孫冰

互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口變換，寫字樓都知道。

一直以來，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是北京寫字樓，尤其是甲級寫字樓的最大租客。但風(fēng)口變換的背后，寫字樓的“金主”也在發(fā)生著微妙的變化。畢竟，樓就在那里，總有新人換舊人。

理想國際大廈是中關(guān)村西區(qū)最具代表性的寫字樓，由于有多家科技互聯(lián)網(wǎng)公司在這里實(shí)現(xiàn)了多輪融資和上市，因此被視為“風(fēng)水寶地”。當(dāng)然租金也是最貴的，這棟并不起眼的方正大廈，在中關(guān)村西區(qū)既不是最新的也不是最氣派的，但租金卻是旁邊寫字樓的兩倍，堪比CBD的甲級寫字樓，只有頭部的創(chuàng)業(yè)新貴才有底氣選擇這里。

從某種意義上看，理想國際大廈的租客變遷也能稱得上是一部中國互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)簡史，從最早的愛國者，到新浪（包括微博）、百度、優(yōu)酷土豆……再到后來在此完成了數(shù)輪融資、正夢想把黃色小旗插遍全世界的ofo，都在這棟大樓里度過了自己“最閃亮的日子”。

ofo的創(chuàng)始團(tuán)隊都畢業(yè)于北京大學(xué)，CEO戴威曾經(jīng)在采訪中透露，自己創(chuàng)業(yè)時候的夢想之一就是要到理想國際大廈去辦公，因?yàn)樵谵k公室能夠俯瞰自己母校的校園。畢竟理想國際大廈電梯許多明星都坐過，而在樓下咖啡廳看見扎克伯格、蒂姆·庫克，也都是這棟大廈的傳奇。

現(xiàn)在，理想國際大廈最著名的租客已經(jīng)變成去年年底剛剛在港股完成IPO、市值一度超2000億港元的人工智能公司商湯科技。作為“AI四小龍”之首并率先完成上市，商湯科技目前市值已經(jīng)不足1000億港元。

一位專門在中關(guān)村地區(qū)從事商業(yè)寫字樓租賃的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張猛告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，他對互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口變化的感知，比記者這樣的TMT記者都要直接，他甚至向記者透露了某家風(fēng)頭正勁的創(chuàng)業(yè)公司馬上要完成下一輪融資的消息，“他們已經(jīng)開始看房子了?！彼f。

畢竟張猛曾眼看著周邊的寫字樓里，一批又一批手握風(fēng)投的公司，意氣風(fēng)發(fā)、一擲千金地租下辦公室、裝修、招人……然后又黯然離去，甩賣當(dāng)初幾千、幾萬元買來的辦公桌椅。

“互聯(lián)網(wǎng)金融火爆那幾年，這邊擠滿了大大小小P2P公司，特別有錢;后來ofo到了理想國際之后，又來了一大批共享經(jīng)濟(jì)公司;再后來就是在線教育公司，圍著新東方和好未來……現(xiàn)在都是做人工智能、芯片、無人駕駛的公司在找辦公室了。”張猛說。

作為《原神》的粉絲，張猛還特意去游戲新貴米哈游在鼎好大廈新租下的辦公區(qū)看了看，他說，這是他最看好的互聯(lián)網(wǎng)公司之一。據(jù)說，“有米選米”也是“碼農(nóng)”圈的名言，意思是投簡歷一定要先試試米哈游，如果能拿到米哈游的offer，直接選可以不考慮其他。

“目前互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，這意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長，進(jìn)入精耕細(xì)作、創(chuàng)新發(fā)展的新階段。但在頭部整合后，第二和第三梯隊的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)企業(yè)，以芯片、集成電路為代表的互聯(lián)網(wǎng)硬件與設(shè)備企業(yè)有望崛起。因此，以科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源?！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示。

在初期的快速發(fā)展階段，幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)大廠都會遇到辦公樓不夠用的問題，解決的辦法只能是向周邊寫字樓延伸，不斷地招人租辦公室。

張猛告訴記者，某互聯(lián)網(wǎng)大廠是他們這幾年的最大客戶，“恨不得空出一層拿一層”，因此在附近十幾棟樓里都有辦公區(qū)。

中關(guān)村西區(qū)

理想國際大廈

但從去年開始，在停止快速擴(kuò)張的同時，大廠們也在調(diào)整辦公布局，從分散辦公向集中辦公整合過渡。而且對于有實(shí)力的頭部大廠來說，當(dāng)然都希望能從到處租房變成有地有樓。

“中關(guān)村地區(qū)大型物業(yè)比較稀缺，幾千平方米還好找，但要上萬平方米就很難了。但對于大廠來說，面積10000平方米以下的辦公區(qū)大概率只是過渡。雖然客戶目前還沒有提出退租，畢竟去年才裝修好，但我們已經(jīng)在尋找其他潛在租戶，未雨綢繆了?！睆埫驼f。

“辦公地點(diǎn)在中關(guān)村這種核心地段，招人會容易很多。比如某互聯(lián)網(wǎng)公司‘進(jìn)京’，曾經(jīng)創(chuàng)下租下辦公樓后一周就順利招滿300人、項(xiàng)目馬上開工的紀(jì)錄，這在其他地方想都不敢想。”他說。

但當(dāng)大廠“長大”，自身的吸引力已經(jīng)足夠時，就不會太依賴于位置，辦公集中和務(wù)實(shí)的訴求會更強(qiáng)烈。不過，無論是新浪、百度、騰訊搬到后廠村，還是京東搬到亦莊，都曾導(dǎo)致不少員工因“公司太遠(yuǎn)”而離職。

張猛說，以已經(jīng)擁有十幾萬名員工的某大廠為例，其僅在北京就有超過40處辦公區(qū)。所以，近年來這家大廠一直不斷尋找大型物業(yè)，或買或租，希望能夠使辦公盡量相對集中。而像這種體量的公司要“搬家”，勢必意味著區(qū)域板塊內(nèi)寫字樓供給的變化。

不少員工也要跟著公司一起搬家。

“我家的租客要退租，說公司要搬家，這邊辦公地點(diǎn)不用了。中介說近期不少房源一起掛出來，價格肯定要低一些?！睂⒎孔幼饨o了字節(jié)跳動員工的房東石先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

石先生家的房子屬于“節(jié)區(qū)房”，意思就是在字節(jié)跳動補(bǔ)貼范圍內(nèi)的房子。據(jù)記者了解，字節(jié)跳動、快手等一些互聯(lián)網(wǎng)公司會給租住在公司附近（租房距離辦公地點(diǎn)步行30分鐘、騎行/地鐵20分鐘內(nèi)）的員工補(bǔ)貼房租。以字節(jié)跳動在北京為例，如果員工在公司附近租房，每月會給予1500元的額外補(bǔ)貼。

“節(jié)區(qū)房”讓石先生家的房租從過去的五六千元很快漲到了七八千元，還非常搶手。“但字節(jié)搬走之后，可能要跌回去了?！笔壬f。不過，這也意味著在字節(jié)新的辦公區(qū)附近，又會產(chǎn)生一批新的“節(jié)區(qū)房”。

責(zé)編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭