張麗娜

本文結(jié)合馬尾區(qū)城市更新規(guī)劃實踐，探討工業(yè)型舊城區(qū)面向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與土地空間瓶頸的規(guī)劃實施對策。以“三舊”為更新對象，以“三新”理念為導(dǎo)向，通過建立低效評定體系確定底數(shù)，綜合分析評價劃定產(chǎn)業(yè)更新單元，經(jīng)濟景觀效益雙控確定實施方案，科學(xué)謀劃制定可持續(xù)更新計劃，提出一套可實施、可復(fù)制的城市更新+規(guī)劃編制方法體系，指導(dǎo)馬尾舊城區(qū)更新工作，推動產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整、完善產(chǎn)業(yè)配套功能、優(yōu)化城市空間形態(tài)。

一、背景

1.福州“城市更新+”政策落地開啟城市改造新階段

2010年，福建省人民政府發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》，開啟“三舊”改造工作。2021年3月17日，為加快城市更新，完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)功能，福州市頒布《2021年福州市城市更新和農(nóng)村建設(shè)品質(zhì)提升實施方案》，立足城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，加快城鄉(xiāng)建設(shè)綠色化、智慧化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，提升城鄉(xiāng)居住品質(zhì)，實施新一輪市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)提升“十位一體”。同年4月2日，為規(guī)范城市更新活動，傳承歷史文脈，完善功能結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，加快建設(shè)現(xiàn)代化國際城市，根據(jù)國家層面、省市層面有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合福州實際，制定《福州市“城市更新＋”實施辦法》，初步構(gòu)建了福州市城市更新政策體系，并建立了城市更新工作機制和城市更新規(guī)劃制度，進(jìn)一步明確了城市更新的新思路和方案，城市更新制度環(huán)境的完善推動了馬尾區(qū)城市更新工作的開展。

2.馬尾區(qū)產(chǎn)業(yè)空間進(jìn)入存量時代亟需城市更新

馬尾區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇瓶頸。位于馬尾區(qū)的福州經(jīng)開區(qū)是1984年全國第一批14個國家級經(jīng)開區(qū)之一，多年來保持快速發(fā)展勢頭，但近年來有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，福州經(jīng)開區(qū)位次排名從2016年的8/14，降至2020年的10/14。馬尾區(qū)2020年現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)用地面積1.14萬畝，占全市產(chǎn)業(yè)用地的5.01%；產(chǎn)業(yè)銷售產(chǎn)值占全市的9.07%，規(guī)模以上工業(yè)地均產(chǎn)值為1.18億元/公頃，是全市工業(yè)地均產(chǎn)值的2.3倍，產(chǎn)業(yè)用地地均產(chǎn)值高居全市第二。馬尾產(chǎn)業(yè)用地集約節(jié)約利用情況較好，但區(qū)內(nèi)增量空間緊缺，重大項目落地難；工業(yè)園區(qū)陷入產(chǎn)能、空間效率雙低困境；商貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)傳統(tǒng)單一，轉(zhuǎn)型動能不足。亟需通過城市更新，整合用地，騰籠換鳥，筑巢引鳳，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，完善服務(wù)配套，綜合提升區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。

二、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策略

以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新為導(dǎo)向，實現(xiàn)三個“新”，即“新能級”“新業(yè)態(tài)”“新形態(tài)”。

1.新能級—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，空間布局優(yōu)化

在新冠肺炎疫情沖擊下，全球?qū)π乱淮畔⒎?wù)的需求迅速增長，中國數(shù)字經(jīng)濟的新一輪“走出去”有望向深度突破。馬尾區(qū)具備電子信息產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，但傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)空間模式制約產(chǎn)業(yè)升級，分散化、低效化問題突出。通過更新，整治低效用地，刺激轉(zhuǎn)型升級，釋放企業(yè)活力，提高空間效能；清退低效用地、儲備升級空間，引駐新興企業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)格局。

2.新業(yè)態(tài)—產(chǎn)業(yè)鏈條健全，功能活力多元

馬尾區(qū)當(dāng)前存在信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化、產(chǎn)品設(shè)計不足，技術(shù)金融服務(wù)不完善，文化創(chuàng)意、國際商貿(mào)、保稅物流發(fā)展不充分問題；產(chǎn)業(yè)發(fā)展以大中型企業(yè)主導(dǎo)，小型企業(yè)活力不足；城區(qū)內(nèi)人文活力缺乏。通過傳統(tǒng)園區(qū)改造提升、新建標(biāo)準(zhǔn)廠房、小微園區(qū)等匹配生產(chǎn)研發(fā)一體需求；梳理樓宇空間，為各類平臺產(chǎn)業(yè)提供空間保障；發(fā)掘文化資源，結(jié)合歷史街區(qū)、村莊整治提升植入多元活動，提升區(qū)內(nèi)人文魅力。

3.新形態(tài)—山水環(huán)境定勢，產(chǎn)業(yè)功能塑形

馬尾舊城區(qū)空間形態(tài)與新型產(chǎn)業(yè)功能不匹配，與依山傍水的環(huán)境格局不適應(yīng)。城區(qū)空間形態(tài)呈現(xiàn)出混亂無序狀態(tài)，廠居混雜，城村交織。規(guī)劃以山控高度，通廊道，把控總體格局，以用地功能需求為基礎(chǔ)，結(jié)合微觀景觀形態(tài)指導(dǎo)更新開發(fā)強度，營建山、水、產(chǎn)、城相合的新形態(tài)。

圖1 更新對象評估體系

圖2 更新方式措施

三、城市更新規(guī)劃實踐

建立評定潛力-制定格局-劃定單元-確定方案-擬定計劃“五定”編制流程。將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升規(guī)劃與“更新+”工作辦法相結(jié)合：一定大底數(shù)，根據(jù)馬尾實際制定各類型用地低效評價體系，摸清土地更新潛力；二定大格局，解析區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級目標(biāo)與方向，引導(dǎo)空間格局調(diào)適；三定優(yōu)先級，綜合空間區(qū)位重要性與政策關(guān)注度，劃分更新先后序列；四定具體方案，城市設(shè)計與經(jīng)濟測算相結(jié)合，確定更新片區(qū)范圍與改造方案；五定更新時序，合理謀劃滾動開發(fā)，保障長效可持續(xù)。將定量分析方法貫穿規(guī)劃全程，基于詳實的現(xiàn)狀摸底、扎實的經(jīng)濟測算、多方案綜合比較得到可實施的階段性最優(yōu)解。形成一套可實施、可復(fù)制的城市更新+規(guī)劃編制程序。

1.評定低效用地空間

（1）低效用地評定體系構(gòu)建

根據(jù)《福州市“城市更新+”實施辦法》，本次更新對象主要圍繞舊村莊、舊廠房和舊城鎮(zhèn)開展。通過對相關(guān)政策規(guī)定與實踐經(jīng)驗的研究，結(jié)合馬尾舊城區(qū)建設(shè)實際與可獲取數(shù)據(jù)情況，構(gòu)建城鎮(zhèn)低效用地評價指標(biāo)體系，建立土地利用強度、土地利用效益、土地合法合規(guī)性、政策決定性四個層面指標(biāo)體系。舊村莊主要從建筑質(zhì)量和設(shè)施配套進(jìn)行評定；舊廠房從產(chǎn)業(yè)門類、產(chǎn)值稅收、建設(shè)強度、自持情況和建筑質(zhì)量進(jìn)行綜合評定；舊城鎮(zhèn)則從建筑年代、建筑質(zhì)量和設(shè)施配套進(jìn)行評定。

（2）低效用地評定結(jié)果與處置措施

通過綜合評定，馬尾舊城區(qū)低效工業(yè)用地共306公頃，包含110家企業(yè)（自有用地）；低效住宅用地共115公頃，包含49個小區(qū)與5個城中村片區(qū)；低效公建用地約53公頃，包含33個公建項目。根據(jù)低效用地具體情況分別采取拆除重建類、修繕類、改造類或多方式并舉的更新方式。

2.制定產(chǎn)業(yè)空間布局

（1）基于產(chǎn)業(yè)更迭的格局重整

馬尾區(qū)位于福州市創(chuàng)新簇群+高新技術(shù)制造帶上，依托福州經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)馬尾園聯(lián)動三江口中心打造中部創(chuàng)新發(fā)展核與馬尾創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶，其中馬江片區(qū)按“保二進(jìn)三”、快安片區(qū)按“優(yōu)二強三”的思路，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)構(gòu)建“兩核兩園兩區(qū)”?！皟珊恕奔创幕C合城與名城濱江城市綜合城；船政文化綜合城重點打造船政文化，吸引文旅人群，集聚商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、綠地休閑、居住配套等功能的市級區(qū)域綜合城；名城濱江城市綜合城集聚商業(yè)商務(wù)、總部經(jīng)濟、濱江居住、體育文化、綠地休閑、高端產(chǎn)業(yè)為一體的區(qū)級區(qū)域綜合城?！皟蓤@”即快安高新產(chǎn)業(yè)園和綜合保稅港園區(qū)；根據(jù)福州市產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)指引，進(jìn)一步吸引創(chuàng)新活動和先進(jìn)制造業(yè)向閩江沿岸集聚；快安高新產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)和省物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)；綜合保稅港園區(qū)重點發(fā)展海絲運營產(chǎn)業(yè)?！皟蓞^(qū)”即快安濱江總部商貿(mào)區(qū)和馬江濱江文體商貿(mào)區(qū)，為各類平臺產(chǎn)業(yè)提供空間和公共服務(wù)等要素保障。

（2）分類分策的布局優(yōu)化調(diào)整

①從散向聚—標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建。工業(yè)產(chǎn)業(yè)以空間集中、產(chǎn)業(yè)集聚為導(dǎo)向，加快整治低效用地，優(yōu)化產(chǎn)居布局，整體提升改造，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)型、智慧型園區(qū)。物聯(lián)引領(lǐng)，謀劃快安高新園：由龍門新型園區(qū)、快安三創(chuàng)園與中部高新園構(gòu)成產(chǎn)業(yè)集群，空間多樣化，大中小型企業(yè)匯聚。智造升級，改造綜合保稅港園：騰退君竹路沿線、濱江區(qū)工業(yè)用地，二產(chǎn)向青州路以北集中，全面整治改造保稅區(qū)，清退低效企業(yè)，集中發(fā)展專用設(shè)備、電子設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)；依托青州港發(fā)展倉儲及骨干冷鏈物流、國際中轉(zhuǎn)、貨物集拼、分撥配送等業(yè)務(wù)。②從舊向新—現(xiàn)代化服務(wù)中心創(chuàng)建。面對三產(chǎn)活力缺乏、吸引力不足等問題，通過規(guī)劃、管理等多重舉措對現(xiàn)有存量進(jìn)行整治提升。集“群”強“鏈”，業(yè)態(tài)貫通，以集約節(jié)約的思路，織補服務(wù)功能，打造特色服務(wù)空間。挖掘船政文化、汽車文化等新消費內(nèi)涵，以生態(tài)貫通、業(yè)態(tài)聯(lián)通思路，增加餐飲、零售、休閑娛樂、住宿等商業(yè)功能，打造文化產(chǎn)業(yè)提升典范案例。探索地鐵TOD、橋下空間、廢棄鐵路等新空間形式，發(fā)揮交通的經(jīng)濟圈優(yōu)勢，多元功能組合，策劃餐飲零售、休閑娛樂、酒店住宿、居住、商務(wù)辦公等功能，同時激活橋下（周邊）空間作為停車場站、苗圃培育、體育場地、休閑餐吧、夜市經(jīng)濟、文化休閑等功能綜合開發(fā)。樹立商貿(mào)+會展、商貿(mào)+供應(yīng)鏈、商貿(mào)+跨境電商等新業(yè)態(tài)亮點，促進(jìn)傳統(tǒng)商貿(mào)升級，進(jìn)一步吸引創(chuàng)新活動和先進(jìn)制造業(yè)向閩江沿岸集聚。

圖3 馬尾舊城區(qū)更新改造分區(qū)

3.劃定產(chǎn)業(yè)更新單元

（1）城市更新分級評價：基于空間區(qū)位與政府行動計劃進(jìn)行空間評價。首先根據(jù)建設(shè)重點與發(fā)展時序?qū)ζ瑓^(qū)開展城市更新的重要性進(jìn)行分級定量分析，區(qū)位重要性包含公共設(shè)施、交通條件、景觀要素三方面因素。形成7項分析因子，具體如下：

①公共設(shè)施包含文化、體育、教育和公園綠地4項因子。公共設(shè)施是城市重要的公共資源，可有效帶動周邊地段價值提升，越臨近公共資源則越具有更新價值，按區(qū)、街道等級分別劃定設(shè)施周邊1000米、500米區(qū)域。②交通條件因子為地鐵站點。結(jié)合軌道站點建設(shè)，聯(lián)動周邊片區(qū)提升改造，打造站點周邊復(fù)合功能圈、經(jīng)濟圈。結(jié)合地鐵2號線延伸段設(shè)置的7個地鐵站，以周邊400-800米半徑范圍為重點開發(fā)區(qū)域。③景觀要素包含沿閩江1個街區(qū)的范圍與交通門戶等2個因子。馬尾區(qū)擁有綿長的江濱線，羅星街道江濱區(qū)域主要為舊工廠區(qū)與舊港區(qū)，生態(tài)性、景觀性與經(jīng)濟性都亟待提升，以濱江一線為重點，對接福州市兩江四岸管控要求，將濱江區(qū)域300米范圍劃定為重要開發(fā)區(qū)域；舊城區(qū)對外交通門戶即機場高速沿線，西起魁岐互通，東至馬尾樞紐，以及三江口大橋周邊，劃定交通門戶周邊300米范圍為重要開發(fā)區(qū)域。對以上要素賦予不同權(quán)重，疊加分析，分析得出全片用地區(qū)位重要性分布情況；繼而綜合省市2021年重點項目、馬尾區(qū)“十四五”空間發(fā)展重點等，劃定更新級別分區(qū)，分為優(yōu)先更新區(qū)、一般更新區(qū)和其他更新區(qū)。

（2）產(chǎn)業(yè)更新單元劃定：共劃定優(yōu)先更新單元4片，含名城商業(yè)文化中心、快安龍門片區(qū)、船政文化綜合城周邊片區(qū)、君竹路與羅星西路周邊片區(qū)；一般更新區(qū)6片，含建坂華映周邊地塊、朏頭上下德、瑞閩-東南造船廠片區(qū)等。根據(jù)產(chǎn)業(yè)更新類型共分為產(chǎn)業(yè)功能升級單元和產(chǎn)業(yè)配套單元。

產(chǎn)業(yè)功能升級單元包含二產(chǎn)拓展升級單元和退二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)單元；其中，二產(chǎn)拓展單元為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)改造提升、新建“升級版”標(biāo)準(zhǔn)廠房、小微園區(qū)等匹配生產(chǎn)與研發(fā)一體需求的單元，包含快安龍門片區(qū)、建坂華映周邊地塊等；退二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)單元為通過工業(yè)倉儲等低效產(chǎn)業(yè)的搬遷，吸納餐飲零售、休閑娛樂、酒店住宿、商務(wù)辦公、文化體驗等第三產(chǎn)業(yè)功能入駐的單元，具體包含魁岐互通周邊、船政文化綜合城周邊片區(qū)、君竹路與羅星西路周邊片區(qū)、瑞閩-東南造船廠片區(qū)等。產(chǎn)業(yè)配套單元即以生活居住為主的片區(qū)，包含朏頭上下德、名城商業(yè)文化中心、君岐片區(qū)、中外運片區(qū)等。

4.確定產(chǎn)業(yè)更新實施方案

（1）產(chǎn)業(yè)更新單元實施策劃

①快安龍門片區(qū)：加快快安村、龍門村更新改造，作為快安高新園區(qū)重要拓展區(qū)，謀劃建設(shè)龍門標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)與快安三創(chuàng)園。其中，龍門片建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化與生態(tài)型園區(qū)，融合智能制造、研發(fā)孵化與展銷功能，打造現(xiàn)代化電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)?？彀踩齽?chuàng)園結(jié)合快安村歷史遺跡，植入企業(yè)辦公、孵化創(chuàng)業(yè)、研發(fā)中試、展銷等功能。②建坂華映周邊地塊：該片區(qū)內(nèi)低效企業(yè)集中，產(chǎn)業(yè)類型低端，且多家企業(yè)停產(chǎn)。通過外遷產(chǎn)業(yè)門類不符的企業(yè)，整合華映、光國電子、金巨、原多多良等企業(yè)用地，整體謀劃，打造標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)，以引進(jìn)電子信息、通用設(shè)備制造等高科技企業(yè)。③魁岐互通周邊：該片區(qū)以引入汽車文化產(chǎn)業(yè)為引擎，聯(lián)系福馬鐵路、魁岐濱河水系、革命公園、魁岐生態(tài)公園、江濱公園 及其他周邊功能區(qū)域，打造生態(tài)貫通、業(yè)態(tài)聯(lián)通的生態(tài)型魁岐綜合文化產(chǎn)業(yè)樞紐中心。④船政文化綜合城周邊片區(qū)：船政文化片區(qū)加快造船廠及舊港區(qū)改造，整合船政文化、工業(yè)文化等資源，加強文保建筑的保護(hù)修繕，對周邊建控區(qū)（造船廠、馬限山）進(jìn)行整體改造，建設(shè)船政文化商業(yè)綜合體，打造集遺產(chǎn)保護(hù)、文化旅游、休閑度假、商業(yè)辦公于一體的復(fù)合型活力中心。⑤君竹路與羅星西路周邊片區(qū)：依托船政文化綜合城，沿君竹路兩側(cè)建設(shè)船政產(chǎn)業(yè)總部基地，配套公共文化與商業(yè)空間；于環(huán)島路周邊設(shè)置船政產(chǎn)業(yè)總部金融服務(wù)配套。⑥瑞閩-東南造船廠片區(qū)：青州路南側(cè)濱江區(qū)重點發(fā)展文體休閑、產(chǎn)業(yè)辦公、技術(shù)金融服務(wù)業(yè)，青州路北側(cè)濱江區(qū)在現(xiàn)水產(chǎn)品交易市場基礎(chǔ)上，結(jié)合東南造船廠更新，升級水產(chǎn)品消費空間與水產(chǎn)品商業(yè)業(yè)態(tài)，拓展貿(mào)易展銷、總部運營、休閑娛樂功能，打造國際漁業(yè)運營中心。

（2）更新單元開發(fā)管控引導(dǎo)

建立城市景觀環(huán)境與經(jīng)濟效益“雙控”的實施方案推導(dǎo)模型。按“暢通廊道，青山映城”“公共江岸，閩水樂城”“人文園區(qū)，產(chǎn)業(yè)興城”的設(shè)計理念，進(jìn)行全片區(qū)總體設(shè)計，通過控綠、控高、控容協(xié)調(diào)產(chǎn)、城、山、水關(guān)系。一控“綠”。守住城區(qū)結(jié)構(gòu)性綠地底線，嚴(yán)控快安片區(qū)磨溪、宗棠路、東部新城延伸景觀軸、馬尾大橋景觀廊道，馬江片區(qū)天馬山-閩江、天馬山-馬限山，以及北側(cè)鼓山山脈與閩江之間的山水景觀廊道。更新產(chǎn)業(yè)地塊綠地率按不低于20%控制（原工業(yè)用地15～20%的區(qū)間），其他地塊按不低于30%控制。二控“高”。按近山低遠(yuǎn)山高的原則，沿山按不高于24米，局部根據(jù)天際輪廓線要求超過24米（超出建筑規(guī)模比例不超過30%）控制；沿江地段注重高度層次變化并符合義序機場限高要求控制；通過高度和布局管控，保障視廊通透性，并結(jié)合濱水節(jié)點、地鐵站點，打造局部地標(biāo)建筑，營造富有層次、線條優(yōu)美的城市天際線；其中，快安規(guī)劃2處地標(biāo)節(jié)點即名城廣場（已建成）和中央綠軸節(jié)點；馬江片區(qū)結(jié)合東南造船廠地塊更新改造打造新的地標(biāo)節(jié)點。三控“容”。以高度管控為導(dǎo)向，結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級與環(huán)境提升目標(biāo)控制開發(fā)強度，快安片區(qū)產(chǎn)業(yè)地塊容積率，總體容積率由現(xiàn)狀1.0提升至2.2；其中，福馬路以南產(chǎn)業(yè)地塊容積率總體按1.8-3.0進(jìn)行控制，福馬路以北按1.5-2.0進(jìn)行控制。馬江片區(qū)更新商服地塊容積率按2.4-3.8控制，居住地塊按2.0-2.6控制，產(chǎn)業(yè)地塊平均容積率由0.7提升至2.4。協(xié)同土地發(fā)展中心，開展更新成本與土地收益測算?；诮?jīng)濟測算與城市設(shè)計多方案模擬的互動反饋，動態(tài)調(diào)整更新范圍、功能與開發(fā)指標(biāo)，達(dá)到城市顏值與效益的平衡?；诰坝^環(huán)境與經(jīng)濟效益雙向制衡模型制定的更新開發(fā)方案，綜合剛性景觀管控要求與彈性指導(dǎo)意見進(jìn)行多方案設(shè)計模擬與經(jīng)濟平衡測算。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)民生福利與經(jīng)濟效益的博弈關(guān)系，以城市經(jīng)營的理念謀劃具體工作，先期去存量、保安置、提收益，解決安居問題，儲備產(chǎn)業(yè)空間，獲取土地收益，保證項目穩(wěn)定推進(jìn)；后期補短板、保民生，促長效，提高居住品質(zhì)，提升經(jīng)濟質(zhì)量，實現(xiàn)城市發(fā)展升級。

5.擬定更新行動計劃

（1）快安片區(qū)更新行動計劃

分兩個階段開展：第一階段：去庫存、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。先行推動龍門、建坂拆遷，采用“房票”模式以存量商品房解決安置問題；啟動龍門、建坂標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)建設(shè)，打造重大項目引駐平臺。第二階段：全面實施、補短板。推動快安村片區(qū)改造，補充片區(qū)短板，利用學(xué)校擴建教育用地，建設(shè)12年一貫制學(xué)校；保障片區(qū)住房需求，配公租房，結(jié)合快安村歷史文化，建設(shè)歷史文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地。

（2）馬江片區(qū)更新行動計劃

分三個階段開展：第一階段：保障先行、杠桿撬動。先行啟動瑞閩一期安置房建設(shè)，解決搬遷安置問題。再開發(fā)莊信地塊，集中安置君竹路沿線辦公。瑞閩一期安置房建設(shè)用地可建設(shè)規(guī)模約26萬㎡，保障羅建上岐安置需求，促進(jìn)搬遷項目啟動；莊信建行可建設(shè)用地8.76畝，建設(shè)規(guī)模1.93萬㎡，可安置工行、農(nóng)行、建行、國資和司法局約1.73萬㎡；區(qū)政府樓可采取區(qū)內(nèi)租賃辦公樓先行安置。第二階段：持續(xù)發(fā)力、提升形象。推動閩漁、君竹路沿線征收改造，建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。第三階段：滾動開發(fā)、持續(xù)更新。全面推動昇興等地塊改造，完善公共配套。持續(xù)更新羅星片區(qū)項目，擴建馬醫(yī)、新建商住綜合、增設(shè)住宅配套等，其他更新地塊視情況滾動開發(fā)。

四、結(jié)語

馬尾區(qū)城市更新項目通過土地二次開發(fā)利用釋放發(fā)展空間，破解土地空間不足等瓶頸問題，對優(yōu)化城市空間形態(tài)和功能、補齊公共服務(wù)及產(chǎn)業(yè)配套短板、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有重要意義。城市更新為產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出新空間；土地資源稀缺長久以來制約著馬尾的發(fā)展，通過“城市更新+”5年行動，將騰挪出近1500畝的經(jīng)營性用地用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城市更新為產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)做足“加法”；通過更新單元產(chǎn)業(yè)策劃，健全產(chǎn)業(yè)鏈條，打造多元活力產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)功能。城市更新為產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)做好管控；通過更新單元詳細(xì)實施方案，把控總體格局，空間形態(tài)適應(yīng)山水環(huán)境。