張清源

（深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計咨詢股份有限公司，廣東深圳 518032）

隨著福田區(qū)經(jīng)濟社會快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高，機動車尤其是小汽車的擁有量持續(xù)、迅猛增長，停車設(shè)施的供應(yīng)速度遠(yuǎn)不及小汽車增長速度，“停車難”成為廣大民眾關(guān)注的焦點[1]。

受配建標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模、建設(shè)成本等因素影響，居住區(qū)“停車難”問題更嚴(yán)峻，尤其是老舊居住小區(qū)[2]。因此，緩解居住區(qū)停車供需矛盾，增加居住區(qū)停車設(shè)施供應(yīng)，成為改善居住區(qū)日常出行和生活品質(zhì)的迫切需求。本文以福田區(qū)編制公共停車設(shè)施規(guī)劃為契機，在現(xiàn)狀居住區(qū)停車問題剖析的基礎(chǔ)上，提出居住區(qū)停車改善策略，為緩解居住區(qū)停車矛盾提供參考。

1 居住區(qū)停車問題分析

1.1 停車供需矛盾

居住區(qū)工作日10時飽和度分布如圖1所示。

圖1 居住區(qū)工作日10時飽和度分布

居住區(qū)工作日22時飽和度分布如圖2所示。

圖2 居住區(qū)工作日22時飽和度分布

2019年福田區(qū)劃線泊位36.7萬個。其中，停車場泊位36.1萬個，占比98.4%，路內(nèi)泊位0.597萬個，占比1.6%。居住區(qū)基本停車缺口約10～13萬個，工作日夜間車位最緊張，約51%接近飽和狀態(tài)，約35%處于超飽和狀態(tài)。

住區(qū)停車設(shè)施供應(yīng)不足，高峰時段挖潛空間幾乎達(dá)到極限，可能導(dǎo)致車輛占用內(nèi)部消防通道、道路資源、生活公共空間等現(xiàn)象，存在安全隱患且會影響居住區(qū)的生活環(huán)境[3]。

1.2 用地供應(yīng)制約

福田區(qū)屬于高度建成區(qū)，處于存量優(yōu)化發(fā)展階段，用地資源緊缺，停車場建設(shè)用地受限；居住區(qū)普遍無空閑或閑置土地建設(shè)停車場，需占用綠化用地，不符合停車場用地性質(zhì)要求。

1.3 城市規(guī)劃配建標(biāo)準(zhǔn)需完善

居住區(qū)停車設(shè)施基本按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則配建，部分城市停車配建指標(biāo)需更新完善，與居民擁車率差距大，導(dǎo)致配建不足加劇停車矛盾。深圳市福田區(qū)軌道車站500 m半徑范圍內(nèi)的建筑面積小于60 m2的住宅，配建標(biāo)準(zhǔn)為0.32車位/戶；建筑面積為60～90 m2的住宅，配建指標(biāo)為0.48車位/戶。根據(jù)深圳市居民出行調(diào)查，擁車情況與收入高度相關(guān)，家庭年收入30萬以上，80%為有車戶，福田區(qū)擁車率為0.96車/戶，接近一戶一車[4]。因此，軌道500 m范圍內(nèi)90 m2住宅配建標(biāo)準(zhǔn)與戶均擁車率差距大，導(dǎo)致新建住宅區(qū)就出行停車缺口。

1.4 社會資本參與居住區(qū)停車場建設(shè)存在困難

目前，機械式車庫半自動化停車位價格為1.5～2.5萬元/車位，全自動化為5～12萬元/車位，投資規(guī)模大、資金回收期長、投資回報率不高，需要減少社會資本投資風(fēng)險。車位缺乏產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)（只租不售）。深圳市單個車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)，無法進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓與買賣，投資回收慢，收益無法保障。

1.5 審批機制冗繁

停車場管理協(xié)調(diào)機制尚未形成，報批、審批流程不清晰[5]。需要建立統(tǒng)一窗口、停車管理部門或停車聯(lián)席會議制度。立體車庫被視為“固定建筑物”，需要土地規(guī)劃、消防、安檢等多部門審批，但各個職能部門意見不一，企業(yè)報建時找不到審批主體；機械式停車庫建設(shè)實施需要通過各個部門審批，提交材料繁多，時間長，施工、驗收標(biāo)準(zhǔn)不明確。

1.6 協(xié)調(diào)難度大

物權(quán)法規(guī)定，住宅區(qū)停車設(shè)施建設(shè)在滿足消防等條件下，2/3業(yè)主同意時，可以利用小區(qū)空地新增或原有停車設(shè)施基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴建。老舊小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理公司或業(yè)委會間的協(xié)調(diào)難度大。

1.7 停車資源共享難度大

停車場資源數(shù)據(jù)接入難度大，需要整合開發(fā)商、物業(yè)、第三方管理公司、業(yè)主間的復(fù)雜關(guān)系。信息標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致企業(yè)間信息割裂，數(shù)據(jù)無法共享，資源難以整合。各個停車場管理系統(tǒng)的信息化建設(shè)程度不一致，需要通過改造設(shè)備或適應(yīng)的方式接入部分停車場數(shù)據(jù)。

2 居住區(qū)停車設(shè)施改善重點方向

2.1 停車缺口分布導(dǎo)向

居住區(qū)停車設(shè)施改善以停車需求為導(dǎo)向，通過大數(shù)據(jù)分析和停車需求預(yù)測，識別居住區(qū)停車缺口分布，包括缺口位置、缺口數(shù)量以及缺口嚴(yán)重程度等。在停車缺口分布基礎(chǔ)上，按嚴(yán)重程度情況逐步推進(jìn)停車場建設(shè)。

2.2 更新規(guī)劃管控

以質(zhì)量提升為主的存量發(fā)展階段，老舊居住小區(qū)改造（拆除重建類）是重要的提質(zhì)方式。目前，福田區(qū)居住小區(qū)列入計劃的更新改造項目較多，停車設(shè)施將按《深標(biāo)》配建。因此，居住類更新規(guī)劃項目需對停車設(shè)施配建指標(biāo)進(jìn)行管控，使其滿足自行需求且兼顧周邊需求。

2.3 舊居住區(qū)重點挖潛

老舊小區(qū)停車位數(shù)量遠(yuǎn)低于小汽車擁有量，導(dǎo)致大部分老舊小區(qū)停車?yán)щy。因此，以綜合整治為主且不推進(jìn)城市更新改造的舊居住小區(qū)，是重點挖潛、改造的對象。

福田區(qū)土地資源緊缺，需充分挖潛利用地上地下空間，推進(jìn)建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用，挖潛邊角地、零星地塊、閑置土地和綠地均是增加停車設(shè)施用地供給的重要手段。

3 居住區(qū)停車設(shè)施改善策略

3.1 更新改造及新建居住區(qū)高限配建

新建小區(qū)（主要以城市更新方式新建住宅小區(qū)）嚴(yán)格落實《深標(biāo)》的配建標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《2015年深圳居民出行調(diào)查》，福田區(qū)擁車率為0.96車/戶。因此，更新改造和新建居住區(qū)停車配建指標(biāo)按高限配備，基本保障一戶一車，滿足居住停車需求，避免新建居住區(qū)存在停車設(shè)施缺口。具有富余停車位的居住小區(qū)建議配建停車位對外開放，兼顧周邊停車需求，引導(dǎo)車位共享。

3.2 舊居住區(qū)立體化增容

未推進(jìn)城市更新改造的老舊居住區(qū)，應(yīng)優(yōu)先挖潛自身內(nèi)部空間，優(yōu)化現(xiàn)狀內(nèi)部存量停車設(shè)施資源，新建立體化停車設(shè)施或?qū)F(xiàn)有停車設(shè)施進(jìn)行立體化建設(shè)。采用節(jié)約集約用地的新技術(shù)新手段，充分挖潛地上地下空間，推進(jìn)建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用，將高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的全自動機械式立體停車設(shè)施作為停車裝備發(fā)展的主要方向。以福田區(qū)特發(fā)小區(qū)為例，特發(fā)小區(qū)內(nèi)部平面停車場停車位約70個，占地面積約1 050 m2，利用現(xiàn)有平面停車場進(jìn)行立體化改造，可以建設(shè)350個車位。

3.3 創(chuàng)建停車共享區(qū)

辦公類、商業(yè)類等非居住類停車場工作日早高峰車位緊張，約30%接近或超過飽和狀態(tài)，晚高峰時段停車位空置現(xiàn)象明顯。居住類停車場工作日的夜間車位緊張，約86%的停車場接近或超過飽和狀態(tài)。辦公類、商業(yè)類等非居住類停車場與居住類停車場運行狀況存在錯峰現(xiàn)象，為錯時停車共享提供良好契機。錯時停車共享可以提高停車資源的利用效率，避免停車位處于空置狀態(tài)，進(jìn)而優(yōu)化存量資源配置。

以華強北片區(qū)和福保片區(qū)為例，結(jié)合片區(qū)土地混合情況和職住情況，劃設(shè)停車共享區(qū)，引導(dǎo)周邊停車場向住宅、公共設(shè)施開放，提高停車設(shè)施使用效率。

（1）停車共享存在實施困難。

停車資源平臺：缺乏停車資源整合平臺，難以有效地整合停車設(shè)施信息，無法為停車共享提供信息化、智能化支撐。

停車收費問題：辦公、商業(yè)類停車收費普遍高于住宅小區(qū)收費，部分居民不愿將車輛停放至商業(yè)、辦公類停車場。

停車管理問題：超時停車會影響辦公、商業(yè)等單位運作。

（2）推行停車共享的相關(guān)建議。

建議搭建智慧停車云平臺，將全區(qū)各類停車設(shè)施接入，平臺能夠?qū)崟r、動態(tài)地掌握福田區(qū)停車設(shè)施運行狀況，為錯時停車共享提供信息基礎(chǔ)。出臺鼓勵非居住停車場對周邊住宅開放的實施管理辦法，激勵互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)參與，以辦公、商業(yè)及機關(guān)停車場為試點，并逐步推廣。建議住宅小區(qū)與停車場單位簽訂協(xié)議，解決費用、管理等問題。

3.4 簡化改造審批程序

深圳市福田區(qū)出臺《深圳市機械式立體停車設(shè)施管理暫行辦法》，對機械式立體車庫的規(guī)劃及建設(shè)做出相關(guān)規(guī)定，包括建立市區(qū)兩級聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)機械式立體停車設(shè)施規(guī)劃建設(shè)運營管理工作；設(shè)置地上機械式立體停車設(shè)施或利用已建地下空間加裝機械式立體停車設(shè)施，設(shè)施內(nèi)部空間無人員活動的，按特種設(shè)備類申報；設(shè)置地下機械式立體停車設(shè)施，按建筑類申報，報建手續(xù)按建設(shè)項目相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；按特種設(shè)備類申報的建筑，無須辦理用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、環(huán)評及施工等許可手續(xù)，但應(yīng)辦理施工圖設(shè)計審查、特種設(shè)備施工告知后施工。

3.5 激勵社會資本參與居住區(qū)停車場建設(shè)

鼓勵社會資本參與投資居住區(qū)停車設(shè)施建設(shè)，相關(guān)部門應(yīng)引導(dǎo)并扶持社會資本參與停車場建設(shè)，以市場為主導(dǎo)；破除土地供應(yīng)約束，加強停車產(chǎn)業(yè)用地保障；采用PPP投融資模式，提高社會資本參與停車場建設(shè)的意愿；推進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)化運營管理專業(yè)水平，打通停車產(chǎn)業(yè)鏈；推進(jìn)停車智慧化，打造智慧停車云平臺，推進(jìn)停車場智慧管理建設(shè)；成立停車產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)市場參與居住區(qū)停車建設(shè)力度。

3.6 推進(jìn)智慧停車建設(shè)

應(yīng)搭建智慧停車平臺，將居住區(qū)停車設(shè)施統(tǒng)一接入智慧停車平臺，打造“互聯(lián)網(wǎng)+”智慧停車。構(gòu)建市區(qū)兩級的城市智慧停車平臺；推進(jìn)存量停車場智慧停車技術(shù)驗證及接入標(biāo)準(zhǔn)試點，逐步鋪開公共停車場智慧化改造；依托智慧停車平臺，開展分級停車誘導(dǎo)系統(tǒng)應(yīng)用示范，構(gòu)建城市級智慧停車誘導(dǎo)系統(tǒng)；引導(dǎo)停車設(shè)施企業(yè)采用智慧停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、自動識別車牌系統(tǒng)、室內(nèi)導(dǎo)航系統(tǒng)等信息化手段，推動停車與互聯(lián)網(wǎng)深度融合；鼓勵個人、企業(yè)、單位等停車資源錯時共享，支持移動終端互聯(lián)網(wǎng)停車應(yīng)用。

4 結(jié)語

本文分析福田居住區(qū)停車難問題，基于停車缺口分布導(dǎo)向、更新規(guī)劃管控、老舊居住區(qū)重點挖潛等改善重點，提出緩解居住停車難問題的策略及建議，為居住區(qū)停車設(shè)施改善提供參考。