文 周純子 肖望

“蹲在銀行門口看了一下，現(xiàn)在銀行提前還貸款的人比做貸款的人多?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

5月20日是央行每月公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的日子。這一次，與房貸利率掛鉤的5年期LPR近5年來第一次單獨(dú)下調(diào)，幅度為15個(gè)基點(diǎn)，被市場(chǎng)解讀為“規(guī)模最大的一次降息”。而僅在此5天之前，央行將首套住房商貸利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率減20個(gè)基點(diǎn)。（注：一個(gè)基點(diǎn)為0.01%）

與接二連三的房貸利好政策形成反差，社交平臺(tái)上的年輕人卻在認(rèn)真研究起要不要提前還房貸的問題。投資收益跑不贏房貸利息、經(jīng)濟(jì)下行怕裁員斷供、這幾年新批的房貸利率太高無法接受等因素，成為他們決策的重要參考。

“我算過了，現(xiàn)在提前還掉一半貸款，利息總額能省近90萬元?！敝貞c市民曾淵（化名）告訴作者，他決定在力所能及的范圍內(nèi)提前還房貸。

房貸下降0.15%，月供減少近百元

一周之內(nèi)，央行接連放出兩個(gè)大招。

先是5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，濟(jì)南、天津、鄭州、青島、蘇州等地的多家銀行已按照通知要求，將首套房貸利率調(diào)降至4.4%。

如果上述政策僅針對(duì)新增房貸，并不惠及存量的話，5月20日的LPR調(diào)整則是給全市場(chǎng)發(fā)了一份“大禮包”：5年期LPR由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這也意味著，按照最新LPR計(jì)算，個(gè)人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。

“對(duì)于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好?！睆埓髠ピu(píng)價(jià)稱。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的測(cè)算，以貸款100萬、期限30年計(jì)算，房貸利率由4.6%下降至4.45%，月供減少89.25元，累計(jì)可節(jié)省3.2萬元利息。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，5年期LPR此次下降15個(gè)基點(diǎn)并不意外，過去幾年以來，1年期LPR的調(diào)整次數(shù)和調(diào)整幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于和大于5年期，所以造成了長(zhǎng)端和短端利率調(diào)整不同步的情況。實(shí)際上，這次調(diào)完之后，5年期的LPR下行幅度和之前1年期LPR的下行幅度大體相當(dāng)，并未超調(diào)。

在他看來，近期一系列調(diào)控房貸政策的主要目的，還是為了促進(jìn)中長(zhǎng)期貸款，而中長(zhǎng)期貸款中按揭貸款又占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的概率比較小，更多的是需要去適度地促進(jìn)、滿足按揭貸款的合理需求，從而形成“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

“站在高崗上”的業(yè)主們

盡管房貸利率有明顯下行的趨勢(shì)，但對(duì)于前幾年購房的人而言，由于正好撞在樓市調(diào)控的“槍口”上，其房貸利率依然很高。以北京為例，目前首套房貸利率為L(zhǎng)PR上浮55個(gè)基點(diǎn)后的5.15%，即便此次五年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于絕大部分人而言，也需要等到明年1月1日起方才生效。

2021年7月，曾淵在重慶購置了一套總價(jià)230萬元的住宅，貸款160萬元，還款周期為30年。當(dāng)時(shí)正值重慶樓市火熱，調(diào)控政策趨嚴(yán)，重慶首套房貸利率為基準(zhǔn)利率加120個(gè)基點(diǎn)，曾淵的按揭貸款利率高達(dá)5.85%。

但此后，隨著重慶樓市成交逐漸轉(zhuǎn)淡，房貸利率開始松動(dòng)。一年不到的時(shí)間，重慶首套房貸利率從5.85%下降至如今的4.25%。假如按等額本息的方式還完貸款，曾淵去年買房的還款利息要比現(xiàn)在買房多出56.5萬元。曾淵表示，考慮到此前的月供近1萬元，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、就業(yè)不樂觀的情況下，也想通過提前還貸降低月供壓力。

與此同時(shí)，在武漢某樓盤業(yè)主群里，業(yè)主們正在熱烈討論如何通過轉(zhuǎn)貸等方式來降低房貸利率，或者干脆提前還貸。有業(yè)主表示，自己是去年在該樓盤購入的第二套住房，房貸利率為5.93%。

據(jù)了解，針對(duì)武漢市購房貸款利率 ， 漢 口 銀 行 已 按 照 首 套4.45%+35BP=4.8 % ， 二套4.45%+60BP=5.05%執(zhí)行。對(duì)比2018年，彼時(shí)武漢市場(chǎng)房貸利率在全國一騎絕塵，一度曾達(dá)到首套6.35%的全國最高水平。于是，買“貴”了的房貸用戶動(dòng)了提前還貸的念頭。（注：BP為基點(diǎn)）

投資收益跑不贏房貸

提前還貸到底值不值？這個(gè)話題在社交平臺(tái)上飽受爭(zhēng)議，不支持提前還貸的人，認(rèn)為房貸是普通人這輩子能借到的利率最低、金額最大的一筆錢，是對(duì)抗通貨膨脹最好的工具。

事實(shí)上，由于每個(gè)人的貸款利率、經(jīng)濟(jì)狀況、投資能力都不一樣，這個(gè)問題并沒有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)答案。但一個(gè)簡(jiǎn)單的共識(shí)是，購房者的投資收益率能否超過房貸利率，可以作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。

時(shí)間退回到2015年前后，彼時(shí)買P2P理財(cái)動(dòng)輒10%以上的收益率，隱性剛兌的信托產(chǎn)品也在7%～8%，銀行理財(cái)收益率普遍在5%以上，甚至連余額寶這樣靈活的貨基類產(chǎn)品的收益率也在4%左右。另一邊，當(dāng)時(shí)正處于上升期的樓市里，房貸利率打7折比比皆是，很少有人會(huì)去考慮提前還房貸，畢竟手里的閑置資金還不如買二套、三套房子來作為投資。

如今斗轉(zhuǎn)星移，在經(jīng)歷了金融去杠桿、利率中樞下行、樓市調(diào)控等一系列政策之后，普通人的投資收益能跑贏房貸利率已經(jīng)成為奢望。

“我周圍的朋友都在提前還款，我也在提前還貸。”張大偉說道。在他看來，以前拿著錢能有更高的收益，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)錢很難有收益了，如果連5個(gè)點(diǎn)的收益都保證不了，有余錢當(dāng)然要提前還貸。

曾淵也說道，考慮提前還貸，一方面是自己購房時(shí)的房貸利率的確處于高點(diǎn)，不劃算，有心理落差；另外很重要的一點(diǎn)是，現(xiàn)在市場(chǎng)上好的投資理財(cái)渠道更加稀少，年化收益4%以上的理財(cái)產(chǎn)品更是難覓，還不如在力所能及的范圍內(nèi)提前還款。

北京上班族蕭琦（化名）2017年貸款150萬元買下了首套房，當(dāng)時(shí)趕上了最后一波房貸利率85折的優(yōu)惠，因此她的房貸利率是4.165%。前幾年無論是大額存單還是銀行理財(cái)，收益率都能輕松超過房貸利率。但從去年開始，蕭琦發(fā)現(xiàn)大額存單的利率一直在下降，銀行理財(cái)收益甚至一度出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，跑贏房貸利率已經(jīng)變成一件非常吃力的事情。

根據(jù)中國理財(cái)網(wǎng)每年發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)年度報(bào)告》，2020年至2021年，新發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品的加權(quán)平均年化收益率分別為3.93%、3.55%，同比下降23個(gè)基點(diǎn)、34個(gè)基點(diǎn)。

而自今年2月以來，銀行理財(cái)還經(jīng)歷了全面凈值化以來的最大波動(dòng)，不少銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。根據(jù)數(shù)據(jù)梳理，截至2022年3月21日，存續(xù)期的28750只理財(cái)產(chǎn)品中，“破凈”（即凈值跌破1）的產(chǎn)品達(dá)到2361只，“破凈”占比為8.21%。

一些被股市、基金傷透了心的投資者，也逐漸成為提前還貸的主力。

曾淵說，自己2019年和2020年基金收益水平在20%～30%，到了2021年只有不到2%，而今年以來，基金整體收益浮虧超20%。“張坤的易方達(dá)藍(lán)籌精選、葛蘭的中歐醫(yī)療精選我都有買?！辟Y料顯示，張坤的易方達(dá)藍(lán)籌精選和葛蘭的中歐醫(yī)療精選近一年收益分別為-28%和-37%。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2021年2月之前，市場(chǎng)中有1851只基金近一年收益超50%。而步入2022年，在統(tǒng)計(jì)的4049只股票及偏股型基金中，有3847只基金虧損，占比達(dá)95%，更有1592只基金今年以來虧損幅度超過20%，占比達(dá)39.31%。

用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸？

“今年4到5月份來提前還款的客戶多了不少?！蹦橙A南地區(qū)城商行個(gè)貸客戶經(jīng)理張蒙（化名）說。據(jù)他介紹，近兩個(gè)月提前還款的客戶大多是還清房貸后，再將房產(chǎn)抵押辦理經(jīng)營(yíng)貸?！百J款金額比房貸要多得多，利率也比房貸低得多，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率普遍是3.85%?！边@一利率水平比首套房貸利率下限還低。據(jù)測(cè)算，假設(shè)一客戶貸款150萬元30年，通過經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，總還款金額可以節(jié)省12.5萬元。

蕭琦也發(fā)現(xiàn)，不止經(jīng)營(yíng)貸，現(xiàn)在連消費(fèi)貸的利率也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房貸。她去年向某銀行申請(qǐng)的一筆30萬元額度、先息后本的消費(fèi)貸， 年化利率是4.32%。今年到期續(xù)貸的時(shí)候，銀行主動(dòng)將利率降為3.98%。最近她又收到了該行一張額度20萬元的分期信用卡，單期費(fèi)率在0.15%。該行信用卡部門的員工告訴她，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，今年銀行的活動(dòng)力度比往年都要大。

張蒙強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營(yíng)貸期限普遍較短，最長(zhǎng)不過十年，大多數(shù)是三年期甚至一年期；辦理經(jīng)營(yíng)貸也要求申請(qǐng)人名下有公司或公司股份，并要求核查公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，需要提供公司經(jīng)營(yíng)流水、納稅證明等資料；貸款也是發(fā)放給公司的對(duì)公賬戶或有業(yè)務(wù)往來的第三方賬戶。一旦客戶名下征信顯示，半年內(nèi)有新增房產(chǎn)或房貸情況，在貸后檢查時(shí)就會(huì)要求提前歸還經(jīng)營(yíng)貸。不過他也承認(rèn)，如果申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸去歸還原來的按揭貸款，銀行核查時(shí)確實(shí)存在難點(diǎn)，不排除有客戶利用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸來套利的情況。

2020年及2021年年初部分城市樓市持續(xù)火熱，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市被指起到了推波助瀾的作用。隨后，各地監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。銀行人士提示，經(jīng)營(yíng)貸周期較短，續(xù)貸也存在不確定因素，建議客戶不要鋌而走險(xiǎn)。

提前還貸也要排隊(duì)了

在社交平臺(tái)小紅書上，曬提前還房貸攻略正在變得流行。選擇哪種變更方式、有沒有交罰息成為互動(dòng)最多的話題。

一般而言，提前還款有兩種方式，一是減少月供、期限不變；二是月供不變，縮短期限。一位山東博主曬出的提前還款憑證顯示：貸款34萬元，在還了兩年之后，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款10萬元，她選擇了后一種變更方式，將還款年限由30年縮短至14年，利息整體減少了21萬元。由于合同約定三年內(nèi)提前還款要付違約金，她為此多支付了460元。

據(jù)了解，即使是同一家銀行，不同地區(qū)的分行，對(duì)于提前還貸的違約金要求也不一樣。有的銀行不收取違約金，有的銀行要求一年內(nèi)提前還款要交違約金，有的銀行則限定在三年甚至五年內(nèi)，不一而足。此外，對(duì)于違約金的收取方式也不一樣，有的銀行是罰息3個(gè)月或者6個(gè)月，有的銀行則按照提前還款本金金額的比例收取。

交通銀行的客服說道，商業(yè)住房貸款提前還款，分行可自行確定是否收取提前還款補(bǔ)償金。若收取，補(bǔ)償金額一般按提前還款本金金額的1%收取，最多不超過提前還款日到借款合同到期日之間應(yīng)付的利息。

當(dāng)蕭琦今年2月份下定決心提前還貸的時(shí)候，銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理卻告訴她，一季度他們行不接受提前還貸申請(qǐng)，最早也要等到二季度。這與當(dāng)初她申請(qǐng)貸款時(shí)的境況完全不一樣。2017年年初正是樓市烈火烹油的時(shí)候，銀行房貸額度非常緊張，她各種托關(guān)系，還是在銀行批貸兩個(gè)月后才最終拿到放款。

張蒙也說，前兩年時(shí)，銀行還很歡迎客戶提前歸還房貸。這是由于客戶此前的房貸利率普遍享受八折、九折的折扣，大多數(shù)利率都不到4%，加上銀行房貸額度緊張，老客戶提前還款才能有額度騰挪給新客戶。

“現(xiàn)在我們不希望客戶提前還款?！睆埫烧f，今年以來他所在的銀行房貸規(guī)模根本沒增長(zhǎng)，但提前還款的客戶卻在增多?！般y行客戶經(jīng)理能做的就是和客戶聊聊，能不能存理財(cái)，做一下挽留。另外就是提前還款的人多了，以前一個(gè)月就能辦完的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在可能要排隊(duì)兩個(gè)月才能辦完?！睆埫杀硎荆@種做法收效不大，“畢竟提前還款是客戶的自由”。

按揭貸款持續(xù)承壓

銀行不愿意客戶提前還貸的背后，是按揭貸款正在承壓的殘酷事實(shí)。

根據(jù)央行發(fā)布的4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，當(dāng)月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。而在今年的2月份，居民中長(zhǎng)期貸款首次轉(zhuǎn)負(fù)。

興業(yè)證券認(rèn)為，當(dāng)前住房貸款的接連轉(zhuǎn)負(fù)并非是供給的不足，更多是地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下行，居民觀望情緒濃厚帶來的住房貸款需求不足。而當(dāng)前住房貸款每月的償還量又達(dá)到一定規(guī)模，故帶來了住房貸款的負(fù)增長(zhǎng)。

在招行今年上半年的兩次業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，招行管理層坦言，2022年以來按揭的增長(zhǎng)的確顯得比較吃力，這種吃力和疫情有關(guān)，和大家對(duì)房地產(chǎn)下一步發(fā)展的態(tài)勢(shì)、預(yù)期有一定的關(guān)系。今年一季度受影響最大的是個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，同比少增很多。對(duì)此，他們的應(yīng)對(duì)策略是加大按揭的投放力度和營(yíng)銷力度，在定價(jià)方面出臺(tái)一些優(yōu)惠，努力把量保持住。除了繼續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)一手樓的貸款發(fā)放，也會(huì)加大推動(dòng)優(yōu)質(zhì)二手樓的按揭貸款。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的全國累計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年已經(jīng)累計(jì)有接近150個(gè)城市發(fā)布了出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，其中包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等樓市熱點(diǎn)城市，政策內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。但從政策效果上看，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。

曾剛分析，4月份住房貸款規(guī)模的下降，可能是自然到期的規(guī)模比新增房貸的規(guī)模要大，才會(huì)出現(xiàn)存量的減少，而且這個(gè)減少數(shù)量并不多。減少的原因既有市場(chǎng)預(yù)期的因素，也有疫情防控的影響。在他看來，目前提前還貸并不是一個(gè)特別普遍的現(xiàn)象，“畢竟要有很多收入，才能提前還款”。

此外，北京、深圳等多位不同銀行的房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均反映目前還沒有感受到明顯的提前還款潮?！皼]啥變化，按部就班?！逼渲幸幻巧绦斜本┑貐^(qū)的信貸經(jīng)理稱。但另一方面，房貸需求弱，個(gè)貸壓力大，也是他們的一個(gè)普遍感受。

在要不要提前還款的網(wǎng)絡(luò)話題上，不少網(wǎng)友表示，在一二線城市，付首付款已經(jīng)掏空了“六個(gè)錢包”，現(xiàn)階段沒有能力再提前還款。