面調(diào)查工作，并按照調(diào)查情況來制定相應(yīng)的銷售策略與銷售價(jià)格，以此來保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面，需要評(píng)估項(xiàng)目土地價(jià)格和開發(fā)成本等相關(guān)內(nèi)容，通過計(jì)算模型得出預(yù)期利潤及靜態(tài)投資回收期等結(jié)果，從而評(píng)判項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性，如圖1所示。應(yīng)用靜態(tài)評(píng)價(jià)方法，與其他方法相比，計(jì)算方式較為簡單，且計(jì)算效率更高，但由于缺乏對(duì)現(xiàn)金流時(shí)間價(jià)值的充分考慮，使得相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就不夠準(zhǔn)確。通常開發(fā)周期短、項(xiàng)目資金的來源比較單一、投資額度不高的項(xiàng)目更能體現(xiàn)出靜態(tài)評(píng)價(jià)方法的價(jià)值，應(yīng)用靜態(tài)評(píng)價(jià)方法，能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)方案進(jìn)行粗略評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)短期投資項(xiàng)目的有效分析，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策提供有效的支持。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法有著顯著的應(yīng)用效果。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，主要是通過將相應(yīng)的現(xiàn)金流量情況編制成表格，方便項(xiàng)目后期的使用，也能給項(xiàng)目建設(shè)提供更多的便利。同時(shí)，為保證項(xiàng)目投資和分析的正確性，通過對(duì)不同時(shí)間的現(xiàn)金流量進(jìn)行等效值的換算后，對(duì)計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行比對(duì)和分析，可以根據(jù)分析結(jié)果確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保項(xiàng)目建設(shè)的可行性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及動(dòng)態(tài)投資回收期等數(shù)值，如圖2所示。通過對(duì)相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確計(jì)算，才能準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)，保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的效果。采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，能夠真實(shí)有效地反映出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)際的變動(dòng)情況，并按照變動(dòng)的具體情況得出準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)結(jié)果，充分保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效果。在進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)過程中，通過對(duì)開發(fā)相關(guān)成本的精確估算，才能更好地實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)效果，由于項(xiàng)目估算容易受到多種因素的影響，相應(yīng)的估算難度較大，使得最后的決策很容易受到影響，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)難以避免?；诖?，首先要確定動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的具體范圍，一般動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法適用于項(xiàng)目資金多、資金來源渠道多、開發(fā)周期長的項(xiàng)目。比如在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，其內(nèi)部收益率超過行業(yè)基準(zhǔn)率時(shí)才會(huì)選擇這一方案，否則將不予考慮。

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的動(dòng)靜結(jié)合應(yīng)用實(shí)踐

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為有效保障房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展質(zhì)量，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)水平。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作是一項(xiàng)綜合性工作，為有效保障經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作效果，優(yōu)化和提升經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平，應(yīng)當(dāng)采取更加科學(xué)有效的評(píng)價(jià)方法。在實(shí)踐應(yīng)用中，通常采用靜態(tài)評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的結(jié)合，確保經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)、合理，能夠有效提升經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平。

1.項(xiàng)目概括

項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，與高速公路相距11公里，與火車站、外環(huán)線及城區(qū)行政中心距離均在5公里以內(nèi)，項(xiàng)目用地的地勢(shì)相對(duì)平坦，場地標(biāo)高與街道基本相同。總用地面積為50.72萬m2，居住地面積為38.41萬m2，綠化率≥30%，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，按照政府規(guī)劃，周圍將新建一座大學(xué)城，未來有著很大的升值空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑高度不受限制，主要為居住小區(qū)，土地的使用年限為70年。周邊有著較為完善的配套設(shè)施，按照相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其容積率為1，共建建筑面積為1.49萬m2，機(jī)動(dòng)車停車泊位為666個(gè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了項(xiàng)目營銷問題，建筑規(guī)劃主要有高層、多層及混合型三種，混合型主要由底聯(lián)排組團(tuán)，多層和中高層所組成。

2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用

該項(xiàng)目的建設(shè)中，為有效保障評(píng)價(jià)工作效果的實(shí)現(xiàn)，需要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，應(yīng)用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，確保經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)性。在動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)工作中，需要對(duì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的篩選，經(jīng)過精準(zhǔn)、科學(xué)的分析和研判后，確保動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)工作的整體質(zhì)量和效果。在動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)工作中，主要分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期等指標(biāo)。通過對(duì)相關(guān)指標(biāo)的精準(zhǔn)計(jì)算，能夠有效保證動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)工作效果，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃方案。通過對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的計(jì)算，可以得出該項(xiàng)目多層住宅小區(qū)相關(guān)指標(biāo)要優(yōu)于高層與混合住宅指標(biāo)，因此，在項(xiàng)目所在地塊建設(shè)多層住宅能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。基于科學(xué)的計(jì)算，就能夠進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整財(cái)務(wù)方案，提升方案的經(jīng)濟(jì)性，判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否值得投資和建設(shè)。尤其在內(nèi)部收益率計(jì)算中，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)用試算法得出FIRR近似值，為確保計(jì)算精度，i1和i2之間的差值不能大于2%。通過精準(zhǔn)計(jì)算，判斷內(nèi)部收益率是否符合相關(guān)規(guī)范，在保障項(xiàng)目收益率的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)方案，才能有效保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.靜態(tài)評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用

在該項(xiàng)目開展過程中，基于科學(xué)化和精細(xì)化動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面、精準(zhǔn)的整體判斷，把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，保證項(xiàng)目投資效益的實(shí)現(xiàn)。在這一項(xiàng)目中，其屬于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要采用科學(xué)的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)在實(shí)際應(yīng)用中，能夠有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)的精細(xì)化計(jì)算，并對(duì)其結(jié)果進(jìn)行高效的整合，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平有著很大的提升作用，進(jìn)而充分保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效決策。但在應(yīng)用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合靜態(tài)評(píng)價(jià)方法，提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，采用靜態(tài)評(píng)價(jià)方法，主要考慮投資利潤率與投資回收期等。通過對(duì)該項(xiàng)目投資利潤率的計(jì)算，可以有效考察項(xiàng)目投資盈利能力，是靜態(tài)評(píng)價(jià)中的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常，投資利潤率越高，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好。通過投資利潤率評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，需要確定利潤率標(biāo)準(zhǔn)，選擇投資利潤率超過所設(shè)置利潤率標(biāo)準(zhǔn)的投資方案，否則拒絕投資方案。如果存在可接受互斥方案，在保障相關(guān)方案質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇利潤率最高的方案。加強(qiáng)項(xiàng)目市場調(diào)查研究，全面分析相關(guān)數(shù)據(jù)，采取動(dòng)態(tài)與靜態(tài)評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，才能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)建設(shè)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，對(duì)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，綜合運(yùn)用靜態(tài)評(píng)價(jià)與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，保障經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的系統(tǒng)性與科學(xué)性，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作水平，才能更好的保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。