伍素文

2022年上半年的深圳樓市，消息很熱，市場很冷。

統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，深圳新房成交1.6萬套，同比下降38.3%;二手房成交9965套，同比大跌近65%，創(chuàng)下自2007年以來的最低點。

“這行情，沒買的就拿著現(xiàn)金觀望，擔心收入成問題;買了的不敢賣，擔心買不回來?！?一位深圳業(yè)主對《中國經濟周刊》記者說。

多位受訪人士認為，當前市場信心不足，成交低迷。有專家稱，隨著新房大量推售、周邊市場回升、疫情紓困政策出臺、前期針對房地產的定向降息等因素影響顯現(xiàn)，下半年二手房市場將有所好轉，深圳樓市會觸底反彈。

2021年2月，二手房成交參考價機制出臺后，深圳樓市尤其是二手房市場，從去年年中到現(xiàn)在都處于低谷期。

根據國家統(tǒng)計局數據，2021年5月，深圳二手商品住宅成交銷售價格指數由上月的持平轉而下降0.1%，隨后一路下行，直至今年四五月份才止跌轉漲。

二手房成交量也有較大幅度下降。2021年，深圳二手住宅成交40699套，同比減少57.3%。2022年上半年，全市二手房成交9965套，同比大跌近65%。

對于上半年的表現(xiàn)，深圳市房地產中介協(xié)會分析稱，受去年下半年延續(xù)的嚴厲調控，疊加春節(jié)以及年初反復冒頭的疫情等多重因素影響，第一季度市場明顯處于承壓狀態(tài)，直接拖累了上半年的總體交易量。

新房的交易相較更活躍。除了5月，上半年深圳新房住宅成交量均高于二手住宅。據深圳市房地產信息平臺，6月份，深圳新建商品住宅成交3008套，同比增長16.52%;二手商品住宅成交2241套，同比下降0.22%。

“這是過去十幾年從未有過的現(xiàn)象?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在其個人公眾號上表示。多年來，深圳二手房交易量是新房的2倍左右，今年上半年，這個比例開始反過來了。

李宇嘉分析稱，2020年集中供地以后，深圳就開始限制新房價格。同時，批量供地開啟。當“新房限價”遇上“批量供地”，就會有大量既便宜、供應又多、成本又低的新房涌現(xiàn)。同時“學位均等化”開始落地，新房項目一般都有名校。于是，二手房的優(yōu)勢迅速褪去或弱化，更多的剛需人群買新房。再加上開發(fā)商資金鏈普遍緊張，新房有各種優(yōu)惠，又沒有那么多稅費，交易量就比二手房好很多。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁發(fā)文指出，按照這種態(tài)勢，明年二手房成交量占比可能滑落到30%左右。未來若干年內，隨著新房大量上市，供需關系將大面積改善，房價也將由此得到合理控制。與此同時，二手房參考價政策將長期嚴格執(zhí)行，二手房成交量和價格將受到持續(xù)性影響。

掛牌價一定程度上顯示出當前業(yè)主的信心。據深圳貝殼研究院數據，2022年上半年，深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%。

在深圳從事6年房地產中介的楊青青表示：“二手房出了指導價，房價下跌，加上房子稅費、月供成本，很多人前兩年買的房都是虧本的。”對普通購房者來說，即使房價不跌，在買房的稅費、供樓利息等方面已經支付了不少成本。

小穎在深圳有兩套房，其中一套買在2021年，“正好買在了‘山頂’”。她直言，這兩年一直處于被套牢的狀態(tài)：“前兩年沒有跌很多，去年跌得也沒有很夸張，今年開始跌得比較狠了。寶安區(qū)虧了兩三成，福田、南山和龍崗區(qū)大概虧了一成。疫情第三年，大家心態(tài)發(fā)生了變化，越來越多接近指導價放盤的?！?/p>

另一位今年“上車”的業(yè)主也有類似的感受和體驗：“上半年差不多20個新樓盤幾萬套房，只有一個新樓盤當天賣光，其他10多個都在打折。市場太冷了。我的房子就是按照指導價買的，且賣家包稅?！?/p>

楊青青說，這確實是今年年初的現(xiàn)象。二三月份比較低迷，按指導價成交的房子比較多。不過她也表示，到五六月份的時候成交，基本就很少有按指導價賣的了，除非業(yè)主有手上欠債、需要套現(xiàn)、房子有硬傷等情況。

由于上半年市場回暖態(tài)勢不及預期，業(yè)主放盤量意愿未有明顯提升。

楊青青表示，目前放盤的業(yè)主沒有年初多，二手房很少成交，推的房源也明顯變少?！耙驗楹芏鄻I(yè)主前幾年買的不算掙錢，按指導價肯定不賣，而且剛需換房的人邊換邊買也不著急，可能看好了才會放?！?/p>

另一位深圳中介黃濤則表示，有些業(yè)主覺得現(xiàn)在是比較好的換房時機，打算低進低出?！艾F(xiàn)在不著急就不會低于指導價賣，而且豪宅市場也一直很堅挺。”

值得一提的是，7月4日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局等四部門聯(lián)合發(fā)出《關于加強分類指導優(yōu)化住房限購政策的通知》，宣布除莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)外，28個鎮(zhèn)街全面解除限購。

黃濤表示：“東莞一宣布放開，很多深圳客戶過去直接下手買了幾十套。3.5萬元/平方米左右的單價，首付降低到兩成還可以分期付，這對他們很有吸引力?！?/p>

隨著疫情逐漸平復、LPR持續(xù)下調等，市場信心有所恢復，五六月深圳二手房成交量緩慢回升，成交量企穩(wěn)在每月2000～3000套。

楊青青向《中國經濟周刊》記者表示：“跟二三月份相比，2000套/月的成交量算是回暖，但按照正常的市場來說是中等往下的，正常應該是4000套/月的水平?！?/p>

盡管市場需求有待釋放，深圳仍在持續(xù)加大供應。根據深圳市住建局發(fā)布的住房發(fā)展年度實施計劃，2020—2022年，深圳計劃供應商品住房用地分別為125公頃、149.3公頃、215公頃，再創(chuàng)新高。

7月6日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定（征求意見稿）》，提出申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人，擬加入公積金“一人購房全家?guī)汀钡某鞘嘘嚑I。

這一系列舉動，是否表明深圳樓市下半年將會回暖，甚至松綁？

李宇嘉接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“深圳樓市的底部已逐步顯現(xiàn)，但從觸底到反彈還有多長的時間不好說，因為這是U形底部，下探的過程也在逐步夯實底部，在底部徘徊，然后慢慢回升?！?/p>

他表示，作為一個以二手房為主導的城市，深圳現(xiàn)在的二手房市場低迷。深圳有換房需求的人比較多，二手房市場和新房市場存在比較強的聯(lián)動關系，二手房市場一旦無法企穩(wěn)，新房市場也不穩(wěn)定?！八谐鞘辛路荻急?月份有改善，只有深圳6月份二手房成交量比5月份還降了。二手房市場不回暖的話，深圳樓市反彈是很難的”。

同時，李宇嘉認為，深圳樓市政策調整只有幾個方向，一是對入戶買房的限制，二是限購區(qū)域，三是限售，目前都不太可能作出調整，只能在市場需求上挖掘潛力。隨著新房大量推售、周邊市場回升、疫情紓困、包括前期針對房地產的定向降息因素影響顯現(xiàn)，下半年二手房市場會有所好轉，深圳樓市有望觸底反彈。

受訪中介也對下半年的市場持相對樂觀的態(tài)度。楊青青說：“現(xiàn)在可以明顯看到成交數據往上走，開發(fā)商打折優(yōu)惠又活躍了，政府拿出比較好的地出來拍，豪宅成交也不錯。我們往年都根據這些來判斷?！?/p>

（應采訪對象要求，楊青青、黃濤、小穎為化名）

責編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭