文/徐陽

2021年12月8日至10日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。一直以來，中央經(jīng)濟工作會議討論的經(jīng)濟熱點問題都成為來年甚至未來多年經(jīng)濟發(fā)展和政策走向的風向標，具有重要的前瞻性和準確性。這次會議對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展作出了新的論述，并繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”的重要原則。會議強調(diào)要加強房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預期引導，在新發(fā)展階段探索創(chuàng)新的發(fā)展模式，重點要堅持租購并舉原則，持續(xù)推進并有效支持保障性住房的建設，房地產(chǎn)市場要更好地滿足購房者尤其是剛需人群的合理住房需求，因城施策、因地制宜地促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢定了總基調(diào)，是房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展中必須遵循的重要指南。新發(fā)展階段，如何更加有效地加大房地產(chǎn)投資、引導老百姓消費預期、促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，是黨和政府密切關注的重要方面。本文立足于當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展存在的問題進行探析，提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀特點

隨著城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市人口不斷增加，住房問題已成為民生問題中的重要部分?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，投資額不斷升高，商品房銷售面積不斷擴大，改善性住房需求旺盛，城市規(guī)模逐步擴張，城鎮(zhèn)化進程不斷推進。

（一）投資總量提升，增長速度穩(wěn)定

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)保持著平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提升。從投資態(tài)勢來看，房地產(chǎn)業(yè)投資一直呈上升勢頭，雖2020年受疫情影響略有下降，但2021年投資又再上新臺階，短期來看投資勁頭依然處在上升期。從投資總量來看，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.4%，保持著穩(wěn)定的年均增長速度。從區(qū)域投資來看，東部地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北地區(qū)增幅依次為4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%，發(fā)展不均衡。

（二）商品銷售平穩(wěn)，去庫存成效明顯

“十三五”時期，在供給側結構性改革背景下，房地產(chǎn)業(yè)堅持“去庫存”，化解庫存量，提高流通效率。同時，堅持優(yōu)化市場供給結構，在城鎮(zhèn)化進程不斷加快的背景下，擴大有效需求，打通商品房和棚改安置房、公共租賃住房和出租住房市場，建立起房地市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。另外，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，無論是市場成交量、銷售面積還是房地產(chǎn)開發(fā)投資都處于下滑態(tài)勢，房地產(chǎn)市場受政策調(diào)控影響大，影響人們的購房預期。

（三）城區(qū)差異明顯，新老交替困難

老城區(qū)的老舊小區(qū)開發(fā)難度大。老城區(qū)的總體特征表現(xiàn)為人口相對集中、基礎設施陳舊、道路相對狹窄、居住環(huán)境相對較差等，雖有逐步進行的棚戶區(qū)改造工程，但老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)地塊很少，導致主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)改造較慢。新城區(qū)的優(yōu)勢在于可實施凈地開發(fā)，新的樓盤較多，居住環(huán)境更加舒適，同時配套的基礎設施、醫(yī)療、教育等也趨于成熟，在方便就醫(yī)、優(yōu)質教育、便捷交通等方面有吸引力，功能板塊成片開發(fā)，形成集中連片規(guī)模。新老城區(qū)開發(fā)存在的明顯差異，進度不一，造成新城年輕人口集聚，老城人口老年化，城市活力不均，影響城區(qū)整體發(fā)展及城市形象。

（四）需求結構改變，改善性漸趨主流

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和時代的進步，在開放二胎、三胎后，越來越多的人選擇住得更舒服的大面積住宅，小面積住宅已滿足不了當代年輕人的需求，更多家庭會選擇購買三室或三室以上住宅，因而改善性住宅需求量在增大，已經(jīng)成為房產(chǎn)銷售市場的主要構成部分。同時，改善性住房需求越來越強調(diào)提高建設規(guī)劃設計水平、產(chǎn)業(yè)化成套水平和物業(yè)管理水平，對住宅的各項使用性能、經(jīng)濟效應、小區(qū)及周圍環(huán)境等都提出更高的標準和要求。

二、當前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題挑戰(zhàn)

（一）房地發(fā)展面臨新形勢

國際形勢錯綜復雜，外部環(huán)境進一步趨緊，國內(nèi)經(jīng)濟結構性矛盾逐步加劇，經(jīng)濟轉型升級進入攻堅期，疫情影響下的經(jīng)濟下行壓力仍將持續(xù)增大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)。同時，各地區(qū)還存在發(fā)展不充分、產(chǎn)業(yè)轉型升級壓力持續(xù)加大等問題，面臨著舊動能退出快、新增長點支撐力不足的結構性矛盾，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將受到影響，必須適應房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)建設面臨新約束

城鎮(zhèn)化發(fā)展降速，人口規(guī)模增長放緩，住房發(fā)展將受到一定影響。新世紀以來，資源環(huán)境矛盾隨著城市擴張和經(jīng)濟開發(fā)的推進逐步凸顯，大城市的常住人口規(guī)模逐步增加，城市內(nèi)規(guī)劃建設用地總量逐步增多，城市生態(tài)環(huán)境遭到破壞，城市安全保障面臨沖擊，這些矛盾進一步凸顯，對城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住房建設與管理提出了更高的要求。

（三）住房需求呈現(xiàn)新格局

城市擴張的逐步緩和、拆遷改造住房需求的不斷回落、中低收入戶籍家庭城市住房壓力加大、城鄉(xiāng)住房矛盾擴大等，構成了住房需求的新格局。尤其是隨著購房主力軍轉為新時代的青年人，對于改善性住房的需求將持續(xù)發(fā)力，從根本上打破原先的住房需求結構。另外，居民需求中顯現(xiàn)出更多的“以舊換新”、“以遠換近”、“以小換大”等改善性特征，對住房品質提出更高的標準和要求。

（四）住房供應面臨新要求

建筑業(yè)增速回落，建筑企業(yè)產(chǎn)值、房屋施工面積、房屋竣工面積等指標下行，住房供應結構亟需進一步優(yōu)化。同時，隨著大城市的中心作用不斷凸顯，諸多企業(yè)和各類人才迅速進駐，導致城市人口井噴式增長。如何實施好人才安居工程，滿足和協(xié)調(diào)各類剛需人群的住房需求，將成為住房發(fā)展和保障工作面臨的巨大考驗。

（五）住房改善融入新內(nèi)涵

黨的十九屆五中全會提出實施城市更新行動，要求城市以“改善居民生活環(huán)境和生活條件”為出發(fā)點和落腳點，優(yōu)先將安全風險嚴重、老舊房屋破舊、居住條件困難、群眾重建需求迫切的土地納入城市住房改造重點項目。同時，隨著智慧城市時代的到來，將有更多發(fā)展智慧建筑的要求，提高住房建設項目管理的全過程科技化水平必將成為重要任務。

（六）住房保障需趨于完善

目前，很多城市針對保障房都已經(jīng)有了政策文件，但是依然還有很多地區(qū)未針對保障住房進行立法，導致法律制度缺失，保障性住房的功能和效力未能充分發(fā)揮。在保障房資格審查中，申請對象的收入來源存在多元化、隱蔽化特征，加上社會信用體系、信息共享體系不完善，保障房的準入和退出審核工作難度較大。

三、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點建議

未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應始終堅持國家“房住不炒”總基調(diào)，統(tǒng)籌土地拍賣安排，既要穩(wěn)定增量市場，也要加大“去庫存”力度，大力推進租購并舉，全面落實因城施策，推動建立“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效管控機制，持續(xù)有效地縮小區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距，創(chuàng)新探索新發(fā)展模式，促進房地產(chǎn)行業(yè)有序協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）積極落實政策，推動市場發(fā)展

2021年中央經(jīng)濟工作會議為來年經(jīng)濟發(fā)展明確了“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)，房地產(chǎn)市場在保持“房住不炒、穩(wěn)中有進”的基調(diào)下，一方面要積極加強市場監(jiān)管，緊密關注市場的發(fā)展動向，處理好房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定情況下的各項風險，鞏固當前的政策成果，另一方面要主動積極銜接房地產(chǎn)短期政策和長期政策，并進一步適應當前宏觀調(diào)控政策和未來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展形勢。另外，要從剛需和改善性需求出發(fā)，建立健全“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，合理引導并轉變不良住房消費觀念，培育良好的房地產(chǎn)市場，增強購房者信心。

（二）促進區(qū)域發(fā)展，縮小地區(qū)差距

努力促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距和新舊城區(qū)差距，促進房地產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。一是加快實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，集約發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，加快城鎮(zhèn)散亂村居的集中開發(fā)，在政策支持、資金補貼、生活配套、環(huán)境整治等方面，助推鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境的改善和農(nóng)村面貌的優(yōu)化。二是協(xié)調(diào)統(tǒng)籌區(qū)域市場發(fā)展。區(qū)域發(fā)展各有不同，經(jīng)濟綜合實力各有差異，城區(qū)人口影響房地產(chǎn)開發(fā)，要一市一策做好發(fā)展規(guī)劃，加強政策調(diào)控，整體提高各地市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，增強中心城市周邊區(qū)域吸納人口的能力。三是完善基礎設施配套，加快提升政府提供公共資源和公共服務的總體水平，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關資源在區(qū)域間實現(xiàn)均衡配置。

（三）加大市場培育，統(tǒng)籌土拍供應

長期以來，房地產(chǎn)市場具有投入資金量大、土地需求多、開發(fā)周期長、資本回收期長等重要特征。一要加大市場培育力度，加快商品房銷售回款，降低房企融資難度，降低企業(yè)財務成本。二要加強房產(chǎn)預期引導，促進良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)的前期需要大量的資金流，融資需求大，貸款利息支出大，要加強資金使用監(jiān)管，加強風險評估，適當加快項目建設力度，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，同時要合理引導預期，促進良性循環(huán)。三要加強土地供應研究，統(tǒng)籌土地供應，保持房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性，避免出現(xiàn)土地資源浪費。

（四）強化民生導向，打造品質住房

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要始終貫徹以人民為中心的發(fā)展理念，滿足居民合理的住房需求，堅持將保障和改善民生作為優(yōu)先方向，根據(jù)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務工人員以及各類剛需人才的收入和住房需求，建立健全住房供應和保障體系。要堅持以科技創(chuàng)新統(tǒng)籌引領住房發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，走創(chuàng)新、特色、跨越發(fā)展之路。在保證建筑安全的基礎上，加快科技成果在住房領域的轉化和應用，推動智慧城市、智慧社區(qū)、智慧住宅的建設，推進綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，鼓勵綠色住宅建造，提升住宅品質。

（五）探索新發(fā)展模式，促進行業(yè)發(fā)展

在新發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)應建立更合理、可銜接、分層清晰、租購并舉的新發(fā)展模式，將購房市場和租賃市場發(fā)展結合起來，進一步滿足多層次住房需求。應繼續(xù)保障住房總量的平穩(wěn)增長，有序擴大保障性住房，協(xié)調(diào)好住房結構，顯著提升城鎮(zhèn)化實效，爭取在“住房總量”、“住房保障”、“住房品質”等方面取得顯著成效。