諶 垚

（中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司，北京 100026）

0 引言

TOD（Transit-oriented development）模式源于“二戰(zhàn)”后的美國(guó)，為應(yīng)對(duì)因迅速增加的私家車數(shù)量導(dǎo)致的城市擁堵問(wèn)題，對(duì)土地的開發(fā)模式轉(zhuǎn)為集約利用的形式開始出現(xiàn)。近年來(lái)，我國(guó)TOD建設(shè)規(guī)模發(fā)展迅猛，自20世紀(jì)90年代開始，北京、上海、深圳等一線城市就已經(jīng)開始探索TOD模式，如今在成都、杭州、武漢等二三線城市也已有落地項(xiàng)目。隨著TOD綜合開發(fā)設(shè)計(jì)、建設(shè)技術(shù)及相關(guān)合作模式的逐漸成熟，TOD項(xiàng)目已從最初的單項(xiàng)目探索，發(fā)展成城區(qū)規(guī)模乃至城市全域的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，成為重要的城市發(fā)展戰(zhàn)略之一。

1 項(xiàng)目背景

紹興TOD新城位于紹興鑒湖鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化底蘊(yùn)深厚。紹興市未來(lái)發(fā)展定位為杭州都市區(qū)副核城市，承接上海功能輻射和轉(zhuǎn)移，因此，加快推進(jìn)綜合交通、空間布局、公共服務(wù)一體化行動(dòng)成為推進(jìn)城市建設(shè)的重要發(fā)展戰(zhàn)略。本項(xiàng)目地處地鐵1號(hào)線最南端的芳泉站（終點(diǎn)站），同時(shí)紹諸高速公路和杭紹臺(tái)高速公路緊鄰基地通過(guò)，故本項(xiàng)目基地是紹興中心城區(qū)在南部片區(qū)交通起訖點(diǎn)，與外圍交通聯(lián)系較為密切，鑒湖公交樞紐作為始發(fā)站有多條線路聯(lián)系周邊區(qū)域（見圖1）。紹興為國(guó)家歷史文化名城，具有江南水鄉(xiāng)特色的文化和生態(tài)旅游城市，本項(xiàng)目周邊自然條件優(yōu)越，水網(wǎng)密布，山體環(huán)繞，有良好的生態(tài)本底，為吸引人流帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供先天性條件。

圖1 基地現(xiàn)狀分析

2 站城一體化開發(fā)設(shè)計(jì)策略

2.1 設(shè)計(jì)理論模型

站城一體化開發(fā)具有聚合性、連接性、滲透性和識(shí)別性等特點(diǎn)。設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于完成項(xiàng)目區(qū)位空間銜接，打造與現(xiàn)有資源相結(jié)合的越城南門戶；通過(guò)生態(tài)有機(jī)體串聯(lián)城市與產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成生態(tài)連接體；利用現(xiàn)狀田園要素進(jìn)行城市開發(fā)，實(shí)現(xiàn)“核心+綠地+組團(tuán)分區(qū)”的田園城市發(fā)展；利用TOD開發(fā)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)“交通設(shè)施+頂層蓋板+上蓋物業(yè)”的站城一體化開發(fā)，引領(lǐng)城市發(fā)展。

基于對(duì)田園城市、站城一體化和生態(tài)連接體的研究，制定針對(duì)本項(xiàng)目的三位一體設(shè)計(jì)理論模型，如圖2所示，通過(guò)功能復(fù)合實(shí)現(xiàn)站城互動(dòng)、產(chǎn)業(yè)聚合；通過(guò)多模交通實(shí)現(xiàn)內(nèi)銜外聯(lián)、步行連續(xù)；通過(guò)廊道導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)山水對(duì)話、未來(lái)智居；通過(guò)門戶塑造實(shí)現(xiàn)地標(biāo)引領(lǐng)、文旅相承，真正實(shí)現(xiàn)綜合交通、空間布局、公共服務(wù)一體化。

圖2 設(shè)計(jì)理論模型

2.2 設(shè)計(jì)策略

2.2.1 聚合高效，站城一體

以TOD理念引領(lǐng)，全方位研究地塊的利用價(jià)值，通過(guò)站房主體將其與交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)餐飲、酒店，居住生活等配套設(shè)施相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)交通組織活動(dòng)的高效化和連續(xù)性，打造站城一體化、城鄉(xiāng)融合的地鐵小鎮(zhèn)。

2.2.2 文化引擎，創(chuàng)意發(fā)展

以傳統(tǒng)紹興文化和山水交融的生態(tài)自然環(huán)境為依托，以旅游服務(wù)與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為引擎，打造越城南門戶旅游服務(wù)與文化資源展示區(qū)。

2.2.3 配套完善，智慧生態(tài)

結(jié)合山、水、田、城相互交融的城景互動(dòng)關(guān)系，完善配套設(shè)施，打造生態(tài)智慧的未來(lái)社區(qū)，形成獨(dú)具特色的南部新城景象。

3 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

3.1 產(chǎn)業(yè)定位

為更好地發(fā)揮TOD站點(diǎn)帶動(dòng)力，處理選擇合理的發(fā)展模式，確立適宜的功能與規(guī)模之外，更應(yīng)該注重產(chǎn)業(yè)功能導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。TOD開發(fā)模式通常為單一功能且規(guī)模體量巨大的新城開發(fā)模式，因部分站點(diǎn)定位過(guò)高、功能同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)選擇不切實(shí)際、實(shí)施之后急功近利等原因，其發(fā)展面臨著各種問(wèn)題，如缺乏活力、發(fā)展低效、缺乏特色、缺乏生態(tài)等。為避免出現(xiàn)發(fā)展低效、缺乏活力等問(wèn)題，差異化的產(chǎn)業(yè)功能定位、切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)選擇尤為關(guān)鍵。

根據(jù)軌道交通站點(diǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目所在地站點(diǎn)為郊區(qū)住區(qū)型站點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)充分考慮高密度發(fā)展、多元化土地利用、聯(lián)動(dòng)與共享等原則；加快發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)，圍繞發(fā)展智慧經(jīng)濟(jì)，培育發(fā)展相關(guān)高端配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)核心價(jià)值最大挖掘。因此，本項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面以“創(chuàng)新、共享、樞紐”為愿景主題，著眼于交通樞紐TOD、響應(yīng)智慧紹興、片區(qū)核心價(jià)值挖掘3個(gè)維度。

3.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展思考

依托高鐵樞紐及北部越城區(qū)，紹興TOD新城通過(guò)“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套”“旅游文化服務(wù)配套”和“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套”三大核心產(chǎn)業(yè)和“高端城市配套”形成“3+1”功能產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)筑現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地和城市發(fā)展全新增長(zhǎng)極，探索交通樞紐為引導(dǎo)的創(chuàng)新土地利用方式（見圖 3）。

圖3 杭州七堡車輛段設(shè)計(jì)示意

3.3 案例研究

3.3.1 上海17號(hào)線徐涇“天空之城”上蓋開發(fā)

該項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，是第一個(gè)實(shí)現(xiàn)并落實(shí)涵蓋咽喉區(qū)在內(nèi)的基地全上蓋，突破現(xiàn)有場(chǎng)段綜合開發(fā)模式，通過(guò)切分50%居住、19%商業(yè)、17%辦公、12%停車及2%的配套，形成地鐵上蓋綜合社區(qū)中心，使上蓋物業(yè)與站點(diǎn)，街道、周邊建筑形成地面、地上、地下3個(gè)層面的立體銜接，有機(jī)融入城市背景。

3.3.2 杭州七堡車輛段

杭州七堡車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是集便利交通、商務(wù)辦公、商業(yè)購(gòu)物、生態(tài)居住等功能于一體的城市復(fù)合型建筑群（見圖4）。基地位于城市發(fā)展主軸線上，總占地面積超過(guò)48hm2，建筑面積超過(guò)100萬(wàn)m2。整個(gè)區(qū)域形成以商業(yè)功能為中心的7個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)及條線性的居住區(qū)。該項(xiàng)目通過(guò)功能復(fù)合的T0D開發(fā)，合理布局、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，形成高效發(fā)展。

圖4 紹興TOD新城功能產(chǎn)業(yè)體系

通過(guò)對(duì)案例研究發(fā)現(xiàn)，站點(diǎn)出入200m內(nèi)為站城門戶區(qū)，門戶區(qū)外距離站點(diǎn)出入口400m范圍內(nèi)圍為開發(fā)強(qiáng)度較高的核心區(qū)，由核心區(qū)向周邊開放空間地段為過(guò)渡區(qū)。路網(wǎng)密度、各功能比例分布及位置分布均有不同要求，在此研究下，可搭建TOD綜合配套產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)框架，落入實(shí)際項(xiàng)目的運(yùn)用之中。

1）文旅產(chǎn)業(yè) 紹興市在浙江省全域旅游大背景下，近年來(lái)旅游發(fā)展趨勢(shì)良好，旅游人次和旅游收入不斷攀升，越城區(qū)旅游總?cè)舜渭翱偸杖胛痪咏B興市前列。現(xiàn)狀缺乏傳統(tǒng)文化資源依附型園區(qū)，因此，紹興TOD新城結(jié)合周邊資源，差異化發(fā)展文化創(chuàng)意和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成“文創(chuàng)研發(fā)+田園旅游+旅游服務(wù)”三位一體的文旅休閑產(chǎn)業(yè)，如圖5所示。

圖5 紹興TOD新城文旅產(chǎn)業(yè)體系

2）智慧產(chǎn)業(yè) 響應(yīng)智慧紹興，通過(guò)數(shù)字生活系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、全方位智能交通系統(tǒng)構(gòu)建等措施，打造智慧高效的紹興TOD新城。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面，圍繞發(fā)展智慧經(jīng)濟(jì)，培育發(fā)展智慧旅游、智慧物流、電子商務(wù)、智慧企業(yè)、智慧園區(qū)等相關(guān)高端配套服務(wù)，加快發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口聚集，構(gòu)筑新型智慧城市圈。

4 結(jié)語(yǔ)

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入在紹興TOD新城項(xiàng)目中起到關(guān)鍵性的作用，由于此類項(xiàng)目涉及軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、公共服務(wù)、景觀休閑等方面，是一種綜合性很強(qiáng)的發(fā)展模式，也是一項(xiàng)需要調(diào)動(dòng)城市管理各個(gè)職能部門的系統(tǒng)工程，相關(guān)頂層設(shè)計(jì)和國(guó)家政策方面的保障措施并未在本文中論述，還需繼續(xù)研究探索。