黃慧玲

最高溢價(jià)幅度近50%、最低配售比例不到1%……作為重要?jiǎng)?chuàng)新品種，市場(chǎng)對(duì)公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)內(nèi)最初的預(yù)期。截至2022年7月26日，共有14只公募REITs上市，底層項(xiàng)目以長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀的環(huán)保類(lèi)、高速類(lèi)、產(chǎn)業(yè)園、物流園項(xiàng)目為主。

公募REITs漲勢(shì)可觀，是項(xiàng)目質(zhì)量、市場(chǎng)情緒、資金面、政策鼓勵(lì)等多方面因素共振的結(jié)果。機(jī)構(gòu)人士分析，2021年10月以國(guó)債為代表的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率有所下行，帶動(dòng)公募REITs估值上行，同時(shí)去年下半年以來(lái)權(quán)益市場(chǎng)景氣度下行，隨著公募REITs價(jià)格大幅上漲，其賺錢(qián)效應(yīng)引起更多投資者的關(guān)注和參與。

近期基金二季報(bào)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，新冠肺炎疫情、原材料成本居高不下等因素對(duì)REITs上半年的經(jīng)營(yíng)也產(chǎn)生了一定的挑戰(zhàn)，其中長(zhǎng)三角區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)受到的直接影響最大。不過(guò)，受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，聚集性疫情多為偶發(fā)性出現(xiàn)，對(duì)REITs的影響不具有可持續(xù)性，投資者不必過(guò)于擔(dān)憂。

“公募REITs推出的根本原因在于盤(pán)活存量資產(chǎn)，把盤(pán)活的資金再次投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去。”一位接近監(jiān)管人士表示，“長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是投資拉動(dòng)，這期間積累了大量的固定資產(chǎn)庫(kù)存，政府和企業(yè)部門(mén)的杠桿不斷攀升，今年上半年受宏觀環(huán)境復(fù)雜多變和疊加新冠肺炎疫情的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，因此如何盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效再投資成為當(dāng)下面臨的重要問(wèn)題。公募REITs可以為資產(chǎn)的盤(pán)活提供有效的途徑?！?/p>

“未來(lái)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)將在基礎(chǔ)資產(chǎn)涵蓋范圍、產(chǎn)品架構(gòu)及配套政策、各參與方激勵(lì)機(jī)制的完善三個(gè)方面繼續(xù)突破。”上海交通大學(xué)高級(jí)金融學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)弘對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

公募REITs的挑戰(zhàn)

剛剛披露的二季報(bào)，用數(shù)據(jù)記錄了公募REITs所經(jīng)歷的挑戰(zhàn)。相比投資股票或債券的普通基金，疫情對(duì)REITs的沖擊更為明顯。影響最大的是產(chǎn)業(yè)園的收租、高速公路的收費(fèi)，甚至垃圾處理廠也由于餐飲消費(fèi)受限，垃圾收運(yùn)處置量受到影響。

“園區(qū)所在地區(qū)為中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及疫情影響，需配合北京市整體防疫工作進(jìn)行封樓管控及居家辦公，一定程度上影響了項(xiàng)目正常招商、運(yùn)營(yíng)及客戶帶訪?！苯ㄐ胖嘘P(guān)村REIT的二季報(bào)中記錄道，“部分客戶經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)壓力，客戶承租能力下降，續(xù)租情況或不及預(yù)期。”

“一季度深圳疫情再次反復(fù)，蛇口片區(qū)約三周的時(shí)間客戶無(wú)法正常辦公，新客戶招租滯后，二季度園區(qū)部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，且出現(xiàn)部分客戶提前退租?！辈r(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT稱(chēng)。

由于給小微企業(yè)和個(gè)體工商戶等園區(qū)租戶減免了半年租金，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的營(yíng)業(yè)收入下滑，預(yù)計(jì)影響收入8147萬(wàn)元。

華安張江光大園項(xiàng)目稱(chēng)，園區(qū)于3月18日起按照張江鎮(zhèn)防疫相關(guān)要求，進(jìn)入封控狀態(tài)，6月6日起開(kāi)始對(duì)外開(kāi)放。

除了產(chǎn)業(yè)園，高速公路項(xiàng)目也受到了一定限制。浙商證券資管滬杭甬杭徽REIT表示，二季度營(yíng)業(yè)收入較去年同期下降18%，其中4月影響最大，通行費(fèi)拆分收益同比下降超過(guò)30%。直到6月，客車(chē)車(chē)流量增長(zhǎng)，但貨車(chē)的車(chē)流量仍未恢復(fù)。

首批REITs上市一年來(lái)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，都已實(shí)現(xiàn)分紅。圖/視覺(jué)中國(guó)

華夏中國(guó)交建REIT稱(chēng)，二季度期間嘉通高速通行費(fèi)收入較去年同期下降了20.9%。華夏越秀高速REIT稱(chēng)，受武漢市及周邊省市新冠肺炎疫情影響，項(xiàng)目公司通行費(fèi)收入較上年同期下降12%。

“預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間，新冠肺炎疫情依然是倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。新冠肺炎疫情對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的影響主要來(lái)自項(xiàng)目招租和運(yùn)營(yíng)兩個(gè)方面?！敝薪鹌章逅筊EIT稱(chēng)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能由于疫情防控而對(duì)租戶和園區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)造成限制，并需要基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投入更多人員和成本實(shí)施必要的疫情防控措施以及與租戶進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)溝通。

公募REITs面臨的挑戰(zhàn)不僅有疫情。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT稱(chēng)，2021年，由于供給修復(fù)、“雙碳”控制等因素，導(dǎo)致原材料價(jià)格持續(xù)走高，2021年生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）全年持續(xù)走高，原材料價(jià)格的持續(xù)大幅提升，導(dǎo)致污水處理行業(yè)的成本壓力增大。2022年，PPI雖然有所回落，但是由于基數(shù)等原因，原材料價(jià)格仍維持相對(duì)高位，生態(tài)環(huán)保行業(yè)的成本壓力仍未明顯緩解。

整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

雖然上半年受到疫情反復(fù)的影響，不過(guò)，當(dāng)前公募REITs整體經(jīng)營(yíng)狀況仍是穩(wěn)健的。

上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)分析師孫桂平以稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）為指標(biāo)做分析，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT和中航首鋼綠能REIT二季度EBITDA取得環(huán)比兩位數(shù)增長(zhǎng);而有些REITs受到疫情影響較大，二季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，例如東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和浙商滬杭甬杭徽REIT二季度的EBITDA環(huán)比分別下降了55.50%和39.43%，主要是因?yàn)槠涑钟械幕A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)多位于長(zhǎng)三角區(qū)域，受到上海疫情擴(kuò)散的直接影響較大，此外其他收費(fèi)公路項(xiàng)目也受到疫情擴(kuò)散不同程度的影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)略有下降。

“目前來(lái)看聚集性疫情多為偶發(fā)性出現(xiàn)，對(duì)REITs影響不具有可持續(xù)性，投資者不必過(guò)于擔(dān)憂。而且當(dāng)前全部上市的REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)地域分散性和行業(yè)分散性較好，可能短期對(duì)某只REITs有所影響，但對(duì)RETIs整體市場(chǎng)產(chǎn)生的影響較小?！睂O桂平接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪表示，如果投資者過(guò)于擔(dān)心疫情的影響，可以同時(shí)持有多只REITs分散風(fēng)險(xiǎn)，做到REITs組合中持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的地域分散性和行業(yè)分散性。

“從首批REITs上市一年來(lái)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，REITs上市后經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，都已實(shí)現(xiàn)分紅。根據(jù)REITs連續(xù)四個(gè)季度的可供分配金額計(jì)算年度的凈現(xiàn)金分配率都超過(guò)了4%，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs平均為4.47%，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs平均為8.11%，明顯高于前者，也反映出兩類(lèi)REITs之間的內(nèi)在差異?！睂O桂平認(rèn)為，即使在受到疫情影響的情況下，首批REITs的表現(xiàn)將較好地滿足政策層面對(duì)REITs凈現(xiàn)金流分派率不低于4%的要求。此外，其他上市未滿一年的REITs經(jīng)營(yíng)狀況也表現(xiàn)良好。

面對(duì)疫情的反復(fù)，REITs所對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目采取了積極行動(dòng)。如部分產(chǎn)業(yè)園采取了減免租金的措施，與租戶共克時(shí)艱。據(jù)了解，東吳蘇園二季度為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體工商戶租戶減免三個(gè)月的租金，在一定程度上提振了租戶信心、提高了租戶續(xù)租意愿，出租率止跌反彈，租金水平維持在較合理水平?！澳壳?，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)正在加速推進(jìn)儲(chǔ)備客戶簽約并增加客戶儲(chǔ)備?！?/p>

值得注意的是，前述四個(gè)產(chǎn)業(yè)園REITs中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT都采取了減免租金的措施，而建信中關(guān)村REIT與華安張江光大園REIT并未進(jìn)行減免。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT均表示，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，將以基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等各方部分減免各自管理費(fèi)用及物業(yè)酬金、申請(qǐng)補(bǔ)貼、稅收減免等方式全額化解本次免租事宜對(duì)基金的影響。

而華安張江光大園REIT在二季報(bào)中表示，疫情原因可能對(duì)部分租戶的履約意愿和履約能力產(chǎn)生不確定性影響，同時(shí)也將對(duì)潛在租戶的續(xù)租、擴(kuò)租計(jì)劃產(chǎn)生一定影響?！肮芾砣藢f(xié)同外部管理機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注疫情的動(dòng)態(tài)變化和園區(qū)租戶的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)可能的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡早預(yù)判和積極處理。”

場(chǎng)內(nèi)平均溢價(jià)24%

REITs穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也得到了投資者的認(rèn)可。6月21日，首批REITs成立已滿一周年，沒(méi)有出現(xiàn)此前市場(chǎng)擔(dān)憂的解禁帶來(lái)的沖擊，場(chǎng)內(nèi)價(jià)格普遍仍為溢價(jià)狀態(tài)。7月26日收盤(pán)數(shù)據(jù)顯示，平均溢價(jià)率達(dá)到24%，其中中航首鋼綠能REIT、建信中關(guān)村REIT、紅土鹽田港REIT的溢價(jià)率均超過(guò)40%。

除了已上市的REIT溢價(jià)，新發(fā)行REITs面向公眾投資者的配售比例也持續(xù)走低。首批REITs的平均配售比例在6.27%，第二批已經(jīng)降到了2%左右，此后發(fā)行的REITs在1%左右。

“REITs具有現(xiàn)金回報(bào)比較穩(wěn)定，高票息、抗通脹、長(zhǎng)期回報(bào)率高、分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，再加上REITs試點(diǎn)階段資產(chǎn)的稀缺性和優(yōu)質(zhì)性，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后整體上處于高溢價(jià)交易狀態(tài)?！睂O桂平認(rèn)為，雖然REITs是長(zhǎng)期封閉式基金，但二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性表現(xiàn)較好，以往封閉式基金的長(zhǎng)期流動(dòng)性折價(jià)現(xiàn)象并未出現(xiàn)，可以說(shuō)當(dāng)前REITs溢價(jià)反映了投資者需求和市場(chǎng)預(yù)期，具有一定的合理性。

不過(guò)，有些REITs也出現(xiàn)過(guò)較大的回撤，仍不可忽視其價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)得（Wind）數(shù)據(jù)顯示，上市以來(lái)，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT最大回撤達(dá)36%、紅土鹽田港REIT最大回撤29%，華安張江光大園REIT、建信中關(guān)村REIT等最大回撤也超過(guò)了20%。

“在首批解禁的REITs中，保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)資本等占比較高，平均占比達(dá)43.35%，受負(fù)債端、投資偏好等因素影響，保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)資本的投資一般以長(zhǎng)期配置為主。銀行理財(cái)、基金公司、信托、券商資管等屬于交易型機(jī)構(gòu)，兌現(xiàn)收益動(dòng)機(jī)較強(qiáng)?！敝刑┳C券分析，從解禁后的漲跌幅來(lái)看，首批公募REITs解禁后大部分估值仍然上漲，僅有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT下跌，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT本次解禁份額中基金公司占比高達(dá)42%，疊加上市以來(lái)該REITs漲幅較大，機(jī)構(gòu)兌現(xiàn)收益動(dòng)力較強(qiáng)。

“總體而言，目前公募REITs呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，疊加首批REITs項(xiàng)目資質(zhì)較好，分紅比例較高，解禁拋售或?qū)r(jià)格產(chǎn)生一定沖擊，但預(yù)計(jì)幅度整體不會(huì)太大。但仍需要注意的是，目前部分公募REITs價(jià)格與估值偏離已較高，需要關(guān)注流動(dòng)盤(pán)較小等引起的過(guò)度炒作風(fēng)險(xiǎn)?！敝刑┳C券表示。

利好政策不斷

“當(dāng)前REITs市場(chǎng)活躍程度超出預(yù)期。究其原因，或在于當(dāng)前已發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品收益率普遍較為可觀。政策對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs態(tài)度趨于明朗讓各類(lèi)市場(chǎng)參與者對(duì)于REITs產(chǎn)品的發(fā)展前景更增期待?！眹?yán)弘表示。

2021年6月首批公募REITs上市后，多份REITs相關(guān)的重要政策文件密集出臺(tái)，涵蓋項(xiàng)目入庫(kù)、險(xiǎn)資入市、稅收試點(diǎn)、擴(kuò)募機(jī)制等多個(gè)環(huán)節(jié)，助力REITs發(fā)展。

2021年11月10日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，允許保險(xiǎn)資金投資公募REITs，側(cè)重保險(xiǎn)資金投資規(guī)范化，就投資標(biāo)的運(yùn)作形式和投資主體的資質(zhì)及管理提出相應(yīng)要求。

財(cái)政部的《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》則針對(duì)目前REITs項(xiàng)目節(jié)稅政策尚不成熟的特點(diǎn)，確保REITs項(xiàng)目發(fā)行成功完成募資后才需要繳納稅費(fèi)，減輕REITs發(fā)行前期的稅負(fù)，促進(jìn)REITs進(jìn)一步發(fā)展。

2022年1月28日，上交所、深交所、中國(guó)結(jié)算發(fā)布基金通業(yè)務(wù)指引，便利公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等基金場(chǎng)外份額轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸橛行枨蟮膱?chǎng)外公募REITs投資者補(bǔ)充退出渠道。此外，證監(jiān)會(huì)印發(fā)的2022年度立法工作計(jì)劃中也包含了《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金辦法》，REITs相關(guān)法律法規(guī)將進(jìn)一步完善。

5月25日，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》中，將REITs作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的方式，肯定其維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障的作用。并在運(yùn)營(yíng)年限、收益集中度方面允許靈活合理確定，推進(jìn)建立健全擴(kuò)募機(jī)制，研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。

2022年5月27日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，確保保障性租賃住房的發(fā)行規(guī)則、資金用途、監(jiān)督職責(zé)得到落實(shí)。目前，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT已申報(bào)并被受理。

“考慮到我國(guó)后續(xù)保障性租賃住房的巨大投資需求，新申報(bào)的兩只保障性租賃住房REITs或?qū)㈤_(kāi)啟同品種REITs的蓬勃發(fā)展?！焙ＭㄗC券認(rèn)為，REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿的能力與疫情緩解后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)稀缺現(xiàn)狀契合，疊加利好政策和目前較小的市場(chǎng)體量，未來(lái)發(fā)展可期。