韓建委

(中鐵十一局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京 211200)

隨著建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃的推出，商品房全裝修模式步入高速發(fā)展期，各地區(qū)新建商品房全裝修普及率加速上升,然而全裝修房屋的質(zhì)量問題也接踵而來。因此，有必要對(duì)全裝修商品房質(zhì)量管控的過程中存在的問題進(jìn)行分析。結(jié)合實(shí)際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及已有的質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，構(gòu)建一個(gè)多維度的全裝修商品房質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，從本質(zhì)上找出開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)，為下一次的決策提供依據(jù)。

1 全裝修商品房的質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

綜合考慮社會(huì)全方位的意見及研究現(xiàn)狀，按照指標(biāo)分解的方法，從管理者(政府部門)、開發(fā)者(建設(shè)單位)、消費(fèi)者(購房客戶)、競爭者(同行業(yè)人員)四個(gè)維度出發(fā)，梳理影響全裝修商品房的質(zhì)量問題，并對(duì)這些問題進(jìn)行整理、歸類和分析后，將評(píng)價(jià)指標(biāo)體系按層次分析法分為三個(gè)層次：總目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層和指標(biāo)層[1]。

1.1 采用AHP方法計(jì)算各層次指標(biāo)權(quán)重

以南京某小區(qū)為例，采用德爾菲法得到各專家對(duì)每一個(gè)準(zhǔn)則及它支配的因素進(jìn)行的判斷，得到各指標(biāo)的判斷矩陣,指標(biāo)體系見表1。根據(jù)比較判斷矩陣求出各指標(biāo)對(duì)于準(zhǔn)則的相對(duì)排序權(quán)重[2]。

表1 全裝修商品房的質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

建立權(quán)重集合設(shè)為A，如下：

A=(A1,A2,A3,A4)=(0.193,0.307,0.394,0.106)

A1=(A11,A12,A13)=(0.483,0.22,0.297)

A2=(A21,A22,A23,A24)=(0.325,0.132,0.253，0.29)

A3=(A31,A32,A33,A34)=(0.341,0.192,0.188，0.279)

A4=(A41,A42,A43,A44)=(0.385,0.139,0.189，0.287)

1.2 建立評(píng)語集

1.3 確定評(píng)價(jià)矩陣

選取40名評(píng)價(jià)專家，每個(gè)視角的評(píng)價(jià)人員10名，確保評(píng)價(jià)人員全面地了解該項(xiàng)目[3]。根據(jù)表1的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)全裝修商品房的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)統(tǒng)計(jì)表的結(jié)果進(jìn)行歸一化處理，可得到各視角的質(zhì)量評(píng)價(jià)矩陣，具體如下：

管理者視角質(zhì)量評(píng)價(jià)矩陣

開發(fā)者視角質(zhì)量評(píng)價(jià)矩陣

消費(fèi)者視角質(zhì)量評(píng)價(jià)矩陣

競爭者視角質(zhì)量評(píng)價(jià)矩陣

1.4 模糊綜合評(píng)價(jià)計(jì)算

根據(jù)上文確定的權(quán)重集，逐級(jí)進(jìn)行模糊綜合運(yùn)算，得到最后的結(jié)果[4]。

1.4.1 一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)

管理者視角指標(biāo)評(píng)價(jià)

同理可得：開發(fā)者視角指標(biāo)評(píng)價(jià)

B2=A2·U2=(0.6,0.34,0.03,0.03,0)

消費(fèi)者視角指標(biāo)評(píng)價(jià)

B3=A3·U3=(0.48，0.44，0.08,0,0)

競爭者視角指標(biāo)評(píng)價(jià)

B4=A4·U4=(0.175,0.623,0.202,0,0)

1.4.2 二級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)

1)由一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)可以得出二級(jí)模糊評(píng)價(jià)矩陣

2)由二級(jí)模糊評(píng)價(jià)矩陣可得目標(biāo)層模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣

1.4.3 確定評(píng)價(jià)等級(jí)和分?jǐn)?shù)

從指標(biāo)綜合權(quán)重知悉，影響全裝修商品房質(zhì)量的因素主要是安全性、決策質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、管理水平等，因此開發(fā)商應(yīng)在以上方面采取積極有效的預(yù)防措施，以確保全裝修商品房的質(zhì)量滿足要求。

2 結(jié) 論

結(jié)果表明，采用德爾菲法與層次分析法相結(jié)合的方法，有利于指標(biāo)權(quán)重的確定。建立的模糊綜合評(píng)價(jià)模型，使結(jié)果具有可視化、適用性較強(qiáng)。案例采用該評(píng)價(jià)模型得到的評(píng)價(jià)結(jié)果與市場反映情況結(jié)論基本一致，符合實(shí)際情況。因此，該評(píng)價(jià)模型能客觀、科學(xué)、有效地評(píng)估全裝修過程中質(zhì)量存在的問題，便于開發(fā)商自評(píng)自查及時(shí)了解自身運(yùn)作現(xiàn)狀，加強(qiáng)質(zhì)量管理并采取有針對(duì)性地預(yù)防措施。