譚學(xué)明

通過對以往城市商業(yè)綜合體的問題梳理研究總結(jié)，分析商業(yè)綜合體設(shè)計要點策略，并對未來發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)判與展望，為開發(fā)及設(shè)計商業(yè)綜合體提供有益的參考與借鑒。

一、商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物為主，同時將餐飲、娛樂、會議、展覽、觀演、辦公、旅館、居住和交通設(shè)施等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，形成多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合建筑。在過去國內(nèi)城市化進(jìn)程中，由于商業(yè)綜合體在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有效拉動消費需求、完善城市區(qū)域功能、提供就業(yè)崗位、創(chuàng)造稅源等方面凸顯的社會與經(jīng)濟(jì)效果，在任何一座城市都匯集數(shù)量可觀、形態(tài)各異的商業(yè)綜合體。

近年來，受國內(nèi)宏觀調(diào)控和電商的沖擊雙重壓力影響，零售商業(yè)整體消費疲軟，多數(shù)商業(yè)綜合體因其體量巨大適變能力不夠等缺陷而導(dǎo)致經(jīng)營維艱。面對商業(yè)地產(chǎn)存量時代競爭加劇和消費力日益恢復(fù)增長的大背景下，特別是在常態(tài)化防疫政策影響下，多地跨省“熔斷”政策導(dǎo)致跨省旅游減少，實體商業(yè)成為本地市民日常安全生活休閑的首選場所，休閑娛樂“本地化”迎來常態(tài)化。如何借勢發(fā)力營造與消費者產(chǎn)生更多關(guān)聯(lián)、互動的個性化體驗式商業(yè)綜合體，實現(xiàn)破局而立、聚勢而出，成為建筑師關(guān)注的課題。本文試圖通過對以往商業(yè)綜合體設(shè)計中的主要偏差進(jìn)行梳理，研究城市商業(yè)綜合體的設(shè)計要點策略及今后的發(fā)展趨勢。

二、城市商業(yè)綜合體設(shè)計要點

1.以往城市綜合體設(shè)計存在的偏差

（1）脫離市場需求盲目復(fù)制、同質(zhì)化嚴(yán)重。商業(yè)綜合體脫離項目的地域特色業(yè)態(tài)雷同，缺少對該地區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)價值、供需關(guān)系等的綜合研判，機(jī)械復(fù)制國內(nèi)其他成功的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，典型的案例如長沙文和友。其以長沙特色菜小龍蝦、臭豆腐、炸串為餐飲核心，成為當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)紅“打卡”目的地。而廣州超級文和友復(fù)制了該模式后，由于其湖南口味美食脫離了廣東當(dāng)?shù)仫嬍澄幕?，不能適應(yīng)當(dāng)?shù)仫嬍晨谖?，?dǎo)致“水土不服、門庭冷落”，形成眾多商戶離場、經(jīng)營艱難的尷尬困局。

（2）定位重概念不重落地、忽視非盈利空間的營造、片面貪大求全。在建設(shè)初期盲目和草率采用不切實際的概念定位，如定位高端奢華、比肩巴黎老佛爺?shù)龋瑢嵤r發(fā)現(xiàn)根本不具備實操性?；蚴菬嶂杂谝皂椖拷ㄖ臻g形象塑造地標(biāo)，未能對項目在地城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實需求、城市的商業(yè)人均可消費面積、區(qū)域中商業(yè)項目的競品經(jīng)營狀況、區(qū)域常駐消費者的慣性消費習(xí)慣等因素來進(jìn)行綜合考量，缺少對本土文化的深度挖掘與研究，脫離項目定位與經(jīng)營，片面追求空間形式上的“標(biāo)新立異”，或是對城市價值缺乏認(rèn)識，只關(guān)注經(jīng)濟(jì)價值而忽略了其他價值的體現(xiàn)，建成后不能體現(xiàn)綜合體應(yīng)有的“空間價值”和“城市價值”，不能與城市生活“相融”而導(dǎo)致在后期運營中陷于困境。

（3）策劃招商不夠精準(zhǔn)、開發(fā)建設(shè)流程倒置。在規(guī)劃設(shè)計之初沒有前瞻性的應(yīng)對未來變化的策略準(zhǔn)備，后期陷入被動，或是開發(fā)程序邏輯倒置，不能適應(yīng)市場需求進(jìn)行實時調(diào)整。先施工后招商，建設(shè)流程首尾倒置導(dǎo)致設(shè)計方案與招商矛盾、后期設(shè)計調(diào)整和變更建安成本大幅度增加等諸多問題。

2.城市商業(yè)綜合體設(shè)計要點及策略

“與時俱進(jìn)”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的核心價值，作為消費者的“第三生活社交空間”，成功的商業(yè)綜合體要解決好建筑及環(huán)境設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)組織、活力氛圍營造的這三個關(guān)鍵性問題，具體為以下要點：

（1）策劃為先，綜合體項目啟動之初精準(zhǔn)的定位與前瞻的可持續(xù)的運營模式。定位是商業(yè)地產(chǎn)能夠成功的關(guān)鍵因素與重要環(huán)節(jié)。通過市場調(diào)查，對人口規(guī)模、收入、消費習(xí)慣、商圈成熟度、地段位置等因素綜合考量，合理平衡自持商業(yè)與銷售商業(yè)在項目中所占比重。

（2）適應(yīng)在地項目的規(guī)劃設(shè)計理念及適度的建筑風(fēng)格。以文化的態(tài)度觀察環(huán)境、思索創(chuàng)作，關(guān)注商業(yè)綜合體的多元價值（文化價值、公共價值、城市景觀價值、場所活力價值）、商業(yè)與交通綜合體的高效接駁TOD(以交通樞紐為主導(dǎo)的綜合體）、研究商業(yè)空間中文化（包括城市文化）設(shè)施的植入與歷史文脈等因素，讓購物與文化旅游、商業(yè)娛樂、體育展覽、教育培訓(xùn)等有機(jī)融合，構(gòu)建呈現(xiàn)差異化的綜合體空間場所，為城市生活注入活力。

（3）優(yōu)化的商業(yè)空間布局、合理的交通動線。規(guī)劃是保證綜合體良性運營的基礎(chǔ)。合理靈活的動線串聯(lián)起多樣商業(yè)形態(tài)，多樣的動線具有以下特點：①簡潔、清晰的動線結(jié)構(gòu)，提升項目的辨識度與方位感。②綜合體中持有商業(yè)因其業(yè)態(tài)、運營的先天優(yōu)勢成為整個商業(yè)項目的“活力泵”。③節(jié)點空間的匯聚價值。在商業(yè)街的規(guī)劃中，節(jié)點廣場的作用不言而喻，多樣商業(yè)形態(tài)下的商業(yè)綜合體需關(guān)注滿足商業(yè)功能與市民日常生活需求、區(qū)域與城市的價值的特定節(jié)點空間的匯聚作用與城市空間的有機(jī)銜接，使綜合體更具吸引力。④商業(yè)綜合體動線結(jié)構(gòu)不再是簡單的線性模式，在保證結(jié)構(gòu)動線清晰的前提下，中心廣場與節(jié)點廣場、街區(qū)道路的規(guī)劃合理地運用動線組合進(jìn)而與城市格局融合。⑤重點節(jié)點空間考慮了城市性的生活需求。該空間從商場及商業(yè)街與城市生活中的文化、休閑、旅游等公共設(shè)施疊加，有意識的圍繞項目定位突出持有商業(yè)的位置節(jié)點創(chuàng)造場所感，構(gòu)建具豐富內(nèi)涵和有生命力的“城市客廳”。

（4）因地制宜、因客而變，以人為本、體驗至上。面對顧客的消費時間被碎片化、購物過程可移動化、信息傳播更社交化、消費渠道立體化的趨勢，實體商業(yè)應(yīng)以整合線上的心態(tài)，將多種功能有機(jī)組合構(gòu)成復(fù)合化商業(yè)環(huán)境，同時注重顧客的游逛體驗及消費轉(zhuǎn)化。以開放性的“商業(yè)+”模式與空間組織以適應(yīng)新時代的消費需求。 在大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)020、APP等新技術(shù)不斷推動傳統(tǒng)商業(yè)更新時代消費人群的迭代帶來消費方式的轉(zhuǎn)變，多維體驗迭代+消費以沉浸式切實鏈接消費者情感，從而產(chǎn)生自主傳播，通過獨特場景營造構(gòu)建引人入勝的消費場所及良好的體驗感，整合娛樂、休閑、書店、室內(nèi)兒童樂園、觀演、展覽活動等多種體驗性元素于綜合體，升級、響應(yīng)新時代消費者個性化、定制化的體驗需求。

（5）商業(yè)綜合體安全合理的消防設(shè)計是綜合體項目實施的基本保障。在設(shè)計中嚴(yán)格依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《高層民用建筑建筑防火規(guī)范》《商店建筑設(shè)計防火規(guī)范》，并遵循相應(yīng)的建筑使用功能所涉及的規(guī)范，重點解決綜合體臨街登高面、防火分區(qū)的劃分，消防疏散樓梯、客、貨電梯的布置，消防疏散距離、消防疏散梯疏散寬度、疏散通道及疏散出口位置、疏散寬度的確定等安全需求與使用的平衡，保障項目的安全實施與運營。

（6）可持續(xù)發(fā)展與綠色建筑策略?？沙掷m(xù)發(fā)展不僅僅是環(huán)境的可持續(xù)，更多的是社會、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)，把綜合體作為節(jié)約城市用地，誘導(dǎo)步行出行，提高運營效率、創(chuàng)造低碳的建筑與城市空間環(huán)境，并以此作為進(jìn)一步改善城市空間、提高生活質(zhì)量的重要途徑，達(dá)到完全自然生態(tài)、可持續(xù)性、低碳的商業(yè)空間。

三、相關(guān)參考案例分析

1.深圳文和友

作為一家集美食、游玩、購物、娛樂、展覽于一體的多元消費場所，融合“懷舊”與“科技”美感的沉浸式主題文化，發(fā)掘本土特色，致力于傳統(tǒng)文化的傳承與積淀，從而在清一色的網(wǎng)紅主題餐廳中脫穎而出。外觀上，深圳文和友以“深圳墟”為概念構(gòu)建科技感城市文化結(jié)合的空間,打造了一個獨特的建筑外墻。建筑外殼猶如從高空剝落，露出連接過去與未來的時空漩渦，轉(zhuǎn)角LED屏幕打造的夢幻墻角，營造了一種科幻感和未來感氛圍，展現(xiàn)二十世紀(jì)八十、九十年代的深圳街景，體現(xiàn)深圳“科技之城”的屬性。室內(nèi)則以二十世紀(jì)八十年代的居民樓為靈感，“懷舊”元素為主體，收集了將近十萬件老物件，只為還原二十世紀(jì)八十年代的深圳居民日常生活。讓顧客忘卻現(xiàn)代城市忙碌的生活，回歸煙火氣息濃厚、熱鬧喧囂的市井、街坊生活。在場景上，隨處可以見到霓虹燈、手寫招牌、四處張貼的小廣告、街邊的市井小吃，好像讓人“穿越”回到二十世紀(jì)八、九十年代。在還原舊時光都市風(fēng)貌與市井文化（圖1）。

圖1 深圳“文和友”（圖片來源：作者）

2.長春這有山

這有山是一家位于長春核心商圈、開業(yè)就被評為4A級景區(qū)的商業(yè)綜合體。這里既是一個購物中心，又是一個旅游景區(qū)。7萬平方米的建筑空間內(nèi)，這有山利用山坡與山洞兩種不同的建筑形式和風(fēng)格，把整座山分隔成美食餐飲區(qū)、影院街區(qū)、文創(chuàng)街區(qū)、住宿客棧等不同區(qū)域，從不同的路上山，看到的景色各不相同，眼看前路似到盡頭，然而走過去才發(fā)現(xiàn)，另有一條小路隱藏其間，可謂曲徑通幽深幾許，別有洞天一線開，讓人們在逛街的過程中又多了一份探索的樂趣。此外，山頂核心區(qū)域采用了全息影像3D呈現(xiàn)，在影院街區(qū)會定時舉辦舞會、市集、展覽、夜市等活動，構(gòu)建成為年輕市民和外地游客的熱門打卡地，被視為“都市桃花源”（圖2）。

圖2 長春“這有山”（圖片來源：作者）

3.成都遠(yuǎn)洋太古里

項目坐落在成都錦江區(qū)商業(yè)零售核心地帶，是一個面積逾10萬平方米的開放式、低密度街區(qū)形態(tài)的新型商業(yè)綜合體，通過快慢區(qū)的街巷保留院落、餐廳、劇場、酒吧、花園、店鋪等一系列空間，構(gòu)建一個歡愉、多元化的可持續(xù)創(chuàng)意里坊。人們既可看到慢廣場上古老的字庫塔，步入大慈寺體驗宗教文化，或去“方所”書店、到廣東會館，欣廬、筆帖式等老院落中感受舊有的歷史時光與人文氣息，這些體驗交織在一起為人們提供了更加多元和真實的中心城市生活特征和創(chuàng)意氛圍（圖3）。建筑師通過將在地文化與商業(yè)融合重組市區(qū)價值，通過廣場、院落、街巷空間與千年古剎整合、交疊融匯、延續(xù)空間記憶，將商業(yè)與歷史街區(qū)有機(jī)融合，營造24h“開放空間”,讓顧客感受歷史、人文、自然、宗教、時尚等多元文化的碰撞，讓人們在“逛”街并分享街區(qū)內(nèi)的環(huán)境景觀和各種活動體驗與感受。

圖3 成都遠(yuǎn)洋太古里（圖片來源：作者）

4.重慶光環(huán)購物公園—室內(nèi)城市森林

國內(nèi)首個“城市自然共同體”重慶光環(huán)購物公園，總建筑面積達(dá)42萬平方米，其中約17萬平方米為超大購物中心及商業(yè)街，11萬平方米為超5A甲級寫字樓，以及7萬平方米室內(nèi)外城市綠色公園。以打造“城市自然共同體”為核心設(shè)計概念，將一座巨大的室內(nèi)植物園引入商業(yè)空間，并圍繞核心概念進(jìn)行整體打造。其最大亮點就是縱跨7層高達(dá)48米的大尺度室內(nèi)植物園—沐光森林。作為“國內(nèi)商業(yè)綜合體獨樹一幟的室內(nèi)城市森林”，打破了綠色與商業(yè)之間“靜止”的界限，把生態(tài)理念融于商業(yè)綜合體中，將靜態(tài)場景進(jìn)行動態(tài)重構(gòu)。讓人們在逛街購物中也仿佛置身于森林之間，帶來奇妙購物體驗（圖4）。

圖4 重慶光環(huán)購物公園（圖片來源：作者）

四、未來發(fā)展趨勢

伴隨著人們消費方式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)從初期的底商、百貨購物中心、城市綜合體，到現(xiàn)如今場景體驗，商業(yè)綜合體已由“消費中心”逐步向為滿足人們多層次的需求 “生活方式中心”進(jìn)行升級。綜合體設(shè)計更加注重“以人為本”，為消費者營造更為開放、舒適而富有趣味的生活空間。

1.開放的體驗式街區(qū)商業(yè)綜合體

國內(nèi)商業(yè)步行街起源于宋代，《清明上河圖》既為傳統(tǒng)生活場景的寫照。上個世紀(jì)六、七十年代，美國構(gòu)建的商業(yè)步行街模式為商店帶來了新當(dāng)時生活的繁榮。從二十世紀(jì)九十年代至今，經(jīng)濟(jì)全球化使城市成為全球經(jīng)濟(jì)和本土經(jīng)濟(jì)鏈接的結(jié)合點。首先，隨著電商的迅速崛起，商業(yè)街區(qū)更加強(qiáng)化其主題性與體驗性以保持其傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的生命力。尤其在疫情后，隨著社交平臺的豐富和新生代消費群體逐漸成為消費主力，人們不再滿足于單一的購物體驗，開放式街區(qū)兼具購物與休閑雙重用途，開放、院落式的建筑形態(tài)，賦予購物之外更多的休閑體驗。 同時，開放的空間形態(tài)還可滿足娛樂、文化、社交等多樣性需求，街區(qū)商業(yè)更以生態(tài)藝術(shù)、主題街區(qū)、沉浸式體驗及街巷情懷等多元場景和體驗感，形成獨特的亮點和記憶點，既滿足消費者對時尚、個性需求，還提供拍照分享的精神愉悅感，形成二次傳播。其次，開放式街區(qū)的商場室外化、中庭廣場化的明顯特征，互動感更強(qiáng)，舒適度、體驗感更好，能滿足更多消費人流的空間需求，開放式街區(qū)回歸逛街的本質(zhì)，用開放式生態(tài)、時尚主題街區(qū)、沉浸式體驗和街巷情懷等滿足消費者對時尚、潮流、個性的需求，同時營業(yè)時間靈活，并可24小時營業(yè)。歲月變遷、世紀(jì)更替，人們的商業(yè)消費需求的本質(zhì)和對消費空間、消費體驗的追求始終未變，回歸“逛街”初心，開放式街區(qū)商業(yè)將成為新的突破點（圖5）。

圖5 前灘太古里（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

2.多元業(yè)態(tài)的沉浸式體驗+商業(yè)綜合體

從百貨大樓到“商場+超市”到Shopping Mall、步行街，綜合體無法滿足消費者日益多元的需求，以場景化、體驗式的商業(yè)形態(tài)為主打特色的新一代城市綜合體以集購物餐飲、娛樂休閑于一體的沉浸式購物體驗受到人們青睞。伴隨消費升級，商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化、多向性發(fā)展，業(yè)態(tài)更趨復(fù)合。從商場的線下主題巡展，到沉浸娛樂表演，以及沉浸式的主題街區(qū)、體驗式場景空間等，“沉浸式+實體商業(yè)”的模式因為場景更為多元、業(yè)態(tài)更為復(fù)合，讓用戶體驗到感官的震撼和思維的認(rèn)同。未來，相較于傳統(tǒng)商業(yè)空間主要注重產(chǎn)品的實用性和價格，從生活與情境出發(fā)，具備互動感、敘事感和社交氛圍的體驗式空間重塑，讓商業(yè)空間向美、向新延續(xù)。

3.消費者對于綠色、健康的需求日益增長，購物中心向景區(qū)化發(fā)展

由于互聯(lián)網(wǎng)和線上營銷活動給實體商業(yè)帶來了巨大沖擊，促使商業(yè)綜合體從房東思維轉(zhuǎn)化為平臺思維，從租賃思維轉(zhuǎn)化為推廣思維。未來購物中心的核心競爭力一定是線上線下相結(jié)合的運營能力。擁有趣味性、文化性、開放性、生態(tài)性等眾多屬性的“公園式+”與商業(yè)業(yè)態(tài)融合、互動，滲透到城市中造就出嶄新的“公園+商業(yè)”綜合體生活方式。商業(yè)綜合體將成為滿足消費者多元生活需求的具有多功能性的“第三生活空間”，構(gòu)筑出一個場園互動、場街互補(bǔ)的商業(yè)有機(jī)體。未來，“綠色”“公園”將成為都市人向往“置身快時代 、呼喚慢生活”理想場景，未來城市商業(yè)空間的社交強(qiáng)化促進(jìn)了“公園里的商業(yè)”到“商業(yè)里的公園”快速轉(zhuǎn)換，將商業(yè)、自然與市民生活有機(jī)結(jié)合，打造舒適自然、健康好逛的“生活空間”“健康空間”。

4.策展式商業(yè)模式

策展式商業(yè)模式也在不斷創(chuàng)新以適應(yīng)需求，因地制宜、因客而變的形式強(qiáng)勢突圍商業(yè)同質(zhì)化的困境。以策展特有的“社群標(biāo)簽”商業(yè)空間“展館”等商業(yè)模式的探索，必將帶來更多的場景流量，推動塑造消費新場景打破傳統(tǒng)思維，適應(yīng)新生代消費群體的需求。

在低碳、可持續(xù)發(fā)展的新時代，消費者越來越注重健康自然的生活方式，隨著商業(yè)空間的不斷升級，需要建筑師樹立高度的文化自信，強(qiáng)化創(chuàng)作新理念，“因地制宜”、“因案施策”，以開放的姿態(tài)努力實踐探索，更好地體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風(fēng)貌，與時俱進(jìn)地為人民創(chuàng)作美好的商業(yè)綜合體。