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        基于老舊住宅加裝電梯工程的造價(jià)控制管理

        2022-08-24 08:27:16畢文玲王文艷王容劉銳
        工程建設(shè)與設(shè)計(jì) 2022年15期
        關(guān)鍵詞:電梯管線成本

        畢文玲,王文艷,王容,劉銳

        (1.湖北省招標(biāo)股份有限公司,武漢 430000;2.湖北誠(chéng)康未來(lái)工程咨詢有限公司,武漢 430000;3.湖北宇泰工程造價(jià)咨詢有限公司,武漢 430000;4.華中科技大學(xué)土木與水利工程學(xué)院,武漢 430000)

        1 電梯加裝工程背景

        目前,我國(guó)正面臨著人口與社區(qū)環(huán)境“雙重老化”的難題,而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2020年出臺(tái)的人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2019年年末,我國(guó)65歲以上人口數(shù)已達(dá)1.7603億,占年末總?cè)丝诒壤s為12.57%,老年撫養(yǎng)比也達(dá)往年新高,高達(dá)17.8%。故我國(guó)面臨著社會(huì)結(jié)構(gòu)趨向老齡化的發(fā)展趨勢(shì),為保證老年群體的生活質(zhì)量,需要積極探索適老化設(shè)施的解決方案。在傳統(tǒng)意義上,居家養(yǎng)老是城市社區(qū)最為普遍的養(yǎng)老方式。由于居住社區(qū)建造年限早,社區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善、居住功能弱化、物業(yè)管理服務(wù)缺失、住戶安全缺乏保障等居住環(huán)境缺陷,無(wú)法滿足未來(lái)社區(qū)老齡化結(jié)構(gòu)的功能需求[1]。

        老舊社區(qū)開(kāi)展電梯加裝工作則契合上述訴求,可解決住宅未配備電梯設(shè)施的垂直交通出行問(wèn)題??紤]到老年群體身體機(jī)能隨年齡增長(zhǎng)而下降,在日常出行中普遍存在著“爬梯難”的困境。故民眾對(duì)加梯工程的需求正逐步凸顯,電梯加裝工程逐漸成為人們密切關(guān)注的民生熱點(diǎn)。

        2 電梯加裝工程成本管理難點(diǎn)

        老舊社區(qū)電梯加裝工程在前期存在規(guī)劃審批、管理措施、資金籌集、施工條件等因素局限,加裝工序也較復(fù)雜,對(duì)于造價(jià)招投標(biāo)的控制具備一定挑戰(zhàn)。故本文通過(guò)借助各地既有住宅電梯加裝施工案例進(jìn)行分析,分析其成本管理在以下方面存在的難點(diǎn)。

        2.1 社區(qū)原始建設(shè)資料落后

        由于社區(qū)建設(shè)年限較早,易出現(xiàn)建設(shè)圖紙缺失,調(diào)取檔案檢索信息工作量大、不易于歸檔保存等弊病。社區(qū)運(yùn)維更新過(guò)程中可能伴有違規(guī)建筑,使原始建造的圖紙資料與現(xiàn)有加裝環(huán)境不符,使招標(biāo)工程量清單上出現(xiàn)缺、漏項(xiàng)的情況,或?qū)嶋H安裝的電梯井道位置與電梯加裝尺寸不一致的情況,使建設(shè)工程施工費(fèi)超出工程預(yù)算[4]。

        2.2 工程變更突發(fā)情況多

        考慮到隱蔽工程的不可預(yù)知性,電梯加裝工程前期需開(kāi)挖基坑,完成電梯井道基礎(chǔ)工作。而老舊社區(qū)市政管線集中在樓棟單元出入口處。加建電梯部位需遷改管線,其改建位置與地下自來(lái)水管道、污水井等給排水管道、天然氣管道、強(qiáng)弱電電纜位置相沖突,導(dǎo)致前期需要對(duì)地下管線的分布狀況做出評(píng)估,且管線遷移調(diào)配耗費(fèi)開(kāi)銷較高、工作量大、協(xié)調(diào)周期時(shí)間長(zhǎng)[3]。此外,新加裝電梯井道可能導(dǎo)致建筑物的地基產(chǎn)生不均勻沉降,出現(xiàn)建筑物傾斜或結(jié)構(gòu)性損傷的情況,需要有針對(duì)性地加固地基與墻體,這些突發(fā)性的工程變更都會(huì)延長(zhǎng)建設(shè)工期,增加項(xiàng)目成本。

        2.3 電梯加裝環(huán)境特殊

        電梯施工全過(guò)程無(wú)法將居民生活與施工現(xiàn)場(chǎng)完全隔離。施工過(guò)程中的噪聲與光污染現(xiàn)象會(huì)影響居民的正常生活,居民隨意丟棄火種等不規(guī)范行為也會(huì)為工程帶來(lái)安全隱患問(wèn)題,存在雙向干擾的情況。而加裝社區(qū)多半分布于城市中心地段,其施工安全文明要求較高,雖不作為投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性條款。但對(duì)一般土建項(xiàng)目而言,收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)必然因電梯加裝施工環(huán)境的特殊性而提升,增添額外的項(xiàng)目成本。

        2.4 竣工決算爭(zhēng)議頻出

        由于電梯加裝項(xiàng)目屬于準(zhǔn)公共項(xiàng)目,其涉及的工程參與方眾多,工程協(xié)調(diào)工作復(fù)雜,所涉及的建設(shè)資料保管容易出現(xiàn)遺漏、不規(guī)范等缺陷。加上之前保有的原始資料發(fā)生變更,且建設(shè)過(guò)程突發(fā)情況頻繁,工程變更較多使竣工決算的難度大幅增加,各方維護(hù)彼此利益難免引發(fā)沖突爭(zhēng)議,使得造價(jià)成本難以控制[5]。

        3 加裝電梯施工成本案例分析

        為有效控制老舊住宅電梯加裝的造價(jià),本文選取上海市寶山區(qū)某社區(qū)電梯加裝案例進(jìn)行分析,該社區(qū)電梯加裝建設(shè)總費(fèi)用為467 668元,并主要?jiǎng)澐譃殡娞萁ㄖこ?、電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程以及其他專業(yè)工程4個(gè)板塊。

        如圖1所示,考慮到電梯設(shè)備工作屬性,該清單中關(guān)于電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程的費(fèi)用符合專業(yè)需求。而對(duì)電梯設(shè)備品牌的挑選,結(jié)合當(dāng)?shù)刈裘褚夥答伡敖?jīng)濟(jì)狀況的綜合判定,不屬于造價(jià)控制的范疇。對(duì)于其他相關(guān)工程而言,是為提升用戶使用體驗(yàn),并保證電梯長(zhǎng)期安全運(yùn)營(yíng)而增設(shè)的,其費(fèi)用總占比也僅為5%,對(duì)于總體造價(jià)控制影響不大。故造價(jià)控制重點(diǎn)則落到電梯建筑工程上,由于加裝過(guò)程會(huì)影響原有建筑的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、對(duì)住宅沉降量的控制、地基基礎(chǔ)的穩(wěn)固程度等均提出新的考驗(yàn),且伴隨著較多的工程變更,對(duì)該項(xiàng)工程的工期與成本預(yù)算都有較大影響。在餅狀圖(見(jiàn)圖1)中,該部分造價(jià)占比超過(guò)50%,故對(duì)于電梯加裝造價(jià)控制重點(diǎn)應(yīng)放在建筑工程這一板塊。

        圖1 電梯加裝各專業(yè)工程費(fèi)用占比餅狀圖

        如圖2所示,區(qū)別于一般新建項(xiàng)目的電梯安裝,老舊住宅電梯加裝項(xiàng)目需要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造及加固,如決定電梯入戶形式需對(duì)原有樓梯進(jìn)行開(kāi)門改造,并加固原有的結(jié)構(gòu)柱保證建筑穩(wěn)定性,甚至采取加柱、加梁等保證建筑安全使用。該部分費(fèi)用共計(jì)15 600元,占建筑工程總體費(fèi)用的6%,屬于區(qū)別于新建項(xiàng)目的最直觀的增量部分。

        圖2 電梯加裝建筑工程組成部分費(fèi)用占比餅狀圖

        此外,老舊社區(qū)多次維護(hù)更新,地下隱蔽工程涉及復(fù)雜的管線協(xié)調(diào)工作,改建位置可能與給排水、天然氣管道、強(qiáng)弱電電纜位置相沖突等,需提前向有關(guān)部門抽調(diào)社區(qū)建設(shè)初期地形圖、開(kāi)展施工時(shí)優(yōu)先考慮避開(kāi)地下管線,簡(jiǎn)化遷挪管線與相關(guān)部門協(xié)商時(shí)長(zhǎng)。而該部分費(fèi)用容易在項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)的前期階段被忽視。

        4 電梯加裝造價(jià)管理控制措施

        根據(jù)上述成本分析及管理難點(diǎn)綜合考慮,故提出以下措施,助力未來(lái)電梯加裝工程造價(jià)管理的可持續(xù)發(fā)展。

        4.1 建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺(tái)

        針對(duì)加裝過(guò)程中普遍存在的信息孤島現(xiàn)象,可考慮建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺(tái),可將涉及社區(qū)電梯加裝的工程資料,如社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)、地下管線分布及相關(guān)設(shè)施基礎(chǔ)的建筑資料等檔案信息整合,便于前期施工與后期運(yùn)維的資料調(diào)度。相關(guān)電梯構(gòu)配件的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與周轉(zhuǎn)調(diào)度均可提前規(guī)劃,保證電梯加裝的施工采購(gòu)與平面布置優(yōu)化,解決老舊社區(qū)由于空間狹窄,堆料位置無(wú)法保障的問(wèn)題以及盲目調(diào)運(yùn)機(jī)械造成多次搬運(yùn)的費(fèi)用問(wèn)題[2]。

        4.2 強(qiáng)化提前服務(wù)質(zhì)量

        由政府領(lǐng)頭成立針對(duì)電梯加裝工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝、管線遷移、消防安全、住建審批等全方位的行業(yè)專家團(tuán),負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)加梯項(xiàng)目提供技術(shù)理論指導(dǎo)及案例工作示范,對(duì)電梯加裝設(shè)計(jì)方案、電梯適用型號(hào)挑選等前期工作等由繁入簡(jiǎn),采用先進(jìn)的技術(shù)與材料設(shè)備進(jìn)行加裝工作,著重指導(dǎo)建筑結(jié)構(gòu)加固方面的成熟技術(shù),并系統(tǒng)培訓(xùn)加梯建設(shè)單位全壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。優(yōu)化施工方案,提高加梯行業(yè)業(yè)務(wù)能力,縮短建設(shè)周期,避免窩工較多產(chǎn)生額外管理費(fèi),合理地降低施工成本[6]。

        4.3 及時(shí)完善工程量清單

        采用定額法對(duì)電梯安裝成本進(jìn)行控制,當(dāng)出現(xiàn)原始建設(shè)資料丟失、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)狀況與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求沖突等特殊情況需工程變更,或地下隱蔽工程的不可預(yù)知等情況,需及時(shí)落實(shí)工程項(xiàng)目清單的查缺補(bǔ)漏與記錄設(shè)計(jì)變更,并隨時(shí)調(diào)整合同價(jià)款符合施工要求與合同規(guī)定,實(shí)現(xiàn)對(duì)造價(jià)成本的宏觀計(jì)算,保證項(xiàng)目成本能夠得到有效控制,并對(duì)潛在工程突發(fā)情況實(shí)施預(yù)判性措施防備,保證工程量清單的完整性。

        4.4 評(píng)估分級(jí)加裝風(fēng)險(xiǎn)

        由于加裝電梯不可控因素與潛在風(fēng)險(xiǎn)較多,需提前識(shí)別項(xiàng)目成本變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),開(kāi)展前期調(diào)查,分析加裝電梯規(guī)劃問(wèn)題的主要影響因素并將其分類,如地下管線的分布屬于弱影響因素;對(duì)于無(wú)調(diào)整空間,需要采取強(qiáng)制性措施調(diào)整的,如移除樹(shù)木占據(jù)、消防通道等屬于中影響因素;對(duì)于超出規(guī)劃紅線或與原本結(jié)構(gòu)沖突的需要拆除屬于強(qiáng)影響因素。劃分該社區(qū)裝配電梯的難度等級(jí),并制定針對(duì)性的規(guī)劃策略進(jìn)行合同談判,爭(zhēng)取提高項(xiàng)目措施費(fèi),并于合同條款中明確細(xì)化施工方應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失,避免竣工結(jié)算過(guò)多爭(zhēng)議。

        5 結(jié)語(yǔ)

        本文選取城市社區(qū)更新改造中電梯加裝工程作為研究對(duì)象,通過(guò)對(duì)電梯加裝過(guò)程中成本管理難點(diǎn)分析,進(jìn)一步了解到該項(xiàng)工程電梯建設(shè)單位資質(zhì)缺乏、社區(qū)原始建設(shè)資料落后、工程變更突發(fā)情況多、電梯加裝環(huán)境特殊、材料供應(yīng)協(xié)調(diào)不周、竣工決算爭(zhēng)議頻出等特點(diǎn)。通過(guò)選取具體電梯加裝成本案例進(jìn)行剖析,并在此基礎(chǔ)上給出相應(yīng)的造價(jià)控制的對(duì)策建議,為實(shí)現(xiàn)該工程的可持續(xù)性推廣與發(fā)展提出指導(dǎo)意見(jiàn),保證電梯加裝工程的推廣落實(shí)。

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