毛 政 (杭州金投資本管理有限公司 浙江 杭州 310000)

0 引言

通過(guò)回顧2008年以來(lái)的歷次房地產(chǎn)調(diào)控短周期的特點(diǎn),研究了現(xiàn)階段新一輪放松周期下房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分特點(diǎn)。并探討了在這一背景下,房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)如何找準(zhǔn)定位、轉(zhuǎn)變思路和主動(dòng)作為,在高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮好資本作用。

1 歷次房地產(chǎn)調(diào)控周期回顧

通過(guò)圖1可以看出自2008年以來(lái)商品房銷售面積累計(jì)同比出現(xiàn)4 個(gè)明顯低點(diǎn),分別位于2008Q4、2011Q4、2014Q4、2018Q4和現(xiàn)在,2019年的顯著低點(diǎn)和顯著高點(diǎn)為預(yù)期外干擾項(xiàng),不作為本次分析的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。歷次銷售面積低點(diǎn)之后,政府都采取了相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施,以下對(duì)各階段的短周期調(diào)控的調(diào)控背景、調(diào)控手段、調(diào)控結(jié)果和周期特點(diǎn)進(jìn)行分析,知往鑒今,來(lái)研究現(xiàn)階段房地產(chǎn)新周期的環(huán)境特點(diǎn),用于指導(dǎo)投資實(shí)踐。

圖1 房地產(chǎn)短周期劃分圖

1.1 2008Q4調(diào)控階段

1.1.1 調(diào)控背景

2003-2005年房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張,市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象,之后國(guó)家通過(guò)多次加息、上調(diào)房貸利率、上調(diào)首付比例、加征交易環(huán)節(jié)稅收等措施進(jìn)行降溫。但2008年受全球金融危機(jī)影響,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大下行壓力,GDP增速放緩,工業(yè)增加值、固定投資、凈出口同比均出現(xiàn)明顯下行,商品房銷售面積開始出現(xiàn)同比負(fù)增,2018年四季度左右同比大幅回落接近20%。

1.1.2 調(diào)控手段

在上述背景下,中央采取了一系列調(diào)控手段。金融端,貨幣政策開始寬松,2008年9月央行全面降準(zhǔn)降息,11月推出“四萬(wàn)億”計(jì)劃釋放大量信貸資金;需求端,在房地產(chǎn)信貸政策、首付比例、以及稅收減免等方面均有較大力度扶持;供給端,提出了加快保障性安居工程建設(shè)、棚戶區(qū)改造等措施。

1.1.3 調(diào)控結(jié)果

隨著放松政策的出臺(tái)及信貸資金的釋放,地產(chǎn)銷售自2009年3月起快速恢復(fù)正增長(zhǎng)。截止2009年10月,商品房銷售面積累計(jì)同比增速已達(dá)48.4%,回暖周期約半年左右。2009年末,貨幣政策開始轉(zhuǎn)向,同年12月出臺(tái)“國(guó)4條”明確表態(tài)遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,至此本輪地產(chǎn)寬松周期正式結(jié)束。

1.1.4 周期特點(diǎn)

這一輪調(diào)控階段中,經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)如下圖所示。

表1 2008年底各觀察指標(biāo)值

1.2 2011Q4調(diào)控階段

1.2.1 調(diào)控背景

2009年政策收緊之后至2011年,在國(guó)內(nèi)貨幣政策緊縮和歐債危機(jī)的共同影響下,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)再度承壓,2011-2012年GDP、工業(yè)增加值、固定投資和消費(fèi)增速都出現(xiàn)相對(duì)明顯的下滑。2012年以來(lái)地產(chǎn)銷售和70城商品房?jī)r(jià)格均進(jìn)入同比下跌區(qū)間,地產(chǎn)銷售最低點(diǎn)2012年2-3月同比負(fù)增13%左右。

1.2.2 調(diào)控內(nèi)容

2012年房地產(chǎn)政策開始放松,各部委數(shù)次表態(tài)支持首次購(gòu)房的合理自住需求。2012年2-7月,央行分別降準(zhǔn)降息2次,多地公積金政策、首套房房貸利率及補(bǔ)貼和稅收減免政策均有所放松,在各地市政策微調(diào)的情況下,2012年年中地產(chǎn)銷售開始逐步企穩(wěn),2012年年末地產(chǎn)行業(yè)已得到較好恢復(fù),當(dāng)時(shí)作為地產(chǎn)行業(yè)重要資金來(lái)源的非標(biāo)融資從2012年三季度的2000億元明顯提量到2013年三季度的4500億元。

1.2.3 調(diào)控結(jié)果

這一輪放松周期更多的是對(duì)金融危機(jī)后過(guò)緊的政策的中性調(diào)節(jié)、以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力下的適度放松。整體看放松力度并不大,全國(guó)性的放松政策少,主要是部分二三線城市采取公積金政策、首套房利率、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免等力度相對(duì)較小的措施上。2013年2月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)五項(xiàng)政策措施調(diào)控樓市,再次釋放從嚴(yán)調(diào)控信號(hào),本輪地產(chǎn)寬松周期結(jié)束。

1.2.4 周期特點(diǎn)

本輪調(diào)控階段中,經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)如下圖所示。

表2 2011年底各觀察指標(biāo)值

1.3 2014Q4調(diào)控

1.3.1 調(diào)控背景

2014年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入“新常態(tài)”,2012-2014年GDP同比增速中樞在7.4%,快速下滑,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較弱。地產(chǎn)銷售明顯走弱,疊加前期商品房供應(yīng)較多,在2013到2014年期間,地產(chǎn)庫(kù)存迅速累積,行業(yè)整體庫(kù)存去化壓力較大。

1.3.2 調(diào)控內(nèi)容

2014年10月,地產(chǎn)新一輪放松周期啟動(dòng),寬松初期降低貸款利率等措施見(jiàn)效緩慢,2015年3月、9月陸續(xù)政策加碼,降低新房首付和二套房首付,同時(shí)結(jié)合結(jié)構(gòu)化貨幣政策工具PSL提供棚改資金及三四線城市棚戶區(qū)改造等措施,從需求端上創(chuàng)造貨幣購(gòu)買力,三四線城市居民住房需求被較充分地激發(fā),庫(kù)存去化進(jìn)程加快。

1.3.3 調(diào)控結(jié)果

隨著信貸條件的逐步寬松和棚改貨幣化的持續(xù)推進(jìn),庫(kù)存去化進(jìn)程加快,地產(chǎn)銷售在短暫平臺(tái)期后繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升,并在2015年9月份之后快速走高,回暖時(shí)間約為10個(gè)月。

1.3.4 周期特點(diǎn)

表3 2014年底各觀察指標(biāo)值

1.4 2018年Q4調(diào)控

1.4.1 調(diào)控背景

棚改資金的巨額投放使得居民購(gòu)買力上升,同時(shí)疊加房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲,居民加杠桿、企業(yè)增負(fù)債擴(kuò)規(guī)模的動(dòng)機(jī)增強(qiáng),2016年后房地產(chǎn)出現(xiàn)全國(guó)性市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象,2018年3月,兩會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等措施,全國(guó)房?jī)r(jià)同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%,后又降至2018年3月的2.93%,但各地方的限制政策會(huì)使得本地購(gòu)買力外溢,故全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積從累計(jì)同比曲線上來(lái)看,相較上兩個(gè)階段波動(dòng)較為平穩(wěn)。

2018年底,中國(guó)實(shí)際GDP增長(zhǎng)率在6.6%左右,持續(xù)下滑,經(jīng)濟(jì)承壓較大,且固定資產(chǎn)投資增速滑落到6%以下,是20年來(lái)最低;社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長(zhǎng)率下滑到6%以下,為15年來(lái)最低,地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用凸顯。

1.4.2 調(diào)控內(nèi)容

2018年12月提出中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

貨幣政策從“管住貨幣供給總閘門”轉(zhuǎn)向?yàn)椤胺€(wěn)健的貨幣政策要松緊適度,保持流動(dòng)性合理充?！?。住建部則將2019年樓市調(diào)控工作的目標(biāo)定位為:穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

1.4.3 調(diào)控結(jié)果

從圖1看出,在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,2019年上半年總體市場(chǎng)處在穩(wěn)中有降的溫和態(tài)勢(shì)之中,波動(dòng)情況較前兩輪調(diào)整大幅平緩。

1.4.4 周期特點(diǎn)

表4 2019年各觀察指標(biāo)值

注:1GDP 增長(zhǎng)中樞為2017-2019 年GDP 同比均值化;2房貸利率為2019年底商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率;

2 新周期下房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)特點(diǎn)

2020年初非預(yù)期的影響因素對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了較大的沖擊,為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中央階段性了放松地產(chǎn)調(diào)控,行業(yè)出現(xiàn)了過(guò)熱反彈,2020年三季度到2021年三季度期間中央繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控,陸續(xù)出臺(tái)了“三條紅線”、房貸額度與首付比例收緊、房貸平均利率上行、“雙集中”、和“五不得”等措施,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端都受到了較大的收縮沖擊?，F(xiàn)階段,在外部環(huán)境變化和民營(yíng)地產(chǎn)信用出險(xiǎn)的背景下,地產(chǎn)銷售再次探底,并呈現(xiàn)出下行斜率大、速度快、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、恢復(fù)過(guò)程較為艱難等特征。2021年底至2022年一季度,為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”等政策目標(biāo),開始新一輪的調(diào)控放松周期,但這一輪周期的部分特點(diǎn)較以往有所不同。

表5 2021年底各觀察指標(biāo)值

2.1 居民端特點(diǎn)

2.1.1 居民杠桿率較高

與過(guò)去不同的是,當(dāng)前居民部門杠桿率決定水平已經(jīng)很高,2021年底為62.2%,高于多數(shù)新興經(jīng)濟(jì)體,達(dá)到歐元區(qū)水平。這意味著金融對(duì)居民購(gòu)房的支持空間相對(duì)有限,居民杠桿率很難像2008-2021年那樣,每年以3個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。

圖2 發(fā)達(dá)國(guó)家居民部門杠桿率

2.1.2 居民借貸購(gòu)房意愿降低

與前幾輪寬松周期不同,本輪寬松階段中居民借貸購(gòu)房的意愿更加謹(jǐn)慎。一是目前外部環(huán)境影響下,居民收入和收入預(yù)期減弱,預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增多。

二是當(dāng)前GDP目標(biāo)增速與房貸利率之差接近為0,房?jī)r(jià)上漲空間預(yù)期較弱,房地產(chǎn)作為投資資產(chǎn)的屬性減弱,較前幾次調(diào)控居民杠桿購(gòu)房的意愿受到影響,2022年2月,以按揭房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款減少459億元,出現(xiàn)自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng),3-4月盡管回正,但整體仍處于低位狀態(tài)。

表6 各輪調(diào)控時(shí)間點(diǎn)GDP與房貸利率差值

2.2 企業(yè)端特點(diǎn)

與過(guò)去不同,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率目前已經(jīng)處于高位,經(jīng)歷過(guò)2021年民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件,企業(yè)對(duì)于高負(fù)債、高規(guī)模的行業(yè)模式趨于謹(jǐn)慎,且在目前的整體銷售面積同比下滑的情況下,多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大,拿地開工較為謹(jǐn)慎,對(duì)利潤(rùn)的要求也更為嚴(yán)格,未來(lái)企業(yè)端加杠桿擴(kuò)規(guī)模的可能性較小,且對(duì)于與金融機(jī)構(gòu)開展合作更為嚴(yán)格。

2.3 市場(chǎng)端特點(diǎn)

通過(guò)對(duì)2022年1-4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤可以看到,新周期下一些市場(chǎng)特點(diǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

2.3.1 城市分化加劇

通過(guò)2022年一季度土拍市場(chǎng)來(lái)看,三四線城市土拍市場(chǎng)幾乎冰凍,而一二線集中供地城市中也出現(xiàn)較大分化,體現(xiàn)了當(dāng)前開發(fā)商的謹(jǐn)慎心態(tài)。

表7 2022年一批次集中供地重點(diǎn)城市成交情況

2.3.2 需求分化加劇

2022年1-4月間通過(guò)對(duì)浙江、江蘇和安徽等多個(gè)城市的走訪觀察來(lái)看,盡管目前總體地產(chǎn)銷售處在底部,但低總價(jià)的剛需群體和高總價(jià)的改善型需求依然存在。如合肥蜀山小廟版塊的樓盤受高新區(qū)外溢剛需居住需求,去化仍整體較快;杭州望江新城的高端住宅樓盤,4月首開131套房源,超過(guò)1310組家庭登記購(gòu)房。但總體來(lái)說(shuō),大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積同比下滑較多,且投資性需求大幅減少,居民對(duì)于住房的配套、地段和品質(zhì)要求也越來(lái)越高。

新周期下的市場(chǎng)特點(diǎn)從主觀上和客觀上都對(duì)房地產(chǎn)股權(quán)投資提出了更高的要求。

3 新周期下地產(chǎn)股權(quán)投資探討

“三道紅線”新規(guī)之后,金融機(jī)構(gòu)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)投資的探索,主要方式包括優(yōu)先股模式、股權(quán)+債權(quán)夾層融資、永續(xù)債模式和類固收產(chǎn)品,如CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押支持債券)、不動(dòng)產(chǎn)ABS(資產(chǎn)證券化)、類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)等。

但對(duì)于產(chǎn)業(yè)端,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)在新周期形勢(shì)下對(duì)利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債的要求開始提高,很難同時(shí)滿足金融機(jī)構(gòu)債性保障和股權(quán)收益,更傾向于金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)深度合作,加大真實(shí)股權(quán)投資。權(quán)益類金融產(chǎn)品雖然是較好的金融創(chuàng)新,但從上文中分析的新周期特點(diǎn)來(lái)看,只有更進(jìn)一步深化真實(shí)性地產(chǎn)股權(quán)投資,才能根本性地適應(yīng)政策和環(huán)境的變化,在未來(lái)的變革中主動(dòng)作為。

結(jié)合對(duì)近期形勢(shì)和政策的思考以及過(guò)往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),本文做出如下的股權(quán)投資探討。

3.1 投資思路的轉(zhuǎn)變

3.1.1 “債性思維”向“股性思維”的轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)投資傾向于“階段性”和“確定性”,債權(quán)投資傾向于中短期,資金階段性介入項(xiàng)目開發(fā)投資,在項(xiàng)目現(xiàn)金流回正后逐漸受償退出,債務(wù)清償后其各項(xiàng)管控措施相應(yīng)解除,過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)一般不做干涉。同時(shí),通過(guò)采取抵押、質(zhì)押、擔(dān)保和監(jiān)管等方式,通過(guò)法律手段來(lái)保障資金的安全性,整體收益和風(fēng)險(xiǎn)確定性相對(duì)較高。

但股性思維更傾向于“連續(xù)性”、“全周期”和“不確定性”。股權(quán)投資覆蓋地產(chǎn)開發(fā)的全周期,包括從地塊研判、拍地、組建團(tuán)隊(duì)、工程開發(fā)、銷售去化和清算退出整個(gè)過(guò)程,時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)和管理情況對(duì)最終項(xiàng)目收益產(chǎn)生重大影響,從資金投入到獲取收益整個(gè)過(guò)程中的不確定性很多,包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等方面。

新周期背景下,地產(chǎn)股權(quán)投資對(duì)機(jī)構(gòu)的投前研判能力、投后管理能力和退出談判能力提出了更高的要求。

3.1.2 “主體導(dǎo)向”向“項(xiàng)目導(dǎo)向”的轉(zhuǎn)變

與債權(quán)和權(quán)益類金融產(chǎn)品不同,地產(chǎn)股權(quán)投資不僅看重主體資產(chǎn)和償債能力,更注重項(xiàng)目本身和開發(fā)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力。

把控好項(xiàng)目入口是重中之重,尤其是新周期下如何做好地塊投資研判,適配好周邊的剛性居住需求和改善型住房需求,需要不僅對(duì)項(xiàng)目本身,可能對(duì)于城市發(fā)展、人口走向、政策導(dǎo)向都要有一個(gè)綜合性的預(yù)判,投資機(jī)構(gòu)除了參考房地產(chǎn)企業(yè)的意見(jiàn)之外,要有自身的研判能力,甚至結(jié)合資源稟賦,形成自身的區(qū)域深耕研究能力,才能在合作談判中占據(jù)更多優(yōu)勢(shì)。

3.1.3 “地產(chǎn)金融化”向“金融地產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)變

2011年中國(guó)支持金融創(chuàng)新之后,非標(biāo)等工具的出現(xiàn),一度使得房地產(chǎn)行業(yè)“地產(chǎn)金融化”,通過(guò)極致的杠桿、快速的開發(fā)周期和快速的去化實(shí)現(xiàn)自有資金的高額回報(bào)。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率快速攀升,這也導(dǎo)致了2021年的民營(yíng)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件。

新周期下,居民加杠桿和企業(yè)加杠桿的空間和意愿均比較有限,開發(fā)商來(lái)時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路、謹(jǐn)慎拿地和以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為導(dǎo)向,地產(chǎn)股權(quán)投資逐漸要求投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向“金融地產(chǎn)化”,要求團(tuán)隊(duì)不僅需要具備金融和法律方面的知識(shí),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投拓、設(shè)計(jì)、施工和成本等方面都要深入了解,在股權(quán)項(xiàng)目中與合作對(duì)手深入交流和合作,才能更好地把控風(fēng)險(xiǎn)和增厚收益。

3.2 管理模式的轉(zhuǎn)變

如果說(shuō)項(xiàng)目研判是落地之始,項(xiàng)目管控就是風(fēng)險(xiǎn)管理和收益獲取之基。一些項(xiàng)目中,盡管項(xiàng)目公司給予機(jī)構(gòu)股東身份,法定享有決策表決權(quán)、選舉權(quán)、收益權(quán)、優(yōu)先權(quán)以及一票否決權(quán)等,但機(jī)構(gòu)能否真正行使好這些權(quán)利,真正介入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)之中,在關(guān)鍵事項(xiàng)中發(fā)揮作用是股權(quán)投資管理的要點(diǎn)和難點(diǎn)。

根據(jù)我司以往成功的股權(quán)投資案例,將管理半徑概括性總結(jié)如表8所示。項(xiàng)目管控的難點(diǎn)不僅僅在于對(duì)于金融和地產(chǎn)復(fù)合專業(yè)知識(shí)的了解和掌握,還在于與合作對(duì)手的順暢溝通,如何以機(jī)構(gòu)方委派代表的身份融入到項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之中,需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定對(duì)應(yīng)方案。

表8 房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)管理半徑概述

3.3 投資視角的轉(zhuǎn)變

3.3.1 新周期下商品房住宅投資的局限性

從新周期的市場(chǎng)特點(diǎn)可以看出,新建商品房住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。

2022年1季度各集中供地城市的土拍結(jié)果中,優(yōu)質(zhì)地塊均封頂溢價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段,獲取優(yōu)質(zhì)地塊存在很大的不確定性,同時(shí)疊加重點(diǎn)城市的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等措施,商品房住宅的實(shí)際利潤(rùn)空間已經(jīng)有限,即使是進(jìn)行真實(shí)性股權(quán)投資合作,其利潤(rùn)空間也已經(jīng)基本鎖定。且從當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,未來(lái)的銷售預(yù)期也存在一定的不確定性,挖掘風(fēng)險(xiǎn)和收益相對(duì)較好的項(xiàng)目資源會(huì)越來(lái)越具有挑戰(zhàn)性。

新建商品房市場(chǎng)客觀的局限性促使地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)需要轉(zhuǎn)變思路、打開視角,以便在未來(lái)的快速變革之中更好地生存下去。

結(jié)合近期中央對(duì)于保障性住房的政策導(dǎo)向,以及對(duì)業(yè)內(nèi)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)如中建國(guó)際投資等企業(yè)交流結(jié)果,下文探討了保障性安置住房股權(quán)投資方向的可行性。

3.3.2 安置房股權(quán)投資或存在一定投資機(jī)會(huì)

安置房業(yè)務(wù)在現(xiàn)有周期下最大的優(yōu)點(diǎn)在于其產(chǎn)品銷售由政府回購(gòu),避免了產(chǎn)品去化風(fēng)險(xiǎn),且回購(gòu)時(shí)間在拍地合同中已經(jīng)約定清楚,相當(dāng)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流和收益已經(jīng)鎖定,本質(zhì)上是一種相對(duì)安全且類固定收益的資產(chǎn)。

同時(shí)由于不用營(yíng)銷且售價(jià)較低,能夠節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用和部分管理成本,且一般不繳納土增稅。綜合測(cè)算下來(lái),在部分回購(gòu)時(shí)間早,政策條件寬松及財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的地區(qū),安置房地塊內(nèi)部收益率仍然具備一定投資價(jià)值。

2022年4月浙江省金華市集中供地土拍,拍地結(jié)果7宗住宅用地底價(jià)成交,但3宗安置房用地溢價(jià)封頂搖號(hào),一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)階段安置房地塊價(jià)值性的認(rèn)可。

需注意的是,此類業(yè)務(wù)的難點(diǎn)同樣突出,需要仔細(xì)甄選合作方,對(duì)其工程成本控制能力要求較高,同時(shí)需要對(duì)投資地區(qū)的政策性風(fēng)險(xiǎn)有較強(qiáng)把控。

4 結(jié)論

本文在回顧2008年以來(lái)歷次調(diào)控特征的基礎(chǔ)上,給出了現(xiàn)階段新周期的市場(chǎng)特點(diǎn),同時(shí)對(duì)這一背景下房地產(chǎn)股權(quán)投資方法進(jìn)行了探討,包括投資思路的轉(zhuǎn)變、管控模式的轉(zhuǎn)變和投資視角的轉(zhuǎn)變。

新周期下,地產(chǎn)股權(quán)投資面臨的挑戰(zhàn)會(huì)越來(lái)越多,無(wú)論出于主觀和客觀的要求,都需要投資機(jī)構(gòu)找準(zhǔn)定位、轉(zhuǎn)變思路,主動(dòng)作為,細(xì)化和深入的開展地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù),形成自身的專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),在高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮好資金作用。