倪鵬飛

當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的基本面已發(fā)生重大變化，現(xiàn)行住房發(fā)展模式不僅無(wú)法解決住房領(lǐng)域新的主要矛盾，其不足還造成和衍生了住房市場(chǎng)的諸多問(wèn)題。為從根本上解決這些問(wèn)題，確保房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展和良性循環(huán)，中國(guó)亟須構(gòu)建住房發(fā)展新模式。

1978年～2020年，中國(guó)城市家庭人均居住面積從7.8平方米增長(zhǎng)到36.52平方米，住房從極度短缺實(shí)現(xiàn)基本飽和，改革開(kāi)放后逐步形成的住房發(fā)展模式，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用。然而，這種開(kāi)發(fā)企業(yè)和住戶部門主要依靠外部力量，高杠桿、高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)的外源性發(fā)展模式，風(fēng)險(xiǎn)正日益暴露，爛尾樓并不鮮見(jiàn)，預(yù)售制給無(wú)法如期收房的按揭貸款業(yè)主帶來(lái)了較大的損害。

與之不同，待構(gòu)建的住房發(fā)展新模式，開(kāi)發(fā)企業(yè)和住戶部門需主要依靠自身力量，從而實(shí)現(xiàn)適度的杠桿比例、合理的負(fù)債比例和正常的周轉(zhuǎn)速度，既使相關(guān)主體具有風(fēng)險(xiǎn)約束，又能量力而行，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和良性循環(huán)。

新發(fā)展模式是個(gè)體系，至少需包括以下幾個(gè)分項(xiàng)模式：

建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府”的雙軌供需模式。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面價(jià)值巨大。許多家庭難以通過(guò)市場(chǎng)自行解決，需要政府和社會(huì)予以援助或保障，即使在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)，包括社會(huì)性住房在內(nèi)的住房保障比例一般都在50%左右。因而建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系，健全和構(gòu)建租售并舉的、以都市圈單元的商品性與保障性住房相兼容的體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房，而且可以解決“青新市民”住房難問(wèn)題。

建立“現(xiàn)房銷售，合理負(fù)債”的房企營(yíng)運(yùn)模式。這能降低房企的杠桿和負(fù)債，確保其內(nèi)生發(fā)展，形成房企發(fā)展的自我約束機(jī)制，逐步降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)的資金鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，促進(jìn)房企圍繞市場(chǎng)需求變化不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。

建立“股權(quán)融資，基金主導(dǎo)”的住房融資模式。圍繞住房?jī)?nèi)生發(fā)展，改變過(guò)去債權(quán)尤其是銀行信貸主導(dǎo)的融資模式，建立股權(quán)融資主導(dǎo)的融資模式，完善政策性和商業(yè)性住房金融體系。壓實(shí)相關(guān)主體的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，拓寬其投資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大住戶部門的投資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)資金循環(huán)。

建立“人地掛鉤、多元供給”的住房用地模式。改變過(guò)去土地指標(biāo)行政分配和土地政府獨(dú)家供給制度，建立全國(guó)都市圈內(nèi)、都市圈間的“人地掛鉤”制度，建立土地的多元化市場(chǎng)供給制度，打破土地供需的空間錯(cuò)配和土地市場(chǎng)的行政壟斷。

當(dāng)然，新舊發(fā)展模式需要在確保市場(chǎng)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上逐步切換。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行確實(shí)給新舊切換帶來(lái)一些挑戰(zhàn)，但也存在能夠促進(jìn)穩(wěn)定市場(chǎng)的新模式建設(shè)選項(xiàng)，應(yīng)結(jié)合“保交樓”和穩(wěn)市場(chǎng)加快率先推進(jìn)：

第一，加快實(shí)施“青新市民”安居工程，完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優(yōu)惠政策，激勵(lì)國(guó)有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的部分項(xiàng)目，用于保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房或安居工程產(chǎn)權(quán)房。

第二，制定優(yōu)惠政策，激勵(lì)中小房企從開(kāi)發(fā)向服務(wù)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前房企尤其是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存艱難，但是住房衍生增值服務(wù)是一片巨大的藍(lán)海。相關(guān)政府部門應(yīng)該加快制定有關(guān)金融、稅收政策，鼓勵(lì)中小房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，不僅能自己轉(zhuǎn)型成功，還能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

第三，市場(chǎng)和政府?dāng)y手，逐步完成從期房銷售向現(xiàn)房銷售的平穩(wěn)切換。期房銷售雖然在快速解決住房短缺方面發(fā)揮了重要作用，但是也是許多風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要根源，必須逐步淘汰。在支持企業(yè)并購(gòu)重組和房企債轉(zhuǎn)股的同時(shí)，逐步建立現(xiàn)房銷售的制度，首先是繼續(xù)完善期房銷售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管制度，同時(shí)探索期房銷售和現(xiàn)房銷售制度的過(guò)渡辦法。其次是加快在一些地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度，然后推廣，逐步實(shí)現(xiàn)從期房銷售轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。再次是通過(guò)鼓勵(lì)住戶部門購(gòu)買現(xiàn)房，自動(dòng)淘汰期房銷售制度。

第四，建立房地產(chǎn)紓困基金，引導(dǎo)住房融資模式向著基金主導(dǎo)方向發(fā)展。在完善住房公積金制度和模式，和房地產(chǎn)REITs多年探索以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加快發(fā)行保障性和商業(yè)性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難房企及項(xiàng)目的股權(quán)投資，以便保交樓。與此同時(shí)，積極探索建立政府引導(dǎo)社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金從事戰(zhàn)略并購(gòu)和資產(chǎn)重組，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，有條件的地區(qū)還可以加快健全常住地提供基本公共服務(wù)制度，完善住房承租者保護(hù)制度等制度。