黃朝波

(中國建設(shè)銀行股份有限公司 鄭州直屬支行，河南 鄭州 450018)

1 住房租賃市場痛點(diǎn)解析

1.1 供求不均

從目前的情況來看，伴隨國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，現(xiàn)代社會的大背景之下人口流動越來越頻繁，住房需求越來越大。一方面是年輕群體或者是由于房屋購買資格受限以及無法承擔(dān)房租價格的群體，另一方面是由于上學(xué)、工作、醫(yī)療等一系列因素而需要住房的群體，很多地區(qū)特別是那些人口凈流入量比較大的城市地區(qū)，人們對于租房的需求量非常大，而且隨著時間的推移，這種趨勢會持續(xù)上升。從整體上來看，用于租賃的房屋中比較受歡迎的是一些戶型比較小且總體面積也比較小的房子，但這種類型的房屋數(shù)量往往比較少，而那些房屋面積大約90平方米或者是三室一廳格局甚至更大的居住空間比較常見。這種情況導(dǎo)致的直接結(jié)果就是小戶型的供應(yīng)量無法滿足需求量，兩居室的房屋幾乎處于平衡狀態(tài)，但是三居室等大戶型房屋則難以出租。除了房屋大小以外，房屋的地理位置也是租房者考慮的重要因素。那些小區(qū)配置比較優(yōu)良的區(qū)域，離學(xué)校、工作地點(diǎn)、醫(yī)院比較近的區(qū)域，還有那些交通以及生活都非常方便的區(qū)域非常受歡迎，這種房屋往往供不應(yīng)求。但是那些年代久遠(yuǎn)的公房、回遷房等一些裝修簡單、居住整體環(huán)境比較差的房屋卻無人問津。此外，國內(nèi)租房市場正處于狀態(tài)的房屋通常主要是房主自租或者是中介轉(zhuǎn)租的形式，大多數(shù)都是通過房主或者是中介來完成租房流程，專門的房屋租賃企業(yè)開展的統(tǒng)一裝修與管理的專業(yè)房源在租房市場中所占的比例很小。

1.2 公共服務(wù)不足

目前，在國內(nèi)大部分城市地區(qū)，租房者很難得到這個地區(qū)的“城市名片”，也沒有辦法享受當(dāng)?shù)氐慕逃Y源、醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)、就業(yè)服務(wù)等一系列福利政策。另外，租房者往往是外地人，他們對于房屋本身以及房屋各項(xiàng)信息的了解非常少，要是碰到房東不退押金、房屋裝修以及違反合同等各種情況，他們很難維護(hù)自身的利益。就金融服務(wù)獲得性而言，個人住房貸款是各個銀行給所有的房屋購買者制定的一種傳統(tǒng)金融產(chǎn)品，購房者能夠結(jié)合房屋的價值向銀行申請貸款，解決當(dāng)下經(jīng)濟(jì)窘迫的困境，但是銀行中和房屋租賃有關(guān)的金融服務(wù)卻屈指可數(shù)。

1.3 金融機(jī)構(gòu)服務(wù)跟進(jìn)滯后

金融機(jī)構(gòu)服務(wù)跟進(jìn)滯后的問題，具體為金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)理念、不同房租賃貸款服務(wù)設(shè)置有所缺失，無法滿足實(shí)際發(fā)展需求。以銀行方面為例，其不具有順應(yīng)時代發(fā)展變化進(jìn)行改變的意識，承擔(dān)的責(zé)任比重較低，在這一方面沒能選擇良好的發(fā)展趨勢，服務(wù)模式創(chuàng)新理念缺失。

2 基于消費(fèi)者角度于“租購并舉”制度的建議

首先，就住房租賃政策給消費(fèi)者今后的租購行為帶來的影響而言，目前租房群體中絕大部分是剛進(jìn)入社會工作的年輕人，還有一些工作不穩(wěn)定或是收入不穩(wěn)定的人。剛進(jìn)入社會工作的年輕人當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)能力比較弱，他們跳槽的可能性很大，因此工作穩(wěn)定性無法得到保證。而那些工作流動性比較大的人，因?yàn)楣ぷ鞅旧淼奶卣髦率顾麄冏约阂矡o法預(yù)測在當(dāng)?shù)鼐幼〉臅r長。最后是收入不穩(wěn)定的人，他們沒有辦法確?？梢园凑占s定穩(wěn)定還債。從消費(fèi)者的角度看來，如果他們確定要購買房屋，就需要先交付一大筆錢，接下來的每一個月都要按時還債，這就導(dǎo)致不僅大大減少了他們能夠自由支配的收入，而且還在某種程度上降低了他們的生活質(zhì)量。因此，新政策的施行，能夠加強(qiáng)租賃市場對這些群體的吸引力，使他們逐漸改變以往的租購理念，住房租買將會被其他的選擇代替。

給房屋租用人群購房觀念帶來影響的原因有很多，其中包括通貨膨脹、貸款利率、房產(chǎn)稅等，不僅如此，社會房屋政策也會影響他們的租購理念。比如，近幾年，在西安以及武漢等地區(qū)制定了落戶政策以吸引人才，還有一些地方增加了住房補(bǔ)貼等福利。每一名消費(fèi)者都在尋找最佳的時機(jī)購買房屋，這樣能夠以最低的價格獲得最好的回報(bào)。因此，就以下幾個要素對消費(fèi)者租購理念產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。其一，租金與房租價格對消費(fèi)者租購行為產(chǎn)生的影響。對于消費(fèi)者而言，房租價格的變化是影響他們租購行為的直接原因，他們不僅關(guān)注租金與房租價格之間比值的變化，這個比值決定了消費(fèi)者是否會重新考慮租購計(jì)劃，并且該比值的浮動應(yīng)該在一個合理范圍之內(nèi)。另外，消費(fèi)者還會注意價格伴隨通貨膨脹產(chǎn)生的變化，要是價格升高的速率比通貨膨脹還要快，那么就表示房屋升值。經(jīng)過分析這個要素怎樣影響消費(fèi)者租購行為，能夠給政府科學(xué)調(diào)整租金與房租價格提供參考，進(jìn)而使房屋租賃市場與房屋市場發(fā)展更加平衡。其二，政府補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠給消費(fèi)者租購行為帶來的影響。房屋租賃市場里出現(xiàn)的問題越來越多，政府逐漸開始通過一系列方法使租房者的利益得到保障。在新的政策里支持將除去租金以后的薪酬作為稅務(wù)計(jì)算的基礎(chǔ)，有的地區(qū)給滿足要求的消費(fèi)者供應(yīng)住房補(bǔ)貼，這一系列福利都會影響消費(fèi)者的租購行為。其三，租房權(quán)利給消費(fèi)者租購行為產(chǎn)生的影響。因?yàn)樽夥空呖梢韵硎艿臋?quán)利是有一定限制的，有一些權(quán)利必須要通過購買房屋才能夠得到，這使得消費(fèi)者的購房行為在某種程度上存在一定的不合理性，進(jìn)而導(dǎo)致房租價格越來越高，讓房屋市場的正常發(fā)展受到影響。近幾年，“租售同權(quán)”這一政策的施行很好地處理了這個問題，這一政策通過影響消費(fèi)者的購房行為幫助政府達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

3 國內(nèi)城市住房供應(yīng)施行“租購并舉”

從整體上來看，國內(nèi)房屋交易市場長期處在發(fā)展不均衡的大環(huán)境之下，房租交易市場的熱度一直很高，房價的增長速度也非常迅速，投機(jī)屬性占據(jù)的比例很大。但是，從本質(zhì)上看，房屋交易市場的各項(xiàng)制度并不完善，具有供應(yīng)量不足、質(zhì)量有待提升、經(jīng)濟(jì)主體不夠集中、租賃關(guān)系變化大、租賃市場發(fā)展的支撐政策需要優(yōu)化等一系列問題。姚劍雄等人針對廣州某地區(qū)的房屋租賃市場情況展開了全面分析，同時針對資金投入、房屋供應(yīng)等層面提出了市場環(huán)境改善建議。劉軍等人對北京市的房屋租賃市場進(jìn)行了探索，同時給出了有關(guān)制度建議。共有產(chǎn)權(quán)住房是房屋租賃市場的一種關(guān)鍵補(bǔ)充，住建部已經(jīng)把北京、上海等六個城市規(guī)劃為共有產(chǎn)權(quán)房屋的試點(diǎn)城市，倡導(dǎo)通過各種各樣的途徑展開有關(guān)探索。李勇輝等人以土地財(cái)政為出發(fā)點(diǎn)，通過數(shù)十個省份的數(shù)據(jù)探索保障性住房給人口城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的影響。

在經(jīng)過低租公房、市場化房屋供應(yīng)體系構(gòu)建并發(fā)展、深入發(fā)展房租市場改革以后，國內(nèi)城市地區(qū)的房屋供應(yīng)體系漸漸向著“租購并舉”的階段發(fā)展，并且將“租購并舉”作為今后很長一段時間的發(fā)展目標(biāo)。從2016年開始，我國就開始建立“租購并舉”的房租市場供應(yīng)體制，政府部門也陸續(xù)實(shí)施了大量大力推動房屋租賃市場發(fā)展的政策，就培育房屋租賃市場主體、推動制度建設(shè)步伐、加強(qiáng)房屋租賃市場的秩序以及加大土地供應(yīng)方面都加大了支持力度，使得房屋租賃市場實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展。

4 住房租賃服務(wù)創(chuàng)新思考

4.1 政府部門公共服務(wù)的健全

針對政府部門公共服務(wù)而言，可以從三個方面進(jìn)行完善。其一，持續(xù)完善住房租賃市場的監(jiān)督管理體系。首先，政府部門應(yīng)該大力推動并貫徹落實(shí)房屋租賃合同備案制度，這樣做不僅能夠保證房屋租賃每一個環(huán)節(jié)中房屋信息的真實(shí)性以及房屋中介機(jī)構(gòu)的資格等，而且還可以利用備案使交易雙方的各項(xiàng)利益都具有法律效力，這是貫徹租房同權(quán)、稅收優(yōu)惠等制度的基礎(chǔ)。其次，強(qiáng)化從業(yè)主體的管理強(qiáng)度，構(gòu)建完善的房屋租賃企業(yè)與房屋中介機(jī)構(gòu)的備案制度，加強(qiáng)對房屋租賃信用的審查，構(gòu)建多個部門聯(lián)合信用監(jiān)督制度，只有不斷加強(qiáng)租房市場的監(jiān)督管理工作，讓那些失信機(jī)構(gòu)再也無法從事租房交易行為，進(jìn)而達(dá)到嚴(yán)格控制“黑中介”的目標(biāo)。其二，持續(xù)革新房屋租賃全鏈條服務(wù)體系。讓政府內(nèi)部多個部門之間相互協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)交易、公安部門、工商管理以及公積金等各項(xiàng)信息都融合起來形成共享渠道，使房屋租賃服務(wù)的重點(diǎn)更加深入，為人們創(chuàng)造更加便利的服務(wù)。例如，租房者能夠根據(jù)政府相關(guān)制度憑借登記備案的租房合同等一系列具有法律效力的證明文件申請居住證，申請住房公積金，并且積極舉辦違反房屋租賃規(guī)定的行為。其三，持續(xù)優(yōu)化公租房的服務(wù)工作。全力推動公租房的建設(shè)、強(qiáng)化公租房的管理工作，能夠推動配套互補(bǔ)房屋租賃市場的形成，使人們的住房需要得到更好的滿足，讓一些特殊群體的住房需求得到滿足。不斷革新系統(tǒng)應(yīng)用，強(qiáng)化對人與房屋的動態(tài)管理，將多個部門的數(shù)據(jù)與信息進(jìn)行融合共享，讓確保家庭申請準(zhǔn)入、公租房整體管理等一系列工作的處理過程更便捷。持續(xù)實(shí)施并推廣公租房租賃補(bǔ)貼政策，把城鎮(zhèn)地區(qū)一些經(jīng)濟(jì)困難的家庭、剛就業(yè)沒有房屋的工作者、在城鎮(zhèn)地區(qū)有穩(wěn)定工作的外地人員等新市民都包含到公租房補(bǔ)貼范圍中。其四，積極革新房屋租賃理念。通過政府部門的制度支持、租購?fù)瑱?quán)、土地稅收等多方管理，推動租用房屋的長期供應(yīng)，支持房屋長租、常住安家的思想。特別是人口凈流入大以及房租價格比較高的地區(qū)，應(yīng)該倡導(dǎo)租房，通過租房來解決住房問題。

4.2 租賃企業(yè)專業(yè)服務(wù)的健全

要想加強(qiáng)租賃企業(yè)專業(yè)服務(wù)工作，應(yīng)該從兩個方面進(jìn)行健全，即增加租賃房源與提高租賃服務(wù)。首先，從增加租賃房源的角度來看，一是建造足夠的用于租賃的房屋，配合城市、行業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)備的發(fā)展計(jì)劃，積極順應(yīng)政府部門的土地供應(yīng)與房屋建造計(jì)劃里推動租賃房屋發(fā)展的政策，建造租賃型的商業(yè)房屋。二是充分利用庫存房屋，在一些一二線城市地區(qū)，土地資源比較緊張，對庫存的房屋進(jìn)行改造是推動城市進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該將已經(jīng)具有且閑置的房屋改成租賃房屋，企業(yè)能夠把這些庫存的公用房等沒有用于居住的房屋改造成租賃住房。三是購租房屋用來長租，專門的房屋租賃企業(yè)能夠?qū)⑹袌鲋械拈e置房屋進(jìn)行收購，通過一系列改造最終用作長租的房源。其次，從提高租賃服務(wù)的角度來看，一是要建立科學(xué)的長租服務(wù)準(zhǔn)則，無論是集中式的房屋抑或封閉式的房屋，專門的房屋租賃企業(yè)在獲得房源以后可以統(tǒng)一安排裝修，進(jìn)而符合租房者拎包入住的需要。企業(yè)可以為租房者提供管家、軟件服務(wù)、房屋維修、衛(wèi)生清潔、監(jiān)控等一系列日常服務(wù)，讓租房者體驗(yàn)到更高品質(zhì)的租房服務(wù)。二是構(gòu)建完善的社區(qū)服務(wù)體系，專門的房屋租賃企業(yè)對于不同的租房群體提供相應(yīng)層次的房屋，例如高端、中端等等。在中端租賃房屋中配備公共廚房、洗衣房、便利店等設(shè)施，而在高端房屋中則可以配備書吧、酒吧等場所，使租用者能夠享受到優(yōu)質(zhì)的住房服務(wù)，構(gòu)建優(yōu)良的社區(qū)文化，使租賃關(guān)系更加和諧穩(wěn)定，讓租用者的住房需求得到進(jìn)一步滿足。

4.3 金融機(jī)構(gòu)金融服務(wù)的健全

首先，應(yīng)該全力推動住房租賃貸款服務(wù)。目前，物業(yè)獲取越來越不容易，購房者的拿房成本越來越大，相比較而言利潤率則比較少，這使得專門的房屋租賃企業(yè)在資金方面遇到了新的挑戰(zhàn)。因此，對于金融機(jī)構(gòu)而言，創(chuàng)新金融服務(wù)能夠給房屋租賃提供更好的資金支持。近年來，中國建設(shè)銀行順應(yīng)時代變化，積極響應(yīng)國家號召和政策引導(dǎo)，主動承擔(dān)大行社會責(zé)任，從總行戰(zhàn)略層面將住房租賃作為培育未來競爭優(yōu)勢的方向和選擇。同時，成立相應(yīng)的推進(jìn)督導(dǎo)機(jī)構(gòu)、激勵約束措施、配套完善產(chǎn)品，在住房租賃業(yè)務(wù)上走在同業(yè)前列，并逐步打響“要租房，到建行”的良好市場口碑。

就具體服務(wù)模式而言，一是以長租企業(yè)的房屋租賃工作開展情況、運(yùn)行、裝修以及管理等多個環(huán)節(jié)作為基礎(chǔ)，利用企業(yè)住房租賃貸款、房地產(chǎn)信貸投資基金等，給企業(yè)創(chuàng)造更好的融資平臺。二是以租房者的房屋租賃消費(fèi)作為基礎(chǔ)，利用個人房屋租賃貸款、信用卡租賃分期等，讓人們的長租需要得到滿足。從整體上貫徹落實(shí)不炒作房屋的理念，強(qiáng)化房屋租賃每一個環(huán)節(jié)中的金融服務(wù)力度。此外，積極推動“存房”服務(wù)。“存房”指的是人們沒有居住的、適用于出租的房屋，將房屋長時間存在金融機(jī)構(gòu)，一次性或者是按期獲得租金，金融機(jī)構(gòu)能夠找到專門的房屋租賃企業(yè)進(jìn)行合作，類似于人們將錢存到銀行，就能夠得到相應(yīng)的利益，把房屋租賃權(quán)存在金融機(jī)構(gòu)里，就能夠得到租金。對于一些人口凈流入大的城市，推動“存房”服務(wù)，能夠讓一些閑置的房屋得到充分利用，讓入市租賃房源的供應(yīng)更加優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。將多個房源集中起來進(jìn)行整體改造，給專門的房屋租賃企業(yè)以資金支持，大力推動長租工作，讓每一位租房者處于穩(wěn)定租房狀態(tài)，在租房期間安居樂業(yè)。

5 結(jié)論

總而言之，國內(nèi)很多地區(qū)正積極響應(yīng)政府部門的政策，不斷加強(qiáng)管理體系的建設(shè)，強(qiáng)化市場的管理。隨著“租購并舉”研究工作的開展，同時在眾多政策的推動下，很多城市的房屋租賃市場得到了很好的發(fā)展。