辛萍，葉楠，趙幸，郭晨曦

0 引言

歷史建筑是指具有一定保護價值，能夠反映歷史風(fēng)貌和地方特色，尚未公布為文物保護單位且尚未登記為不可移動文物的建筑物、構(gòu)筑物。北京有著3000 多年建城史和860 余年建都史，1982 年被列為第一批國家歷史文化名城，保留有類型豐富、數(shù)量龐大、分布密集的各時期建筑遺產(chǎn)，這些建筑蘊含著深厚的歷史文化價值，是講好北京故事的重要載體。隨著近年北京歷史建筑普查、確定工作的推進，截至目前已公布三批次1056 棟（座）歷史建筑，與3800 余處不可移動文物共同成為北京歷史文化“金名片”的組成部分。2021 年1 月，重新制定的《北京歷史文化名城保護條例》（以下簡稱《條例》）首次將歷史建筑納入保護對象，與文物建筑不同，《條例》鼓勵對歷史建筑進行利用，但如何解決好保護傳承與可持續(xù)利用之間的關(guān)系，探索出更符合歷史建筑特點的實施路徑，是當前面臨的最大難題。

1 北京市歷史建筑保護發(fā)展歷程

雖然北京歷史建筑2021 年才得到新版《條例》所賦予的法定保護身份，但其實是基于十幾年的持續(xù)探索實踐，以2005 年、2021 年兩版《條例》為時間節(jié)點，北京市歷史建筑保護發(fā)展歷程大體可分為兩個階段。

1.1 2005 版《條例》公布后的探索階段：保護意識提升，多類型有價值建筑分別制定保護名單，各自研究保護路徑

保護理念的轉(zhuǎn)變。隨著社會發(fā)展、人類文明程度的不斷提高，保護理念隨之轉(zhuǎn)變：1990 年代大規(guī)模的“危舊房改造”使得老城內(nèi)大量傳統(tǒng)院落遭到破壞，“拆舊建新”的城市發(fā)展理念對老城風(fēng)貌前所未有的沖擊[1]；1993 年保護區(qū)概念的提出一定程度遏制平房四合院的拆除；2002-2003 年提出“人文奧運”目標后，為更好展示古城風(fēng)貌，搶救式的對所有危改片區(qū)中具有保護價值的建筑開展普查，公布了685 處掛牌保護院落名單[2]；2004 版總體規(guī)劃正式構(gòu)建以舊城整體保護為核心的名城保護體系，強調(diào)對于北京特有胡同—四合院傳統(tǒng)建筑形態(tài)的保護，城市風(fēng)貌保護的基本單元從單體建筑轉(zhuǎn)向院落空間；2005 年北京首次針對名城保護立法，出臺《北京歷史文化名城保護條例》，正式將“具有保護價值的建筑”納入保護體系。

公布多項具有保護價值的建筑名單。每個歷史階段都有具保護價值的建筑，能夠體現(xiàn)當時的社會風(fēng)貌、經(jīng)濟實力與技術(shù)手段，除文物保護單位，還有大量歷史悠久、類型多樣、反應(yīng)地域風(fēng)貌與時代特征的建筑[1]，2005 版《條例》公布后，更多的建筑遺產(chǎn)資源進入保護視野。2007 年，北京市文物局和北京市規(guī)劃委員會公布第一批“北京優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑保護名錄”[3]；2012 年，北京市規(guī)劃委員會組織研究“名人故居保護名單”；2015 年，北京市規(guī)劃委員會組織研究“工業(yè)遺產(chǎn)保護名單”；2016 年，中國文物學(xué)會、中國建筑學(xué)會聯(lián)合公布“中國20 世紀建筑遺產(chǎn)名錄”。

1.2 2021 版《條例》公布后的完善階段：實施全面普查，通過掛牌保護并制定保護圖則，啟動實質(zhì)性保護

政府高度重視，全面開展普查認定。為落實住建部“用五年左右時間，完成所有城歷史建筑確定”的要求，自2017 年起，北京開啟了歷史建筑的普查與確定工作，充分吸取之前的工作經(jīng)驗，形成“有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、有工作計劃、有認定標準、有技術(shù)團隊”的工作模式，由北京市規(guī)劃和自然資源委員會牽頭組織，會同市文物局、市住建委、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和各區(qū)政府共同開展。普查范圍覆蓋整個市域，潛在對象多達3000 余處，考慮到普查范圍大、點位多、類型多樣的特征，在普查前明確認定標準、組織專家培訓(xùn)、制定普查工作方案，聘請4 家專業(yè)技術(shù)團隊分區(qū)域開展工作。同時，考慮到與已公布名單的銜接，在普查過程中，依據(jù)歷史建筑的認定標準，對之前已納入優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑、掛牌保護院落、名人故居、工業(yè)遺產(chǎn)等保護名單的建筑遺產(chǎn)進行重新普查和認定，將價值較高和現(xiàn)狀保存情況較好的建筑納入“歷史建筑保護名錄”[5]。經(jīng)前期現(xiàn)場普查、田野調(diào)查、技術(shù)論證、專家評審、社會公示、市政府批復(fù)等相關(guān)工作，北京已公布3 批次歷史建筑保護名錄（圖1），這些建筑分布于全市11 個行政區(qū)（圖2），建筑建造年代橫跨明、清、民國，以及新中國成立后，具有獨特的歷史、文化、藝術(shù)、科學(xué)和社會價值，呈現(xiàn)出分布廣、類型多、價值高的特征。此外，在普查后建立“一棟一檔”的《歷史建筑保護圖則》，記錄歷史建筑的特色價值和有價值部位，為后續(xù)的保護利用提供支撐。

納入名城保護體系，立法保護歷史建筑。2017 年中共中央、國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃（2016 年-2035 年）》 中首次將歷史建筑納入歷史文化名城保護體系。2021 年重新制定的 《條例》，將歷史建筑納入北京歷史文化名城法定保護對象，并對歷史建筑的保護提出了從普查到登錄、從保護管理到活化利用的全流程閉環(huán)管理要求和指引，明確了各相關(guān)部門職責(zé)，為歷史建筑的保護管理奠定了基礎(chǔ)，由此開啟北京歷史建筑保護新篇章。

1 北京市歷史建筑分布情況（底圖為北京城市總規(guī)）

2 北京市歷史建筑公布情況

2021 版《條例》公布后，實質(zhì)性推動歷史建筑的保護走上正軌。為盡快提升歷史建筑的辨識度，提升產(chǎn)權(quán)人和公眾的保護意識，在名錄公布后便積極推動歷史建筑標志牌設(shè)置工作（圖3），2022 年1 月實施完成全國政協(xié)禮堂、民族文化宮、清華大學(xué)舊水利館等共63 棟（座）歷史建筑的示范掛牌（圖4），并形成《北京市歷史建筑掛牌工作規(guī)程》以指導(dǎo)各區(qū)全面開展掛牌工作。同時，精心制作《認識身邊的歷史建筑》公眾科普讀本，讓公眾了解如何認識歷史建筑價值、如何保護歷史建筑等基礎(chǔ)內(nèi)容（圖5）。

1.3 小結(jié)：反思過往，總結(jié)遺留問題，為后續(xù)保護工作提供借鑒

3 北京市歷史建筑標志牌樣式

4 清華舊水利館示范掛牌效果

5 《認識身邊的歷史建筑》公眾科普讀本

十余年北京歷史建筑的保護歷程，也映射出北京歷史文化名城保護理念的發(fā)展歷程，通過兩個階段的比較分析，我們可以清晰看到北京為保護各類有價值建筑做出不懈努力，同時也可以清晰看到下一步努力的方向。

第一階段，面對城市強烈的發(fā)展需求，各相關(guān)部門以公布保護名單的方式搶救了大量具有不同價值特色的建筑，并開展了保護路徑的探索。但是，由于保護名單以“自上而下”的發(fā)布為主，未能從產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度考慮保護要求落地的可行性，在實際工作中遇到很多來自他們的質(zhì)疑。比如，怕被列入保護對象后會有文物保護相關(guān)要求，在使用時受到諸多限制；建筑有改造更新計劃，怕被列入后相關(guān)手續(xù)辦不下來；不清楚列入后對自己有何實際益處；以及更為遺憾的是，在公布名單之后，由于缺乏相應(yīng)的保護機制，存在“有名無實、無人監(jiān)管”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一些在列建筑仍被拆除的情況。比如雙合盛啤酒廠的啤酒塔在普查時還存在，土地的權(quán)屬人搶在名錄公布之前實施了破壞性拆除；而北京兒童醫(yī)院近現(xiàn)代建筑群中的標志性方塔在被列入保護名錄之后，因安全原因被作為廢棄煙囪拆除（圖6）。2009 年“梁林故居”被拆除，更是引發(fā)社會廣泛討論。雖然該建筑當時并未被列入保護名單，但其承載的歷史價值和社會意義極為深厚。這些有價值建筑的消失，為日后的工作敲響了警鐘，讓我們反思到僅停留于“保護名單”是遠遠不夠的，必須通過構(gòu)建健全的保護管理機制提升保護水平，實現(xiàn)有效保護。

第二階段，以前期大量實踐探索為基礎(chǔ)，吸取過往經(jīng)驗，在住建部和《條例》立法要求的雙重保障下，形成了能夠涵蓋各類具有保護價值建筑的歷史建筑保護體系，完成了全市普查、公布保護名錄、建立普查檔案、設(shè)立保護標志牌并面向產(chǎn)權(quán)人和公眾開展科普宣傳，實現(xiàn)了歷史建筑保護的突破性進展。同時，2021 版《條例》在賦予歷史建筑法定保護身份的同時，明確管理主責(zé)部門并提出保護管理要求，解決了上一階段無人監(jiān)管、無法可依的難題。但作為《條例》新納入的保護對象，北京尚未開展針對歷史建筑保護的系統(tǒng)性研究，也尚未完成全流程保護管理體系的搭建。尤其在歷史建筑申報修繕、編制方案、項目審批、功能轉(zhuǎn)化等具體方面還缺乏細則指導(dǎo)。此外，雖然已發(fā)布公眾科普讀本，但公眾仍對歷史建筑存在固有的認識偏差，難以分辨文物與歷史建筑的差別，對歷史建筑的保護要求也未形成共識，不乏有實施主體錯誤地認為歷史建筑可以拆除改造，可見凝聚共識的道路還很漫長。

2 問題分析與經(jīng)驗借鑒

經(jīng)過十幾年的探索與實踐，北京的歷史建筑保護雖取得階段性成效，但相關(guān)研究起步較晚，仍需不斷完善現(xiàn)有保護管理體系。上海、廣州、天津、福州等城市對于歷史建筑的保護工作開展較早，在歷史建筑的認定、修繕維護、管理、利用、法規(guī)、制度方面均積累了大量成熟經(jīng)驗。然而，北京的歷史建筑與其他城市對比具有顯著差異，具有合院建筑數(shù)量多、居住小區(qū)多（圖7）、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等特性，必須針對這些特點研究其導(dǎo)致的修繕成本高、民生改善難平衡、實施難度大等問題，借鑒其他城市相關(guān)經(jīng)驗，探索解決路徑。

第五，校園周邊的環(huán)境也亟待整治。現(xiàn)在各大學(xué)校園的周邊布滿了各類娛樂場所，如網(wǎng)吧(且超時經(jīng)營)、影院、迪吧、工作室、游戲機室、桌球室、棋牌室等。有些自控力差的大學(xué)生整日沉迷其中，不能自拔。影響了學(xué)校的正常教學(xué)，有必要予以整治，還學(xué)生一個恬靜的學(xué)習(xí)環(huán)境。

2.1 傳統(tǒng)合院建筑數(shù)量多，修繕成本高

合院式建筑是北京特有的傳統(tǒng)建筑形態(tài)，此類建筑占已公布歷史建筑一半之多，有兩個原因：其一是大面積成片的傳統(tǒng)風(fēng)貌院落是北京老城本底的重要組成，由于歷史文化街區(qū)的整體性保護，使得大量平房院落得以保留；其二是從2004 年版總規(guī)開始注重四合院的保護，掛牌保護院落名單的公布很大程度上制約了拆除情況的發(fā)生，2016 年版總規(guī)更提出“老城內(nèi)不再拆除胡同四合院”，使得具有保護價值的合院建筑實現(xiàn)應(yīng)保盡保。

6 兒童醫(yī)院方塔拆除前照片

7 北京歷史建筑分類情況

8 真武廟三里的公用廚房和樓道空間

合院式建筑多為明清至民國時期的磚木結(jié)構(gòu)建筑，其結(jié)構(gòu)特性使該類歷史建筑的修繕成本高于普通建筑。一是修繕難度大，對工匠、材料、工藝都有特殊要求。為了更好保留、傳承歷史文化價值，歷史建筑的修繕通常需采用傳統(tǒng)的保護技術(shù)，并應(yīng)用傳統(tǒng)材料和傳統(tǒng)工藝。考慮價值部位注重原真性保護，需在保護的前提下開展修繕，通過技術(shù)手段實現(xiàn)保護理念和結(jié)構(gòu)安全的共贏[6]。二是修繕頻率高，合院式建筑的原材料大部分為磚木，其耐久性差，非常容易腐化或發(fā)生病蟲害，屋面漏雨、地基返潮對建筑安全造成影響，在使用過程中除日常的維護修繕，常規(guī)情況平均每15 年需開展一輪大修。與此同時，由于合院建筑的面積普遍偏小，且原本為居住功能設(shè)計的空間調(diào)整余地不大，活化利用價值有限，進而導(dǎo)致社會資本投入動力不足。

為解決歷史建筑修繕成本偏高的情況，廣州特制定《歷史建筑修繕監(jiān)督管理與補助辦法》，為非國有產(chǎn)權(quán)歷史建筑修繕提供補貼，規(guī)定每處歷史建筑只能享受一次補助資金，最高額度不超過100 萬元；上海由市、區(qū)兩級財政統(tǒng)籌土地出讓收入、公有住房出售凈歸集資金及其增值收益、直管公房征收（拆遷）補償款和財政預(yù)算安排資金，分別設(shè)立市、區(qū)歷史風(fēng)貌保護及城市更新專項資金[7]，經(jīng)過常年的實踐形成較為成熟的材料供應(yīng)鏈，提高修繕人才、材料、工藝的成熟度，也能一定程度上降低修繕的成本[8]；蘇州等城市制定了歷史建筑認領(lǐng)認養(yǎng)制度，鼓勵私人企業(yè)參與歷史建筑的前期修復(fù)和后期經(jīng)營[9]；此外，廣東省為復(fù)興嶺南建筑傳統(tǒng)建造技藝，評選認定“傳統(tǒng)建筑名匠”[10]；福州等城市注重傳統(tǒng)修繕技藝的傳承和修繕技藝人才的培養(yǎng)。

2.2 居住小區(qū)再利用率低，民生改善難平衡

北京市歷史建筑中居住小區(qū)占比近1/3，多為建國初期建成的部委大院、職工住宅、外交公寓、高校職工宿舍等，建成時間多已達70 年，更新改造迫在眉睫：一是建筑老舊，存在嚴重安全隱患，如西便門10 號院，小區(qū)內(nèi)一棟歷史建筑曾多次出現(xiàn)火災(zāi)，存在地基下沉、屋架開裂等嚴重的消防及安全隱患，內(nèi)部設(shè)施老化嚴重；二是民生改善的迫切訴求，亟需進行房屋加固或內(nèi)部功能改造，如百萬莊小區(qū)，作為新中國成立后第一個完整規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化社區(qū)，建成于1952年，因建筑沒有設(shè)計保溫層，所用木窗保溫性能差，使得居民冬季供暖效果不佳；而建國初期建成的真武廟三里簡易住宅樓為非成套住宅，尚使用公用廚衛(wèi)，寬敞的樓道成為居民的廚房和儲物空間（圖8），居民對成套化改造的需求強烈。

既是老舊小區(qū)，又是歷史建筑，此類歷史建筑的保護更新面臨建筑保護與民生改善難平衡的問題：一是房屋可更新程度的爭議。歷史建筑是否可通過“長高”“長胖”進行成套化改造，能否適當增加建筑規(guī)模？在“應(yīng)保盡?！钡谋Ｗo理念下，如何設(shè)定明確的保護底線成為各方爭議的重點。住建部出臺的《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》第三十五條中明確，“經(jīng)批準歷史建筑可以‘進行外部修繕裝飾、添加設(shè)施以及改變歷史建筑的結(jié)構(gòu)或者使用性質(zhì)’”，可見，歷史建筑的使用應(yīng)更為靈活，既不能“一刀切”式完全不能改變，也不能過于寬松導(dǎo)致建筑價值受損，而應(yīng)探索適應(yīng)于當前的城市生活方式、思想方式、治理模式的歷史建筑更新路徑。二是內(nèi)部功能調(diào)整對外部風(fēng)貌的影響。如果調(diào)整房屋內(nèi)部功能，其房屋開窗位置可能隨之變動，將與保留外部立面風(fēng)貌的要求產(chǎn)生沖突，這對設(shè)計方案提出較大挑戰(zhàn)。此外，還有不少居住小區(qū)存在建筑立面上加裝防盜窗、空調(diào)機位、市政管線等現(xiàn)象，對建筑的外立面風(fēng)貌造成了不同程度的遮擋與破壞，居民生活的必要設(shè)施如何與保護要求相協(xié)調(diào)，也需要在下一步研究工作中細化落實。

面對老舊小區(qū)的民生改善，上海進行了兩種模式的探索，一是曹楊一村模式，在更新時僅保留南立面和有價值構(gòu)件，同時通過建筑輪廓的局部調(diào)整為每戶增加了8m2的獨立廚衛(wèi)；二是河濱大樓模式，不改變建筑原貌，不進行成套化改造，通過調(diào)整公共區(qū)域的空間分割，為每戶設(shè)置了獨立灶臺并提升環(huán)境品質(zhì)。此外，在《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》中明確提出，對于歷史建筑上增設(shè)衛(wèi)生、給排水或電梯等內(nèi)部設(shè)施的相關(guān)保護要求，在一定程度上解決了歷史建筑保護與民生改善的矛盾。

2.3 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，實施難度大

北京市歷史建筑產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，區(qū)屬直管公房、單位自管產(chǎn)（國家機關(guān)和市企事業(yè)單位）、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、私產(chǎn)等，也存在多種產(chǎn)權(quán)建筑混雜于一個院落的情況，使得院落修繕、利用難以順利開展。此外，因歷史原因，部分歷史建筑產(chǎn)權(quán)不清，不少房主只有使用權(quán)，背后牽扯的問題則更為復(fù)雜。

鑒于北京市歷史建筑產(chǎn)權(quán)情況，可參考正在推行的申請式退租政策，為居民提供自愿退還房屋、獲得相應(yīng)補償?shù)耐緩?，騰退后的歷史建筑則可由相應(yīng)機構(gòu)在實施保護的同時進行活化利用。對于私產(chǎn)，德國財產(chǎn)稅減免的政策，對產(chǎn)權(quán)人自行的保護與再利用改造所產(chǎn)生的費用，按一定比例作為個人所得稅減免[10]；寧波出臺專項資金管理辦法，對私產(chǎn)歷史建筑提供專項修繕補貼。此外，為鼓勵歷史建筑的私有化和交易，廣州提出通過產(chǎn)權(quán)私有化促使住戶通過投資房屋維護與改造歷史建筑，調(diào)動居民的積極性；黃山市搭建歷史建筑產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，推動閑置的歷史建筑資源交易。對于產(chǎn)權(quán)不明的歷史建筑，廣州對無人監(jiān)管的歷史建筑進行公告，如3 個月仍無人聯(lián)系即移交街道代管，修繕后補充為社區(qū)公服設(shè)施。

3 保護對策的思考

當前，北京市歷史建筑保護修繕迫在眉睫，其核心問題已從“保什么”轉(zhuǎn)向“如何保”，作為重要的存量資源，歷史建筑更新必須平衡好保護與利用的關(guān)系，完善保護體系、明確保護要求、完善審批流程、制定配套保障機制。自《條例》實施一年以來，結(jié)合前期實踐與思考，筆者認為有必要開展以下工作，以推動歷史建筑保護工作走入縱深。

3.1 堅持系統(tǒng)思維，構(gòu)建全生命周期保護管理體系

為了全面、有效落實歷史建筑保護要求，有必要統(tǒng)籌考慮歷史建筑保護、利用、傳承各方面要求，針對“什么是”“保什么”“誰來?！薄霸趺幢！薄霸趺葱蕖薄霸趺垂堋薄霸趺从谩钡群诵膯栴}，建立覆蓋普查、認定、掛牌、建檔、日常保養(yǎng)、維護修繕、遷移、拆除、原址復(fù)建、應(yīng)急搶險、裝修改造功能活化、監(jiān)督檢查、公眾科普的全生命周期保護管理體系，針對實際操作中遇到的問題，明確各環(huán)節(jié)工作要求，并加強相應(yīng)技術(shù)標準、管理規(guī)定和政策保障（圖9），形成清晰的歷史建筑保護利用工作指引，為各相關(guān)管理部門、相關(guān)利益方指明工作方向，系統(tǒng)保護、利用、傳承好歷史建筑。

9 全生命周期歷史建筑保護體系雛形

3.2 分級分類管控，明確精細化保護要求

針對具有不同價值載體及保存狀況的歷史建筑來說，其相應(yīng)的保護整治利用要求也應(yīng)有所差異，應(yīng)在對建筑立面、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、平面布局、特色裝飾和歷史環(huán)境要素五方面進行價值和保存狀況評估的基礎(chǔ)上，建立分級管控機制，明確保護底線、界定人工干預(yù)程度、細化保護要求。對于價值較高、保存較好的建筑應(yīng)實施更整體的保護，比如歷史建筑的所有外立面均不允許被改動，維持外部風(fēng)貌的全部特征。如其價值和保存狀況均一般，則可在保持價值部位不改動的前提下，允許非價值部位的更新，比如僅需保留建筑的主要外部風(fēng)貌特征和有價值部位，為活化利用提供更大的空間。

分類管控歷史建筑，提出適用不同建筑特征的保護修繕要求。如合院式建筑多為古建，歷史建筑不允許拆除重建，而古建筑由于其特殊的磚木結(jié)構(gòu)體系，存在“落架大修”的翻建更新模式。依據(jù)北京市住建委發(fā)布的《北京老城房屋修繕與保護技術(shù)導(dǎo)則》，翻建屬于合院式建筑修繕的一種，適用于整體結(jié)構(gòu)（圍護結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)）發(fā)生變形、傾斜、沉降，嚴重影響使用安全的建筑。重新建造應(yīng)按傳統(tǒng)風(fēng)貌恢復(fù)。原樣修建，盡量利用舊料，不得改變建筑的傳統(tǒng)工藝做法。

3.3 理順審批流程，完善長效管理機制

進一步細化落實《條例》對歷史建筑的保護管理要求，針對歷史建筑保護修繕項目的難點、痛點，研究細化不同類型、不同保存現(xiàn)狀、不同價值特征、不同產(chǎn)權(quán)歷史建筑的保護要求，研究明晰管理權(quán)責(zé)、明確分類保護修繕要求、完善相關(guān)審批流程、提出活化利用指引，盡快出臺《管理辦法》，為后續(xù)開展歷史建筑保護利用管理工作提供依據(jù)。

建議可根據(jù)日常維護和修繕的程度，明確審批條件和審批流程。對于不涉及價值部位變化的日常保養(yǎng)無序?qū)徟?，可實行“備案制度”；對于不改變建筑風(fēng)貌的原貌修繕項目，可采用《規(guī)劃意見函》形式簡化審批流程；對于居住類歷史建筑局部改動及裝修行為較為普遍的實際情況，則可通過加強事中事后監(jiān)管的方式，將事前審批轉(zhuǎn)變?yōu)槿^程巡查監(jiān)管。以此簡化行政審批流程，確保歷史建筑及時、有效的保護修繕。

3.4 突破更新難點，探索實施保障和鼓勵機制

銜接相關(guān)政策以用促保，鼓勵歷史建筑可持續(xù)利用。歷史建筑更加注重靈活利用，應(yīng)在先保護后利用的原則下，為保障民生和活化利用預(yù)留空間。建議通過制定歷史建筑保護利用正負面清單的方式，明確不同類型歷史建筑鼓勵或禁止的功能，并探索歷史建筑功能轉(zhuǎn)換政策，如“短期內(nèi)不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地權(quán)屬的，無需辦理用地手續(xù)”。

完善歷史建筑保護管理體制機制，出臺資金補助等配套政策。設(shè)立歷史建筑保護專項資金，對于歷史建筑的修繕、活化利用提供相應(yīng)補貼。除了強調(diào)保護責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)研究制定歷史建筑騰退、征收、修繕的鼓勵政策，充分調(diào)動歷史建筑保護責(zé)任人的積極性，如將歷史建筑納入申請式退租實施范圍，也可通過制定低租金、低息等政策，鼓勵市場機構(gòu)參與歷史建筑活化利用。同時，為更好地解決居住小區(qū)類歷史建筑的改造難題，可采用“留房留人”和“人走房留”等不同方式，探索通過“抽戶”釋放空間、置入廚衛(wèi)模塊等方式實現(xiàn)成套化改造，緩解保護與民生之間的矛盾。

4 結(jié)語

歷史建筑是中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的重要載體之一，在城市更新背景下探索歷史建筑保護更新路徑，其核心還是要準確認識歷史建筑的價值、判定承載價值的載體，在守住歷史價值的前提下，充分考慮現(xiàn)代生活需求，通過更加精細的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計以及可持續(xù)的運營策劃，推動歷史建筑的活化利用、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這也是新時代歷史建筑保護更新的重要課題。