田曉楠，王夢春，馬子乾

（1.煙臺綠晟置業(yè)有限公司，山東 煙臺 264000；2.同圓設(shè)計集團(tuán)股份有限公司煙臺分公司，山東煙臺 264000；3.青島北洋建筑設(shè)計有限公司煙臺分公司，山東 煙臺 264000）

在當(dāng)前城市建設(shè)飛速發(fā)展的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極易出現(xiàn)局部失速的問題。部分建筑逐漸因時代飛速發(fā)展所淘汰，最終出現(xiàn)大量老舊建筑。這些建筑好似城市身上的一處處“疤痕”，損害了城市形象，浪費了社會、土地資源。為最大限度實現(xiàn)建筑自身使用價值，我們應(yīng)及時針對其問題進(jìn)行改造更新工作，但老舊建筑的建造年代普遍較為久遠(yuǎn)，自身結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)等條件各不不同，改造工作面臨的問題也是多種多樣。如何再次激活老舊建筑，完成城市的可持續(xù)更新工作，是擺在城市建設(shè)前的一項重要課題。

1 老舊建筑改造工作注意事項

當(dāng)前的老舊建筑改造建設(shè)思路是保證原有建筑特色不被破壞，從建筑自身出發(fā)，充分利用建筑的特點，以修復(fù)為主。對建設(shè)投資、時間、工程各方參與者專業(yè)水平有著很高的要求。為實現(xiàn)老舊建筑的高效改造更新，我們需注意以下幾點。

1.1 改造事前管控

所謂磨刀不誤砍柴工，充足的事前準(zhǔn)備是保證改造工作順利進(jìn)行的重要前提。技術(shù)人員需要在開工前，通過信息化模型，對建筑現(xiàn)場改造全過程進(jìn)行模擬，通過相關(guān)功能技術(shù)測算，將老舊建筑里存在較高安全隱患的區(qū)域進(jìn)行標(biāo)識，將工程建設(shè)風(fēng)險降至最低。

1.2 合理改造空間規(guī)劃

在老舊建筑改造工作中，由于建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定，改造空間十分有限，所以改造工作往往集中于建筑出入口改造、面層處理、管線整改、消防系統(tǒng)更新等事項。技術(shù)人員需對老舊建筑改造所需的施工空間進(jìn)行整體科學(xué)的規(guī)劃，防止設(shè)備與器材運作時出現(xiàn)使用矛盾，如建筑煙感點位不準(zhǔn)確，無法正確進(jìn)行安裝工作；梯道空間有限，電梯井無法安裝等問題。充分的施工空間規(guī)劃，可以有效保證各建設(shè)部門之間配合協(xié)同工作高效有序開展，有效降低現(xiàn)場安全事故發(fā)生概率，相關(guān)技術(shù)人員的合法利益得到充足的保障。

1.3 建設(shè)質(zhì)量管控

在施工過程中，相關(guān)技術(shù)人員必須保證改造工作可以有效提升建筑質(zhì)量，保證建筑處于穩(wěn)定狀態(tài)。例如，在建筑外墻增加外保溫工程中，為防止墻體返潮、結(jié)露等質(zhì)量問題，在墻體外圍進(jìn)行保暖隔熱作業(yè)時，若運用粘貼板點框法粘貼，則粘貼面積必須大于墻體整體面積的40%，同時，為保證墻體基層平整性，落差不可大于3mm。所有用于改造的加固材料性能必須高于標(biāo)準(zhǔn)值，標(biāo)準(zhǔn)值（fk）計算公式為：

相關(guān)解釋見表1。

表1 加固材料性能標(biāo)準(zhǔn)值符號含義

部分老舊建筑年代過于久遠(yuǎn)，梁、柱結(jié)構(gòu)開裂及酥裂的現(xiàn)象極為普遍。為防止構(gòu)件損壞程度增加，保證建筑結(jié)構(gòu)的整體安全性，我們通常運用以下施工手法（表2）進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)加固工作。

表2 常見結(jié)構(gòu)加固方法

2 如何保證老舊建筑的改造質(zhì)量

2.1 加強(qiáng)建筑材料質(zhì)量管控

建筑原材料質(zhì)量的管控工作在采購環(huán)節(jié)就開始了。相關(guān)人員必須具備豐富的原材料專業(yè)知識，全方位把控原材料廠家資質(zhì)與生產(chǎn)能力。原材料進(jìn)場后立即開展質(zhì)檢工作，合理規(guī)劃原材料運輸路線，并根據(jù)材料自身屬性進(jìn)行分類存儲，同時做好防水防潮措施。

2.2 提升混凝土構(gòu)件耐久性

老舊建筑建設(shè)更新工作，混凝土相關(guān)構(gòu)件必將遇到較強(qiáng)的沖擊。為防止沖擊對混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生損害，需要合理分散對混凝土構(gòu)件的沖擊荷載及堆載，特別是新澆筑的混凝土構(gòu)件需要重點關(guān)注。例如，墻柱鋼筋上料時，應(yīng)在建筑樓板上鋪設(shè)墊板并分開布料，落鉤時保持較緩慢的速度，防止產(chǎn)生過大的沖擊。

2.3 把控施工細(xì)節(jié)

在鋪灰時，技術(shù)人員可以用短杠將其刮平處理，以保證填充層充分滿足厚度需求，緊接著再使用木抹子對齊拍打至填充層的厚度可以進(jìn)行固定工作的程度，表面泛漿要求可適度降低，面層密實程度達(dá)到規(guī)定強(qiáng)度即可。

另外，面層收面工作的進(jìn)行時機(jī)要把控得當(dāng)，并在填充層的混凝土凝結(jié)前，提前進(jìn)行表面搓麻毛作業(yè)。所有環(huán)節(jié)結(jié)束后關(guān)閉入戶門，防止隨意踩踏的問題發(fā)生。底層處理階段，需對表面浮灰進(jìn)行徹底清理，針對漿膜或其他污物，則需要進(jìn)行沖洗烘干作業(yè)。若結(jié)構(gòu)底層表面太過光滑，則運用鑿毛手法處理；若門口處地板位置偏高，則運用剔鑿手法處理，以保證其充分滿足設(shè)計施工要求。

2.4 做好防滲透工作

滲透是所有老舊建筑改造工程中最為常見的問題。為解決這一問題需要我們在外墻正式開始抹灰工作前，先將外墻的清潔、濕潤、澆水等工作做好，將基層的灰塵、砂漿等其他雜質(zhì)徹底清理，并用濕布擦拭干凈，必要時可用砂紙或鋼絲刷。然后運用分層化的施工處理手法來降低抹灰層裂縫程度，科學(xué)地在砂漿中摻入聚丙烯，提升塑料層防泄漏性，同時提升對觸摸及滑動構(gòu)造質(zhì)量的管控，將滑動板在蓋安裝后的優(yōu)良密封性充分利用。加強(qiáng)下水口部位、地漏處、管子根部等易發(fā)生滲透的位置重點看管。

若在施工過程中發(fā)現(xiàn)存在不平整的區(qū)域，必須及時用水泥膩子進(jìn)行修復(fù)，特殊部位則做圓弧狀處理，進(jìn)行涂抹。涂抹的順序應(yīng)嚴(yán)格按照自上而下、從內(nèi)到外的原則，于地面和墻面上進(jìn)行均勻的涂抹處理。第1 層涂抹完畢后，待不粘手時再次進(jìn)行2 次涂抹，方向與首次垂直，用量稍微降低。最終涂抹方式參考前2 次，涂抹量相對減少。

3 某大廈建筑改造案例分析

3.1 項目背景介紹

大廈占地7478.7m2，原設(shè)計共35 層，建筑面積近6 萬m2。周邊聚集金融、商業(yè)、星級酒店、辦公、及部分政府行政部門，交通便捷易達(dá)、地理位置優(yōu)越。后因社會及建設(shè)者自身多方面原因爛尾。

3.2 改造工作開展面臨問題

首先是市場定位的變化。原設(shè)計為商場及辦公樓，經(jīng)調(diào)查原定功能現(xiàn)已無法充分發(fā)揮效益。且相關(guān)政府主管部門、現(xiàn)行規(guī)劃管理依據(jù)，國家規(guī)范均發(fā)生較大變化。尤其防火規(guī)范存在很大的差距，而大廈原已施工完成至地下三層地面五層。疏散樓梯，疏散通道，電梯井位置，車庫的坡道等已固定。核心場所占據(jù)面積過大，疏散樓梯布局設(shè)計、地下車庫布局設(shè)計、出入口設(shè)計均不合理，停車位緊缺。原設(shè)計立面造型早已無法滿足當(dāng)前社會大眾審美需求。地下室存在嚴(yán)重的滲水現(xiàn)象，長期處于浸泡中，大量鋼筋嚴(yán)重銹蝕，殘破不堪，大大增加了大樓的改造難度。

3.3 改造方案分析

各種主觀、客觀因素的改變決定了工程的重啟無法運用常規(guī)續(xù)建模式，而需進(jìn)行脫胎換骨的徹底改造。經(jīng)過長時間對市場調(diào)查及論證，對大廈進(jìn)行重新定位及設(shè)計，最終大廈設(shè)計為集酒店公寓、辦公、品牌商業(yè)、智能停車為一體的大型商務(wù)綜合體。同時，與政府主管部門協(xié)調(diào)，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃管理條例對大廈面積，容積率，退線距離進(jìn)行重新調(diào)整。

根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范對防火分區(qū)，疏散樓梯，消防電梯進(jìn)行重新配置設(shè)計，部分不符合要求的消防疏散通道特別是地下室的疏散線路進(jìn)行重新設(shè)計改造。針對核心場所占面積過大，疏散樓梯布置不合理問題，結(jié)合大廈公寓平面功能，重新按現(xiàn)有規(guī)范設(shè)計，提升標(biāo)準(zhǔn)層的有效面積。

地下車庫方面，對車庫的布局流線進(jìn)行了優(yōu)化，提高停車率，首層西面車庫坡道進(jìn)行改造，優(yōu)化出入口設(shè)計。并增設(shè)5 部塔式智能車庫，改善大廈停車位緊缺的問題。

建筑整體立面采用創(chuàng)新設(shè)計，采用Artdeco 建筑風(fēng)格，外墻采用全干掛石板，妥善解決已建成裙樓與新設(shè)計立面在輪廓線上的矛盾。（圖1，圖2）。

圖1 建筑效果圖

圖2 建筑內(nèi)部效果圖

結(jié)構(gòu)方面，首先，大廈設(shè)計久遠(yuǎn)，現(xiàn)結(jié)構(gòu)規(guī)范已經(jīng)修改、更換多次。其次，此次大廈重新設(shè)計中因建筑功能的改變，需要拆除原核心筒結(jié)構(gòu)，增設(shè)塔式智能車庫，塔樓使用功能改變?yōu)楣?，塔樓以上需改為剪力墻，轉(zhuǎn)換層需外貼2m 型鋼進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固，以及其他，如地下室加固，車道出入口改變等。（圖3）。

圖3 建筑實景圖

3.4 項目總結(jié)

該工程打破了常規(guī)的思維方式，引入新的設(shè)計理念，平面布局并不拘泥原有的平面關(guān)系，而是根據(jù)新的使用功能大膽創(chuàng)新，著重理順新的各項使用要求與已建部分的矛盾。使大樓既能符合新的國家規(guī)范又能適應(yīng)新的綜合性使用功能。注重與城市設(shè)計的有機(jī)結(jié)合，在界面上考慮自身視線，同時強(qiáng)調(diào)了與周邊建筑的有機(jī)結(jié)合與呼應(yīng)關(guān)系，既滿足本身各項使用功能，也展現(xiàn)了城市未來發(fā)展的需求。

4 結(jié)語

縱觀世界城市整體發(fā)展歷程，城市的建設(shè)發(fā)展都會歷經(jīng)大規(guī)模建筑建設(shè)、建筑建設(shè)與維修改造、原有建筑更新再利用三大發(fā)展階段。設(shè)計給建筑注入生命力，建筑反作用于周邊環(huán)境為改善城市整體形象發(fā)揮重要作用。老舊建筑改造更新工作，僅僅是城市整體更新工作的伊始。雖然眼前看似被時代摒棄，但依然存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α？茖W(xué)合理的建筑改造更新工作，可以將老舊建筑所潛藏的經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)價值充分挖掘，使老舊建筑再度煥發(fā)往日生機(jī)。