文/杜彥辰 董曉倩

共有產(chǎn)權(quán)住房不僅是保障性住房，也是政策性住房。地方政府根據(jù)政策將部分收益轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，并對開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，使建成的房屋可以低價出售給符合條件的目標(biāo)家庭。共有產(chǎn)權(quán)住房是中國住房保障體系的重要組成部分。不同于其他保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房位于完全所有權(quán)的“中間地帶”，類似的政策在許多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)實(shí)施了幾十年。2014年以來，我國開始實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房政策，這對解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問題、進(jìn)一步完善住房保障市場供給產(chǎn)生了巨大的影響，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相應(yīng)管理辦法更是凸顯了國家對北京、上海等多個城市探索共有產(chǎn)權(quán)住房政策的支持，使中國共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入新時代。

在中國知網(wǎng)搜索“主題”、“關(guān)鍵詞”、“標(biāo)題”包含“共有產(chǎn)權(quán)住房”的文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)相關(guān)研究的數(shù)量與國家政策相對應(yīng)，表現(xiàn)為雙峰型，在2014年與2017年較為突出。僅就研究數(shù)量而言，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究在不斷增加。

一、 共有產(chǎn)權(quán)住房制度的評價

大部分學(xué)者都對共有產(chǎn)權(quán)住房這一制度的推行持積極態(tài)度。陳淑云認(rèn)為，與經(jīng)濟(jì)適用房相比較，共有產(chǎn)權(quán)住房具有成本回收快、后期政府負(fù)擔(dān)小的優(yōu)勢，還能夠彰顯社會公平與正義。與公共租賃房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由政府與購房者依據(jù)份額共有，是“有限產(chǎn)權(quán)”。政府將其所擁有產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)限讓渡給購房者，從而降低購房價格，購房者只需要購買自己擁有的那部分產(chǎn)權(quán)。呂萍等人在對我國共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行探討后，提出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實(shí)施對于低收入群體的福利改善與財(cái)富積累有一定的積極意義，對于推進(jìn)我國住房市場的變革可產(chǎn)生極大的作用。馬輝民等人認(rèn)為，與我國之前推行的廉租房等一系列傳統(tǒng)保障性住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房擴(kuò)大了受益群體范圍，在一定程度上緩解了政府融資的問題，同時也對產(chǎn)權(quán)與責(zé)權(quán)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。陳杰等人認(rèn)為，不能將共有產(chǎn)權(quán)住房單純界定為保障性住房，因?yàn)橥菩泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房的目的在于解決“夾心層”群體購房難以及首套剛需住房購買難等問題，所以應(yīng)將其視作對住房供應(yīng)體系的完善，即住房層面的供給側(cè)改革。

史蒂芬在中國住房產(chǎn)權(quán)與主觀幸福感間建立了關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)對于主觀幸福感至關(guān)重要。貝爾斯等人發(fā)現(xiàn)，與商品房、傳統(tǒng)的保障性住房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房既可以滿足購房者對于產(chǎn)權(quán)的需求，又能夠平衡房價與可支付能力之間的差距?？死锼雇√岢觯灿挟a(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施能夠更有效地減少購房者的經(jīng)濟(jì)支出，降低購房者的投資風(fēng)險。桑德斯通過考察英國的住房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，在擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房后，人們的幸福感因愿望的滿足而有所提升。戴維斯認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是美國經(jīng)濟(jì)適用房的一種獨(dú)特形式，可以使各方承認(rèn)共有產(chǎn)權(quán)住房分配中權(quán)利和義務(wù)的同等性。格雷姆和斯凱認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠防止社區(qū)貧富兩極分化。

二、 共有產(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)實(shí)問題

(一)房屋產(chǎn)權(quán)及后續(xù)轉(zhuǎn)化問題

徐虹將北京與上海、淮安、深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)對于產(chǎn)權(quán)份額，北京市只要求參照項(xiàng)目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定，對產(chǎn)權(quán)份額分配區(qū)間沒有進(jìn)行合理的比例確定，同時未明確規(guī)定個人剩余產(chǎn)權(quán)獲取方式。鄧小鵬等人將共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算方式總結(jié)為出資比例式、完全租賃式、產(chǎn)權(quán)面積式與法律規(guī)定式四類，通過對比分析發(fā)現(xiàn)，最佳的計(jì)算方式是出資比例式，次之是產(chǎn)權(quán)面積式。孫娛將上海市共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)滿五年后的相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)中心區(qū)域存在放棄優(yōu)先購買權(quán)、申請購買政府產(chǎn)權(quán)戶數(shù)少的情況，并將其歸因于購買政府產(chǎn)權(quán)價格過高以及行使優(yōu)先購買權(quán)仍難以改善住房條件。王新峰認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入市場進(jìn)行交易時，要更加科學(xué)地計(jì)算價格，避免道德風(fēng)險。

諾爾提出，目前共有產(chǎn)權(quán)住房的受眾群體單一，英國政府對老年人和殘疾人等特殊群體給予一定的優(yōu)惠政策。皮斯分析了2016年英國共有產(chǎn)權(quán)住房政策的變化，發(fā)現(xiàn)新政策降低了共有產(chǎn)權(quán)住房的門檻，擴(kuò)大了共有產(chǎn)權(quán)住房的使用范圍，能夠滿足中低收入家庭的住房需求。在退出制度上，克拉克與海伍德提出，鑒于共有產(chǎn)權(quán)的房屋屬于社會保障性房屋，政府可以在買方退出時回購該房屋，以防止過度保障和住房福利資源損失。布拉姆依靠數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，從可持續(xù)發(fā)展角度來看，階梯式回購住房產(chǎn)權(quán)的成本大于常規(guī)的回購方式，故強(qiáng)調(diào)要盡早回購剩余產(chǎn)權(quán)。戴維森結(jié)合美國共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)例提出共有產(chǎn)權(quán)住房退出環(huán)節(jié)溢價的合理分配方法。特曼等人認(rèn)為，美國的共享股權(quán)計(jì)劃在一定程度上幫助了中低收入群體以低于市場價格的價格購買房屋。迪斯尼調(diào)查了英國共有產(chǎn)權(quán)住房后認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的售價應(yīng)與市場銜接，而且應(yīng)根據(jù)具體情況予以調(diào)整或提供補(bǔ)貼，同時建議政府放寬共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)售條件，并將所得用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

(二)房屋棄購問題

鄒琳華對北京市2018年完成的三個共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)由于制度設(shè)計(jì)不切實(shí)際，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房是封閉式運(yùn)行的，購房者的公寓所有權(quán)份額只能轉(zhuǎn)讓給符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房條件的其他家庭。黃程棟對北京市某共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的選房狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)購房成本較高、付款方式不合理、封閉式運(yùn)行等相關(guān)制度缺陷導(dǎo)致房屋棄購率偏高。專家認(rèn)為，在購房過程中，排名靠前的購房者放棄選房的原因是共有產(chǎn)權(quán)住房價格過高。共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)制度沒有對建筑面積進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲益而不斷加大面積，導(dǎo)致房屋成本提高，房價也因此上漲。還有專家認(rèn)為，兩方面的原因造成了房價高升：其一是信息不對稱，政府與房產(chǎn)開發(fā)商掌握房屋定價權(quán)；其二是在共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)過程中存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象，政府部門的措施具有時滯性。

(三)政府管理與資金問題

劉雙良等人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的推行對政府監(jiān)管的要求更高，大范圍推行共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)有出現(xiàn)尋租行為的風(fēng)險，而且共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)在法律、金融和管理層面也存在較大的隱患。翁翎燕等人基于北京、淮安、上海這三個試點(diǎn)城市的探索提出，我國的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)中存在政府監(jiān)管成本較大的問題：盡管共有產(chǎn)權(quán)住房克服了傳統(tǒng)保障性住房的一些缺點(diǎn)，但也有出現(xiàn)尋租行為的風(fēng)險，此外，在實(shí)際推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中，上海市已經(jīng)出現(xiàn)了某些家庭違規(guī)出租、違規(guī)使用的現(xiàn)象。嚴(yán)榮認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是以政府為主導(dǎo)推出的保障性住房，因而政府要對共有產(chǎn)權(quán)住房的資格審查、房產(chǎn)配售、產(chǎn)權(quán)分配與銷售管理等多方面負(fù)責(zé)，這對政府而言是項(xiàng)艱巨的任務(wù)。王微微等人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的推行缺乏法律規(guī)范，至今我國仍未出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的立法文件，還沒有專門的法律法規(guī)對共有產(chǎn)權(quán)住房管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行約束。

三、 共有產(chǎn)權(quán)住房制度的優(yōu)化建議

(一)房屋產(chǎn)權(quán)及后續(xù)轉(zhuǎn)化

鄧宏乾等人詳細(xì)比對了北京、淮安、上海、深圳等六個試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房定價模式，參考建設(shè)成本與購房者支付能力，分析了初始定價、增購與回購定價、租金價格等，提出了對于政府與購房者皆有益的定價方式。王昱博認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)的比例分配應(yīng)該遵循初始各方的資金份額水平。有專家提出，在確定所有權(quán)份額時，可參考社區(qū)住宅銷售價格與周圍商業(yè)住宅價格的差距，還應(yīng)考慮周邊社區(qū)住房的價格與購房者的負(fù)擔(dān)能力。宋宗宇等人對共有產(chǎn)權(quán)住房內(nèi)部轉(zhuǎn)讓制度與外部轉(zhuǎn)讓制度分別給予了完善建議，在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出分批購買政府產(chǎn)權(quán)與分批回購方式，以使共有產(chǎn)權(quán)住房制度真正做到惠民利民。劉廣平等人從可承受性的角度出發(fā)，構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)住房的最優(yōu)還款機(jī)會模型、最優(yōu)租賃價格模型與準(zhǔn)入門檻模型，并結(jié)合實(shí)際檢驗(yàn)了該模型的應(yīng)用，指出根據(jù)政府與購房者的出資比例確定產(chǎn)權(quán)份額是較為科學(xué)的方式。陳思等人通過將英美與我國試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行對比，提出了一些建議。

(二)補(bǔ)貼政策

孟浩等人通過對淮安市的實(shí)證分析，在借鑒國外住房貼息貸款政策的基礎(chǔ)上提出，為了落實(shí)住房供應(yīng)體系的對接，國家應(yīng)加大對共有產(chǎn)權(quán)住房貼息貸款的支持力度。專家認(rèn)為，我國當(dāng)前由政府劃撥共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，開發(fā)商通過招標(biāo)獲取，政府在此過程中不收取費(fèi)用，這使得房屋的開發(fā)成本大幅降低，在一定程度上抑制房價的上漲，從而激發(fā)購房者的購買欲，如果使用現(xiàn)金補(bǔ)貼形式，不僅能夠獲得相同的效果，還能減少政府財(cái)政支持，從而提升效率。有學(xué)者提出，政府應(yīng)該取消傳統(tǒng)的補(bǔ)貼模式，代之以人頭補(bǔ)償模式，從而切實(shí)保障優(yōu)惠政策落實(shí)到每個購房家庭，即政府按一定比例從征收的稅費(fèi)與土地出讓金中劃撥出一部分，作為中低收入群體家庭的購房補(bǔ)貼專項(xiàng)資金。

(三)政府管理與資金

楊燕玲基于以往經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)研究了現(xiàn)階段我國集體土地用于社區(qū)產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的制度性障礙，建議在立法中明確集體建設(shè)用地的范圍，明確將農(nóng)村土地改造為基本工作用地的條件與程序。陳杰等人認(rèn)為，目前買不起商品房的“夾心層”與需要首套房的中低收入人群是共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的主要對象，建議允許共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，同時嚴(yán)格區(qū)分共有產(chǎn)權(quán)住房政策與商品房政策，全面禁止共同擁有的住宅上市交易，最大限度地向有需要的家庭提供公共住房資源。李蕓等人結(jié)合南京的實(shí)例，將PPP模式引入共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，并對產(chǎn)權(quán)主體關(guān)系、運(yùn)作流程與風(fēng)險分配機(jī)制等問題進(jìn)行研究，提出在以吸引人才為目的的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目中，PPP模式可以有效解決政府資金短缺的問題。張巍等人根據(jù)我國國情，提出以公共部門、私營部門和家庭為主體，依靠社會力量解決住房建設(shè)資金不足問題的PPP住房融資模式。

四、 結(jié)語

住房問題歷來備受關(guān)注。共有產(chǎn)權(quán)住房的推行使中低收入群體有機(jī)會購買房屋。國內(nèi)外學(xué)者的廣泛研究有利于促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者對于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究始于2007年，在經(jīng)歷了一段時間的發(fā)展后，目前正處于不斷完善的過程中。我國學(xué)者對于共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推行多持積極態(tài)度。

然而，我國對于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究還存在一定的局限性。首先，我國關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究數(shù)量較少，研究內(nèi)容多為理論研究，大多基于政策層面，實(shí)證研究比較缺乏。其次，國內(nèi)學(xué)者主要聚焦共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐與運(yùn)行方式的研究，聚焦推行共有產(chǎn)權(quán)住房的意義、共有產(chǎn)權(quán)分配、共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入與退出方式等方面，缺少關(guān)于土地制度、資格審查等問題的研究。第三，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)者大多使用定性的研究方法，對于數(shù)據(jù)的收集與使用較為缺乏，欠缺建模等定量的研究方法。最后，許多學(xué)者雖然開始研究共有產(chǎn)權(quán)住房在實(shí)施過程中存在的問題，例如政府資金緊張、政府監(jiān)管有限等，這些問題會影響共有產(chǎn)權(quán)住房的長期發(fā)展，然而，對于相關(guān)問題的完善建議仍然停留在表面，沒有深入提出具體的優(yōu)化路徑。

國外關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究始于20世紀(jì)80年代的英國，英國是共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展較為成熟的國家。由于各國的現(xiàn)實(shí)情況存在差異，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的稱呼也不盡相同，但是各國的政策及具體做法頗有相似之處。相較我國的相關(guān)研究，國外對共有產(chǎn)權(quán)住房的研究起步較早，值得我國學(xué)習(xí)與借鑒。